40 عاما من الرهن العقاري: ما تحتاج إلى معرفته

يشبه الرهن العقاري لمدة 40 عامًا الرهن العقاري التقليدي لمدة 15 أو 30 عامًا ، ولكنه يوفر فترة سداد ممتدة. إذا بقي صاحب المنزل في العقار طوال مدة القرض وقام بسداد المدفوعات على النحو المتفق عليه ، فسوف يسدد الرهن العقاري في غضون 40 عامًا.

يمكن أن يوفر قرض المنزل لمدة 40 عامًا لبعض المشترين طريقة ميسورة التكلفة لشراء منزل في سوق الإسكان الباهظ الثمن اليوم ، على الرغم من أنه من المهم مراعاة إيجابيات وسلبيات مدة القرض هذه أولاً.
هل يمكن الحصول على قرض عقاري لمدة 40 سنة؟
نعم ، يمكنك الحصول على قرض عقاري لمدة 40 عامًا. في حين أن الرهون العقارية الأكثر شيوعًا هي الرهون العقارية لمدة 15 و 30 عامًا ، يمكن للمقرضين تقديم مجموعة متنوعة من شروط الدفع. على سبيل المثال ، قد يفكر المقترض الذي يتطلع إلى سداد منزله بسرعة في الحصول على قرض مدته 10 سنوات. من ناحية أخرى ، يمكن للمشتري الذي يسعى للحصول على أقل دفعة شهرية أن يختار قرضًا عقاريًا لمدة 40 عامًا.
تقليديا ، كانت القروض التي تبلغ مدتها 40 عامًا بمثابة خيار لتخفيف الخسائر يتم تقديمه لأصحاب المنازل الذين يعانون من التخلف عن سداد الرهن العقاري أو حبس الرهن ويكافحون من أجل سداد أقساط منازلهم. هذا النوع من القروض ليس خيارًا شائعًا للمقترضين الذين يبحثون ببساطة عن فترة قرض أطول على عملية شراء جديدة.

قروض الرهن العقاري لمدة 40 سنة ليست قروضا مناسبة
قد يكون العثور على قرض شراء لمدة 40 عامًا أكثر صعوبة من العثور على تعديل قرض لمدة 40 عامًا. أحد الأسباب هو أن هذا النوع من القروض ليس "رهنًا عقاريًا مؤهلًا" يتبع مجموعة من القواعد التي وضعها مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB). تضمن هذه الإرشادات عدم استفادة مقرضي الرهن العقاري من المقترضين من خلال منحهم قروضًا لشراء المنازل لا يمكنهم تحملها. أنشأ CFPB هذه القواعد استجابة لأزمة الرهن العقاري عالية المخاطر التي أدت إلى الركود العظيم في 2007-09.
تتمثل إحدى قواعد الرهون العقارية المؤهلة في أنه يجب ألا تكون فترة القرض تزيد عن 30 عامًا. هذا الشرط يجعل قرض المنزل لمدة 40 عامًا رهنًا عقاريًا غير مؤهل. لذلك ، قد يحتاج المقترضون الذين يتطلعون إلى الشراء بقرض مدته 40 عامًا إلى إجراء بعض البحث الإضافي.

كيف يعمل الرهن العقاري لمدة 40 عامًا؟
عادة ما تكون المدفوعات الشهرية على الرهن العقاري لمدة 40 عامًا أقل من القروض قصيرة الأجل. ومع ذلك ، سينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من الفوائد لأنك تسدد مدفوعات على مدى فترة زمنية أطول. بالإضافة إلى ذلك ، قد تكون معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 40 عامًا أعلى من معدلات القروض لمدة 15 و 30 عامًا.
على غرار قروض الإسكان ذات شروط الدفع الأكثر شيوعًا ، يمكن أن يختلف هيكل الرهن العقاري لمدة 40 عامًا حسب خطة الإقراض والمقرض. فيما يلي بعض الطرق التي يمكن أن يعمل بها قرض مدته 40 عامًا:
الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 40 عامًا هذا الخيار بسيط للغاية. مع الرهن العقاري ذي السعر الثابت ، يظل المبلغ الأساسي الشهري ومدفوعات الفائدة كما هو طوال مدة القرض بالكامل. يعمل الرهن العقاري لمدة 40 عامًا على تمديد فترة الرهن العقاري بمقدار 10 سنوات مقارنة بالرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا.
يمكن لمقترضى الرهن العقاري القابل للتعديل لمدة 40 عامًا الحصول على رهن عقاري قابل للتعديل (ARM) لمدة 40 عامًا. لدى ARM معدل فائدة ثابت لفترة زمنية محددة (على سبيل المثال ، خمس أو سبع أو 10 سنوات) ثم يتم تعديلها بشكل دوري للفترة المتبقية من القرض.

الرهن العقاري بفائدة 40 عامًا في القرض بفائدة فقط ، تذهب مدفوعات الرهن العقاري نحو الفائدة لفترة زمنية معينة قبل التحويل إلى مدفوعات رأس المال والفائدة.
الرهن العقاري لمدة 40 عامًا مع سداد البالون مع الرهن العقاري ، يمكنك الاستمتاع بمدفوعات أقل خلال معظم مدة القرض ، ولكن عليك دفع دفعة كبيرة لمرة واحدة عند استحقاق الرهن العقاري.
يجدر التأكيد على أن البنك المركزي الفرنسي لكرة القدم يعتبر كل هذه الأنواع من القروض بمثابة رهن أو مخاطرة بالنسبة للمقترضين. ضع في اعتبارك أن معدلات الرهن العقاري الثابتة لمدة 40 عامًا قد تكون أيضًا أعلى من القروض ذات المدد الأقصر ، تمامًا كما أن سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا يكون أكثر تكلفة من الرهن العقاري لمدة 15 عامًا. ولكن حتى إذا لم يكن لديهم سعر فائدة أعلى ، فإن الفرق لمدة 10 سنوات بين فترتي القرض يمكن أن يكلف المقترضين مبلغًا ضخمًا على مدى عمر القرض (المزيد حول ذلك لاحقًا).
مزايا وعيوب الرهن العقاري لمدة 40 عامًا
في حين أن الرهن العقاري لمدة 40 عامًا يجعل سداد القرض ميسور التكلفة ، إلا أنه ينطوي على مخاطر معينة. ضع في اعتبارك الإيجابيات والسلبيات قبل المضي قدمًا في قرض المنزل لمدة 40 عامًا.
יתרונות
أقساط شهرية أقل. يعتبر سداد الرهن العقاري لمدة 40 عامًا أكثر ربحية من الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بنفس مبلغ القرض ، لأن لديك 10 سنوات أخرى لسداده.

زيادة القوة الشرائية. قد تسمح فترة السداد الممتدة والدفعات الشهرية المنخفضة لرهن عقاري لمدة 40 عامًا لبعض المشترين بشراء منازل أكثر تكلفة. وبالمثل ، فإن بعض المقترضين قد يكونون قادرين على شراء منازل بشكل أسرع مما كانوا سيفعلون.
أكثر مرونة. يمكن للقروض التي تبلغ مدتها أربعين عامًا مع فترة فائدة أولية فقط أن تتيح قدرًا أكبر من المرونة في بداية مدة القرض. يمكن أن تكون هذه ميزة رائعة إذا وجدت نفسك تتعامل مع ارتفاع تكاليف نقل أو تأثيث أو تجديد منزل جديد.
חסרונות
معدلات فائدة أعلى. يمكن أن يكون للرهون العقارية ذات الأجل الطويل معدلات فائدة أعلى في بعض الأحيان من القروض قصيرة الأجل. لذلك ، قد تكون معدلات الرهن العقاري لمدة 40 عامًا أعلى من معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا.
الأسهم تنمو ببطء. مع رهن عقاري لمدة 40 عامًا ، ستتمكن من بناء حقوق الملكية بمعدل أبطأ مع استمرار مدة القرض. يمكن أن يؤدي ذلك إلى انتظار أطول من المعتاد إذا كنت ترغب في إعادة التمويل أو الحصول على قرض لشراء منزل أو إزالة تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، وكل ذلك يتطلب منك تلبية الحد الأدنى من عتبات حقوق الملكية العقارية.
تكلفة إجمالية أعلى. بسبب فترة السداد الأطول ، سيكون للرهن العقاري لمدة 40 عامًا تكلفة إجمالية أعلى من الرهن العقاري قصير الأجل. على عكس تكاليف إغلاق الرهون العقارية المؤهلة ، لا يوجد حد لتكاليف ورسوم الإغلاق.

يصعب العثور عليها. لا يقدم جميع المقرضين قرضًا سكنيًا لمدة 40 عامًا لأنه ليس منتجًا رهنًا عاديًا.
قد يكون خطيرا. إذا كان القرض الذي تبلغ مدته 40 عامًا يحتوي على مكونات إضافية ، مثل فترة الفائدة فقط ، أو الاستهلاك السلبي ، أو السداد البالوني ، فقد تتعرض لمخاطر كبيرة.
كيف تحصل على قرض عقاري لمدة 40 سنة؟
إذا كنت تكافح من أجل سداد أقساط الرهن العقاري وتفكر في الحصول على قروض عقارية لمدة 40 عامًا كخيار لتعديل القرض ، فإن أول شيء يجب عليك فعله هو الاتصال بالمقرض. إذا كان قرضك العقاري متخلفًا عن السداد ، فلديك العديد من الخيارات التي يجب مراعاتها ، ويطلب القانون من المقرض الخاص بك العمل معك لإيجاد حل. قد ترغب أيضًا في الاتصال بمستشار الإسكان المعتمد من HUD للمساعدة في تقييم وضعك وفهم خياراتك ، والتي قد تشمل إعادة التمويل ، أو حبس الرهن ، أو مذكرة بدلاً من حبس الرهن ، أو البيع على المكشوف.
تشبه عملية الحصول على قرض عقاري لمدة 40 عامًا وقت الشراء (وليس كتعديل للقرض) عملية الحصول على قرض مدته 30 عامًا أو 15 عامًا:
حدد ما إذا كنت مؤهلاً لأن قروض الرهن العقاري لمدة 40 عامًا غير متوافقة مع الرهون العقارية ، فلن تكون بعض خيارات القروض متاحة. على سبيل المثال ، لا تعد المدة التي تبلغ 40 عامًا خيارًا للقروض المدعومة من الحكومة (والتي عادةً ما تحتوي على متطلبات أكثر مرونة للمقترض). لذلك ، سوف تحتاج إلى التأكد من حصولك على درجات الائتمان وتلبية متطلبات المقرض الأخرى للتأهل للحصول على قرض عقاري لمدة 40 عامًا.

العثور على مقرض رهن عقاري نظرًا لعدم توفر هذه المنتجات على نطاق واسع ، فقد تحتاج إلى إجراء المزيد من البحث للعثور على مقرض أو الذهاب من خلال وسيط رهن عقاري أو مقرض عبر الإنترنت. قبل أن تقرر أحدها ، تأكد من أنك تعمل مع مقرض حسن السمعة. قارن بين العديد من مقرضي الرهن العقاري لمدة 40 عامًا لزيادة فرصك في العثور على مقرض تشعر بالراحة في العمل معه.
التقدم بطلب للحصول على قرض سوف يرشدك المُقرض خلال التفاصيل الدقيقة للعملية ، ولكنك ستحتاج عمومًا إلى تقديم نفس المعلومات المالية والوثائق كما تفعل مع الرهن العقاري التقليدي.
تحقق من تفاصيل القرض سيقدم المقرض الخاص بك تقديرًا للقرض مع جميع تفاصيل الرهن العقاري لمدة 40 عامًا. تأكد من مراجعة شروط القرض بعناية وفهم كيفية هيكلة القرض وإجمالي المدفوعات المقدرة. اسأل المصاحب عن أي شيء غير واضح.

أين تجد رهنًا عقاريًا لمدة 40 عامًا؟
إن العثور على مقرضين لرهون عقارية مدتها 40 عامًا ليس سهلاً مثل العثور على مقرضين لمنتجات الرهن العقاري الأخرى ، ولكنه ليس مستحيلاً. يجدر بك محاولة التشاور مع البنك أو المقرض الذي تربطك به علاقة بالفعل. إذا لم يقدموا قرضًا لمدة 40 عامًا ، فهناك عدة أماكن للبحث عنها:
سماسرة الرهن العقاري. يعمل بعض سماسرة الرهن العقاري مع مقرضين متخصصين في قروض 40 عامًا وغيرها من الرهون العقارية غير المطابقة.
المقرضين عبر الإنترنت والمحليين. قد تتمكن من العثور على مقرض عبر الإنترنت - أو بنك محلي أو إقليمي صغير - يقدم قروضًا عقارية لمدة 40 عامًا.
الاتحادات الائتمانية. بعض شركات الائتمان لديها شروط قرض أكثر مرونة وقد تقدم قروضًا عقارية لمدة 40 عامًا.
استشاريو اسكان. يمكن أن يحيلك مكتب HUD في ولايتك أو مكتبك المحلي إلى مستشار الإسكان والموارد الأخرى. بالإضافة إلى ذلك ، لدى CFPB قاعدة بيانات لمستشاري الإسكان.
كيف يتم مقارنة الرهن العقاري لمدة 40 عامًا بالرهن العقاري لمدة 30 عامًا؟
تؤثر فترة سداد القرض بشكل مباشر على الدفعة الشهرية والفائدة والتكلفة الإجمالية للقرض. ستتطلب فترة القرض البالغة 40 عامًا دفعات شهرية أصغر من قرض مدته 30 عامًا ، لكن المبلغ الإجمالي المدفوع على مدار فترة القرض سيكون أعلى.

عند الاختيار بين قرض عقاري لمدة 40 عامًا ورهنًا لمدة 30 عامًا ، يجب أن تنظر إلى القروض جنبًا إلى جنب. أدناه ، نلقي نظرة على الخيارين للحصول على قرض سكني بقيمة 440,300 دولار مع دفعة أولى بنسبة 13٪. في مثالنا ، لا يوجد فرق في سعر الفائدة - أفضل سيناريو - ومبالغ الدفع الشهرية تعكس رأس المال والفائدة فقط.
مبلغ القرض ، معدل الفائدة ، الدفعة الشهرية ، التكلفة الإجمالية
قرض عقاري لمدة 30 عامًا 383,061.00،5.3 دولارًا 2,127.16٪ 823,015.00،XNUMX دولارًا XNUMX،XNUMX
قرض عقاري لمدة 40 عامًا 383,061.00،5.3 دولارًا 1,923.86٪ 923,451.30،XNUMX دولارًا XNUMX،XNUMX
بينما ستوفر 200 دولار شهريًا على مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك عن طريق الحصول على قرض لمدة 40 عامًا ، فسوف ينتهي بك الأمر إلى إنفاق حوالي 100,400 دولار إضافية للحصول على الامتياز.
كما ستتجاوز الفائدة التي ستدفعها خلال هذه السنوات الأربعين سعر بيع المنزل ، وهذا ليس صحيحًا بالنسبة لقرض 40 عامًا.

أخيرًا ، يجب أن تنظر إلى مدى تباطؤك في بناء حقوق الملكية من خلال قرض لمدة 40 عامًا. يقارن الرسم البياني أدناه الجداول الزمنية لبناء الأسهم للرهون العقارية لمدة 30 و 40 عامًا.
كما ترون ، بقرض مدته 30 عامًا ، يمكنك بناء 20٪ من حقوق الملكية في خمس سنوات ، ولكن بقرض مدته 40 عامًا ، سيتعين عليك الانتظار ما يقرب من تسع سنوات لبناء تلك الأسهم. واعتمادًا على الشروط الأخرى للقرض (على سبيل المثال ، فترة الفائدة فقط) ، قد يستغرق الأمر وقتًا أطول لبناء حقوق الملكية.
بدائل الرهن العقاري لمدة 40 عامًا
قبل الالتزام برهن عقاري لمدة 40 عامًا ، تأكد من معرفة خياراتك الأخرى.
نقاط الرهن العقاري. إذا كان هدفك الرئيسي هو الحصول على دفعات شهرية أصغر ، فقد يكون لدفع الفائدة مقدمًا عن طريق شراء النقاط نفس التأثير.
قرض تقليدي لمدة 30 عامًا. اعتمادًا على مبلغ القرض وسعر الفائدة ، قد لا يكون السداد على قرض تقليدي مدته 30 عامًا (غير مدعوم من الحكومة) أعلى بكثير من الرهن العقاري لمدة 40 عامًا. يمكنك أيضًا زيادة القدرة على تحمل تكلفة الرهن العقاري لمدة 30 عامًا عن طريق شراء منزل أقل تكلفة قليلاً.
إعادة التمويل. إذا كنت تكافح من أجل سداد أقساط الرهن العقاري ، فلن تحتاج بالضرورة إلى تغيير مدة القرض. يمكنك إعادة التمويل للحصول على معدل فائدة أقل بدلاً من ذلك ، مما قد يؤدي إلى خفض مدفوعاتك الشهرية حتى لو احتفظت بنفس مدة القرض.
قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. يمكن أن تكون القروض المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية بديلاً ميسور التكلفة لقرض المنزل لمدة 40 عامًا. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لها معدلات فائدة منخفضة ومتطلبات منخفضة للدفعة المقدمة ومتطلبات ائتمانية سهلة.

قروض وزارة الزراعة الأمريكية. الرهون العقارية التي تضمنها وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) قد توفر أيضًا مدفوعات ميسورة. قروض وزارة الزراعة الأمريكية لها معدلات فائدة منخفضة ولا توجد متطلبات للدفعة المقدمة ، ولكنها متاحة فقط للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​في المناطق الريفية المعينة.
قروض VA. قد يجد المحاربون القدامى والعسكريون والأزواج المؤهلون قرضًا مدعومًا من VA خيارًا ميسورًا. قروض VA ليس لها دفعة أولى أو متطلبات تأمين الرهن العقاري.
ذراع. إذا كان بإمكانك التحرك خلال فترة السعر الثابت الأولي ، فقد يكون ARM خيارًا جيدًا لك.