الاختبارات والاختبارات والمزيد من الاختبارات

#יםמהשבוי Diana Pinhasov, #Post4

بعد أن قمنا بالفعل بتعزيز العقلية وبناء شبكة من الأشخاص الذين سيعملون معنا ونحن مستعدون لإبرام الصفقات ، فقد حان الوقت لتذكر ذلك -
لا توجد طرق مختصرة عندما يتعلق الأمر بشراء عقار وبالتأكيد عندما يتعلق الأمر بشراء عقار في الخارج.
سنرغب دائمًا في إجراء جميع الاختبارات الممكنة للتأكد من أن عملية الشراء تستحق العناء.
سنتحدث اليوم عن عدد من الاختبارات التي تعتبر ضرورية من وجهة نظرنا:
* التحقق من جدوى المعاملة الأولية قبل الشروع في تقديم العرض
يكمن جمال الولايات المتحدة في أن جميع المعلومات المتعلقة بالممتلكات والمناطق المحيطة بها شفافة ويمكن العثور عليها على الإنترنت
ومن السهل إجراء اختبار أولي لجدوى الصفقة قبل أن نرغب حتى في إرسال الوسيط لتفقد العقار.
يتضمن الفحص الأولي التحقق من المعلومات المباشرة المحددة حول العقار بما في ذلك صور العقار إن وجدت ، والتي سيتم على أساسها تقديرها إذا كان العقار بحاجة إلى تجديد. إذا لم نستبعد العقار بعد ، فسنقوم أيضًا بفحص المناطق المحيطة بالعقار ، ومستويات الجريمة ، ومقدار العقارات المماثلة التي يتم تأجيرها في المنطقة ، ومقدار العقارات المماثلة التي تم بيعها في المنطقة مؤخرًا ، ومقدار الضرائب البلدية السنوية على مالك العقار أن يدفع. سنضع جميع المعلومات في برنامج Excel ونتحقق مما إذا كانت الأرقام تتفق معنا مع هوامش الأمان الخاصة بـ Balthams. إذا كانت الأرقام تبدو جيدة ، فسنرسل سمسار عقارات لزيارة العقار.
من المهم أن نتذكر حدوث أشياء غير متوقعة وقد تكون هناك نفقات غير متوقعة ، لذلك من المهم جدًا أن نأخذ هوامش الأمان عندما نحسب ما إذا كانت المعاملة تستحق العناء.
أولئك الذين يهتمون ببرنامج Excel الخاص بنا لإجراء فحص أولي لجدوى المعاملة ، مدعوون لكتابة عنوان بريد إلكتروني في التعليقات وسنرسله بكل سرور.
بعد زيارة السمسار للعقار وفحص الفيديو الذي أرسله خارج العقار وداخله ، يبدو لنا أن العقار في حالة تناسبنا ، فسنقدم عرضًا على العقار.
* الفحوصات التي يجب إجراؤها من تقديم العرض إلى الإغلاق
بعد تقديم عرض سعر على عقار وقبوله ، يكون لدينا فترة زمنية محددة جدًا لإجراء جميع عمليات التفتيش على العقار من أجل تحديد ما إذا كان سيتم المضي قدمًا في عملية الشراء ، وهناك بعض الخطوات التي سنقوم بها لا تستسلم (!)
عادة ما نتفق في العقد على أن فترة التفتيش على العقار ستكون من 10 إلى 14 يومًا من لحظة توقيع العقد وأن الفترة الإجمالية حتى الإغلاق ستكون 21-30 يومًا إذا كانت عملية شراء نقدية وفترة أطول إذا كان التمويل.
1. أولاً وقبل كل شيء ، يجب أن تتم عملية الشراء من قبل شركة ملكية معتمدة ومعترف بها من قبل الدولة ، وهي في الواقع شركة محامٍ تتحقق مما إذا كانت هناك حالات حبس رهن / ديون / جرائم على الممتلكات. تقدم شركة العنوان تأكيدًا على أن العقار "نظيف". تذهب جميع الأموال إلى شركة العنوان ومن هناك إلى البائع في يوم الإغلاق. لذا فإن العملية منظمة وآمنة للغاية. حتى مقدم المعاملة (عادةً 1٪ من مبلغ الشراء) سنختار التحويل فقط إلى شركة العنوان وليس إلى شركة الوساطة ، وسنحرص أيضًا على أن نثبت في العقد أن المبلغ المدفوع مقدمًا سيتم إرجاعه لنا إذا قررنا خلال فترة الفحص الانسحاب من المعاملة.
2. معاينة العقار من قبل مفتش مؤهل يقوم بفحص العقار من الألف إلى الياء ويرسل إلينا تقريرًا مفصلاً عن حالة العقار على جميع مستوياته.
نستنتج أن فترة التفتيش ستكون من 10 إلى 14 يومًا ، بحيث يكون لدينا الوقت لإرسال المفتش إلى العقار ، وتحليل التقرير الذي سنستلمه منه ، ونود ترك وقت لإعادة التفاوض على السعر إذا كان إضافيًا تم اكتشاف المصاريف التي سيتعين علينا إنفاقها على العقار الذي لم نكن نعرفه قبل التفتيش.
3. بعد الفحص ، إذا كانت التجديدات ضرورية ، فسوف نتحقق من سعر التجديدات من خلال 2-3 مقاولين سيزورون العقار ويقدمون عروض الأسعار.
4. سنجري فحصًا متعمقًا لقيمة العقار من خلال فحص العقارات ذات المعايير المماثلة التي تم بيعها في المنطقة في الأشهر الستة الماضية (من المهم دائمًا مقارنة التفاح بالتفاح). أيضًا ، من أجل فهم حالة العقارات في وقت البيع ، يمكنك الاتصال بالوسطاء الذين باعوها والحصول على معلومات منهم ، وربما تهمهم أيضًا في عمليات التعاون المستقبلية.
5. إذا كانت ملكية مستأجرة ، فنحن نرغب في التحقق من مقدار تأجيرها. هناك مواقع ويب ممتازة يمكنك من خلالها الحصول على هذه المعلومات ، على سبيل المثال: rentometer.com. ونود أيضًا التحقق من الإيجار المتوقع من خلال 2-3 مديري عقارات يعملون في المنطقة.
شيء مهم آخر:
6. في حالة قيامنا بشراء عقار مؤجر ويأتي مع مستأجرين موروثين ، فمن المهم جدًا الحصول على حزمة فحص للمستأجرين من البائع ، أي جميع المعلومات حول المستأجرين التي من المهم بالنسبة لنا أن نعرفها مثل :
تاريخ مدفوعات الإيجار التي قام بها المستأجرون ، والتحقق مما إذا كانوا قد مروا بعملية إخلاء (إخلاء من العقار) في السنوات الخمس الماضية ، وإشعارات الدفع وغير ذلك ..
نضيف عادةً بندًا في العقد حيث يجب على البائع تقديم هذه المعلومات في غضون خمسة أيام من توقيع العقد.
بعد كل هذا ، يجب علينا التحقق مرة أخرى مما إذا كانت جميع الأرقام صحيحة في Excel وما إذا كنا نرغب في المضي قدمًا في الإغلاق.
إذا نجحت جميع الاختبارات ووصلنا إلى إغلاق العقار ، فأولاً مبروك !!!! ؟
وثانيًا ، لن يدير العقار نفسه حتى عندما يكون لدينا شركة إدارة ، ونود إجراء اختبارات إضافية:
* يجب إجراء عمليات التفتيش أثناء تأجير العقار بالفعل
إدارة شركة الإدارة -
شركة الإدارة هي جهة الاتصال للمستأجرين ، وهي مسؤولة عن تحصيل مبلغ الإيجار كل شهر ، وتتلقى استفسارات من المستأجرين في حالة وجود عيوب في العقار وتفحص ما إذا كانت بحاجة إلى معالجة ، إذا لم تكن عيوبًا خطيرة يمكنهم أيضًا عادةً حلها / إصلاحها / تجديدها بأنفسهم. من المهم أن نحدد مبلغًا معينًا للإصلاحات حيث يمكن لشركة الإدارة إجراء الإصلاح دون موافقتنا ومن هذا المبلغ فصاعدًا سيتعين علينا الموافقة على الإصلاح وأحيانًا نرغب أيضًا في تلقي عروض أسعار من المقاولين الخارجيين التي قد يكلفنا أقل.
من المهم أن تقدم شركة الإدارة وصفًا تفصيليًا لكل إصلاح تقوم به ، بما في ذلك الصور قبل وبعد ، حتى نفهم ماهية المشكلة ، وما هو الإصلاح ، وأن المشكلة قد تم حلها بالفعل.
نحن نثق بشركتنا الإدارية ولكن من المهم بالنسبة لنا أن نتحقق دائمًا من أنها تعمل لصالحنا ، وتقوم بالإصلاحات بشكل صحيح إن وجدت ، ولا تفرض عليها مبالغ غير معقولة وكذلك أن المستأجرين يظلون راضين.
التفتيش على شركة الإدارة - إجراء مسح مع المستأجرين مرة كل ستة أشهر
صادفنا معرفة حالات رجال الأعمال الذين وقعوا في مصلحة شركات إدارة أقل جودة وأقل موثوقية ، والذين يخترعون الإصلاحات التي تم إجراؤها على الممتلكات حتى في حالة عدم وجود إصلاحات ، وبالتالي سيتقاضون مبالغ مقابل الأشياء التي لم يتم القيام بها والربح على حساب من رجال الأعمال. نحن لا نرغب في أن نكون في موقف ندفع فيه لشركة الإدارة مقابل لا شيء ، لذلك بالإضافة إلى تلقي تفصيل للأشياء التي يتم إجراؤها في العقارات مع صور الإصلاحات قبلها وبعدها ، نقوم أيضًا بإجراء مسح مع المستأجرين مرة كل ستة أشهر. هذا هو استطلاع الرضا الذي يتم إجراؤه عبر الهاتف مع المستأجر من أجل فهم ما إذا كان راضياً عن العقار ، وما إذا كان يشعر بالأمان في العقار ، وما إذا كان يتلقى إجابات على المشاكل والأعطال ، ويطلب منه التحدث عن المشاكل التي حدثت في الأشهر الستة الماضية وسواء تم الرد عليها أم لا. يعطينا هذا مؤشرًا جيدًا على موثوقية شركة الإدارة ويعطينا أيضًا مزيدًا من المعلومات المفيدة حول حالة الممتلكات ، والبيئة ، وما إلى ذلك ، والتي يمكن أن تساعدنا في صياغة استراتيجية مستقبلية بشأن تلك الممتلكات.
في نهاية اليوم ، حتى عندما نختار موظفين محليين على الأرض ويقومون بعمل رائع ، نقوم دائمًا بإجراء اختباراتنا الخاصة أيضًا للتأكد من أن عملنا يعمل كما ينبغي.
؟