لماذا يجب أن يستعد سوق الإسكان لمعدلات الرهن العقاري المكونة من رقمين في عام 2023
حتى إذا توقف رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول وزملاؤه عن رفع أسعار الفائدة قريبًا ، فإن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيظل يرتفع إلى 10٪ ، وفقًا لكريستوفر والين ، رئيس مجلس إدارة Whalen Global Advisors.
ذلك لأن وتيرة الزيادات الساخنة في أسعار الفائدة الفيدرالية في عام 2022 تستغرق وقتًا للعودة إلى معدلات الرهن العقاري ، خاصةً عندما ارتفع معدل الاحتياطي الفيدرالي بالفعل إلى نطاق 3٪ -3.25٪ في نهاية سبتمبر ، من ما يقرب من الصفر في العام السابق .
قال والين لـ MarketWatch: "يقوم المقرضون بتعديل أسعارهم ببطء فقط". "إنهم غير معتادين على رؤية سعر الفائدة يتحرك بهذه السرعة ، وعادة ما يغيرون سعر الفائدة مرة واحدة في الشهر فقط أو مرة واحدة في الشهر."
يدفع المقترضون علاوة أعلى من معدلات الخزانة الخالية من المخاطر على الرهون العقارية للمساعدة في حساب مخاطر التخلف عن السداد. ارتفع عائد سندات الخزانة لأجل 30 عامًا إلى 4.213٪ يوم الخميس ، وهو أعلى مستوى منذ 2011 ، وفقًا لبيانات داو جونز السوقية.
قال فريدي ماك يوم الخميس أن معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بلغ في المتوسط 6.94 في المائة في أحدث مسح أسبوعي ، وهو أعلى مستوى في 20 عامًا مما قلل بشدة من الطلب على قروض المنازل الجديدة.
ولكن مع عدم إظهار التضخم في الولايات المتحدة أي علامات على التراجع الواضح عن أعلى مستوى في 40 عامًا ، من المتوقع أن يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار 75 نقطة أساس أخرى في اجتماعه في نوفمبر ، وربما بنفس المقدار مرة أخرى في ديسمبر ، وفقًا لـ CME FedWatch أداة.
فضلت آفاق بورصة شيكاغو التجارية يوم الخميس معدل 4.75٪ -5٪ على الأموال الفيدرالية لبدء فبراير.
وقال والين: "هناك تأثير تأخر في الرهون العقارية" ، مضيفًا أنه حتى إذا قررت البنوك المركزية وقف المزيد من الزيادات في أسعار الفائدة بعد اجتماعها في ديسمبر ، فإن سعر الفائدة لمدة 30 عامًا "سيظل يصل بسهولة إلى 10٪ بحلول فبراير".
حث Whalen ، وهو مصرفي استثماري ومؤلف وخبير يركز على التمويل المصرفي والرهن العقاري ، لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية في عام 2008 على إعادة المشتقات المعقدة والمبهمة "إلى ضوء النهار" ، بعد أن شهدت البنوك والمستثمرون مئات المليارات من الدولارات في الخسائر المتعلقة بالديون المهيكلة ، بما في ذلك التعرض للرهون العقارية عالية المخاطر. كما أدلى بشهادته أمام الكونجرس في عام 2009 بشأن المخاطر النظامية للصناعة المصرفية.
الآن ، يرى Whalen تغييرًا كبيرًا آخر في الخدمات المصرفية للرهن العقاري ، حيث تستمر الربحية في الانكماش (انظر الرسم البياني) وتعثر سوق الإسكان.
والأهم من ذلك ، أن Whalen ترى أيضًا إمكانية أن تعوض أسعار المساكن جميع مكاسبها الوبائية إذا ظلت المعدلات مرتفعة حتى عام 2023.
هذه قراءة أكبر من التقديرات الخاصة بتصحيح أسعار الشقق بنسبة 10٪ -15٪ من الأسعار التي ارتفعت بنسبة 45٪ في جميع أنحاء البلاد أثناء الوباء.
لكن Whalen أشار إلى أحجام تقليب المنازل المضاربة التي وصلت إلى ما يقرب من 150 مليار دولار ، أو 10 ٪ من إجمالي مبيعات المنازل في عام 2022 ، والغطاء البارد لمعدلات فائدة الرهن العقاري ذات الرقمين كمحفزات لتراجع حاد في أسعار المساكن.
حدد الاقتصاديون في Mizuho Securities يوم الخميس متوسط أسعار مبيعات المنازل على أنه انخفاض بنسبة 2.5٪ عن ذروتها ، في ملاحظة للعميل ، ووصفوا سوق الإسكان بأنه "متدهور" ، ولكن يتماشى بشكل أساسي مع التوقعات في ضوء القفزة الحادة في الرهن العقاري اسعار الفائدة.
يمكن تتبع معدلات قروض الرهن العقاري مباشرة إلى سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، أو MBS ، وهي سندات يتم تداولها في وول ستريت ، مدعومة من الحكومة بشكل أساسي ، والتي تمول الجزء الأكبر من سوق الدين البالغ 13 تريليون دولار في الولايات المتحدة.
مع سباق بنك الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة ، أزعج الأسواق المالية ، مما أدى إلى انخفاض حاد في إصدار سندات الرهن العقاري هذا العام ، بينما جعل الاقتراض أكثر تكلفة بالنسبة للشركات والبلديات والأسر كجزء من مكافحته للتضخم.
وقال والين "سوف يستغرق الأمر منا أشهر لمزامنة سوق السندات وسوق القروض حتى يتمكن الناس من جني الأموال مرة أخرى".
أغلقت الأسهم على انخفاض يوم الاثنين على التوالي يوم الخميس ، تاركة مؤشر S&P 500 منخفضًا بنسبة 23٪ للعام عند 3,665.78 ، وعائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عند 4.225٪ ، وهو أعلى مستوى منذ يونيو 2018.
ردود