3 دروس مهمة تعلمناها من التعامل مع الإخلاء

#IzmahShavuo Eyal و Yaron Pasternak # Post5
أثناء إنشاء محفظتك ، ستواجه الحاجة إلى القيام بعمليات الإخلاء ، فالأمر لا يتعلق بما إذا كان ، ولكن متى ...
في هذا المنشور ، سنطلعك على دراسة حالة وأفكار تعلمناها من عمليات الإخلاء التي أجريناها على مر السنين.
خلفية:
خلال فترة كورونا ، يتم تحميل المحاكم بطلبات الإخلاء وتستغرق مدة معالجتها وقتًا طويلاً.
توجه إلينا مستثمر أجنبي للمساعدة بعد أن رفض المستأجر إخلاء العقار في نهاية عقد الإيجار ، وتوقف عن الدفع.
أصيب المستثمر بالإحباط بسبب عدم تعامل شركته الإدارية مع الموقف بشكل صحيح ، وخسارة الإيجار الذي لم يدفعه المستأجر له.
إذا لم يكن ذلك كافيًا ، يخشى المستثمر حدوث أضرار محتملة للمستأجر في العقار.
كان المستثمر مهتمًا بإجراء معاملة سريعة لبيع العقار مع المستأجر المسبب للمشاكل.
بعد فحص العقار من الخارج ، نظرة خاطفة من خلال النوافذ + معلومات الوزن التي تلقيناها حول حالته من مالك العقار ، قمنا بعمل نطاق عمل ، مصمم لجعل العقار في حالة بيع بأقصى سعر .
بالطبع ، أدخلنا تكلفة عملية الإخلاء في برنامج Excel ، وفحصنا الأرقام وقررنا البدء في ذلك.
ها هي الأرقام:
سعر الشراء: 93,000 دولار
التجديد: 65,000 دولار
البيع: 240,000 ألف دولار
حالة السوق: ساخنة ، مع وجود طلب كبير من المشترين.
الربح: 68,000 ألف دولار
الوقت من الشراء إلى البيع: 8 أشهر (بما في ذلك عملية المقاصة)
بيعت فوق السعر المطلوب: 16,000 دولار
قبل أن نبدأ عملية الإخلاء ، نوصي بالتحقق مما إذا كان المستأجر من النوع العملي والمنطقي وما إذا كان هناك خيار لـ Cash For Keys (انظر النقطة 3 أدناه). في بعض الأحيان يكون هذا الخيار أكثر فعالية من عملية الإخلاء.
في هذه الحالة ، لحسن الحظ نجح الأمر ، دفعنا للمستأجر 1250 دولارًا ، وتمكنا من تقليل النفقات وتوفير الوقت الثمين لإعادة العقار إلى السوق.
تعتبر عملية الإخلاء بالنسبة لأولئك الذين لم يفعلوا ذلك حتى الآن تجربة مروعة. من ناحية ، أنت سعيد لأن اليوم قد جاء أخيرًا عندما تطرد المستأجر الجامح من العقار الذي يقرع دخلك ويسرقك كل يوم. من ناحية أخرى ، فأنت تقوم بإخلاء أسرة تعلم أنه ليس لديها مكان آخر تذهب إليه ، ورؤية عائلة مع أطفال يتم طردهم من قبل عمدة ، بغض النظر عن مدى قوتك ، ليست تجربة ممتعة.
تمت كتابة النصائح التالية من تجربته وستكون قادرة على مساعدتك في المستقبل.
الدروس الثلاثة المهمة التي تعلمناها من التعامل مع عمليات الإخلاء
الدرس الأول - العمل هو العمل
ممتلكاتك هي عمل تجاري لجميع المقاصد والأغراض ، لا يوجد مكان للعواطف بغض النظر عن مقدار التعاطف وقصص الجدة التي سيخبرك بها المستأجرون.
يمكن أن يتحول تأخير الإيجار لمدة شهر سريعًا إلى ثلاثة وأربعة أشهر ، ويمكن أن يتحول الضرر البالغ 2000 دولار بسرعة إلى 10,000 دولار مع عدم وجود فرصة لاسترداد الأموال.
يجب عدم إنشاء سابقة مع المستأجر ، إذا لم يدفع ، ستبدأ عملية الإخلاء وإذا لزم الأمر ، إذا دفع ، قم بإلغائه ، حتى يفهم أنه لا يوجد مكان للألعاب هنا.
الدرس الثاني - متلازمة بينوكيو
سيخبرك المستأجرون الذين يواجهون الإخلاء بجميع القصص في العالم عن سبب عدم تمكنهم من دفع الإيجار.
على مدى السنوات القليلة الماضية ، سمعنا قصصًا يمكن أن تكون بمثابة مادة لمواسم كاملة من المسلسلات التركية.
لقد تعلمنا هذا الدرس في منزلنا الخامس ، والذي وعد المستأجر مرارًا وتكرارًا أنه سيدفعه. أردنا الحقيقة ، وكان من السهل علينا أيضًا تصديقه. لكن في النهاية ، فهم لا يهتمون بك وبعودتك في جدول Excel ، وهم يهتمون فقط بأنفسهم ، لذا اهتم بمصالحك أولاً. العمل هو العمل!
الدرس الثالث - النقد مقابل المفاتيح
حرفيًا - هذا حافز مالي للمستأجر (الذي لا يستطيع دفع الإيجار) لمغادرة العقار في موعد تحدده بمبلغ متفق عليه وترك العقار في حالة جيدة وفقًا لما حددته في العقد. قد يبدو من غير المنطقي أن تدفع للمستأجرين الذين لا يستطيعون دفع الإيجار ، ويتعارض مع حمضنا النووي الإسرائيلي "ألا نخرج كمصغيرين" ، ولكن إذا قمت بتشغيل أرقام تكلفة إخلاء المستأجر ، فسوف تكتشف بسرعة أن هذا الحل أرخص وأسرع.
سيكلفك متوسط ​​التعويض النقدي للمفاتيح ما بين 5000 دولار - 1000 دولار بينما يمكن أن يكلفك الإخلاء الكامل ما بين 3000 إلى 10,000 دولار (تشمل هذه النفقات ، من بين أمور أخرى ، أتعاب المحاماة والرسوم القانونية والتخزين ورسوم النقل إذا لم يخل المستأجر ممتلكاته ، وبالطبع أشهر الإيجار التي لم يدفعها ولن يدفعها حتى يتم إخلاء العقار وإعادة احتلاله ، وإذا كان هناك ضرر ، فاستعد لإنفاق المزيد $ $).
ميزة أخرى لهذا الحل هي أنه يعطي حافزًا للمستأجر للتحرك وترك العقار المستأجر في حالة جيدة دون التسبب في ضرر له ، وبالتالي تقليل الوقت والتكلفة التي سيتعين عليك استثمارها في إعادة العقار إلى صالحية الخدمة.
لكن من المهم أن تتذكر أن هذا الحل غير مناسب لكل مستأجر تحتاج إلى إخلاءه. لا ينعم جميع المستأجرين بالفطرة السليمة ، وهناك من سيواصل دفن رؤوسهم في الرمال بغض النظر عن عدد التحذيرات التي يتلقونها ، ولن يصدقوا أنهم سيُطردون ، بما في ذلك يوم وصول العمدة يطرق بابهم.
לסיכום:
كما ذكرنا في البداية ، فإن السؤال لا يتعلق بما إذا كان ، ولكن متى. كلما زادت معرفتك بالقوانين في البلد الذي تعمل فيه ، زادت معرفتك بكيفية تحييد عامل عدم اليقين وستكون قادرًا على اتخاذ قرارات أكثر استنارة.
أفضل طريقة لتجنب الإخلاء المحتمل هي فحص المستأجرين بشكل أفضل والموافقة فقط على المرشحين الذين لديهم سجل مثبت في سلوك الدفع والذين سيكونون قادرين على اتباع جميع شروط عقد الإيجار ولا تخجل من إلقاء نظرة على ملفاتهم الشخصية على الشبكات الاجتماعية ، سيساعدك هذا على إكمال الصورة الكاملة عن المستأجر.
إذا كانت شركات الإدارة تهتم بالعقارات نيابة عنك ، فتأكد من قيامها بفحص ائتماني للمستأجر ، وعمليات البحث عن الخلفية الجنائية ، وتقرير تاريخ الإخلاء ، والتحقق من مصدر دخله ومعرفة أن تكلفة الإيجار لا تتجاوز ثلث دخله. يمكنك أيضًا إجراء مكالمة مع أصحاب العقارات السابقين للمستأجر للتأكد من أنهم مستأجرين جديرين حقًا.
من السهل جدًا الحصول على مستأجر في العقار ، لكن من الصعب إخراجه!
בהצלחה.
سنكون سعداء لسماع الردود على الطلبات وأي ملاحظات تود مشاركتها معنا هنا أدناه أو على انفراد ؟؟؟؟