مزايا المجمعات السكنية أثناء الأزمات والطريقة الصحيحة لإدارة المجمعات متعددة العائلات
أهلا بالجميع. اسمي ليور لوستيج.
أستثمر في سوق العقارات في إسرائيل والولايات المتحدة الأمريكية منذ عام 2007 - أعتقد أن الكثيرين يعرفونني كمؤسس ومدير "منتدى العقارات في الولايات المتحدة".
إذن ما هو سوق العائلات المتعددة؟
تم بيع 150 مليار دولار من العقارات متعددة العائلات في عام 2017.
يعد سوق متعدد العائلات أكبر أسواق العقارات التجارية (مقارنة بالمكاتب والتجارية والصناعية)
إذن ما هي فوائد الاستثمار في متعدد؟
أظهرت دراسة أجريت أنه في السنوات الـ 25 الماضية ، جلبت الأسواق المتعددة للمستثمرين أعلى عوائد ، مقارنة بأي نوع آخر من العقارات التجارية. الطلب ثابت ومتزايد والميزة المهمة للغاية هي أن تقلبات هذا السوق منخفضة ، وبما أن عقود الإيجار قصيرة نسبيًا ، يمكن زيادة الإيجارات بشكل عاجل.
مزايا إضافية لـ Multi -
هناك مخزون منخفض من العقارات الشاغرة متعددة العائلات وطلب مستمر أدى إلى زيادة الإيجارات. بالمقارنة مع عائلة واحدة حيث يوجد إما إيجار أو لا يوجد إيجار ، في السوق المتعدد حتى لو كانت شقتان من أصل 2 خالية ، فلا يزال الإيجار يأتي.
ما يحدث هو أن الكثيرين الذين بدأوا في شراء عائلة واحدة شعروا بأنهم محدودون في مدى قدرتهم على التوسع.
في السوق الموحدة ، يتم اختبار المقترض من خلال راتبه الشخصي ، وبالتالي يصل إلى سقف زجاجي في ذروة العقار الذي يمكنه شراؤه. إذا افترضنا أنك تشتري عقارًا يحتوي على 100 وحدة - لا ينظر البنك فقط إلى راتبك فيما يتعلق بالسداد ، والقدرة على إجراء إصلاحات للعقار ، ولكن في تدفق الممتلكات نفسها - وهذا يمنحك نطاقًا واسعًا مجموعة متنوعة من الخيارات التي سنتحدث عنها لاحقًا.
بالطبع ، يتحقق البنك أيضًا من دخلك وتاريخك العقاري ويريد التأكد من أنك لا تشكل خطرًا على العقار وأنك قد اهتمت دائمًا بسداد القروض في الماضي - سوف نتوسع في هذا لاحقًا بالضبط ما يبحث عنه البنك ، ولكن يتغير التركيز العام مع التركيز على العقار. قمت بالتبديل إلى اكتتاب مختلف.
أيضًا ، الجهد المبذول في شراء عقار ، لنقل ، من 3 إلى 4 أبواب ، يشبه إلى حد كبير عقارًا به 40 بابًا ، فلماذا لا تذهب لصفقة أكبر من شأنها أن تولد المزيد من التدفق؟ على الأقل هذا هو المنطق.
الصفقة أكثر تعقيدًا بعض الشيء ولكن الأعمال الورقية لا تزال كما هي إلى حد ما ، لذا فمن المنطقي الذهاب إلى المشاريع الكبيرة.
المشاكل هي:
هناك حاجة إلى فريق - بغض النظر عن مدى موهبتك لبدء مثل هذا المشروع بمفردك ، فإنه قريب من المستحيل لمجرد أنه ليس لديك ساعات كافية في اليوم لذلك تحتاج إلى تشكيل فريقك الخاص أو الانضمام إلى فريق يقوم بإنشاء مثل هذا مشروع.
كيف تأخذ قرض تجاري؟
لنفترض أن لديك عددًا من العقارات الصغيرة من 4 وحدات على بعد مبنى واحد عن بعضها البعض ، يمكنك أن تطلب من البنك إعادة تمويل قرض يسمى القرض الشامل وتحويل هذه العقارات إلى التمويل التجاري بكل مزاياها.
يوجد حاليًا 467 مليار دولار في السوق بانتظار المقترضين - من الوكالات المدعومة من الحكومة مثل Fraddie mac و Fannie Mae
أيضًا ، يتمتع Multi بمزايا ضريبية في الاستهلاك - 27.5 عامًا بدلاً من 39 عامًا
دعنا ندخل ونتعرف بإيجاز على العديد من المصطلحات المتعلقة بمجال السعر متعدد الشركات ، والشقق ، وما إلى ذلك.
"صافي الدخل التشغيلي - عبارة عن عملية حسابية مصممة لفحص المعاملات العقارية التي تولد تدفقًا نقديًا
تأخذ جميع إيرادات الإيجار للممتلكات ، وتطرح جميع النفقات - الوقت الذي يكون فيه العقار فارغًا ، وتكاليف التشغيل ، وما إلى ذلك - المزيد عن ذلك لاحقًا.
معدل الغطاء
هذه طريقة لفحص الأصول العقارية المصممة لمقارنة الأصول العقارية المختلفة - فأنت تأخذ صافي الدخل التشغيلي وتقسيمه على قيمة الأصل "
دعونا نرى مثالاً على معدل الحد الأقصى
في المثال الموضح في الفيديو ، يولد العقار 750 دولارًا شهريًا - مضروبة في 12 لمدة عام كامل. تحصل على 9000 دولار. يتم خصم جميع النفقات - الإدارة ، والإصلاحات ، والضرائب ، والتأمين ، وما إلى ذلك ، وتصل إلى صافي الدخل. نأخذ صافي الدخل ونقسمه على قيمة العقار - 40 ألف دولار ، وحصلنا على معدل الحد الأقصى.
على عكس الشقة ، فإن صاحب المشروع التعاوني هو شركة. بشراء مثل هذه الشقة ، فأنت لا تشتري العقار ، لكنك تشتري أسهماً في الشركة. تمنحك هذه الأسهم خيار تأجير العقار الذي يشبه علاقة المستثمر أكثر من كونه شقة حيث تكون المالك الكامل للعقار. عدد الأسهم هو حجم الشقة. تعتبر عملية الموافقة في Ko Op أكثر صعوبة لأنه يتعين عليك القيام بذلك. Co-op له رسوم صيانة شهرية لتغطية نفقات البناء. غالبًا ما تحد التعاونيات من إمكانية استئجار الشقة.
تتشابه الوحدات السكنية في هيكلها مع الشقق التي نعرفها في إسرائيل. أنت المالك الكامل للمؤتمر. بصفتك شقة ، تحصل على فاتورة ضريبية شخصية ، وليس فاتورة ضريبية. يستلم المشتري الملكية في ما يسمى الصك. هنا أيضًا توجد مدفوعات صيانة ولكنها أقل. المرونة أعلى بكثير في البيع والميزة الكبيرة هي أنه في معظم الحالات يمكن أيضًا تأجير الشقة.
دعونا نرى الاختلافات الرئيسية بين تمويل العقارات التجارية والخاصة
إذن متى يعتبر الرهن العقاري سكني ومتى يكون تجاريًا؟
في الولايات المتحدة ، لا يزال أي عقار يصل إلى 4 وحدات يعتبر عقارًا سكنيًا ، وسينظر البنك بشكل أساسي في قدرتك على السداد.
أي عقار يزيد عن 5 أبواب يعتبر تجاريًا بالفعل. فلماذا أحب الخصائص المتعددة الصغيرة من 8 ، 10 ، 12 وحدة؟ من السهل شرائها ، وشرائها بحكمة ، يمكنك تغيير السوق في المنطقة التي تستثمر فيها. بعد أن تشتري 70 بابًا ، يمكنك بالفعل استخدام نفس الرجل المفيد للتعامل معها جميعًا.
مدة الرهن العقاري
الوقت الذي يضمن لك فيه البنك سعر الفائدة. عادة ما بين 5 و 10 سنوات في العقارات التجارية. بعد ذلك ، يتم إعادة ضبط الفائدة وفقًا لحالة السوق كل عام. يجب تجديد القرض في نهاية الفترة.
الإطفاء
طول الفترة الزمنية التي يتم فيها تخفيض القرض طوال حياته. هذا هو الوقت الذي ستسدد فيه القرض. سيسمح لك الوقت الأطول بدفع دفعة شهرية أقل ، لكنك ستدفع فائدة أكبر ".
يمكنك أن ترى أن أسعار الفائدة اليوم لا تزال مريحة - على الرغم من أننا لم نعد في منطقة 2-3 في المائة ، ولكن منطقة 5-6 في المائة هي أيضا أقل بكثير مما رأيناه من قبل. في الثمانينيات كنا في منطقة الـ 80 بالمائة ، وحتى في ذلك الوقت أبرموا صفقات.
دعنا الآن ننتقل إلى المزيد من المزايا التنافسية للعائلات المتعددة
في العقارات المتعددة ، غالبًا ما يكون سعر الباب أقل من عقار مشابه غير متعدد - مثال بسيط - لديك منزل مقابل 300 ألف دولار ، وبهذا السعر يمكنك الحصول على دوبلكس مع وحدتين كل منهما مستأجرة مقابل 1500 - لديك إيجار مزدوج وبنفس سعر العقار.
مقياس اقتصادي
لماذا تنجح شركات مثل Amazon و Walmart وما إلى ذلك - لأنه بمجرد قيامك بخطوات كبيرة ، يمكنك التفاوض على أسعار أفضل وإدارة أكثر فعالية.
في العقارات متعددة العائلات ، يمكنك إدارة مائة وحدة مقابل أموال ووقت أقل من شراء وإدارة مائة عقار. نسبيا ، القوى العاملة والتكنولوجيا والمواد وتكاليف التسويق أقل في Multi. كما قلنا ، حجم العمل في عقار كبير هو نفسه تقريبًا كممتلكات صغيرة ، فلماذا لا تذهب إلى عقار كبير؟ يمكن أن يكون لديك عامل بارع ووكيل ومدير عقارات يعيش في المجمع.
كل تحسين الممتلكات يحسن جميع الوحدات
على سبيل المثال ، قمنا بتركيب حمام سباحة جديد في المجمع ، وزادت قيمة جميع الوحدات. أيضًا ، إذا سُمح لي باستئجار المزيد ، فيمكنني الاستمرار في الغرض من المبنى ، ليقوم Dugmar بتحويله إلى مساكن للبالغين ، القسم 8 ، عمال التكنولوجيا الفائقة ، وما إلى ذلك - وهكذا قمت بتغيير إيجارات المبنى بالكامل منشأه.
كيف تخرج من الصفقة؟
يمكنك ببساطة البيع وإضافة شركاء وإعادة تمويل وما إلى ذلك.
قاعدة الخمسين بالمائة
عادة ما يذهب نصف الدخل للمصروفات.
لذلك دعونا الآن ندخل في تحليل الصفقة الحقيقية
بعد أن فهمت ما هي الصفقة ، أقوم ببحث محدد - ولا أريد الحصول على الكثير من الخصائص في مخرجاتي
الجدول الزمني - جميع الإيرادات ، إجمالي مصاريف التشغيل ، صافي الدخل التشغيلي - الدخل بعد المصروفات قبل الضرائب
التحقق من الرهن العقاري النظيف ، فقط مع الضرائب والتأمين ، وبعد ذلك مع جميع النفقات
ستدخل كل خاصية ذات صلة في الرمز البريدي ، و 4 وسطاء مختلفين للعثور على الحقيقة ، وتقسم حسب الحي وأيضًا اللون حسب اللون. يضيف رمزًا بريديًا وفقًا للخصائص التي أتلقاها.
المعلمات التي أستخدمها
الماء لكل وحدة ، معدل الفائدة ، الشغور ، استخدام المياه - على المستأجرين أو على المالك ، التأمين ، التدفئة على من؟ متوسط إخلاء المستأجر في السنة ، تكلفة إعادة تأجير العقار.
الضرائب - من المهم حساب الضرائب بعد الشراء وفقًا لمعدل طاحونة المدينة.
تحقق من يدفع مقابل التدفئة ، مواقف سيارات ، حيوانات أليفة ، مغسلة ، عدادات تقسيم ، إعلان ، أماكن التخزين ، Wifi ، إعادة التدوير ، الدراجات ، الدفع على tzekim المرتجع ، آلات الشرب ، تأجير المناطق المشتركة للحفلات - مثال Ilan ، استئجار هوائي على السطح ، إخطار المستأجر قبل 60 يومًا ، إصلاحات استباقية ، تركيب اقتصادي المصابيح ، شراء عدة عقارات في نفس المنطقة لتسهيل الإدارة ، يقسم البنك السعر حسب الدخل
من المهم جدًا بناء فريق
تحقق قبل إغلاق الصفقة - اطلب المستندات:
1. المصروفات والإيرادات - من يدفع كل نوع من المصروفات ، وكم تتقاضى شركة الإدارة مقابل تجديد العقود ، الدخل الإضافي للمبنى؟ إعلان؟
2. لفات الإيجار - تاريخ المدفوعات - كم عدد عمليات الإخلاء ، وكم عدد المستأجرين بموجب عقد وكم عدد شهر بشهر ، وكم عدد الذين لم يدفعوا في الوقت المحدد؟ كم المال في الودائع؟
3. الضرائب - هذا سيخبرنا حقيقة المؤتمر!
من المهم للغاية التحقق من هذه المعلمات مع شركة الإدارة:
1. كيف يحسبون عمولتهم؟ ماذا تشمل الدفعة الشهرية؟ اطلب تقرير دفع لكل شيء غير مدرج في الدفعة الشهرية.
2. ما هي أنواع المباني التي يتخصصون فيها؟ يمكنك الحصول على العديد من العناوين التي تديرها - قم بزيارتها ، وشاهد مدى نظافتها ، وابدو وكأنك مستأجر إذا كنت تريد العيش هناك.
3. منذ متى تم تواجدهم في هذا السوق وكم عدد الوحدات التي يديرونها؟ 5 سنوات على الأقل لعدة.
4. هل يقدمون تقريرًا مفصلاً للمستأجرين حول إدارتك؟
5. هل لديهم خطة الاحتفاظ بالمستأجر؟ تغيير المستأجرين مكلف.
6. هل لديهم خطة تسويقية لجذب مستأجرين جدد؟
7. ما هي المدة التي يستغرقها تجهيز وحدة سكنية للإيجار؟
8. ما هي مدة عرض الشقق؟
9. كيف يتم فحص المستأجرين.
10. ما هي المدة التي تستغرقها الموافقة على المستأجرين والتوقيع عليهم؟
11. ما هي وتيرة التواصل مع أصحاب العقارات؟
12. هل الصيانة داخلية من قبلهم أو من قبل شركات خارجية
13. هل يوجهون المديرين؟ هل هناك دورة يأخذونها؟
14. هل لدي مسؤول شخصي مسؤول عن أصولي؟
15. هل لدي أذونات للحساب حيث يتم إدخال الإيجارات؟
16. هل يمكنني إلغاء العقد خلال 30 يومًا؟
17. هل تدير فقط أم تبيع أيضًا؟ يجب أن يكون لديك خيار الخروج من العقد في حالة عدم أدائهم كما ينبغي.
18. لماذا يجب علي استخدام شركتك؟ ما الذي تقدمه ولا يقدمه الآخرون؟
19. هل لديك مطالبة في السنوات الخمس الماضية؟
20. لديك مراجع العملاء - خذ ثلاثة على الأقل واتصل بهم
من المهم أن تسأل:
مستندات طلب القرض والعقد الموقع وعقود الإيجار وضرائب الممتلكات - قبل 3 سنوات.
ردود