الدليل المختصر للاستثمار في العقارات التجارية
# براك ياكوفيتز
لذا أردت اليوم أن أتعمق أكثر في ممارسة هذا المجال - كيف تحدد مكانك؟ كيف تحلل صفقة؟ كيف يتم تعيين الصفقة؟ بالطبع هناك العديد من المتغيرات الأخرى ، لكني أريد أن أوضح أنه حتى صبي يبلغ من العمر 24 عامًا مثلي يمكنه فعل ذلك
***
لماذا الاستثمار في العقارات التجارية؟
باختصار ، العقود طويلة الأجل لها مسؤولية أكبر بشكل عام تجاه المستأجر ، مثل العقود الصافية الثلاثية ، حيث يدفع المستأجر 3 من النفقات الرئيسية للعقار ، يتم تحديد القيمة وفقًا للدخل من العقار ، أي إذا يزيد الدخل ، تزداد قيمة العقار ، حتى بمساعدة الإدارة الصحيحة ، من الممكن زيادة الإيجارات وزيادة قيمة العقار ، والتعامل مع الشركات مقابل الأفراد.
بادئ ذي بدء ، ما الذي تستثمر فيه؟
كل نوع من العقارات في العقارات التجارية هو عالم في حد ذاته ، وأود أن أوصيك بالبحث أو لا تتردد في الاتصال بي (إذا كانت مكاتب ، والتخزين الذاتي ، والصناعية ، والبيع بالتجزئة ، والعائلات المتعددة ، والضيافة ، والفنادق ، إلخ.). أنا شخصياً أستثمر وأجد البيع بالتجزئة ، و Flex الصناعية ، لأن المستأجرين يبقون لفترة أطول ، وهناك خيار لتوقيع عقد NNN معهم ، والقطاع مزدهر.
كيف تحدد؟
بادئ ذي بدء ، يجب تحديد معيار شراء واضح ، على سبيل المثال خاصية 3000-7000SQ FT لتبدأ بها ، مع عدة وحدات مع إمكانية زيادة الدخل التشغيلي من العقار لأن جزءًا من العقار لا يتم تأجيره أو تأجيره في السوق. سعر.
في Roques-
بعد ذلك ، اتصل بوسطاء العقارات التجارية ، وأكد أنك تدرك أنك تبني علاقة طويلة الأمد ولا تريد إضاعة الوقت ، وتفهم أن كلا الطرفين سيكافأ بعد صفقة.
محامو المعاملات
للحصول على قرض يزيد عن مليون دولار ، يجب على المقترض الكتابة إلى محامٍ لأنه يفهم معنى القرض ، فهي مصدر رائع لفهم الأطراف النشطة والأصول في السوق التي قد يتم بيعها.
المزادات
المحاكم
تداعيات التفسيرات والإدارات في البنك التي تتعامل مع العقارات المملوكة للبنك
אתרים
Marcus و milichap ، loopnet ، crexi nai global
الاتصال بالمالك مباشرة-
إصدار قوائم من مورد - مثل Profster أو datausa ، وفقًا لمعيار معين (خيار لأصحاب العقارات الذين امتلكوا العقار لعدة سنوات أو لديهم حقوق ملكية في العقار) والاتصال بهم بالطرق المعتادة - المكالمات الباردة والبطاقات البريدية والرسائل والنصوص وما إلى ذلك.
القيادة مقابل $$ شخصيًا ، هذه طريقة أحبها ، أقود حول مراكز التسوق والطرق الرئيسية وأرى العقارات في موقع رائع يحتاج إلى بعض الحب والاتصال بالمالك
تلقينا صفقة ، كيف نحلل؟
في سن الثانية والعشرين ، وجدت نفسي أقوم بتحليل عدد كبير من العقارات كل يوم.
لفتت انتباهي إحدى خصائص FLEX INDUSTRIAL في شارلوت.
تم عرض العقار مقابل 1.9 مليون دولار ، أي ما يقرب من 43000 قدم مربع ، امتلك المالك العقار لسنوات عديدة وشعر أن المستأجرين كانوا أصدقاء له ، ولم يقم بإدارة العقار بشكل صحيح ، ولم يقم برفع الإيجارات ، وكانت الصيانة صعبة.
رأيت أنه تم تأجير العقار بحوالي 4.5 دولار لكل قدم مربع من فحص إيجارات المساحات المماثلة في المنطقة (تقرير من Costar و LOOPNET ومصادر أخرى) أدركت أنه يمكن استئجار العقار في المتوسط مقابل 12 دولارًا لكل قدم. بالقدم ، وما لا يقل عن 9 دولارات للقدم.
بعد استبدال معظم المستأجرين وتجديد العقود القائمة وزيادة الدخل من العقار ، هناك عرض على العقار من الأسبوع الماضي بمبلغ 3.6 مليون دولار.
كانت هذه أول معموديتي للنار في العقارات التجارية.
بالطبع ، التحليل أكثر تعقيدًا مما سأذكره هنا-
لكننا سنفحص سعر العقار وفقًا لـ Scour Pot ، ومقدار ما يجلبه من noi ، وما هي إمكانية التحسين ، وحساب الحسابات (ما هو أسوأ ما يمكن أن يحدث ، وما هو التفاؤل وما هو المرجح أن يحدث) هل تبدو النفقات طبيعية - هل تم تضمين نفقات الإدارة في الحساب وما هي النسبة المئوية ، هل ضريبة الحساب هل ستكلفنا ملكية العقار؟ ماذا عن التأمين؟ خلال مرحلة العناية الواجبة ، سوف نتحقق أيضًا من موثوقية النفقات.
ما هو المضاعف الذي تم بيع العقار من أجله؟ هل المالك على استعداد للقيام بتمويل المالك؟
بعد فحص المسألة المالية-
سوف نفحص الموقع ، التركيبة السكانية ، الدخل ، الجريمة ، تطوير الموقع ، يمكنك تحسين الممتلكات بقدر ما تريد ، لا يمكن استبدال الموقع ..
فحص الحالة المادية للعقار - البنية التحتية ، والمناظر الطبيعية ، ومعرفة ما يجب استبداله ، ومتى يكون السقف من أي نوع؟ من هم المستأجرون؟ ما هو تقييمهم؟ ما هي مدة العقود وما هي مدتها في العقار وما هي مدة بقائهم؟
هل يقع العقار بالقرب من الطرق السريعة؟ كم عدد المركبات التي تمر بالممتلكات في المتوسط كل يوم؟ ما هي الكثافة السكانية؟
والخطوة الأخيرة التي سأشرحها اليوم هي التمويل
بالطبع التمويل التقليدي من خلال البنوك
تمويل المالك ، ولكن التمويل الإبداعي مثل تمويل المالك ممكن أيضًا ، على سبيل المثال أنا أتفاوض على عقار تجاري بمساحة 4200 قدم مربع من المكاتب والمستودعات ، وأكد المالك رغبته في تمويل جزء كبير من العقار على أقساط بفائدة منخفضة.
الائتمان أثناء المفاوضات ، من الممكن الحصول على استرداد من المالك للتجديد واستبدال الأجزاء في مستقبل العقار ، على سبيل المثال سقف وسيتم تخفيض المبلغ من المبلغ المدفوع للمالك
توظيف المستثمرين - تقسيم العقار إلى GP و LP ، يعرض المطورون الرئيسيون جلب شركاء صامتين مقابل 7-9 عوائد مربحة في السنة ، وتوزيع معين للأرباح (إذا كان مستثمرًا رأسماليًا) في شكل معدل عائد داخلي يبلغ 11-18 في المائة للمستثمر ، لكن المستثمر يشارك أيضًا في المخاطرة
رفع الديون - قرض دين من مستثمر
تقسيم الضمانات
هذا عالم كامل في حد ذاته وبالنسبة لأولئك الذين لديهم أصول في الولايات المتحدة ، أوصي بإجراء مزيد من البحث المتعمق حول الرهن العقاري
يوجد ما يكفي من اللحوم في العقارات التجارية للجميع ، ويمكن تقسيم الصفقة إلى من يقوم بالصفقة ويديرها ، ومن يأخذ القرض من البنك ، ومن يقوم بتجنيد المستثمرين
خلال فترة العناية الواجبة - توقيع مستأجر على عقد إيجار جديد ، وطلب دفعة مقدمة بمجرد أن نصبح المالك القانوني للعقار ، مقابل خصم معين ، لفترة نطلب دفع فترة الإيجار بالكامل لمدة واحدة قبل عام
يمكننا تأجير العقار من الباطن ، وفي هذا الوقت نقوم بتحسين العقار وبعد فترة الإيجار من الباطن ، انتقل إلى البنك وننفذ دورة الرهن العقاري ، وربما خلال هذه العملية سيكون لدينا تدفق سلبي
بالطبع ، تنتشر أيضًا استراتيجيات مثل البيع بالجملة (وبعضها يحصل على عمولة 3-6 من الصفقة ، ويمكنك طلب الانضمام إلى الصفقة وبالتالي معرفة المزيد عن هذا المجال)
في الختام ، في رأيي ، إنها مسألة عقلية ويمكنك أن تكون مبدعًا جدًا في هذا المجال
وفي الصورة مع رجل أعمال ضخم يركز على مجال العقارات التجارية في الولايات المتحدة J Scott Sheel الذي يقول دائمًا أن الأمر يتطلب صفقة واحدة في العقارات التجارية لتغيير حياة بأكملها
ردود