هل انخفضت أسعار المساكن؟ هل ترتفع معدلات الرهن العقاري؟ ما يمكن توقعه في سوق الإسكان في الخريف

شراء منزل لم يكن أسهل من أي وقت مضى. ومع ذلك ، على مدى السنوات القليلة الماضية ، أصبحت العملية هائلة حقًا حيث تم دفع المشترين إلى حدود عاطفية ومالية. من ناحية أخرى ، كان البائعون قادرين في الغالب على الجلوس والاستمتاع بالرحلة ، والتي بلغت ذروتها عادةً في يوم دفع ضخم.
لقد تغير سوق الإسكان بشكل كبير خلال الأشهر القليلة الماضية. أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى إضعاف مجموعة المشترين ، وبدأت في الحد من أسعار المنازل الجامحة ، وأجبرت العديد من البائعين على العودة إلى طاولة المفاوضات. تقود التغييرات المشترين والبائعين إلى التساؤل عمن يتصدر القائمة هذه الأيام.
لذا مع استمرار برودة العقارات مع الطقس ، ما الذي نعرفه عن سوق الإسكان في الخريف المتوقع لهذا العام؟
تقول دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com: "سيستمر سوق الإسكان في فترة تعديل حيث يحاول المشترون والبائعون معرفة ما يمكن توقعه". "الاقتصاد عند نقطة تحول ، وهذا سوف يسبب حالة من عدم اليقين بين المشترين والبائعين. الناس قلقون بشأن الركود أكثر مما كانوا عليه ".
وتتوقع أن المشترين سيكون لديهم المزيد من الفرص ومنافسة أقل هذا الخريف لشراء المنازل. سيكون هناك المزيد من المنازل المعروضة للبيع حيث تبقى العديد من العقارات في السوق لفترة أطول. لن يضطر المشترون إلى تقديم العروض في غضون ساعات من الجولة المنزلية ، وسيكونون قادرين على الإصرار على عمليات التفتيش والأشياء المشروعة الأخرى. في العديد من الأسواق ، لن يضطروا حتى إلى تقديم أكثر من السعر المطلوب - وقد يتمكنون حتى من التفاوض على سعر أقل.
ومع ذلك ، من المتوقع أن تستمر أسعار المنازل ومعدلات الفائدة على الرهن العقاري - التي زادت بأكثر من الضعف في العام الماضي - في الارتفاع ، مما يترك المشترين هذا الخريف مع مدفوعات شهرية أعلى بكثير مما كانوا سيحصلون عليه في وقت سابق من هذا العام. ولا ينبغي أن يتوقع المشترون أن يصل تدفق كبير من المنازل إلى السوق لتوفير أي راحة.
يقول إيلي وولف ، كبير الاقتصاديين في Zonda Real Estate Consulting: "سيظل سوق الإسكان في الخريف يمثل تحديًا للمشترين والبائعين". "المشترون لديهم خيارات أكثر مما كانت لديهم في بداية العام ، لكن أولئك الذين يبحثون عن منازل لن يسمعوا بالخيارات."
من المحتمل أن تستمر أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الارتفاع
إن مصير سوق الإسكان هذا الخريف ، وما سيحدث للأسعار في النهاية ، سيعتمدان إلى حد كبير على معدلات الفائدة على الرهن العقاري. هم الآن أعلى مستوى منذ عام 2008 وأكثر من ضعف ما كانوا عليه قبل عام واحد فقط ، وفقًا لـ Freddie Mac. بلغ متوسط ​​أسعار الفائدة 6.02٪ للقروض ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا في الأسبوع المنتهي في 15 سبتمبر - ارتفاعًا من 2.86٪ في العام السابق ، وفقًا لفريدي ماك.
من المتوقع أن تستمر معدلات الرهن العقاري في الارتفاع مع استمرار الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في رفع أسعار الفائدة لمحاربة التضخم. عادة ما تتبع معدلات الرهن العقاري مسارًا مشابهًا.
يمكن لكل نقطة مئوية إضافية أن تجعل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أكثر تكلفة بشكل ملحوظ وتضيف عشرات الآلاف من الدولارات على مدى عمر قرض مدته 30 عامًا. يدفع المشترون اليوم نحو الثلثين أكثر كل شهر لنفس المنزل مما كانوا عليه قبل عام ، وذلك بفضل مزيج عقابي من الأسعار المرتفعة والأسعار.
يقول لين كيفر ، نائب كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: "من غير المتوقع أن تنخفض المعدلات في المدى القريب ، بل وربما تزيد".
والخبر السار للمشترين هو أن الأسعار تختلف على نطاق واسع بناءً على القرض والمُقرض حيث يتنافس موظفو القروض على الأعمال التجارية. هذا يعطي فرصا للادخار.
يقول كيفر: "قد يكون من المفيد للمقترض أن يفكر في التسوق".
هل انخفضت أسعار المساكن؟
أولئك الذين يأملون في انفجار فقاعة سكنية أخرى - وانخفاض أسعار الشقق - يجب ألا يحبسوا أنفاسهم.
لا يبدو أن وقوع حادث آخر محتمل. ولكن في حين أن شراء نفس المنزل اليوم لا يزال يكلف أكثر مما كان عليه قبل عام ، فإن نمو الأسعار يتباطأ مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. تعني معدلات الرهن العقاري المرتفعة أن المشترين لديهم أموال أقل لإنفاقها على المنازل ، مما يخلق نوعًا من الحد الأقصى للحفاظ على الأسعار بما يتماشى مع ميزانياتهم.
يقول هيل: "ستنخفض الأسعار أكثر بقليل مما كان معتادًا في الموسم الموسمي". "لكنها ستظل أعلى مما كانت عليه قبل عام".
في حين أن أسعار المساكن يمكن أن تنخفض في الواقع ، يقول هيل: "إن الأرضية مكدسة ضد" حدوث ذلك. لا يوجد منازل كافية للبيع لكل من يريدها. كما أن الإيجارات آخذة في الارتفاع ، مما يجعل احتمالية تأمين مدفوعات الرهن العقاري الثابتة جذابة بشكل خاص.
يعتبر العديد من خبراء العقارات أن أيام الارتفاع اللانهائي في أسعار المساكن قد ولت. وبدلاً من ذلك ، يتوقعون أن تستقر الأسعار هذا العام ، وقد تنخفض قليلاً في عام 2023. بدأ المشترون بالفعل في الضغط على المكابح في الأسواق الأكثر سخونة ، حيث ارتفعت الأسعار بأقصى سرعة. (فكر في الجنوب الغربي والجبال الغربية ، مثل أوستن ، تكساس ؛ فينيكس ؛ وبويز ، أيداهو.)
لقد قيل لنا ان اسعار المساكن ستنخفض قليلا. يقول وولف مازوندا: "إنه ليس تحطمًا". وتتوقع أن تنخفض الأسعار بنسبة 5٪ إلى 10٪ على المستوى الوطني ، على الرغم من أن الانخفاض سيختلف من سوق إلى آخر.
وتضيف: "على مدار العامين المقبلين ، قد تشهد بعض الأسواق الأكثر ازدحامًا انخفاضًا في الأسعار قد يبدو أكثر انخفاضًا بنسبة 20٪".
بدأ البائعون بالفعل في خفض أسعارهم بشكل جدي ، ويقدم البناؤون جميع أنواع الحوافز لإغراء المشترين. اضطر حوالي 19.4٪ من البائعين إلى خفض أسعارهم القائمة في أغسطس - ارتفاعًا من 11٪ في العام السابق ، وفقًا لبيانات Realtor.com.
الآن بعد أن برد السوق ، لم يعد معظم البائعين يتلقون 15 عرضًا ، وكل ذلك أعلى من السعر المطلوب ، ونصفها نقدًا بدون قيود في غضون ساعات من طرح منازلهم في السوق. وبدلاً من ذلك ، تلاشت حروب العطاءات مع انخفاض عدد المشترين في السوق.
"إذا حاول شخص ما شراء منزل تم تجديده في منطقة تعليمية رائعة ، فإن سوق الإسكان لا يزال منافسًا للغاية. ولا يزال يتعين عليك توقع خوض حرب مزايدة "، كما يقول وولف. "ولكن إذا احتاج المنزل إلى بعض الأعمال ، أو لم يكن في أفضل حي أو كان سعره مرتفعًا ، فلن يجد المشترون حربًا لتقديم العطاءات. قد يكونون قادرين على التفاوض بشأن خفض الأسعار أو عدم التخلي عن الحوافز ".
لا تتوقع اندفاع المنازل للبيع
في حين أن المشترين يتمتعون بقدرة تفاوضية أكبر مما كانت لديهم منذ سنوات ، فلا ينبغي لهم أن يعلقوا آمالهم على أنه سيكون هناك تدفق للمنازل يضرب السوق هذا الخريف.
ارتفعت المزيد من لافتات "للبيع" في أواخر الربيع والصيف حيث حاول البائعون جني الأموال قدر استطاعتهم. ومع ذلك ، فإن لديهم حافزًا أقل لإدراج عقاراتهم الآن بعد أن برد السوق ولم تعد المنازل تخضع للعقود في غضون أيام.
يقول هيل: "لقد فقد هذا التحول الكبير في المخزون الذي ساعد في تحريك السوق في اتجاه صديق للمشتري بعض الزخم". "نحن لا نرى العديد من أصحاب المنازل يقررون البيع."
بالطبع ، معظم البائعين هم أيضًا مشترون - وهذا طريق صعب لهذه المجموعة. الكثير من البائعين يختارون البقاء في أماكنهم.
يقول هيل: "من الصعب جعل هذه الرياضيات تعمل بمرحلة انتقالية لأن التكاليف أعلى بكثير مما كانت عليه". "إذا كان عليك الحصول على قرض عقاري جديد ، فمن الواضح أنه سيكون أعلى بكثير اليوم."
قلة من المنازل وارتفاع التكاليف يعني انخفاض مبيعات المنازل في المستقبل. قد يفضل بعض المشترين المحتملين الانتظار لمعرفة ما إذا كانت الأسعار ستنخفض أو ستدخل الدولة في حالة ركود. يتم تسعير البعض الآخر ببساطة.
انخفضت طلبات الرهن العقاري بنسبة 28.6 ٪ على أساس سنوي في الأسبوع المنتهي في 9 سبتمبر ، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري. سيساعد هذا النقص في المشترين على قلب البندول لصالحهم.
"في الخريف ، سنشهد عودة سوق المشتري في عدة مناطق في جميع أنحاء البلاد. في الأسواق الأخرى ، لا يزال أكثر ملاءمة للمشتري "، وفقًا لزوندا. "لا يتعين عليك تقديم عرض في اليوم الذي يتم فيه إدراج المنزل. لا يتعين عليك المزايدة فوق سعر الطلب. وليس عليك أن تتخلى عن ابنك الأكبر ".