هل يمكن أن يساعد تفريغ مباني المكاتب في وسط المدينة حقًا في حل أزمة الإسكان في أمريكا؟

الأمة في قبضة نقص حاد في المساكن. وصلت أسعار المساكن والإيجارات إلى ذروتها ، ولا توجد منازل كافية لمن يريدها. ومع ذلك ، فإن بعض أكثر العقارات المرغوبة في البلاد في مواقع رئيسية لا تزال فارغة في الغالب.
يتوقع الخبراء أن العديد من مباني المكاتب ، التي تقع غالبًا في مراكز المدن الحضرية وعلى حافة الضواحي ، لن تعود أبدًا إلى طاقتها الكاملة ، حيث لم يوافق العديد من العمال عن بُعد على العودة إلى مكاتبهم بدوام كامل.
كان العاملون في أغلى مدن البلاد مع تنقلات طويلة وباهظة الثمن يقاومون بشكل خاص العودة إلى مكاتبهم ، حتى مع تلاشي خطر جائحة COVID-19. لكن بينما تسير الشركات الأمريكية نحو الوضع الطبيعي الجديد.
تم دفع مسألة ما سيحدث لبعض المساحات المكتبية غير المستخدمة إلى الواجهة مرة أخرى.
قد تتضمن بعض مباني المكاتب بالفعل استخدامات إضافية مثل الشقق وأنواع أخرى من المساكن. في حين أن هذا النوع من التحول واسع النطاق لن يحل أزمة الإسكان ، إلا أنه قد يضيف مخزونًا من المساكن التي تمس الحاجة إليها إلى السوق.
يقول Brian Krupp ، نائب رئيس أبحاث الموارد البشرية في Gartner: "لن نحتاج إلى مساحة مكتبية بقدر ما نحتاجه الآن". تعمل شركة الاستشارات الدولية مع شركات متوسطة إلى كبيرة بإيرادات سنوية لا تقل عن مليار دولار. "من مصلحة المدينة أن تفعل شيئًا بهذه المساحة".
على الصعيد الوطني ، بلغ معدل إشغال المكاتب 43 بالمائة فقط في الأسبوع المنتهي في 24 أغسطس ، وفقًا لشركة أنظمة الأمن Kastle. على الرغم من أن الشركات الكبرى مثل Apple تطلب من الموظفين العودة إلى المكتب على الأقل ثلاثة أيام في الأسبوع ، فإن شركات أخرى مثل Twitter تقلل من مساحة مكاتبها لأن الموظفين يمكنهم البقاء بعيدًا تمامًا إذا اختاروا ذلك.
لقد حدثت إعادة تصميم المكاتب السكنية في الماضي - في الواقع ، كان يحدث ببطء منذ 2010 ، عندما كانت الأمة في مخاض الركود العظيم.
في العام الماضي ، تشير التقديرات إلى أنه تم إنشاء أكثر من 8,000 وحدة سكنية من مباني المكاتب السابقة ، وفقًا لموقع التأجير RentCafe. من المتوقع طرح حوالي 13,000 وحدة إضافية في مباني المكاتب السابقة عبر الإنترنت هذا العام. تم الانتهاء من معظم الوحدات في فيلادلفيا وواشنطن العاصمة ، والأغلبية لهذا العام في لوس أنجلوس وكليفلاند.
ولكن مع استمرار عدم اليقين في بيئات العمل بعد الجائحة ، يمكن أن تكتسب هذه الأنواع من التحويلات زخمًا.
قد تسلك بعض أبراج المكاتب طريق "المراكز التجارية الميتة" ، والتي أعادت العديد من المدن استخدامها في مشاريع تمزج بين التسوق والإسكان والترفيه وتناول الطعام. يمكن حتى تكييف بعضها للمدارس أو المراكز العليا أو الأماكن المجتمعية الأخرى.
ولكن هذا هو الشيء: يتطلب تحويل مبنى إداري إلى شقة أو مبنى سكني أكثر من مجرد النقر بأصابعك. غالبًا ما تكون هذه المشاريع باهظة الثمن وصعبة ، وعادة ما تستغرق سنوات وأميالًا من الروتين البيروقراطي.
يقول جيسون م. وارد ، المدير المشارك لمركز راند للإسكان والمشردين في لوس أنجلوس. "المناطق التي لديك فيها أكبر قدر من الفرص هي المناطق التي يصعب البناء فيها."
يمكن أن تستغرق مشاريع إعادة الاستخدام التكيفية هذه ، كما يطلق عليها ، وقتًا طويلاً.
"تكلفة التحويل جنبًا إلى جنب مع تحديات [قضايا] العمالة وسلسلة التوريد العالية وتغييرات تقسيم المناطق التي ستكون مطلوبة قد تستغرق عدة سنوات" ، كما يقول جوناثان ميلر ، الخبير العقاري الوطني. "حتى ذلك الحين ، من يدري ماذا ستكون الاحتياجات؟"
لماذا المكاتب تبقى فارغة؟
قامت بعض الشركات ، وخاصة الشركات المالية والقانونية ، بدعوة الموظفين بالفعل للعودة إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع. لكن العديد من أصحاب العمل يواجهون حقيقة أن موظفيهم قد يختارون عدم العودة إلى المكتب بدوام كامل.
يقول ميلر إن مدينة نيويورك "تزدهر". "لكن [السكان] لا يعودون إلى العمل في مكتب فعلي".
سجلت مدينة نيويورك أقل معدل إشغال للمكاتب من بين المدن العشر التي تتبعها كاستل. عاد 10٪ فقط من العمال إلى مكاتبهم في الأسبوع المنتهي في 35.3 أغسطس. كما أنها كانت أقل من 24٪ في واشنطن العاصمة وسان فرانسيسكو وسان خوسيه بكاليفورنيا في وادي السيليكون.
في غضون ذلك ، عاد أكثر من نصف العمال إلى مكاتبهم في مدن تكساس وهيوستن ودالاس وأوستن ، حيث تكون المعيشة في المدينة أكثر تكلفة وأوقات التنقل أقصر.
تتوقع الشركات الآن أن حوالي ربع العمال الذين يمكن إنجاز عملهم عن بُعد لن يدخلوا أبدًا إلى مكتب ، وفقًا لـ Gartner. سيكون أكثر من نصف الموظفين الذين يمكنهم العمل عن بُعد مختلطين. وسيذهب ما يقرب من 20٪ من هؤلاء العمال إلى مكاتبهم خمسة أيام في الأسبوع.
"إذا لم يكن موظف واحد من بين كل أربعة موظفين في المكتب أبدًا ، فلماذا [نحن] نحتاج إلى مكان لهم؟" يقول كروب من شركة "جارتنر".
يعد الاحتفاظ بالقدم المربع غير المستخدم مكلفًا للشركات. يتعين عليهم الدفع لتدفئة وتبريد المكان وتنظيفه وتوفير الكهرباء والفنيين ومعدات المكاتب والآلات. وعليهم دفع الإيجار.
حوالي ربع الشركات التي تعمل معها Gartner لديها مساحات مكتبية. يخطط 40٪ آخرون لفعل الشيء نفسه وهم في طور معرفة عدد الأمتار المربعة لتقليص الحجم. أما نسبة الـ 35٪ المتبقية فلا تزال تقيم احتياجاتها العقارية المستقبلية.
تكمن المشكلة في أن الشركات عادة ما تقفل عقود إيجار المكاتب في أي مكان من خمسة إلى أكثر من 20 عامًا. لذا فإن الشركة التي وقعت عقد إيجار جديد أو جددت عقدًا قائمًا قبل الوباء مباشرة يمكن أن تظل محتجزة لما يقرب من عقدين آخرين.
مع خروج المستأجرين من الشركات والاستمرار في تقليص حجمها خلال السنوات القليلة المقبلة ، ستصبح جدوى هذه المباني المكتبية أكثر تركيزًا.
تقول تريسي هادن لوي ، الزميلة في معهد بروكينغز والمتخصصة في العقارات التجارية: "هذا مؤلم". ومع ذلك ، "ستبدأ الأمور في التسارع في غضون عامين أو ثلاثة أعوام".
ما أنواع مباني المكاتب التي يمكن تحويلها إلى سكن؟
تعتبر مباني المكاتب القديمة والعامة - التي تم بناؤها غالبًا في السبعينيات والثمانينيات ، والمنتشرة في جميع أنحاء مراكز المدن ، والموجودة في حدائق المكاتب بالضواحي أو بالقرب من الطرق السريعة - هي الأكثر عرضة للتحولات. غالبًا ما تفتقر هذه المباني من الفئة C ، كما هي معروفة ، إلى وسائل الراحة التي يريدها العمال العصريون ، مثل الكثير من الضوء الطبيعي والمساحات الداخلية والخارجية ، وهي عمومًا ليست موفرة للطاقة مثل المباني الأحدث.
يخبر هادن لو أن هذه المباني تشهد "أزمات منتصف العمر" وهي جاهزة لتصبح شيئًا آخر. "لا يزال هناك طلب جديد على المكاتب. إنه مجرد طلب جديد على مكاتب جديدة ".
عندما يتعلق الأمر بالمباني القديمة ، فإن حوالي 30 بالمائة فقط هم من المرشحين الجيدين للتحويلات ، كما يقول ستيفن باينتر ، مدير شركة الهندسة المعمارية والتصميم جينسلر. أكملت الشركة مؤخرًا بناء Franklin Tower Residences ، مما أدى إلى إنشاء حوالي 550 شقة فاخرة من برج مكاتب سابق في فيلادلفيا.
يجب ترتيب المباني بطريقة قابلة للتحويل. وحتى في معظم المباني الفارغة ، فمن المحتمل أن يستمر عدد قليل من المستأجرين في الانتظار حتى تنتهي عقود الإيجار الخاصة بهم - والتي قد تمتد لسنوات. بعد ذلك ، يجب أن يحصل رواد الأعمال على التعيين والموافقات لدفع المشاريع إلى الأمام.
ومع ذلك ، يعتقد Pinter أن معظم المدن ستبدأ هذه التحولات في غضون السنوات القليلة المقبلة.
يقول Pinter: "سيتم تحويل الكثير نظرًا لوجود الكثير من الاهتمام به الآن ، ليس فقط من المطورين ، ولكن أيضًا من المدن". "يمكنك إضافة حوالي 24/7 حياة لهذه المدن عن طريق تحويل بعض هذه المباني."
ومع ذلك ، سيظل هناك الكثير من المساحات المكتبية. لا يزال المسؤولون التنفيذيون في الشركات يريدون أماكن يمكن للموظفين الذهاب إليها والتعاون والعمل. يتوق الموظفون الأصغر سنًا ، على وجه الخصوص ، إلى مقابلة أقرانهم شخصيًا ، وإجراء اتصالات والحصول على وقت وجهًا لوجه مع مرشديهم. إنهم يريدون فقط المزيد من الأماكن الجذابة لقضاء أيامهم.
"كانت الوظيفة القديمة للمكتب [أن تكون] المكان الذي يأتي فيه الناس لأداء عملهم. الآن يجب أن يكون المكان الذي يأتي فيه الناس للتواصل وبناء العلاقات مع بعضهم البعض ، "يقول كروب. الشركات "تحاول حقًا التفكير في كيفية إنشاء المزيد من المساحات التعاونية في عالم [عمل] هجين جديد."