هل معدلات الرهن العقاري المنخفضة هي هدية عطلة لمشتري المساكن - أم أنها تأجيل مؤقت؟

توقفت موجة الأخبار السيئة في سوق الإسكان الأسبوع الماضي بسبب شظية من الأخبار الجيدة. اخيرا.
انخفضت الفائدة على الرهن العقاري الأجنبي ، التي تسببت في معاناة مالية شديدة للعديد من مشتري الشقق وأدت إلى تجميد في سوق الإسكان ، بنسبة نصف في المائة الأسبوع الماضي. انخفضت من أكثر من 7 ٪ إلى 6.6 ٪ للقروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا في الأسبوع المنتهي في 17 نوفمبر ، وفقًا لفريدي ماك.
ومع ذلك ، لا ينبغي للمشترين الاحتفال حتى الآن.
يعتقد العديد من خبراء العقارات أن المعدلات المنخفضة هي إرجاء مؤقت ، وليست علامة على أن المعدلات ستعود إلى نطاقات 2٪ و 3٪ التي شوهدت العام الماضي. في الواقع ، يتوقع الكثيرون أن تعود المعدلات إلى حوالي 7٪ هذا العام.
"أدى الانخفاض الحاد في أسعار الفائدة على الرهن العقاري هذا الأسبوع إلى فتح نافذة من الفرص للمشترين الذين يتطلعون إلى تثبيت أسعار الفائدة لديهم. مع انخفاض معدل الفائدة ، لا يوفرون المال على دفعاتهم الشهرية فحسب ، بل يوفرون أيضًا مبلغًا كبيرًا في الفائدة على مدى عمر القرض "، كما يقول مدير الأبحاث الاقتصادية في Realtor.com ، جورج ريشيو.
لكن من غير المرجح أن تستمر الأوقات الجيدة لفترة طويلة ، كما يقول. "ما زلت أتوقع أن أسعار الفائدة قد تتراجع نحو 7٪ في الأسابيع المقبلة."
سيوفر كسر السعر للمشترين حوالي 100 دولار شهريًا في مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم - وما يقرب من 48,000 دولار في الفائدة على مدى عمر القرض الثابت لمدة 30 عامًا. (هذا بافتراض أنهم أخذوا خصمًا بنسبة 20 ٪ من متوسط ​​سعر المنزل البالغ 425,000 دولار ، لا يشمل الضرائب والتأمين). في حين أن هذا مشجع للمشترين الذين عانوا من كيفية الحصول على حساب ملكية المنزل ، إلا أن الأسعار لا تزال مرتفعة ومعدلات هاربة ملاذ. يتم تبريده بدرجة كافية لإحداث تأثير كبير.
لكن معظم الخبراء يعتقدون أن الزيادات الكبيرة في معدلات الرهن العقاري ، والتي تضاعفت في العام الماضي ، هي في المنظر الخلفي. وبينما يتوقعون أن تتراجع أسعار الفائدة بشكل طفيف ، فإنهم يتوقعون أن تظل معدلات الرهن العقاري في نطاق 7٪ ، لكن لا تصل إلى 8٪.
وقالت ليزا ستروتبانت كبيرة الاقتصاديين في برايت MLS في بيان إن هذا "يشير إلى أن معدلات الرهن العقاري ربما تكون قد بلغت ذروتها". تغطي خدمة التسجيل المتعدد منطقة وسط المحيط الأطلسي. لكنها تحذر من أنه "من المحتمل أن يكون هناك تقلبات مستمرة في الأسعار وسط حالة من عدم اليقين الاقتصادي".
لماذا انخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري؟
ترتفع معدلات الرهن العقاري وتنخفض لمجموعة متنوعة من الأسباب المالية المعقدة - والمتنافسة في كثير من الأحيان.
عندما رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لمحاربة التضخم ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري بالمثل. نظرًا لأن التضخم لا يزال مرتفعًا ، فمن المتوقع أيضًا أن تظل المعدلات مرتفعة.
يقول ريشيو: "يميل التضخم حقًا إلى دفع معدلات الرهن العقاري".
ومع ذلك ، هناك دلائل على أن التضخم قد يتراجع. حقق بنك الاحتياطي الفيدرالي نصرا في وقت سابق من هذا الشهر عندما صدر تقرير التضخم لشهر أكتوبر. بدأ التضخم في التراجع بشكل جدي ، حيث انتقل من أعلى مستوى له على أساس سنوي عند 9.1٪ في يونيو إلى 7.7٪ في أكتوبر.
وقد أدى هذا إلى ابتهاج المستثمرين ، الذين لديهم أيضًا دور كبير في تحديد اتجاه أسعار الفائدة على الرهن العقاري في سوق سندات الرهن العقاري. يقوم المقرضون عادةً بتجميع الرهون العقارية التي يقدمونها ثم بيعها للمستثمرين لتحرير المزيد من النقود للحصول على قروض جديدة.
عندما يكون التضخم مرتفعًا ، يسعى المستثمرون إلى تحقيق عوائد أعلى على مشترياتهم من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والمعروفة أيضًا باسم سندات الرهن العقاري ، في شكل معدلات رهن عقاري أعلى. نظرًا لأن التضخم يبدو أنه يستجيب لإجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي ، فإنهم يأملون أن يبطئ الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة. لذلك لا يوجد ضغط كبير على الأسعار للبقاء مرتفعة.
"عندما يكون هناك تضخم أعلى ، يطلب المستثمرون عوائد أعلى. لكننا نرى الآن أن التضخم آخذ في البرودة ، والمعدلات آخذة في البرودة أيضًا "، كما تقول ناديا أفانجيلو ، مديرة الأبحاث العقارية في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. هذا لا يعني أن الأسعار ستظل أقل قليلاً.
ويضيف أفانجيلو: "نتوقع أن تكون المعدلات متقلبة حتى نشهد مزيدًا من التباطؤ في التضخم".
بالإضافة إلى ذلك ، يبذل المقرضون قصارى جهدهم للحفاظ على أسعار منخفضة بما يكفي لجذب العملاء ، كما يقول المثمن العقاري الوطني جوناثان ميلر.
مشكلة ارتفاع معدلات الفائدة على الرهن العقاري
أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى تجميد سوق الإسكان بشكل فعال.
إلى جانب استمرار ارتفاع أسعار المساكن ، لم يعد بإمكان العديد ممن خططوا لشراء منازلهم الأولى التأهل للحصول على قروض. واضطر آخرون إلى خفض ميزانيات شراء الشقق بشكل كبير. على الرغم من أن أسعار المساكن بدأت في الانخفاض ، إلا أنه سيتعين عليها أن تنخفض بشكل كبير للتغلب على المعدلات الأعلى. لذلك على الرغم من أن هناك الكثير ممن يرغبون في أن يصبحوا أصحاب منازل ، إلا أنهم لم يعودوا قادرين على تحمل تكاليف ذلك. لذلك انخفضت مبيعات المنازل.
يقول ميلر: "إذا تم تخفيض أسعار الفائدة الآن ، فسنشهد طفرة سكنية أخرى". "الطلب لا يزال قائما".
كما أن عدد المنازل المعروضة للبيع لا يزال منخفضًا للغاية. البنائين الذين يخشون عدم العثور على مشترين لمساكنهم يبطئون وتيرة البناء. ويحجم البائعون ، ومعظمهم من المشترين أيضًا ، عن التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة لشراء منزل بقرض جديد بسعر فائدة أعلى.
يقول ميلر: "الناس مرتبطون بمعدلات الرهن العقاري الخاصة بهم ، وهم ليسوا مستعدين ليصبحوا مشترين مع كل حالة عدم اليقين".
بالإضافة إلى ذلك ، لا يدرك العديد من المشترين أن معدلات الرهن العقاري قد انخفضت ، كما يقول سمسار الرهن العقاري Rock Andrews من Lending Arizona في Tucson.
يقول: "نأمل أن يعني هذا أن الأسعار تنخفض حتى يتمكن الناس من البدء في التخطيط لمشترياتهم". "قد يكون المشترون أكثر اهتمامًا بالخروج لمشاهدة المنازل."
وعلى الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري اليوم ، إلا أنها لا تزال أقل بكثير مما كانت عليه. في عام 1981 ، بلغت المعدلات ذروتها عندما تجاوزت لفترة وجيزة 18.5٪ لقرض ذو سعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا.
يقول أفانجيلو: "ما يجب أن نتذكره ، هذا أفضل من معدل 8٪ ، وهو المعدل التاريخي".