انتظر: من المتوقع أن تنخفض أسعار الشقق كثيرًا - حتى لو لم يكن هناك ركود

قام بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بتسريع سوق الإسكان بالكامل ، ونقله من حالة تباطؤ إلى تباطؤ سريع.
إن تأثيرات رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة في حربه على التضخم محسوسة في كل زاوية وركن في الاقتصاد تقريبًا ، حيث تتصاعد بسرعة المخاوف من حدوث ركود اقتصادي. يستمر سوق الأسهم في الانخفاض ، وتقلص الشركات من توظيف العمال أو تسريحهم ، كما أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ترتفع أكثر مما كان متوقعًا ، مما يتسبب في توقف مشتري المنازل عن العمل.
بدأت أسعار المساكن في العديد من الأسواق في الانخفاض من أعلى مستوياتها. الآن ، السؤال هو إلى أي مدى سيذهبون - وما هي الشقوق التي ستفتح في أماكن أخرى من الاقتصاد لدفع هذه التغييرات.
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في مؤتمر صحفي الأسبوع الماضي إن سوق الإسكان الساخن من المرجح أن "يخضع لعملية تصحيح" لأن "أسعار المنازل ارتفعت عند مستوى سريع غير مستدام".
بينما يناقش الاقتصاديون ما إذا كانت الأمة في حالة ركود بالفعل أو تتجه نحو الحضيض ، فمن الواضح أن سوق الإسكان قد تغير بشكل كبير.

يقول ديفين باكمان ، نائب الرئيس الأول للأبحاث في شركة جون بيرنز للاستشارات العقارية: "الاحتياطي الفيدرالي مصمم على تهدئة التضخم ، وهم على استعداد لإلقاء المساكن تحت الحافلة للقيام بذلك". "عندما ترفع معدلات الرهن العقاري إلى ما هي عليه اليوم ، فإن ذلك يكسر الجزء الخلفي من الإسكان."
قبل عام ، تم بيع المنازل في غضون ساعات ، حيث حاولت جحافل المشترين المزايدة على بعضهم بعشرات ، إن لم يكن مئات الآلاف من الدولارات على السعر المطلوب. ومع ذلك ، عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة ، ارتفعت أسعار الرهن العقاري أيضًا ، مما جعل تمويل الإسكان أكثر تكلفة بالنسبة للمشترين.
لذلك بدأت أسعار المساكن في الانخفاض منذ الصيف ، والعديد من المشترين المحتملين لا يشترون منازل. البائعون ، الذين يدركون أنهم فاتتهم الذروة ، يؤخرون إدراج منازلهم. كثير ممن يضطرون إلى بيع أسعار أقل.
قال باول الأسبوع الماضي: "التباطؤ في أسعار المساكن الذي نشهده يجب أن يساعد في جعل الأسعار أكثر انسجاما مع الإيجارات والأساسيات الأخرى في سوق الإسكان - وهذا شيء جيد". "على المدى الطويل ، ما نحتاجه هو أن يتماشى العرض والطلب بشكل أفضل بحيث ترتفع أسعار المساكن عند مستوى معقول ، بوتيرة معقولة ، ويمكن للناس شراء منازل مرة أخرى."
يخشى البعض من أن مسار عمل بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يكون أكثر من اللازم بالنسبة لسوق الإسكان. انخفضت الأسعار من ذروة في يونيو. وعلى الرغم من أن الأسعار لا تزال مرتفعة عن العام الماضي ، يتوقع العديد من خبراء العقارات أنهم على وشك الانخفاض أكثر من ذلك بكثير.
زادت معدلات الرهن العقاري بأكثر من الضعف في العام الماضي ، حيث ارتفعت من متوسط ​​2.87 في المائة هذا الوقت من العام الماضي إلى 6.7 في المائة للقروض ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا في الأسبوع المنتهي في 29 سبتمبر ، وفقًا لفريدي ماك. هذه المعدلات المرتفعة ستجعل أقساط الرهن العقاري الشهرية أغلى بنحو 74٪ مما كانت عليه في هذا الوقت من العام الماضي.
يقول مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في Moody's Analytics: "سوق الإسكان هو أكثر القطاعات حساسية للاهتمامات في الاقتصاد". "إنه في طليعة تداعيات جهود بنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض التضخم."

انتظر بشدة: من المتوقع أن تنخفض أسعار الشقق
من المتوقع أن تنخفض أسعار الشقق - سواء استسلمت البلاد للركود أم لا. لا يمكن للمشترين ببساطة تحمل علامات الأسعار الضخمة بالإضافة إلى أعلى معدلات الرهن العقاري في 15 عامًا.
"سيكون هناك تراجع من الساحل إلى الساحل في سوق الإسكان. يقول زاندي: "سيكون الأمر وحشيًا". "لا يوجد جزء من السوق محصن".
يقول خبراء عقاريون إن الأماكن التي شهدت أكبر زيادة في الأسعار خلال جائحة كوفيد -19 ، مع أكبر عدد من المستثمرين في المزايدة ، ستشهد انخفاضًا حادًا.
من المتوقع أن تشهد مناطق المنتجع انخفاضًا أكبر نظرًا لأنه من المتوقع أن يشتري عدد أقل من المشترين منازل ثانية خلال فترة الانكماش الاقتصادي. المناطق التي بها الكثير من الإنشاءات الجديدة والمدن الأصغر والضواحي الأكثر بعدًا يمكن أن تتعرض أيضًا لضربة كبيرة.
يقول باكمان من جون بيرنز: "سيحدث انخفاض في الأسعار ، ربما في نطاق من رقمين". "قد نشهد تصحيحات في الأسعار مماثلة لتلك التي حدثت خلال الأزمة المالية الكبرى في بعض الأسواق."

إنها تتطلع إلى أسواق مثل أوستن ، تكساس ؛ بويز ، ايداهو ؛ طائر الفينيق. سولت لايك سيتي؛ ريفرسايد ، كاليفورنيا ؛ وسكرامنتو ، كاليفورنيا ، للتأثر.
يعتقد زاندي أن أسعار المنازل ستنخفض بنحو 10٪ على الصعيد الوطني خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا القادمة إذا تجنبت الدولة الركود. إذا حدث ذلك ، فإنه يتوقع أن تقترب انخفاضات الأسعار من 20٪ من الذروة إلى القاع في عام 2024.
يقول زاندي: "يجب أن تنخفض الأسعار قليلاً حتى تكون معقولة مع معدلات الرهن العقاري هذه".
لن ينزلوا على الفور.

لن يقوم البائعون بتخفيض الأسعار ما لم يضطروا إلى ذلك - خاصةً عندما شاهدوا منازل جيرانهم تُباع بأسعار قياسية قبل بضعة أشهر فقط. بينما قام حوالي 19.5٪ من البائعين بتخفيض الأسعار في سبتمبر ، وهي نسبة متزايدة بشكل مطرد ، تمسك معظم البائعين.
يقول رون ديفريز ، المدير الإداري الأول لشركة Integra Realty Resources ، وهي شركة تجارية لأبحاث سوق العقارات: "يتطلع البائعون إلى الأسعار منذ ستة أشهر [لكن] المشترين لا يستطيعون تحمل هذه الأسعار". "سيكون هناك انقطاع لبعض الوقت."
يتسبب هذا الانفصال بالفعل في انخفاض مبيعات المنازل - والتي يعتقد الخبراء أنها ستستمر مع زيادة عدم اليقين في الاقتصاد. تراجعت مبيعات المنازل القائمة ، التي لا تشمل الإنشاءات الجديدة ، بنسبة 19.9٪ في أغسطس مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي ، وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن Association of Realtors®.
يقول زاندي: "ليس من المنطقي شراء منزل". "أسعار الشقق مرتفعة ومعدلات الرهن العقاري مرتفعة ولا يوجد مخزون. والآن يشعر الناس بالقلق على وظائفهم ".
لا تتوقع المزيد من المنازل للبيع
على الجانب المشرق بالنسبة للمشترين الذين يواجهون أسعارًا أعلى وأسعارًا أعلى ، كان هناك المزيد من المنازل في السوق. ارتفع المخزون بنسبة 26.9٪ في سبتمبر مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي ، وفقًا لبيانات Realtor.com®.

ومع ذلك ، مثل كل شيء آخر في سوق الإسكان ، فهو سلاح ذو حدين. ليس الأمر أن البائعين والبنائين يطرحون المزيد من المنازل للبيع - إنهم يفعلون العكس الآن. هو أن المنازل لا تبيع بسرعة ، لذا فإن ما يتم تقديمه في القائمة يبقى لفترة أطول ، مما يزيد من المخزون.
في الواقع ، انخفضت القوائم الجديدة بنسبة 9.8٪ على أساس سنوي في سبتمبر.
يعرف البائعون أنهم فاتتهم ذروة السوق. بالإضافة إلى ذلك ، فإن معظم البائعين هم أيضًا مشترون. سوف يتردد أولئك المحبوسون في معدلات رهن عقاري منخفضة في التخلي عن هؤلاء لشراء منزل جديد لأنهم قد يدفعون أكثر بكثير مقابل أقل بكثير. هذا يقلل من مجموعة البائعين لأولئك الذين يحتاجون إلى الانتقال.
تقول جيسيكا لوتز ، نائبة رئيس الأبحاث في NAR: "عادة ما يكون السبب وراء تجارة الناس هو أنهم مضطرون إلى ذلك". "إذا كان لدى شخص ما وظيفة جديدة ويحتاج إلى الذهاب إلى العمل أو لديه أسرة متنامية ويحتاج إلى مساحة أكبر يمكن أن تكون عاملاً دافعًا أكبر من الفائدة على الرهن العقاري."
لا تتوقع موجة أخرى من حبس الرهن العقاري
ومع ذلك ، لا يزال هناك عدد أكبر من الأشخاص الذين يحتاجون إلى منازل أكثر من عدد المنازل التي يمكنهم التجول فيها.

الإيجارات مرتفعة وآخذة في الارتفاع وتدفع المزيد من الناس إلى سوق البيع. ولا يتوقع معظم خبراء العقارات أن يضرب السوق طوفانًا آخر من حبس الرهن بأسعار منخفضة ، كما فعلوا أثناء انهيار قطاع الإسكان.
فقط 1 ٪ من أصحاب العقارات عملوا مع عميل مر بحجز الرهن أو البيع على المكشوف في الشهر الماضي ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ومع ذلك ، كان 49٪ من الوسطاء يعملون على هذه المبيعات في مارس 2009.
يقول لاوتز من NAR: "نحن في بيئة مختلفة تمامًا اليوم".
ويرجع الكثير من هذا إلى قيام المقرضين بمنح قروض عقارية للمقترضين الأكثر تأهيلاً والقضاء السيئ حقًا على قروض الرهن العقاري التي أوقعت المقترضين في المتاعب خلال فترة الركود العظيم. حتى لو كانت تنبؤات باول صحيحة وارتفعت البطالة من 3.7٪ في أغسطس إلى 4.4٪ ، فمن غير المرجح حدوث تسونامي آخر من حبس الرهن.
ولكن إذا ارتفعت البطالة ، فإن عددًا أقل من الناس سيشترون المنازل.

يقول ديفريز من شركة Integra: "إذا كنت تعتقد أن هناك فرصة لأن تفقد وظيفتك على المدى القريب ، فلن تنفد وتشتري منزلاً".
النقطة المضيئة الوحيدة لسوق الإسكان هي أنه إذا سقطت البلاد في ركود ، فمن المتوقع أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة مرة أخرى لتحفيز الاقتصاد. قد يؤدي هذا إلى انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرة أخرى.
يقول زاندي: "سواء دخلنا في ركود أم لا ، فلن يكون الأمر مريحًا".