إليك بعض الأشياء الغريبة التي تحدث في سوق الإسكان
لقد وصلنا إلى معلم بعد معلم في الولايات المتحدة.
معدلات الرهن العقاري المرتفعة عادة لا تبشر بالخير لسوق الإسكان ، وقد شهدت الولايات المتحدة للتو واحدة من أكثر الزيادات حدة في التاريخ.
مشترو المنازل المحتملون يواجهون صدمة كبيرة الآن حيث يتم تشديد إجراءات القدرة على تحمل التكاليف بأسرع وتيرة حتى الآن. في الواقع ، نحن نشهد العديد من المعالم التي تم تحقيقها في السوق ، حيث وصلت فروق الرهن العقاري وأسعار الفائدة المعيارية إلى مستويات لم نشهدها منذ عقود ، في حين أن حجم المبيعات الجديدة يتباطأ بمعدل أسرع مما كان عليه خلال الأزمة المالية العالمية.
فهل هذا يعني أن أسعار الشقق على وشك الانهيار؟ هذا خيار واحد. لكن الاحتمال الآخر هو أن سوق الإسكان أصبح غريبًا ، فهل هذا يعني أن أسعار الشقق ستنهار؟ هذا خيار واحد. لكن الاحتمال الآخر هو أن سوق الإسكان أصبح غريبًا للتو.
قام جيمس إيجان ، محلل الإسكان في الولايات المتحدة لدى مورجان ستانلي ، بخفض توقعاته لأسعار منزله مؤخرًا ليُظهر انخفاضًا عامًا بعد عام في ديسمبر 2023. لكنه يتوقع انخفاضًا بنسبة 3٪ فقط - بعيدًا عن الانهيار التام.
المشكلة هي أننا في منطقة مجهولة. نعم ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير ، مما قلل من القدرة على تحمل التكاليف. ولكن في الوقت نفسه ، على عكس حقبة ما قبل عام 2008 وانفجار فقاعة الرهن العقاري ، هناك عدد قليل جدًا من البائعين القسريين ، وبالتالي يوجد مخزون ضئيل للغاية.
"الكثير من هذه الإحصاءات التي نستخدمها للتنبؤ بأشياء مثل نشاط الإسكان ، والتي نعني بها مبيعات المنازل أو المساكن الجديدة وكذلك أسعار المنازل ، هي بمستويات لم نشهدها من قبل ، أو إذا رأيناها يقول إيغان في مقابلة بودكاست ، لم نرهم منذ عقود ".
"قوائم المنازل الحالية المتاحة للبيع - لدينا تلك البيانات الخاصة بمنازل الأسرة الواحدة التي تعود إلى أوائل الثمانينيات - لم تكن أبدًا أقل مما كانت عليه في وقت سابق من هذا العام. لقد جمعنا القليل جدًا من القاع في الأشهر الثلاثة الماضية "، يشرح. "لكننا نعتقد أنهم سيستمرون في تقييد السجلات ، الأمر الذي سيبقي أسعار المنازل أكثر دعمًا."
لفهم إلى أين تتجه أسعار الشقق ، ينظر الفريق في أربعة أشياء رئيسية: العرض والطلب والقدرة على تحمل التكاليف وتوافر الائتمان. في حين أن المكونين الأولين لا يميلان إلى التغيير بسرعة ، فإن القدرة على تحمل التكاليف وتوافر الائتمان يمكن أن يتحركا بسرعة كبيرة. وهذا بالضبط ما نراه الآن.
والنتيجة هي أنه نظرًا لأن الغالبية العظمى من مالكي المنازل يعتمدون على قروض عقارية بسعر ثابت ، ولأن ملكية المنازل لا تزال مرتفعة ، فإن معظم الناس معزولون عن الصدمة القادمة. لكن هذه العزلة لها تكلفة ، وهو ما يسميه إيغان "تأثير الانغلاق".
يقول إيغان: "يتعين على مالكي المنازل الحاليين ، من أجل بيع منازلهم في كثير من الحالات ، الحصول على رهن عقاري قد يزيد بمقدار 200 ، 250 ، 300 نقطة أساس عن الرهن العقاري الحالي". "لن يكونوا مستعدين لبيع منزلهم بسعر أقل قد يكون أرخص لمشتري منزل لأول مرة."
وبالتالي ، هناك فرصة للذهاب إلى منطقة غير معروفة ، حيث تتدهور مؤشرات النشاط الإسكاني بسرعة ، حتى عندما تظل الأسعار مستقرة.
فيما يلي نظرة على سبعة رسوم بيانية توضح كيف تبدو صورة سوق الإسكان غير عادية في الوقت الحالي.
ارتفعت أسعار الشقق بعد فيروس كورونا
كانت الزيادة في أسعار الشقق في السنوات التي تلت ظهور Covid-19 دراماتيكية للغاية ، حيث تجاوزت الأرقام القياسية حتى أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. كما يشير إيغان ، مثلت الأشهر الستة عشر الماضية نموًا أقوى من الذروة السابقة قبل الأزمة المالية العالمية. بطبيعة الحال ، يثير هذا السؤال عما إذا كانت هذه الزيادات السريعة في أسعار الشقق مستدامة.
يقول إيغان: "كان كل شهر من الأشهر الستة عشر الماضية سجل نمو سنويًا إذا ما قارناه بعامي 16 و 2004". "لقد زدناها بشكل كبير عندما أضفت معدلات الرهن العقاري التي تزيد عن 2005 نقطة أساس من بداية العام. ستجمع هذه الأشياء لتؤدي إلى سداد الرهن العقاري الشهري على الشقة بمتوسط سعر يزيد عن 300٪ من سنة إلى أخرى ".
كان سعر الفائدة على الرهن العقاري في السوق
ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا من أقل من 3٪ في عام 2020 إلى ما يقرب من 7٪ الآن ، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. هذا هو الأعلى منذ أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. لكن هذه الخطوة الكبيرة تجاوزها مؤشر رئيسي آخر: الفارق (أو الاختلاف) بين معدلات الرهن العقاري وأسعار الفائدة القياسية كما يقاس بعائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 2000 سنوات.
مع التوقعات الاقتصادية غير المؤكدة حيث يرفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ومع التقلبات في سوق السندات أعلى بكثير مما كانت عليه في الماضي ، كان العديد من كبار المستثمرين مترددين في شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وقد ساعد ذلك في ارتفاع التكلفة من الاقتراض لشراء منزل. في الوقت نفسه ، نأى بنك الاحتياطي الفيدرالي بنفسه أيضًا عن السوق لأنه يختتم ميزانيته العمومية.
"عندما يكون لديك الكثير مما كان أكبر المشترين لديك في العامين الماضيين لأسباب مختلفة ، فلن يكون لديهم نفس القدر من الرغبة والقدرة على دخول السوق الآن ، جنبًا إلى جنب مع تقلب الأسعار الذي رأيناه أو ربما يكون الأمر مبالغًا فيه بسبب تقلب المعدل الذي رأيناه ، والذي يمكن أن يؤدي إلى فجوة الانتشار هذه "، كما يقول إيغان.
القدرة على تحمل تكاليف السكن تتدهور بسرعة
إن الارتفاع الكبير في أسعار المساكن إلى جانب الزيادة في معدلات الرهن العقاري يعني أن توافر المساكن يتدهور الآن بمعدل غير مسبوق ، لا سيما بالمقارنة مع متوسط الدخل. يوضح الرسم البياني أدناه التغيير من سنة إلى أخرى في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لشقة متوسطة السعر كجزء من متوسط دخل الأسرة (باللون الأزرق) ، بالإضافة إلى التغيير من سنة إلى أخرى في الدفعة الشهرية (بالذهب) .
يقول إيغان: "لقد تدهورنا بشكل كبير". "تدهور GFC مقارنة بعام لم يتجاوز أبدًا 30٪ ، وصلنا إلى الحد الأقصى في العشرينيات. لكن لماذا نعتقد أن أسعار الشقق لن تنهار هنا ، ولماذا نعتقد أن الأمر مختلف هذه المرة ، هو أن السؤال الذي يتعين علينا طرحه بعد تدهور القدرة على تحمل التكاليف هو من هو تدهور الأرباح ".
تراجع نشاط إعادة التمويل من الهاوية
وكما يشير هاجان ، فإن الأمر يستحق النظر فقط إلى أولئك الذين يتدهور مستوى تكلفتهم. يمتلك معظم مالكي المنازل رهنًا عقاريًا بسعر ثابت وقد أعاد معظمهم تمويله في السنوات الأخيرة للاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة للغاية ، مما يعني أنه من غير المرجح بالنسبة لأصحاب المنازل الحاليين من مالكي المنازل في المستقبل. يمكنك رؤية مدى نشاط إعادة التمويل في الرسم البياني أدناه ، والذي يُظهر مؤشر Morgan Stanley القابل لإعادة التمويل حقًا ، والذي يحسب أي جزء من وضع الرهن العقاري المطابق له حافز لا يقل عن 25 نقطة أساس لإعادة التمويل. المؤشر أقل من أي نقطة منذ 2005 على الأقل.
"عندما تفكر في المبلغ القياسي لأصول الرهن العقاري في عام 2020 ، حقيقة أننا كسرنا ذلك في عام 2021 مقابل مبلغ قياسي جديد من منشآت الرهن العقاري ، تمكن معظم أصحاب المنازل هؤلاء من شراء منازلهم أو إعادة تمويل رهنهم العقاري بمعدلات منخفضة تاريخيًا ، "يشرح إيغان. "احتمالهم مؤمن لمدة 30 عاما. إنهم لا يرون تدهور المعقولية. يأتي هذا التدهور لمشتري المنازل لأول مرة. مشتري المنازل المحتملين. هذا هو المكان الذي يجلس فيه ".
تأثير القفل
حقيقة أن مالكي المنازل محظوظين بما يكفي للحصول على معدلات أقل ليس لديهم سبب وجيه للبيع في بيئة ترتفع فيها معدلات الرهن العقاري وتخفيف الأسعار يساعد على خلق تأثير "قفل" حيث يتردد أصحاب المنازل الحاليون في طرح منازلهم في السوق.
يقول إيغان: "إنهم محبوسون إلى حد كبير في منازلهم الحالية بهذه المعدلات المنخفضة". "إذن ما نعتقد أننا نراه بالفعل ، ما نتوقع أن نواصل رؤيته للمضي قدمًا ، هو أن المخزون ، وقوائم المنازل الموجودة المتاحة للبيع ، لدينا تلك البيانات تعود إلى منازل الأسرة الواحدة إلى في أوائل الثمانينيات ، لم تكن أبدًا أقل مما كانت عليه في بداية العام ".
تباطأت مبيعات المساكن بشكل حاد
يمكن أن يساعد بقاء العديد من مالكي المنازل في أماكنهم بفضل معدلات الرهن العقاري المرتفعة في الحفاظ على انخفاض الأسعار. ولكن من شبه المؤكد أن تكون أخبارًا سيئة لأصحاب العقارات عندما تنخفض مبيعات المنازل الجديدة من الهاوية. ينخفض حجم المبيعات بالفعل بمعدل أسرع مما كان عليه خلال الأزمة المالية العالمية بفضل مزيج من تدهور القدرة على تحمل التكاليف وانخفاض المعروض من المنازل الجديدة القادمة إلى السوق.
يقول إيغان: "عندما يتم إبرام صفقة على منزل ، فإنه ينظر إلى آخر مرة تم فيها بيع المنزل". لذلك ، إذا لم نبيع هذه المنازل بأسعار أقل مما تم شراؤها ، فسوف يساعد ذلك في دعم نشاط أسعار المساكن. ولكن على الجانب الآخر من ذلك ، فهذا يعني أن مالك المنزل الحالي نفسه لا يشتري أيضًا منزلًا آخر بعد أن يبيع منزله ، وهو ما نعتقد أنه سيؤدي إلى تفاقم انخفاض حجم المبيعات ".
لكن تم تشديد معايير الائتمان
بالطبع ، عندما يرى المرء رسماً بيانياً مثل مبيعات المنازل ينخفض بأسرع معدل منذ عام 2008 ، فلا بد أن يتساءل المرء عما إذا كنا متجهين إلى إعادة فقاعة الرهن العقاري التي أشعلت فتيل الأزمة المالية. بالنسبة لإيغان ، هناك العديد من العوامل التي تجعل الأمور مختلفة هذه المرة ، بما في ذلك نقص الإسكان الهيكلي في الولايات المتحدة. ولكن ربما يكون الاعتبار الأكبر هو توافر الائتمان.
قبل عام 2008 ، كان يبدو أن أي شخص يمكنه اقتراض الكثير من المال للحصول على قروض عقارية على عدة عقارات. لكن معايير الإقراض تم تشديدها بشكل كبير بعد الأزمة المالية ، واختفت منتجات الرهن العقاري الإشكالية مثل Option ARMs من السوق. هذا يعني أن الأشخاص الذين يمتلكون منازل الآن يجب أن يكونوا قادرين نظريًا على التمسك بها حتى مع تباطؤ النمو الاقتصادي.
"ليس لديك فقط عمليات إعادة التعيين هذه. ليس لديك مالك منزل يعتمد على بيئة توافر الائتمان للمستقبل وتوافر الائتمان الذي تم تشديده "، كما يقول إيغان. "لقد تخلينا عن ست سنوات من الراحة في الأشهر الستة التي أعقبت ظهور Covid في مارس 2020. في الواقع ، نحن في أضيق المستويات التي وصلنا إليها منذ 20 عامًا. وإذا كان هناك أي شيء ، بسبب الضغط على ثقل الأصول في البنوك الكبيرة ، فإننا نعتقد أن الطريق من هنا قد يكون حتى نحو معايير إقراض أكثر صرامة.
بالطبع ، يعتمد جزء كبير من هذا البيان على مدى تأثير أسعار الفائدة المرتفعة على الاقتصاد. إذا ساءت الأمور بما فيه الكفاية وفقد الكثير من الناس وظائفهم ، فيمكننا أن نرى موجة من البائعين المتعثرين الذين يمكن أن يزيلوا المخزون ويضعوا ضغطًا هبوطيًا على السوق.
يقول إيغان: "بسبب عدم اعتماد أصحاب المنازل على القدرة على إعادة التمويل ، لا نعتقد أن ذلك سيجبرهم على التخلف عن السداد وحبس الرهن". "لكن هذا يعني أيضًا أننا نعتقد أن خطر الزيادة الهائلة في حالات التخلف عن السداد وحبس الرهن الذي يمكن ، إذا فكرنا في ما يمكن أن يخفض أسعار الشقق ، هو تلك المعاملات المتعثرة ، هؤلاء البائعون المرغمون."
ردود