كم يمكن أن ترتفع معدلات الرهن العقاري؟
أثرت أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري في سوق الإسكان.
منذ بداية العام ، تضاعفت معدلات الرهن العقاري. فاقتوا كل التوقعات وتجاوزت 7٪ حسب بعض التقديرات. أثارت احتمالية استمرار أسعار الفائدة في الارتفاع الخوف في قلوب - وفي الحسابات المصرفية - للعديد من مشتري المنازل المجهدين.
العملية الحسابية البسيطة والمزعجة: في كل مرة يصعدون فيها ، يمكن لعدد أقل من المشترين التأهل للحصول على قروض - وأولئك الذين يفعلون ذلك في كثير من الأحيان يستطيعون شراء منازل أرخص بكثير.
إذن ما مدى ارتفاع الأسعار؟ تعتمد الإجابة إلى حد كبير على كيفية أداء الاقتصاد. إذا استمر التضخم ، فسيستمر الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في رفع أسعار الفائدة ومن المرجح أن تحذو حذوه معدلات الرهن العقاري ، على الأقل إلى حد معين. ما يفعله المستثمرون بأموالهم مع استمرار تعثر سوق الأسهم وتزايد المخاوف من الركود سيساعد أيضًا في تحديد مسارهم.
يقول إيلي وولف كبير الاقتصاديين في شركة زوندا للاستشارات الإنشائية: "من المعروف أن التنبؤ بمعدلات الرهن العقاري أمر صعب". "على سبيل المثال ، اعتقد معظم كبار الاقتصاديين أن معدلات الرهن العقاري ستبلغ في المتوسط حوالي 4٪ هذا العام مقارنة بما يقرب من 7٪ نراها اليوم. معدلات الرهن العقاري مدفوعة بما يعتقد المستثمرون أن تأثير سياسة الاحتياطي الفيدرالي سيكون على الاقتصاد والتضخم ".
على الرغم من أن لا أحد يعرف بالضبط ما سيحدث لمعدلات الرهن العقاري ، إلا أن معظم خبراء العقارات لا يتوقعون ارتفاع أسعار الفائدة كثيرًا من هنا. كانت 7.12 ٪ للقروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا اعتبارًا من بعد ظهر يوم الجمعة ، وفقًا لأخبار الرهن العقاري اليومية.
أصبحت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية باهظة الثمن
ساعدت المعدلات المنخفضة القياسية ، في نطاق 2٪ في المتوسط ، على تنشيط العقارات في الأيام الأولى لوباء COVID-19. ساعدت هذه المعدلات المنخفضة إلى جانب النقص الحاد في العقارات المعروضة للبيع في ارتفاع أسعار المنازل إلى ارتفاعات غير مسبوقة. يمكن لمشتري المنازل أن يدفعوا أكثر لشراء منزل إذا كانت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية قابلة للإدارة.
الآن تم عكس هذا الحساب.
مع معدلات فائدة تصل إلى 7٪ ، سيواجه أولئك الذين يشترون منزلًا اليوم مدفوعات رهن عقاري شهرية تكون أعلى بنسبة 50٪ تقريبًا مما كان عليه المشترون في يناير لقروض بفائدة ثابتة لمدة 30 عامًا - وهذا بافتراض دفع 20٪ كدفعة أولى.
عندما تضيف أسعارًا أعلى اليوم ، يدفع المشترون ما يقرب من 75٪ أكثر من أولئك الذين اشتروا منازل وأغلقوا مدفوعاتهم في بداية العام.
لسوء الحظ ، لم يشهد معظم الناس ارتفاع رواتبهم في أي مكان بالقرب من هذا المبلغ. وهذا يتسبب في جفاف مجموعة المشترين. المنازل معروضة في السوق لفترة أطول ، وهناك عدد أقل من مبيعات المنازل. الأسعار تنخفض حتى. يشعر البائعون بالذعر لأنهم مجبرون على خفض الأسعار والحصول على منازلهم على الأرجح لن تبيع بالسعر الذي حصل عليه جيرانهم قبل بضعة أشهر فقط.
يقول وولف: "لقد تباطأ الطلب على الإسكان بالفعل استجابة لارتفاع معدلات الرهن العقاري". "إذا استمرت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الارتفاع أكثر من ذلك بكثير ، فإن سوق الإسكان سوف يلحق بالركب.
ويضيف وولف: "هذا يعني أن قوائم إعادة البيع ستظل محدودة حيث يختار أصحاب المنازل الحاليون البقاء في مكانها". وهذا يعني أيضًا أن أسعار الشقق يجب أن تنخفض للمساعدة في زيادة الطلب.
ما سيحدث بعد ذلك يعتمد على الاتجاه الذي تتحرك فيه معدلات الرهن العقاري. يمكن لأسعار الفائدة ، من الناحية النظرية ، أن تستمر في الارتفاع والارتفاع ، خاصة إذا ظل التضخم مرتفعًا واستمر الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعاره لمكافحته.
يقول لين كيفر ، نائب كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: "لا يوجد حد". "يعتمد الأمر حقًا على ما يحدث للاقتصاد الكلي."
لم تكن المعدلات بهذا الارتفاع منذ عام 2007 - قبل 15 عامًا. كما أنها لم ترتفع بمعدل سريع منذ عام 1981 ، عندما بلغت المعدلات ذروتها عند 18.6٪.
يقول جويل كان ، الاقتصادي في رابطة المصرفيين العقاريين ، وهي مجموعة تجارية وطنية: "بالتأكيد ، فوجئنا بمدى ارتفاع أسعار الفائدة". وتوقع في البداية أن تكون المعدلات حوالي 5.5٪ في هذا الوقت من العام.
"من المؤكد أن هناك مخاطر متزايدة لبقية العام. ... لكننا رأينا أيضًا احتمال استقرار أسعار الفائدة أو حتى انخفاضها بحلول نهاية العام ، "كما يقول كان.
هل ستستمر أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الارتفاع؟
يتوقع كاهن أن تظل معدلات الرهن العقاري عند حوالي 6.75٪ في أوائل العام المقبل ، وربما تنخفض بشكل طفيف. لا يتوقع المزيد من القفزات الكبيرة.
تتوقع نانسي فاندن هوتين ، الخبيرة الاقتصادية البارزة في أكسفورد إيكونوميكس ، أن تظل الأسعار في مكانها. وهي لا تتوقع أن تصل إلى 8٪.
سيواصل الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة على المدى القصير ، لكنه لن يستمر إلى الأبد. في النهاية ، سينخفض التضخم ولن يستمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بنفس القدر. إذا دخلت البلاد في حالة ركود نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة ، فمن المرجح أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي سعره.
يقول هاوتن: "هناك ادعاء بأننا شهدنا الأسوأ". "من المحتمل أن يتباطأ الاقتصاد ، وينخفض التضخم ، وسيبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في النهاية في خفض أسعار الفائدة."
ومع ذلك ، عندما يكون سوق الأسهم متقلبًا ، وهو ما هو عليه الآن ، يضع المزيد من المستثمرين أموالهم في سندات الخزانة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والتي تُعرف أيضًا باسم سندات الرهن العقاري. عندما يكون هناك المزيد من الطلب على سندات الرهن العقاري ، ترتفع الأسعار وتنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
يقول وولف من زوندا: "مخاوف الركود (والوقوع في ركود) مهمة لسوق الرهن العقاري". "تاريخيًا ، عندما ترتفع مخاطر حدوث ركود ، يغير المستثمرون الطريقة التي يريدون الاستثمار بها ، وهذا التغيير يؤدي إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري"
ردود