دانيال نيجر بوست 5

#Intreader of the Week Daniel Nigeri # Post5

في منشور اليوم أريد أن أشارككم صفقة إيجار ممتازة قمنا بإجرائها في إحدى ضواحي كليفلاند يمكنك تعلم الكثير منها ، والدعوى التي تلقيناها منذ حوالي عام ، وكيف تعاملنا معها وما تعلمناه منها انها تمضي قدما.
ستكون طويلة ولكنها تستحق القراءة؟
حدث 1:
صفقة تمويل بائع ممتازة قمنا بإبرامها في كليفلاند هايتس
4026 طريق روزموند ، كليفلاند هايتس ، أوهايو 44121
الخاصية في الصورة.
في أغسطس 2020 ، اقتربنا من بائع بثمانية عقارات في ضواحي كليفلاند. سبعة منازل فردية ودوبلكس واحد.
قبل الاتصال بالبائع ، تحقق من العقارات قليلاً وأرى أنه اشتراها جميعًا في 2012-2013 بأسعار أرضية لا يبدو أنها منطقية على الإطلاق. وربما لدي عمل مع مستثمر يفهم شيئًا أو شيئين. اتصل بالبائع.
في المحادثة ، فهمت منه أنه وشريكه يبلغان من العمر 75 عامًا بالفعل ، وقد قاما بجولة لطيفة في العقارات بعد الأزمة ، لكنهما متعبان بالفعل من العبث مع المستأجرين وبالتالي قرروا البيع.
سريعًا جدًا ، أفهم أن البائع يريد أسعارًا قريبة نسبيًا من سعر السوق وأنه ليس من الممكن أن ندفع له ما يطلبه ولكني أدرك الدافع للتخلص من الأصول. قررت إجراء متابعة لبضعة أسابيع أخرى.
لذلك بعد بضعة أسابيع ، اتصلت مرة أخرى والآن هناك محادثة أعمق تتطور بالفعل بيني وبينه عندما أخبرني عن حياته وعمله وأخبرته عن عملنا الذي بدأ للتو. لقد أجريت محادثة ممتعة حقًا وتم تكوين اتصال جيد بيننا وتحدثنا بصراحة.
أفهم أن لدي عملًا مع شخص ثري وأن القضية هنا ليست المال ولكن حقيقة أنه سئم من العبث مع المستأجرين في سنه ولم يعد مهتمًا به بعد الآن. بالإضافة إلى أنه كمستثمر يريد الحصول على سعر عادل لأصوله (حتى لو كان أقل بقليل من السوق).
بين السطور أفهم أنه لا يوجد ضغط من جانبه للحصول على المال فور الإغلاق. إن عمله مع نفسه هو أنه يريد أن يشعر بالرضا عن السعر الذي باع به أصوله. كما فهمت منه أنه يمتلك جميع العقارات مجانًا وبدون رهن.
كان هذا سيبدو لي وكأنه حالة كلاسيكية لصفقة تمويل البائع. في مثل هذه الصفقة ، يمكننا تحمل دفع سعر أعلى للعقارات لأنني أقوم بتوزيع الشراء على المدفوعات على مدى سنوات عديدة (تمامًا مثل الرهن العقاري) ويحتسب الإيجار فعليًا شراء العقار. بالإضافة إلى ذلك ، سيحصل البائع على السعر الذي يريده ، وسيتوقف عن العبث مع المستأجرين وسنحصل على صفقة جيدة دون جلب الكثير من المال من المنزل. جميع الأطراف تستفيد.
سألته عما إذا كان سيكون منفتحًا على عقد صفقة تمويل البائع حيث قام بالفعل بتقسيم الشراء إلى شرائح مع الفائدة والحصول على رهن عقاري على المنزل تمامًا مثل البنك. وقال إنه لا يستبعد ذلك طالما أن سعر الفائدة لا يقل عن 5٪ في السنة. لقد وعدت أن أعود إليه في اليوم التالي مع عرضي.
بدأت على الفور العمل على تحليل جميع العقارات لصياغة عرض وسرعان ما أدركت أن الصفقة لا تعمل في المنازل الفردية (العزاب) - التدفق النقدي المتبقي بعد جميع النفقات ودفع الرهن العقاري الشهري تقريبًا صفر وهو فقط لا يستحق كل هذا العناء. من ناحية أخرى ، تعمل الصفقة بشكل رائع في الدوبلكس.
اتصلت به وأشرح له أنه لا يمكنني تقديم عرض له إلا على الوجهين ونجحنا في تلخيص المخطط التالي:
سعر الشراء: 115 الف دولار. 20 ألف دولار في يوم الإغلاق و 95 ألف دولار أخرى موزعة على 20 سنة بفائدة 5.5٪ حسب الدفعات الشهرية عندما يستلم البائع سند رهن عقاري على العقار. تصافحنا (على الهاتف؟) واتصلت على الفور بمحام للعمل على الاتفاقات.
لقد وقعنا الاتفاقيات وتم تأجيل الصفقة لعدة أسباب لم تكن مثيرة للاهتمام للغاية ، لكنها أغلقت في يونيو 2021 - بعد 10 أشهر من ظهور زمام المبادرة وبعد 9 أشهر من توقيعنا للعقد. سألاحظ أن قيمة العقار ارتفعت كثيرًا خلال هذا الوقت ، لذلك أدركنا بالفعل أننا قد عقدنا صفقة هائلة.
أرقام:
الشراء: 115 دولار عندما نجلب 20 دولار في يوم الإغلاق كما ذكرت أعلاه.
الدفعة الشهرية للبائع في السنوات ال 20 القادمة: 653.50 دولار في الشهر
التجديد: 15 دولار - كانت كلتا الوحدتين في حالة جيدة جدًا ولم تتطلب الكثير من العمل
إجمالي الاستثمار في الأسهم - 35 دولار (تجديد + شراء)
الإيجار: 1400 دولار شهريًا لكل وحدة عندما ندفع مقابل المياه والصرف الصحي (إجمالي 2800)
الدخل الشهري من صافي الدخل بعد جميع النفقات بما في ذلك سداد الرهن - 1400 دولار في الشهر.
صافي الدخل السنوي: في حدود 17 ألف دولار
العائد النقدي على النقد: خمسون بالمائة سنويًا في المنطقة "ب" ممتاز!
القيمة السوقية المقدرة اليوم (يونيو 2022) - 230 ألف دولار (جنون ما حدث في السوق في العامين الماضيين)
إذن ما الذي تعلمناه من الصفقة؟
بالإضافة إلى المال والصفقة الممتازة ، تعلمت كرائد أعمال مبتدئ الكثير من هذه الصفقة حول التفاوض. تعلمت أن أكون أكثر انتباهاً للبائعين من أجل تحديد دوافعهم. لسوء الحظ ، نادرًا ما يكون الدافع ظاهرًا ، ومن أجل الوصول إليه يحتاج المرء إلى إنشاء اتصال حقيقي مع الجانب الآخر يشجع على المشاركة تمامًا كما فعلت مع البائع في هذه القصة.
بمجرد أن نفهم ما يريده الطرف الآخر ، وما هو مهم جدًا بالنسبة له وما هو أقل ، ولماذا يريد حقًا البيع ، فلدينا قناة مباشرة للتأثير على اتخاذ قراره. كل ما نحتاجه حقًا هو خياطة الحل الذي يناسب احتياجات ذلك البائع (وليس احتياجاتنا !!!) وليس هناك سبب لعدم التوصل إلى تفاهمات - تمامًا كما فعلنا مع هذا البائع.
حدث 2:
دعوى قضائية تلقيناها من البائع
منذ أكثر من عام بقليل ، تمت مقاضاتنا للمرة الأولى بعد عام ونصف من النشاط.
هذا بيع بالجملة لعقار في حي ممتاز في مدينة كليفلاند هايتس. اتفقنا مع البائع على السعر ووجدنا مشترًا للعقد عندما ربحنا 8 دولار من الصفقة. كانت الصفقة شفافة تمامًا ، وكان البائع يعرف أننا نبيع العقد إلى طرف ثالث ونستفيد منه ، كما وقع الاتفاق مع المشتري نفسه.
قبل حوالي أسبوع من إغلاق البائع اختفى للتو. لم يرد على رسائلنا أو رسائل شركة العنوان ولم يوقع على المستندات المرسلة إليها من شركة العنوان. قبل يومين من الإغلاق ، طلب المشتري تغيير اسم الشركة التي أغلق بها العقار إلى شركة أخرى يمتلكها وأرسلنا ملحقًا إلى البائع على أمل أن تستجيب الآن - وهو ما لم يحدث بالطبع.
وصل تاريخ الإغلاق ، وما زلت لا تسمع أي شيء من البائع (كما هو متوقع) والحقيقة هي أنه لا يوجد الكثير لتفعله حيال ذلك.
في اليوم التالي لتاريخ الإغلاق ، تلقيت مكالمة من البائع يستيقظ من الموت ويخبرني بلا خجل أننا لم نلتقي بأوقات إغلاق الصفقة لأننا طلبنا تغيير المشتري في اللحظة الأخيرة (هذا ليس ما طلبناه ) والآن يتم عرض العقار للبيع مرة أخرى ولديه بالفعل شخص على استعداد لدفع المزيد. حاولت أن أشرح لها أنها لا تستطيع فعل شيء كهذا لأننا مرتبطين باتفاق وديعة أمانة ولدينا نية كاملة لإغلاق الصفقة ولكن للأسف لم ترد على الرسائل والمكالمات الهاتفية منا و شركة العنوان وبالنسبة لنا يمكن اغلاق الصفقة غدا. لكن لا شيء ساعدها ... لقد تم حبسها بالفعل في عرضها الثاني وقررت تفجير الصفقة. تمنيت لها نجاحًا كبيرًا وأخبرتها أنني سأرسل لك ملحقًا لإصدار العقد.
عندما أرسلنا المرفق ، ذكرنا هناك أننا سنعيد الدفعة الأولى وقدرها 1000 دولار. مباشرة بعد إرسال الملحق ، تلقيت مكالمة هاتفية أخرى منها تفيد بأنها غير جاهزة للدفعة المقدمة للعودة إلينا لأننا لم نلتزم بمواعيد إغلاق الصفقة. هلوسه! أشرح لها أنني أريد وأرغب في إغلاق الصفقة على الفور ، لكنها لا ترغب في سماعها وما زالت تصر على تفجير الصفقة والحصول على الدفعة الأولى.
لقد كنت بالفعل مستاءة بالفعل (ليست ذكية) ، ولم يكن ذلك كافياً لأننا أطلقنا سراحها من صفقة نعتزم إغلاقها بالكامل ، فهي تريد أيضًا أن تأخذ الدفعة الأولى. أخبرتها أنه لا توجد فرصة لحدوث ذلك ، وإذا كان الأمر كذلك ، فلن نوقع على الإصدار مما سيجعل من الصعب عليها بيعها إلى شخص آخر عندما يكون لدينا محفظة معاملات مفتوحة مع دفعة أولى في الثقة. بعد ثلاثة أيام تلقيت مكالمة من تيتل تخبرني أن البائع اتصل وأخبرهم أنها إذا لم تتلق الدفعة الأولى في الأسبوع القادم فسوف تقاضينا. قررنا عدم التعليق لأننا اعتقدنا أنه غير مرجح. بعد كل شيء ليس لديها قضية وما زلنا نريد أن نغلق المنزل.
بعد شهرين ، ومن العدم ، تلقينا بالفعل خطاب مطالبة يطلب فيه البائع تعويضًا قدره 10 دولار. تم رفع الدعوى ضد شركتنا ، شركة المشتري الخاص بي ، و Teitel! كانت سترفع دعوى قضائية ضد شركة تيتل الوهمية.
أتصل بالمحامي الذي يباشر النظر في الدعوى ويسألني ، وكما هو متوقع يخبرني أنه ليس لديها قضية وأكثر من ذلك لا يزال بإمكاننا تجاوز المنزل وإلزامها بالبيع. شرحت له أن هدفنا هو ترك الأمر وراءنا ، سواء اشترينا العقار أم لا (كان المشتري لا يزال مهتمًا) لكننا غير مستعدين لدفع دولار لها. ننهي المحادثة بالقول إن المحامي الخاص بي واثق من أنه سيكون قادرًا على حل المشكلة مع محاميها لأنه لا يوجد منطق في دعواها.
لكن المحامي الخاص بي كان مخطئًا والبائع ليس على استعداد للنزول من الشجرة وليس على استعداد لتقديم تنازلات. تود أن تأخذنا إلى المحكمة دون أي قضية.
على الرغم من أن المحامي الخاص بي كان مقتنعًا تمامًا بأننا سنفوز ، فقد أوضح لي أن الأمر لا يستحق ذلك لأن المصاريف القانونية ستكلف آلاف الدولارات ولن نتمكن من استعادتها منها حتى لو فزنا (في أوهايو) وغيرها من الدول من المستحيل القيام به).
لم نتوصل إلى حل وسط ، في غضون ذلك ، مر شهرين ونتلقى ملفًا عبر البريد الإلكتروني يحتوي على مليون سؤال ونحتاج للإجابة على ذلك بمجرد النظر إليه ، أصبت بالحمى.
اتصلت بمحام وأخبرته أنني لا أعرف كيف ، لكن يجب أن يخرجنا من هذا الهدر للوقت والمال (بالفعل في هذه المرحلة دفعت له ما يقارب 1500 دولار من المصاريف القانونية) والتوصل إلى حل وسط. كان يتصل بها ويعرض عليها 3000 دولار ، ودعنا نمضي قدمًا ونفرج عن الطاقات السلبية التي جلبها هذا الشيء معهم والضجة التي لا نهاية لها فقط عبرت الحدود بالنسبة لنا وأردت فقط أن أنهي بها وبسرعة (تمامًا مثل الدافع. الباعة الذين نشتري المنازل منهم).
لكن ... حتى 3000 دولار لم ترض رغبة البائع الذي أراد عصر الليمون حتى النهاية. ستكون على استعداد للتنازل عن 7000 دولار أو الذهاب إلى المحكمة.
ماذا ستفعل؟
لسوء الحظ ، أدركنا أن النفقات القانونية ستصل بالفعل إلى نفس المبلغ تقريبًا إذا ذهبنا إلى التقاضي في المحكمة ، ولم نكن مهتمين كثيرًا بأن نكون على صواب. لقد سئمت بالفعل من كل الانشغال بهذا الشيء السلبي الذي كان يضيعني الوقت والطاقات وأردت فقط الانتقال إلى القيام بأشياء إيجابية.
كتبنا لها شيكًا بقيمة 7000 دولار ، ووقعنا على حل وسط ومضينا قدما في الحياة دون النظر للوراء لثانية واحدة. في المجموع ، خسرنا 9000 دولار. 7000 للبائع و 2000 للمحامي.
إذن ما الذي كسبناه على الأقل من القصة؟ أو بالأحرى ما الذي تعلمناه وأخذه معنا أكثر؟ 2 أشياء رئيسية:
لا تكن محقًا وكن ذكيًا - منذ الصغر نسمع جميعًا هذه الجملة ولكن تنفيذها قد يكون صعبًا للغاية ويجب على الشركات تنفيذها. حاولت في هذه الحالة أن أكون على صواب وقد كلفتنا 9 مرات منذ الدعوى القضائية ، أحاول بجهد أكبر أن أتحكم في العواطف وأن أكون ذكيًا وليس بالضرورة على حق.
تخلص من الأحداث السلبية في أسرع وقت ممكن - عندما يجلس علينا شيء ما أو يتدخل فينا أو يخلق شعورًا سلبيًا فينا ، فإن أدائنا يكون ضعيفًا. من السهل الشعور بذلك في الحياة الشخصية ، لكنني أعتقد أنه في مجال الأعمال يتم إيلاء اهتمام أقل للخلل الوظيفي لأنه أقل تأثيرًا علينا في مكان عاطفي.
استمر هذا الحدث لفترة أطول بكثير مما كان ينبغي أن يستمر. بعد كل شيء ، ليس لدينا قسم قانوني في الشركة يتعامل مع هذا الأمر أثناء عملي في العمل. في النهاية ، كنت أنا من أهدر الكثير من الطاقة والوقت في هذه الدعوى القضائية وأضرت في الغالب بالطاقة السلبية التي أضرت بي والعمل. نحن اليوم نسعى جاهدين لإنهاء مثل هذه الأحداث في أسرع وقت ممكن.
لذلك كان هذان حدثان آخران عشناهما في طريقنا. آمل أن تكون قد استمتعت بالمشاركة وأنك تمكنت من تعلم شيء من كل قصة.
نراكم غدا في آخر مشاركة ونتمنى لكم عطلة نهاية أسبوع رائعة للجميع؟