الغرب الأوسط يجتذب رأس مال قياسي. إليكم سبب حدوث ذلك
جيف لاموت من نورثمارك يتحدث عن نقاط القوة في المنطقة وما يمكن توقعه.
شهد سوق العائلات المتعددة في الولايات المتحدة نموًا قياسيًا في الإيجارات هذا العام حتى الآن ، مدعومًا بالطلب المرتفع المقابل. من المرجح أن تبدأ حالة الاقتصاد المتقلبة حاليًا - مع ارتفاع التضخم وأسعار الفائدة المتصاعدة - في التأثير على التوسع السريع في القطاع قريبًا.
لكن سوق الغرب الأوسط متعدد العائلات يقدم بعض المزايا الواضحة مقارنة بالمناطق الأخرى في الولايات المتحدة. أبقى نقص العرض الفائض معدلات الشغور مستقرة في جميع مدن الغرب الأوسط الرئيسية ، وفقًا لتقرير حديث لشركة Northmark. وعلى الرغم من البداية البطيئة في عام 2022 ، يتوقع الخبراء تسريع بدء أعمال البناء في النصف الثاني من العام.
يشرح جيف لاموت ، الرئيس التنفيذي لشركة Northmark ، ما يقود أداء سوق الغرب الأوسط متعدد العائلات ويشارك توقعاته لبقية العام.
كيف كان أداء سوق الغرب الأوسط متعدد العائلات في النصف الأول من عام 2022؟
لاموت: بدأت الشحنات الجديدة بطيئة في النصف الأول من العام في الغرب الأوسط بسبب تحديات سلسلة التوريد المستمرة ونقص المهن الماهرة لإكمال المشاريع. بلغ نمو الإيجارات على أساس سنوي حوالي 12٪ في الغرب الأوسط ، بمتوسط نمو 2.5٪ في الربع الأول.
وصلت أسعار البيع على أساس كل وحدة إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق حيث استمرت أسعار الفائدة في الانخفاض ، مدفوعة برأس المال المرتفع الذي يتنافس على الاستثمارات في الغرب الأوسط. كانت المنافسة القوية من شركات الأسهم الخاصة والمؤسسات الوطنية التي تتطلع إلى نشر رأس المال في الغرب الأوسط ساخنة بسبب الأسعار من الأسواق الخارجية وأسواق البوابة.
ما هي أهم الأسواق لتنمية العائلات المتعددة في المنطقة اليوم ولماذا؟
لاموت: لم يتعرض الغرب الأوسط للإفراط في البناء في السنوات الأخيرة ، الأمر الذي حافظ على استقرار معدلات الشواغر. بينما بدأت بداية عام 2022 بطيئة ، كانساس سيتي ، ميسوري ؛ إنديانابوليس. سانت لويس. تعد سينسيناتي وأوهايو وشيكاغو من أفضل الأسواق للشحنات الجديدة.
لا يزال العديد من المطورين يجدون الحصول على الأراضي في الغرب الأوسط أسهل مما هو عليه في أسواق البوابة ، حيث تكون عملية الترخيص للبناء الرأسي أكثر تقدمًا.
كيف تغيرت معدلات الشواغر حتى عام 2022؟ أي من المناطق الحضرية في المنطقة بها أعلى وأدنى عدد الوظائف الشاغرة في منتصف عام 2022؟
لاموت: انخفض متوسط معدلات الشغور بحوالي 70 نقطة أساس على أساس سنوي ، وتحوم حول 4.8 في المائة عبر منطقة الغرب الأوسط في منتصف عام 2022.
في الفصول الأخيرة ، أدى تجديد التوظيف إلى الإفراج عن الطلب المكبوت الذي أدى إلى تدهور ظروف الوظائف الشاغرة والزيادات السريعة في معدلات الإيجارات. شوهدت عودة إلى أداء الأصول الأكثر تطبيعًا في جميع الأسواق المتوسطة في عام 2022.
بلغ متوسط الوظائف الشاغرة في شيكاغو وكانساس سيتي حوالي 5 في المائة ، مع زيادة في بعض التنمية الحضرية إضافة المزيد من الوحدات لاستيعابها. ميلووكي. أوماها ، نبراسكا ؛ سينسيناتي. كانت إنديانابوليس وسانت لويس في حدود 4 في المائة من الوظائف الشاغرة ، مع وصول إمدادات جديدة أقل عبر الإنترنت في أوائل عام 2022.
كيف هو أداء الغرب الأوسط من حيث نمو الإيجارات؟
لاموت: ارتفعت الإيجارات في الغرب الأوسط في الأرباع الأخيرة. بلغ متوسط نمو الإيجارات في الربع الأول 2.5٪ ، على الرغم من أن حفنة من الأسواق سجلت زيادات تراوحت بين 3٪ إلى 4.5٪ تقريبًا. على أساس سنوي ، بلغ معدل نمو الإيجارات 12.9 في المائة عبر الغرب الأوسط.
ما هي المناطق الأكثر سخونة للاستثمار متعدد العائلات في الغرب الأوسط؟
لاموت: كان النشاط الاستثماري متعدد العائلات مختلطًا عبر منطقة الغرب الأوسط حتى هذه اللحظة في عام 2022. سجلت العديد من الأسواق انخفاضًا من مستويات شبه قياسية وصلت أواخر العام الماضي. ومع ذلك ، فإن نشاط المعاملات في بداية عام 2022 يتقدم على الوتيرة المسجلة في كل عام من السنوات الماضية في جميع أنحاء المنطقة.
شهدت معظم أسواق الغرب الأوسط زيادات كبيرة في أسعار الوحدة في عام 2021 ، بمتوسط 139,000 دولار. شهدت مدينة كانساس سيتي قفزة في الأسعار في بداية العام مع ارتفاع متوسط المبيعات إلى 250,000 ألف دولار لكل وحدة ، ارتفاعًا من حوالي 107,000 آلاف دولار لكل وحدة في عام 2021. سجلت كل من إنديانابوليس وشيكاغو وسانت لويس زيادات في الأسعار بنحو 10 في المائة.
هل الآن هو الوقت المناسب للمستثمرين للشراء في المنطقة؟
لاموت: مع إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى استمرار رفع أسعار الفائدة ، لا يزال الوقت مناسبًا لتأمين تمويل طويل الأجل على أساس مريح في الغرب الأوسط.
في حين أننا قد لا نرى استمرار التقدير المتسارع للسجل مقارنة بسنة مدفوعة بنمو غير مستدام في الإيجارات من رقمين ، فإن أسواق الغرب الأوسط تقدم للمستثمرين تقديرًا ثابتًا وتكلفة معيشة مريحة للمستأجرين ونموًا ثابتًا في الوظائف.
أين معدلات الحد الأقصى في الغرب الأوسط مقارنة بالسنوات السابقة وما هي التغييرات التي تتوقعها في الأشهر المقبلة؟
لاموت: تم تقليص معدلات الحد الأقصى في جميع أنحاء المنطقة في أوائل عام 2022 ، حيث سجلت كل أسواق الغرب الأوسط الرئيسية متوسطات تقترب من 4.5٪. قبل بضع سنوات فقط ، كانت معدلات التعريفة الجمركية في هذه الأسواق أقرب إلى 5٪ و 6٪.
بينما ارتفعت أسعار الفائدة مؤخرًا ، لا تزال معدلات التعريفة الجمركية في نطاق ضيق. مع توقع ارتفاع أسعار الفائدة ، يتجه العديد من المستثمرين الآن إلى قروض الوكالات ذات الرافعة المالية المنخفضة لتأمين التمويل طويل الأجل. المستثمرون منفتحون على تلقي عوائد أولية أقل في السنة الأولى ، بينما يتوقعون جني عائداتهم لاحقًا في دورة الاحتفاظ ، أو عند التصرف.
ما هي توقعاتك للسوق في المستقبل هذا العام؟
لاموت: على الصعيد الوطني ، لا يزال لدينا نقص في المخزون الجديد ، مقارنة بـ 12-14 شهرًا قبل الركود العظيم. يؤدي انخفاض الوظائف الشاغرة والطلب المستمر إلى زيادة الإيجارات في التنمية التي تشتد الحاجة إليها في أسواق الغرب الأوسط التي تعاني من نقص المعروض.
من المتوقع أن يظل طلب المستأجرين على العقارات السكنية جيدًا طوال الفترة المتبقية من العام ، ولكن من المرجح أن يتأخر عن مستويات عام 2021. تفترض هذه التوقعات أن سوق العمل سيظل ضيقًا وأن الشركات ستبطئ معدل الإضافات ولن تقلل بشكل كبير من عدد الموظفين .
يستمر سوق الغرب الأوسط متعدد العائلات في التفوق على الاقتصاد ومن المتوقع العودة إلى أداء أكثر تطبيعًا للممتلكات خلال الفترة المتبقية من عام 2022. في حين أن هناك العديد من الأجزاء المتحركة التي تؤثر على الأسواق متعددة العائلات في جميع أنحاء البلاد ، فإن الافتراض العام هو أن الظروف قوية جدًا ويجب أن تظل بصحة جيدة خلال النصف الثاني من عام 2022.
ردود