أزمة عام 2008 وأسعار الفائدة وما إذا كانت هناك فقاعة

[#יםמהשבוים] Dor Goldstein [#Post2]
في المنشور السابق تحدثنا عن التكنولوجيا كقوة انكماشية تعمل على خفض الأسعار ،
في البناء ، الوضع مختلف تمامًا ، تتطلب العملية العديد من الأشخاص ، مع عدد كبير من المهن ، ومجموعة متنوعة من المواد ، والتوقيت الصحيح للعملية ، والخدمات اللوجستية ، إلخ.
يعتبر بناء المحصلة النهائية قصة مكلفة ومعقدة مع عدم وجود أتمتة تقريبًا.
السياسة المحلية والبيروقراطية تجعل كل شيء أكثر تعقيدًا وتكلفة.
في عام 2008 ، نشأ موقف حيث تم بيع المنازل في أمريكا (باستثناء المدن المركزية) بأقل من تكاليف البناء.
والنتيجة هي أننا في العقد ونصف العقد الماضيين قمنا ببناء أقل من أي فترة موازية في الستين سنة الماضية.
في الستينيات من القرن الماضي ، كان عدد سكان الولايات المتحدة حوالي النصف ، وبنينا ما يقرب من ثلاثة أضعاف ، ومن 2009-2011 في حساب سريع بنينا 6 مرات أكثر مما كان عليه الحال في السنوات التي أعقبت الأزمة.
لقد أدت أسعار الفائدة المنخفضة والقوة الشرائية المرتفعة إلى إخراج العديد من المنازل من الرفوف ، ولفترة طويلة جدًا ، لن يتطوع أولئك الذين اقترضوا بنسبة 3 ٪ للاقتراض بنسبة 7 ٪ بدلاً من ذلك ، لذا فإن الافتراض هو أن المنازل التي تم تغيير ملكيتها مؤخرًا سنوات لن تعود إلى السوق قريبا.
مما يعني أنه في المناطق التي بها الكثير من البيروقراطية وتكاليف البناء المرتفعة وانخفاض المعروض من الأراضي ، فإن إضافة العديد من المنازل إلى السوق ليس سيناريو محتملًا.
مثال من الحياة ، أنا أقوم ببناء مبنيين سكنيين في نيويورك ، لفصل الغاز عن المبنى القديم ، فأنت بحاجة إلى آلة ، وتستغرق العملية عدة أسابيع وتتطلب الأعمال الورقية ذهابًا وإيابًا مع البلدية ، وما إلى ذلك ، وهذا مجرد غيض من فيض.
في هذا الوقت ، توجد أماكن في الولايات المتحدة تتم فيها الموافقة على خطة لتحويل حقل ذرة إلى حي سكني مكون من 200 وحدة في غضون أيام.
يوضح هذا الديناميكيات المحتملة للإمداد. من منظور المستثمر ورجل الأعمال.
أحداد ، عند اختيار استثمار أو مشروع ، من المفيد التعرف على السوق الناشئة ، في أحياء في نيويورك أو سان فرانسيسكو ، على سبيل المثال ، يستغرق المبنى الجديد 3 سنوات في أفضل الأحوال إلى 8 سنوات في أقل. حالات.
لذلك هناك أفق واضح إلى حد ما من حيث العرض
في تلك الأماكن التي توجد بها حقول الذرة وما شابه ، يمكن بناء آلاف وعشرات الآلاف من المنازل في بضع سنوات ، لذا فإن التنبؤ بالمستقبل يكون أكثر صعوبة في هذه الحالات.
ملخص النقاط:
يؤدي الافتقار إلى التكنولوجيا في الصناعة وارتفاع تكاليف التنفيذ إلى ترك السوق في حالة انخفاض العرض ، وبالتالي إذا تم بيع منتج معين بسعر معقول بالنسبة للتكلفة ، وكان موجودًا بكمية معقولة فيما يتعلق بالحاجة ، في رأيي ، على الأقل من ناحية العرض ، لا توجد فقاعة ، وفي رأيي لن يتغير هذا طالما أن عدد السكان ينمو.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك ظاهرة جديدة مثيرة للاهتمام للغاية:
الكيانات المالية تشتري الأفراد على نطاق واسع.
في الممارسة العملية ، هذا يحول المنزل إلى ورقة مالية ، ويتم تحديد السعر وأنواع التمويل وفقًا للمنتج. تصبح العقارات الخاصة تجارية ويمكن الوصول إليها من قبل الكيانات الخاصة والمؤسسية الأخرى.
أصبح القطاع أداة استثمار مؤسسية مقبولة. سنتطرق إلى هذا مرة أخرى في المشاركات المستقبلية.
ملخص الافتراضات وما أعتقد أنه سيحدث:
سيظل العرض المنخفض منخفضًا ، وأسعار الفائدة المرتفعة ستقلل فقط من نشاط ريادة الأعمال والبناء ،
يغادر المشترون السوق ويصبحون مستأجرين ويزيد الضغط هناك.
البديل عن الإيجار هو أن تصبح أكثر تكلفة ، لذا فإن كل هذه السلطة ترفع أسعار الإيجار إلى ذروتها.
نتيجة الأمر إشكالية في المربع ، وهذا يترجم إلى تضخم متزايد في المؤشرات المقبولة لبنك الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأمريكي) مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع أسعار الفائدة -> قلة العرض ... والعياذ بالله
لذلك ، فإن رأيي هو أن سوق الإيجارات ليس في فقاعة أيضًا ، فالأسعار مرتفعة بالنسبة للدخل المتاح ، ولكن طالما أن العرض منخفض ، فإن أصحاب المنازل لهم اليد العليا ، كما هو الحال في تل أبيب ... سوف أتوسع في الإيجارات في المنشور التالي.