ما تحتاج لمعرفته حول الرهون العقارية القابلة للتعديل

السيارات المستعملة كتب مستخدمة الملابس المستعملة. كل هذه المنتجات يمكن أن تكون مشتريات ذكية لتوفير المال. فماذا عن الرهون العقارية المستعملة؟
قد تبدو الفكرة مجنونة ، ولكن في الواقع ، يمكن للمشتري أن يتولى رهن البائع ، أو "يتحمله" في بعض الحالات. هذه العملية ليست سهلة ، ولكن كل من المشترين والبائعين بحاجة إلى معرفة ما هو معدل الرهن العقاري القابل للتعديل ، ومتى يكون مرغوبًا فيه ومن يمكنه الاستفادة.
ما هو معدل الرهن العقاري القابل للتعديل؟

يسمح الرهن العقاري القابل للتعديل للمشتري بأخذ السعر وفترة السداد والرصيد الأساسي الحالي وشروط أخرى للرهن العقاري الحالي للبائع بدلاً من الحصول على رهن عقاري جديد تمامًا.
أكبر ميزة محتملة للمشتري هي أن شروط الرهن العقاري للبائع قد تكون أكثر جاذبية من الشروط السائدة التي سيُعرض على المشتري على رهن عقاري جديد. معدل الفائدة هو المفتاح ، على الرغم من أنه يجب أيضًا مراعاة العوامل الأخرى.
بشكل عام ، افتراض أن الرهن العقاري الحالي يمكن أن يكون أبسط وأسهل وأقل تكلفة بالنسبة للمشتري ، كما يقول لامار وولي ، المتحدث باسم وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.
ما هي أنواع الرهون العقارية التي يمكنك الحصول عليها؟
من الناحية النظرية ، يمكن أن يكون لأي نوع من أنواع القروض العقارية شرط رهن عقاري قابل للتعديل. ومع ذلك ، تتضمن ثلاثة أنواع فقط من القروض عادةً هذه الميزة:
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - إذا كنت ترغب في الحصول على قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فستحتاج إلى تلبية متطلبات قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية القياسية. وتشمل هذه القدرة على إخماد ما لا يقل عن 3.5 في المائة بدرجة ائتمان لا تقل عن 580.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية - للحصول على قرض من وزارة الزراعة الأمريكية ، تحتاج عمومًا إلى درجة ائتمان لا تقل عن 620. تحتاج أيضًا إلى تلبية حدود الدخل ومتطلبات الموقع. لاحظ أن قرض وزارة الزراعة الأمريكية يتم عادةً بمعدل وشروط جديدة ، ولكن في بعض الحالات ، مثل التحويلات بين العائلات ، يمكن وضعه بنفس السعر والشروط دون الحاجة إلى تلبية متطلبات الأهلية.
قروض VA - للحصول على قرض VA ، يجب على المُقرض الموافقة عليه ، عادةً عن طريق أولاً تقييم أهليتك الائتمانية كمقترض. ليس بالضرورة أن تكون عضوًا في الجيش أو محاربًا قديمًا للحصول على قرض VA. بينما لا يوجد حد أدنى لدرجة الائتمان ، سيبحث المُقرض عادةً عن 620 أو أعلى. سيظل عليك أيضًا دفع رسوم التمويل البالغة 0.5 بالمائة.
القروض التقليدية عادة لا تكون مقومة بالرهن.
ابحث عن قسم الدروس
لمعرفة ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بك قابلاً للتقييم ، ابحث عن بند معدل في عقد الرهن العقاري الخاص بك. هذا الحكم هو ما يسمح لك بتحويل رهنك العقاري إلى شخص آخر. ضع في اعتبارك أنه في حالة السماح بالخصم ، فعادة ما يقوم مقرض الرهن العقاري بإلزام المقترض الجديد بمتطلبات الأهلية للقرض.

كيف تعمل الرهون العقارية المعدلة؟
عندما تأخذ قرضًا عقاريًا ، يوقع المقترض الحالي على رصيد قرضه لك ، وتصبح مسؤولاً عن المدفوعات المتبقية. هذا يعني أن الرهن العقاري سيكون له نفس شروط مالك المنزل السابق ، بما في ذلك نفس معدل الفائدة والمدفوعات الشهرية.
إذا حصلت على الرهن العقاري ، فسيتعين عليك دفع جميع حقوق الملكية التي يمتلكها البائع ، سواء كان ذلك بدفعة مقدمة أو قرض آخر.
أخذ رهن عقاري بعد الوفاة أو الطلاق
درس مفاده أن الرهن العقاري لا يجب أن يتم إلا من خلال البيع. يمكن لأفراد الأسرة أن يأخذوا رهنًا عقاريًا موجودًا من قريب متوفى ، على سبيل المثال ، أو إذا حصل شخص واحد على ملكية فردية لممتلكات في إجراءات الطلاق ، فيمكن لهذا الشخص أن يتولى كامل الرهن العقاري الحالي بنفسه. في كلتا الحالتين ، يُسمح بالسعر حتى إذا كان العقد لا يتضمن شرط السعر. في سيناريو الميراث ، لا يتعين على المقترض الجديد التأهل للحصول على القرض من أجل الحصول عليه.
مزايا وعيوب الرهون العقارية القابلة للتعديل
יתרונות
يمكن أن يكون منزلك أكثر جاذبية للمشترين - إذا كنت البائع الذي يمتلك القليل من الأسهم ورهنك العقاري الحالي بسعر منخفض ، يمكن أن يكون منزلك أكثر جاذبية للمشتري.
لا تحتاج عادةً إلى تقييم - فالتقييم ليس مطلوبًا عادةً عند الحصول على قرض عقاري ، مما قد يسهل إغلاق الصفقة وتوفير رسوم التقييم للمشتري ، والتي يمكن أن تصل إلى عدة مئات من الدولارات. (بصفتك مشترًا ، قد لا تزال ترغب في الحصول على تقييم مستقل عن المُقرض لتقليل مخاطر دفع مبالغ زائدة للممتلكات ، على الرغم من ذلك).
חסרונות
أنت مقيد بالمقرض الحالي - إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري ، فلا يزال يتعين عليك التقدم للحصول على قرض وتلبية جميع متطلبات المقرض كما لو كان القرض قد تم إنشاؤه مؤخرًا. بدون موافقة المقرض ، لا يمكن أن يحدث الخصم. هذا القيد يحد من اختيارك للمقرض لخدمة قرض البائع.
قد تضطر إلى دفع دفعة أولى كبيرة - إذا كان لدى البائع الكثير من الأسهم ، فقد تضطر إلى تقديم دفعة أولى كبيرة.
قد تظل مسؤولاً عن الديون - بصفتك بائعًا ، إذا تخلف المشتري عن السداد ، فقد يتأثر رصيدك سلبًا. يقول والي: "إذا لم يُعفي المُقرض المقترض الأصلي من مسؤولية الرهن العقاري ، وتخلف الشباب عن السداد ، فإن المقترض الأصلي يعاني من ضرر لتصنيفه الائتماني".
كيف تحصل على قرض عقاري؟
لكي تحصل على قرض عقاري ، يجب أن يمنحك المقرض أولاً الضوء الأخضر. فيما يلي الخطوات التي يجب اتخاذها:
تأكد من أن القرض خاضع للفائدة - تأكد من تأكيد أن القرض يخضع بالفعل للفائدة. إنها لفكرة جيدة أيضًا التحدث مع المقرض الحالي لصاحب الرهن العقاري للتأكد من أنه سيسمح بالسعر وأن المقترض كان متوافقًا مع مدفوعات قروضه.
استعد للتكاليف - سيتعين عليك دفع سلفة ، لكن المبلغ يعتمد على مقدار حقوق الملكية التي يمتلكها البائع. بعد الموافقة على الخصم ، سيتعين عليك أيضًا دفع تكاليف الإغلاق ، ولكنها عادة ما تكون أقل عند الحصول على قرض عقاري مقارنة بالحصول على قرض بالطريقة العادية.
أرسل طلبك - يمكن أن تبدو عملية السعر مختلفة من مُقرض إلى مُقرض ، ولكن بشكل عام ، ستحتاج إلى ملء طلب واستمارات أخرى وتقديم تعريف.
أغلق ووقع إبراء الذمة - إذا تمت الموافقة على الخصم ، فستحتاج إلى ملء الأوراق كما تفعل عند إغلاق أي نوع آخر من القروض العقارية. قد يشمل ذلك إخلاء مسؤولية تؤكد أن البائع لم يعد مسؤولاً عن الرهن العقاري.