قريبا: تحطم الإسكان في فلوريدا 2.0؟
سوق الإسكان في فلوريدا حار حتى منتصف عام 2021. يتدفق المشترون من خارج الولاية. ينخفض المخزون. أسعار المساكن آخذة في الارتفاع. يبدو أن السوق سيستمر في الصعود والارتفاع!
لكن انتظر لحظة ... لقد رأينا هذه القصة تظهر في فلوريدا من قبل. زيادة الأسعار بشكل كبير. نقص المخزون. الكثير من الهجرة الداخلية. حدث كل هذا منذ حوالي 20 عامًا.
ثم انخفض القاع من سوق الإسكان مع انخفاض الأسعار بنسبة 50٪ من 2007 إلى 12.
هل تحطم إسكان آخر في طريقها إلى فلوريدا في عام 2021؟ أم أن الطفرة ستستمر مع إغراق المزيد والمزيد من الناس في البلاد؟
تستخدم المقالة أدناه الغوص العميق في متغيرات العقارات في فلوريدا مثل المخزون ونمو الأسعار والهجرة وطلب المستثمرين لمعرفة ذلك. هيا ندخل!
لا توجد منازل للبيع في فلوريدا
إن قصة سوق الإسكان الحالي في فلوريدا ، إلى جانب الهوس الذي يجتاح الولايات المتحدة حاليًا ، تمليه المخزون المنخفض للغاية. ببساطة - كانت هناك زيادة كبيرة في الطلب على المنازل لتتناسب مع انخفاض في أولئك الذين يتطلعون إلى البيع.
لوضع الأمور في نصابها الصحيح: كان لسوق الإسكان في فلوريدا 123,000 قائمة نشطة في السوق في يونيو 2020 وفقًا لبيانات Realtor.com. تقدم سريعًا لمدة 12 شهرًا حتى يونيو 2021 وتضاءل عدد القوائم النشطة إلى 51.
انخفض المخزون النشط في سوق فلوريدا بنسبة 58٪ من يونيو 2020 إلى 2021 (المصدر: Realtor.com)
هذا انخفاض مذهل بنسبة 58٪ في عدد المنازل المتاحة للبيع. ثاني أكبر انخفاض في الولايات المتحدة بعد ساوث كارولينا ، في الواقع. عندما ينخفض المخزون بسرعة كبيرة في فترة زمنية قصيرة ، فهذا يعني شيئًا واحدًا ...
طفرة كبيرة في التقدير
هناك طريقة واحدة فقط يمكن أن تذهب بها الأسعار عندما ينخفض المخزون كثيرًا. فوق.
وسيذهبون لأعلى. وفقًا لبيانات من Zillow ، ينمو السعر النموذجي للمنازل في فلوريدا بمعدل قوي + 15٪ على أساس سنوي حتى يونيو 2021. هذا هو أعلى مستوى تقدير شهدته فلوريدا منذ أوقات الفقاعة في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
ارتفع ارتفاع أسعار فلوريدا إلى + 15٪ على أساس سنوي في يونيو 2021 (المصدر: Zillow ZHVI)
السؤال الرئيسي الذي يجب أن تطرحه على نفسك هو: "أين تذهب الأسعار من هنا؟"
هل ستستمر الزيادة الأخيرة في التقييم؟ أو سينخفض نمو الأسعار إلى مستويات عام 2019 (+ 3٪). أو ما هو أسوأ - هل يمكن أن نرى تكرارًا آخر لما حدث في 2007-12 حيث شهد مالكو المنازل في فلوريدا انخفاضًا في القيم بنسبة 50٪؟
للإجابة على هذا السؤال ، من المهم الخوض في المبادئ الأساسية. العناصر الرئيسية التي تحدد نمو وأمن سوق الإسكان - خاصة الهجرة.
كم عدد الأشخاص الذين يأتون ويطلبون وحدات سكنية؟
الهجرة الجماعية لنيويورك = طفرة فلوريدا؟
"سكان نيويورك يهربون ويأتون إلى فلوريدا!" كم مرة سمعت بهذا خلال السنوات القليلة الماضية؟ وليس هناك شك في أن هذا صحيح. ترسل نيويورك ، بالإضافة إلى العديد من الولايات الأخرى في جميع أنحاء الشمال الشرقي والغرب الأوسط ، الكثير من الناس إلى فلوريدا كل عام.
لدرجة أن فلوريدا هي الولاية رقم 1 للهجرة في أمريكا. على مدى السنوات الأربع الماضية ، أضافت فلوريدا أكثر من مليون شخص إلى سكانها من الهجرة الوافدة وحدها.
لكن مجرد الاعتراف بأن فلوريدا لديها هجرة عالية لا يساعدنا حقًا من حيث تحليل مستقبل سوق العقارات في فلوريدا. هناك سؤال أفضل يجب طرحه ، وهو "ما مقدار زيادة الهجرة الوافدة إلى فلوريدا ، وكيف ستؤدي هذه الزيادة إلى دفع الأسعار للمضي قدمًا؟"
كان صافي الهجرة إلى فلوريدا مستقرًا بشكل مدهش. 200-350 ألف سنويًا منذ عام 2000. (المصدر: مكتب الإحصاء الأمريكي)
هذا سؤال مخادع ، لأن أعداد المهاجرين في فلوريدا لا تتزايد. إذا كان هناك أي شيء ، فهي تتناقص. تُظهر تقديرات مكتب الإحصاء الأمريكي صافي الهجرة في فلوريدا في عامي 2019 و 2020 عند أدنى مستوياتها منذ 2013. وعادت الذروة في حركة فلوريدا فعليًا في عام 2016 ، عندما انتقل +375 شخصًا أكثر من المغادرين.
أظن أن هذا الإدراك سوف يربك الكثيرين ، لأن السرد العقاري السائد يشير إلى أن فلوريدا تشهد طفرة في الهجرة على عكس أي شيء شهدته في الوقت الحالي. لكن تطبيق تقديرات الهجرة التاريخية من التعداد السكاني في الولايات المتحدة يشير إلى خلاف ذلك.
نتيجة لذلك ، ربما لا تكون الزيادة في سوق الإسكان في فلوريدا خلال العام الماضي نتيجة انتقال المزيد من الأشخاص إلى الولاية.
ولكن إذا لم تكن الهجرة ، فماذا ...؟
المضاربة والانعكاس والمنازل الثانية
الشيء الوحيد الذي يجب أن يتذكره الجميع حول سوق الإسكان في فلوريدا هو أنه سوق تخميني. هناك الكثير من البيع والشراء. كثير من الناس يبحثون عن منازل ثانية. الكثير من المستثمرين الذين يقومون بحركات إعادة التأهيل العكسية.
تتمثل إحدى طرق فهم ذلك في النظر إلى مقياس يسمى Sales Velocity٪. يأخذ عدد المنازل التي تم بيعها في المترو على مدار الـ 12 شهرًا الماضية (يونيو 2020-21) ويقسمها على إجمالي عدد أصحاب المنازل في المترو. توضح النسبة المئوية الناتجة عدد المرات التي يتم فيها شراء / بيع المنزل.
كلما ارتفعت نسبة سرعة المبيعات ، زاد اعتماد السوق على مصادر المضاربة مثل التقليب والمستثمرين وأصحاب المنازل الثانية لدفع الطلب.
في السوق النموذجية ، تم بيع 7.2٪ من منزله في سنة معينة. كل مترو في فلوريدا أعلى بكثير من هذا المستوى. (المصدر: Zillow)
تمتلك فلوريدا أعلى سوقين من حيث السرعة (كيب كورال / فورت مايرز ونورث بورت / ساراسوتا) بالإضافة إلى ثمانية من أفضل 15 سوقًا. يبلغ معدل سرعة المبيعات في السوق النموذجية في جميع أنحاء أمريكا 7.2٪. جميع مترو فلوريدا الرئيسي بنسبة 10 ٪ +.
فكر في سرعة المبيعات العالية كمحفز لظروف سوق الإسكان الحالية. لذلك إذا كان المخزون منخفضًا والسوق في حالة جنون ، فإن السرعة القوية ستحفز المزيد من الزيادات في الأسعار. ولكن إذا حدث العكس ، وانخفض السوق ، فقد تؤدي السرعة العالية إلى استمرار المزيد من الانخفاضات في الأسعار.
أساسي مقابل طلب المضاربة
لماذا حدث هذا حسنًا ، من المهم التفكير في أساس ضد طلب المضاربة على الإسكان. تأتي المتطلبات الأساسية من العائلات والأزواج الذين يعيشون في المنطقة ويريدون البقاء في منازلهم لفترة طويلة. يأتي طلب المضاربة من المستثمرين والزعانف وأصحاب المنازل الثانية.
عندما يتجه سوق الإسكان جنوبًا ، من غير المرجح أن يذهب الطلب الأساسي بعيدًا. بعد كل شيء ، هؤلاء هم الأشخاص الذين يمتلكون منزلهم من أجل متعة العيش فيه. ليس فقط لكسب المال. لذلك سيبقى معظمهم في منازلهم ويخرجون من الأزمة.
لكن هذا الطلب المضاربي من ناحية أخرى ... سيرشحون للتلال. بعد كل شيء ، السبب الوحيد لوجود طلب المضاربة في السوق هو جني الأرباح. وإذا بدأت القيم في الانخفاض ، فسيكون هناك ضغط كبير لجني الأرباح والخروج من السوق. هذا ، بالطبع ، يعني فيضان من القوائم دفع الأسعار إلى أسفل أكثر.
أشك في أن الكثير من الانخفاض في المخزون النشط عبر فلوريدا خلال العام الماضي يرجع إلى طلب المضاربة. يمكن لهذا النوع من الطلب أن يحتفظ بالسوق لفترة - شهور أو حتى سنة. ولكن في مرحلة ما سوف يتطلع هؤلاء المشترون إلى جني الأرباح ، وعندما يفعلون ذلك ، احترس. قد ترتفع القوائم وتنخفض الأسعار ، خاصة خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر المقبلة.
انهيار الإسكان في فلوريدا 2.0؟
عندما يحدث ذلك أتوقع أن تنخفض أسعار المساكن في فلوريدا. كم سوف يتأخرون؟ من غير المحتمل حدوث انخفاض آخر بنسبة 50٪ على غرار عام 2008 لأن الدولة 1) لديها معايير إقراض أفضل اليوم مما كانت عليه قبل 15 عامًا و 2) ليست مبالغة في البناء. ومع ذلك ، فإن شيئًا ما في حدود انخفاض الأسعار بنسبة 20-25٪ يبدو احتمالًا واضحًا بالنظر إلى التراجع في الهجرة إلى فلوريدا جنبًا إلى جنب مع أرقام سرعة المبيعات العالية.
بالطبع ، هذا مجرد رأيي بناءً على البيانات. ستحتاج إلى إجراء البحث الخاص بك ، سواء من منظور يعتمد على البيانات أو على أرض الواقع ، لاتخاذ القرار الصحيح لشراء منزلك أو الاستثمار العقاري.
ملاحظة: الآراء والبيانات الواردة في هذه المقالة هي لأغراض تعليمية وإعلامية فقط. أنها لا تعكس المشورة المالية. يعد قرار شراء العقارات ، أو عدم شراء العقارات ، قرارًا معقدًا وغالبًا ما ينطوي على الشؤون المالية الشخصية والمواقف العائلية والتفضيلات. استخدام مثل هذه البيانات هو جزء واحد فقط من اللغز في عملية صنع القرار.المواقف والتفضيلات العائلية. استخدام مثل هذه البيانات هو جزء واحد فقط من اللغز في عملية صنع القرار.
ردود