كيفية زيادة دخلك السلبي باستخدام طريقة BRRRR
طريقة BRRRR
تخيل نفسك تحضر حدثًا لشبكات الاستثمار العقاري ، وتسمع أحدهم يقول "BRRRRR". من المحتمل أن زميلك لا يستجيب لدرجة حرارة الغرفة ولكنه يناقش استراتيجية استثمار شائعة تعرف باسم طريقة BRRRR. يجب على أي شخص يتساءل عن كيفية بناء ثروة عقارية أن يفكر في هذا الإطار الفريد الذي يمثل مزيجًا بين الدخل النشط والسلبي.
معنى BRRRR
وتعني طريقة BRRRR "شراء ، تجديد ، إيجار ، إعادة تمويل ، إرجاع"، باللغة الإنجليزية: "الشراء ، إعادة التأهيل ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار"
ويصف الإستراتيجية والإطار الذي يستخدمه المستثمرون المهتمون ببناء الدخل السلبي بمرور الوقت. تمثل هذه الاختصارات الخطوات التي يجب تطبيقها بالترتيب الدقيق الذي تظهر به. أولاً ، يستحوذ المستثمر على عقار ويستمر في إعادة تأهيله. يتم بعد ذلك تأجير العقار الذي تم تجديده للمستأجرين لفترة ممتدة ، والتي من خلالها يمكن لإيرادات الإيجار أن تسمح للمالك بدفع الرهن العقاري وكسب الأرباح وبناء حقوق الملكية بمرور الوقت. بمجرد بناء قدر كبير من حقوق الملكية في العقار ، يمكن للمستثمر شراء عقار ثانٍ عن طريق إعادة تمويل الأول ، وهكذا.
صرح مات وودلي من Mover Focus أن طريقة BRRRR هي استراتيجية استثمار عقاري تساعد المستثمرين على تحديد العقارات والبحث عنها وشرائها بسعر مخفض. تتضمن طريقة BRRRR ثلاث مراحل: العصف الذهني والبحث وإعادة البيع. من خلال العصف الذهني لأصول الاستثمار المحتملة ، يمكن للمستثمرين فهم السوق والعثور على أصول مقومة بأقل من قيمتها. بعد البحث ، يمكن للمستثمرين تحديد ما إذا كان العقار يستحق الشراء أم لا وإجراء الإصلاحات أو الترقيات اللازمة. أخيرًا ، بعد الشراء والتجديد ، يمكن إعادة بيع العقار بربح ".
انقر لزيادة دخلك السلبي باستخدام طريقة BRRRR
كينيا
الحرف الأول في طريقة BRRRR هو "B" ، وهو اختصار لكلمة Buy. عند البحث في القوائم ، ضع في اعتبارك أن هذه الخطوة تعمل كنقطة حرجة وتحدد نتيجة الاستثمار. هناك تقاطع معقد بين التأكد من أن العقار يمثل معاملة استثمارية مناسبة ، والأداء الجيد الواعد كعقار مؤجر.
سيتطلب ذلك تحليلاً مكثفًا للمعاملات ، والذي يتضمن حساب تكلفة التجديدات وتقدير نفقات الإيجار الشهرية والتأكيد على أن إيرادات الإيجار المستلمة ستوفر هامش ربح مرضي. قد يشمل ضمان الأداء القوي لعقار الإيجار البحث عن أفضل أسواق الإيجار والتأكد من أن سعر الشراء يوفر منطقة عازلة كافية للسماح بتكاليف التجديد. يعتمد العديد من المستثمرين على قاعدة 70 في المائة ، والتي تقدر تكلفة الإصلاحات وبعد الإصلاح ، مما يساعد على تحديد أقصى عرض للمزايدة على العقار. من خلال هذه القاعدة ، يمكنهم ضمان بقاء الربح بشكل أفضل بعد تجديد العقار.
التجديدات
على المستوى الأساسي ، يحتاج أصحاب الشقق إلى تحديد كيفية تحويل عقاراتهم المؤجرة إلى سكنية ووظيفية. بمجرد استيفاء هذه المتطلبات ، يمكن اعتبار التحديثات أو التجديدات التي تضيف قيمة إلى العقار (مما يبرر رفع معدلات الإيجار). من ناحية أخرى ، يجب أن يكون المستثمرون حذرين من إجراء ترقيات مفرطة ستكلف أكثر مما يمكن تحقيقه من دخل الإيجار.
تتطلب مرحلة تجديد استراتيجية BRRRR ، والتي تمثل أول "R" من أصل أربعة ، تحليلاً متعمقًا للتكلفة والعائد في كل مرحلة. يُنصح المستثمرون بالاختيار فقط لمشاريع إعادة تصميم المنازل التي ستوفر عائدًا مرتفعًا على الاستثمار. فيما يلي بعض مشاريع إعادة التأهيل ذات العائد المرتفع على الاستثمار التي يجب وضعها في الاعتبار:
إصلاحات السقف: من الشائع للمثمنين إعادة الأموال التي أنفقتها على قيمة العقار عند إضافة سقف جديد.
المطبخ المحدث: غالبًا ما تكون المطابخ غير جذابة ، ولكن قد تظل العديد من الميزات قابلة للاستخدام. أيضًا ، المنازل التي تحتوي على مطابخ نموذجية ليست مؤهلة للتمويل ، والتي غالبًا ما تشتري نقدًا. أثبت ترميم المنزل أن له عائد استثمار مرتفعًا.
إصلاح جدار الجبس: تضرر جدار الجبس يجعل المنزل غير صالح للتمويل. على الرغم من أنها قد تكون علامة حمراء بالنسبة لمعظم مشتري الشقق ، إلا أنها قد تكون فرصة لمُرمميها لأن الحوائط الجافة رخيصة جدًا للإصلاح.
البستنة: يمكن تنفيذ مشاريع البستنة البسيطة ، مثل إزالة النباتات المتضخمة ، بتكلفة قليلة بالنسبة لك. هذا النوع من تنسيق الحدائق أيضًا لا يتطلب محترفًا لإكماله ، مما يجعله مشروع إعادة عرض رخيص.
تحديث الحمام: الحمامات عادة ليست كبيرة جدًا وتكاليف المواد والعمالة رخيصة. سيسمح تحديث الحمامات لمنزلك بالتنافس مع منازل ذات جودة أفضل في المنطقة بتكلفة بسيطة بالنسبة لك.
غرف نوم إضافية: المنازل بمساحة استثنائية من الأمتار المربعة ولكنها تفتقر إلى غرف نوم كافية توفر لمجدديها فرصة لزيادة القيمة بتكلفة صغيرة بالنسبة لهم. ستسمح زيادة غرفة نوم المنزل إلى 3 أو 4 أن تكون أكثر قدرة على المنافسة مع العقارات ذات المستوى الأعلى في المنطقة.
إيجار
بمجرد الانتهاء من مرحلة تجديد العقار ، يمكن للمستثمر تنفيذ مرحلة الإيجار من العملية. قد يشمل ذلك تصفية واختيار المستأجرين وإدارة دورة والاستجابة لطلبات الصيانة والإصلاح. بعد فترة زمنية معينة ، يفهم المستثمر عادة ما إذا كانت ممارسته في العناية الواجبة مرضية. تشمل الأشياء المحتملة التي يمكن أن تسوء ، الوظائف الشاغرة أو المستأجرين السيئين أو مصاريف الإيجار التي تتجاوز الدخل الناتج. كل هذه النتائج المحتملة يمكن أن تدفع بسرعة ملكية تحت الماء ، مما يزيد من خطر حبس الرهن. لا يُقصد منه تخويف المستثمرين من أن يصبحوا مالكين لمنزل أو إدارة استراتيجية BRRRR ، ولكن فقط للتأكيد على أهمية تشغيل الأرقام بشكل صحيح قبل اتخاذ أي قرار استثماري.
الماليه
بمجرد تجديد الممتلكات الخاصة بك وتأجيرها بكفاءة ، يمكنك البدء في التخطيط لخطة حول كيفية إعادة تدويرها. ستعرض بعض البنوك إعادة التمويل النقدي ، بينما يعرض البعض الآخر سداد الديون القائمة فقط ؛ سترغب في اختيار أول هذين الخيارين. ستحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى "فترة التوابل" المطلوبة ، والتي تشير إلى المدة التي يجب أن تحتفظ فيها بالعقار قبل أن يفكر المُقرض في إعادة التمويل مقابل قيمة العقار. على الرغم من أنك قد تصادف بعض البنوك التي لا ترغب في إعادة تمويل العقارات المؤجرة لعائلة واحدة ، يمكن للمستثمرين عادةً الاتصال بشبكاتهم للعثور على مقرض يناسب احتياجات إعادة التمويل الخاصة بهم.
عودة
أخيرًا ، يمكن للمستثمر استخدام إعادة تمويل أول عقار مؤجر له لتمويل شراء وتجديد العقار الثاني. تقدم إعادة التمويل النقدي مزايا إضافية ، مثل أسعار الفائدة التي غالبًا ما تكون مواتية مقارنة بمصادر رأس المال الأخرى ، والمزايا الضريبية والتحكم في الجدول الزمني المالي الخاص بك. في مواجهة منحنى التعلم ، سيواجه المستثمر الواثق بعض الصعوبات والأخطاء بالفعل من أول دورة BRRRR له. ومع ذلك ، يمكنهم تطبيق خبرتهم وحكمتهم الجديدة المكتسبة عند التعامل مع ممتلكاتهم الثانية أو الثالثة أو الرابعة ، وما إلى ذلك.
مثال على طريقة BRRRR
يمكن أن يساعد مثال نظرة عامة على استراتيجية العقارات BRRRR في توضيح كيفية تنفيذ كل خطوة.
لنفترض أن جوني يعيش في أوستن ، تكساس ، ويهتم بشراء منزل للاستفادة من سوق الإيجار الذي يتطور هناك. يعثر على عقار بقيمة 200,000 دولار ويدير الأرقام الموجودة في الصفقة. يستطيع جوني دفع دفعة أولى قدرها 40,000 ألف دولار والحصول على قرض مقابل 160,000 ألف دولار المتبقية. بعد التجول في المنزل مع مقاول ، قرر جوني إنفاق 10,000 دولار على تجديد العقار. حتى الآن ، لدينا الأرقام التالية:
سعر البيع: 200,000 دولار
الدفعة الأولى: 40,000 ألف دولار
مبلغ القرض: 160,000 ألف دولار
تكاليف التجديد: 10,000 دولار
عند الانتهاء من أعمال التجديد ، تبلغ قيمة العقار 250,000 ألف دولار ، ويمكن لجوني استئجاره مقابل 2,500 دولار. بعد حوالي عام ، قام جوني بإعادة التمويل وحصل على قرض بنسبة 75 في المائة من القيمة المقدرة: 187,500 دولار. ثم يستخدم هذا المبلغ لسداد القرض الأصلي البالغ 160,000 ألف دولار ، تاركًا له 27,500 دولار (بالإضافة إلى دخل الإيجار الشهري الحالي) لشراء وإعادة تأهيل عقار آخر. كلما اتبع جوني هذه العملية ، زاد عدد الأصول الاستثمارية التي يمكنه تجميعها بمرور الوقت. بينما يستخدم هذا المثال أرقامًا مبسطة ، يجب أن يساعد في توضيح عملية BRRRR قيد التنفيذ.
كيفية تمويل أصول BRRRR
واحدة من أصعب العقبات التي تواجه المستثمرين المبتدئين هي معرفة كيفية تمويل أصول BRRRR. عادة ، سوف تحتاج إلى تمويل العقار أكثر من مرة. أولاً ، عند شراء العقار ، وثانياً لأي إصلاحات أو تحسينات. لا يملك معظم المستثمرين المبتدئين الأموال اللازمة لتمويل العقار بدون قرض. إذا كنت تشتري عقارًا لأول مرة ، فيما يلي بعض الخيارات:
القروض المصرفية التقليدية: كدفعة أولى ، ستحتاج إلى حوالي 20٪ -25٪. ومع ذلك ، يجب أن يكون سعر الفائدة مماثلا لسعر قرض المالك. من المهم ملاحظة أنه إذا كان العقار في حالة سيئة بدرجة كافية ، فقد لا يعرض عليك البنك قرضًا لشرائه.
قروض البنوك المحلية: تقدم البنوك المحلية قدرًا أكبر من المرونة عند إقراض العقارات المؤجرة. في حين أنه من المحتمل أن يطلبوا نفس الدفعة المقدمة مثل القروض المصرفية التقليدية ، إلا أنهم قد يتجاهلون أيضًا أي نفقات على الإصلاحات. كما أنها توفر المرونة فيما يتعلق بقيود الرهن العقاري وقضايا نسبة الدين إلى الدخل.
المقرضون الخاصون: يتم شراء الأموال الخاصة من قبل الأشخاص الذين تعرفهم شخصيًا ، سواء كانوا من أفراد العائلة أو الأصدقاء أو شركاء العمل أو مستثمرين آخرين. في هذه الحالة ، قد تختلف الأسعار اعتمادًا على الممتلكات الخاصة بك وعلاقتك بالمقرض. من الشائع أن يقوم المقرضون الخاصون أيضًا بتمويل أي إصلاحات يحتاجها العقار.
المقرضون ذوو الأموال الصعبة: هؤلاء المقرضون متخصصون في تقديم القروض لأصحاب المنازل والمستثمرين الإيجاريين. عادة ما تتجاوز تكلفة ومعدلات مقرضي الأموال الصعبة القروض المصرفية. ومع ذلك ، فمن المحتمل أن تغطي الإصلاحات والتحسينات.
إعادة تمويل أصول BRRR
هناك طريقتان رئيسيتان لإعادة تدوير أصول BRRR. أحد الخيارات المتاحة هو من خلال التمويل التقليدي. هذا الخيار هو الأكثر شيوعًا ويأتي مع أقل معدلات الفائدة المتاحة. يمكن العثور على خيار آخر لإعادة التمويل في التمويل التجاري ، على الرغم من أنها تأتي مع أسعار فائدة أعلى.
فوائد BRRRR
ستضمن أي استراتيجية استثمار فوائد معينة مع تحمل مستوى معين من المخاطر ، وطريقة BRRRR ليست استثنائية. قبل اتباع أي استراتيجية ، تأكد من مراجعة الإيجابيات والسلبيات وتحديد ما إذا كانت BRRRR هي الإستراتيجية المناسبة لك أم لا:
إمكانية تحقيق العائد: تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية في إمكانية تحقيق عائد مرتفع على الاستثمار. عندما يتم القيام بذلك بشكل صحيح ، يمكن للمستثمرين شراء عقار متعثر باستثمار منخفض نسبيًا نقدًا وإصلاحه وتأجيره للحصول على تدفق نقدي قوي.
بناء حقوق الملكية: يجب أيضًا إبداء الرأي حول مقدار رأس المال المبني في مرحلة إعادة التأهيل. عند تبني إستراتيجية دخل سلبي ، فإن العديد من المستثمرين يولدون تدفقًا نقديًا فقط من أصل ما يساوي السعر الذي سيتم شراؤه به.
المستأجرون من المستوى الأعلى: إذا تم تجديد العقار بشكل صحيح لتلبية معايير المستهلك في سوق معين ، فمن المحتمل أن يجتذب مستأجرين ممتازين. المستأجرون الذين هم على استعداد لدفع دولار مرتفع مقابل تأجير عقاراتهم مقابل خصائص وخدمات معينة هم أكثر عرضة للعناية بالممتلكات وتقليل نفقاتهم. غالبًا ما يترجم المستأجرون الأفضل بشكل مباشر إلى تدفق نقدي محسن.
فوائد المقياس: بمجرد الوصول إلى خطوة BRRRR ، يمكنك تحقيق شيء يسمى مزايا المقياس ، حيث يمكن أن يساعدك امتلاك عدة عقارات للإيجار وتشغيلها في نفس الوقت على خفض التكاليف الإجمالية عن طريق تقليل متوسط التكلفة لكل عقار وتوزيع المخاطر.
عيوب BRRRR
تساعد القائمة التالية في إلقاء بعض الضوء على المخاطر المحتملة المرتبطة باستراتيجية BRRRR. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذه النقاط ليست بالضرورة عيوب. بدلاً من ذلك ، يحذرون المستثمرين مما يمكن أن يحدث إذا لم يتوخوا الحذر ولم يعترضوا على العناية الواجبة:
قروض باهظة الثمن: عند اختيار استخدام قرض قصير الأجل أو أموال صعبة لتمويل شراء عقار ، يمكن أن يجد المستثمرون أنفسهم في حالة زيادة في المديونية ، خاصة خلال مرحلة التجديد. وفقًا لبريان ، مستثمر عقاري ومؤسس SparkRental.com ، "يقلل الكثير من المستثمرين الجدد من المصاريف مثل الإصلاحات والصيانة ومعدل الشغور والنفقات الأخرى غير المنتظمة ولكن التي لا مفر منها والتي لا تؤذيك كل شهر". يجب على المستثمرين التأكد من أنهم يعرفون كيف سيدفعون أقساط الرهن العقاري في حين أن العقار لا يدر أي دخل.
التجديد: يمكن أن يكون تنفيذ مشروع تجديد كبير مكلفًا ، مع وجود العديد من الصداع على طول الطريق. التجديد يعني التعامل مع جداول المشاريع وإدارة المقاولين والمقاولين من الباطن والتعامل مع المشاكل غير المتوقعة. تأكد من أن لديك الموارد المناسبة وخطط الطوارئ قبل التعامل مع المشروع.
فترة الانتظار: BRRRR هي إستراتيجية تتعلق بأفق زمني أطول ، والذي يتضمن فترتي انتظار على الأقل. الأول في مرحلة التجديد ، حيث يجب على المستثمر تحسين العقار قبل أن يتمكن من تعيين مستأجرين وبدء جني الدخل. فترة الانتظار الثانية هي التوابل ، وهو مصطلح يصف الفترة التي يجب على المستثمر انتظارها قبل أن يسمح المُقرض بالتمويل النقدي.
مخاطر التقييم: يقوم المستثمرون عادة بإعادة تمويل الأصل بناءً على تقييم الأصل ، بدلاً من مقدار الأموال التي دفعوها فيه. هناك دائمًا خطر ألا يتم تقييم العقار بالمبلغ المتوقع. يجب أن يكون هذا بمثابة تحذير من أن تنشيط الأرقام بشكل صحيح مسبقًا أمر ضروري.
من يجب أن يستخدم طريقة BRRRR
طريقة BRRRR مثالية للمستثمرين الذين يتطلعون إلى بناء محفظة دخل سلبي من البداية إلى النهاية. تعتبر العملية أكثر تطلبًا من شراء وحدة تأجير ، على الرغم من أنها قد تكون مجزية للغاية. سيكون المستثمرون الذين يشعرون بالارتياح تجاه مستوى معين من المخاطر ، والذين لديهم رأس مال متاح لدفع دفعة أولى أولية ، والذين يرغبون في التشمر عن سواعدهم لإجراء أبحاث متعمقة عن السوق ، مناسبين تمامًا لهذه الإستراتيجية العقارية.
من الذي لا يستخدم طريقة BRRRR
أحد أكبر المحددات في تقرير ما إذا كانت طريقة BRRR مناسبة هو ما إذا كنت على استعداد للقيام بمشروع تجديد أم لا. يمكن القول أن هذه هي الخطوة الأكثر كثافة المطلوبة في طريقة BRRRR ؛ وأولئك الذين ليس لديهم الوقت أو التفاني اللازمين لرؤية التجديد لن يجدوا النجاح. بالنسبة لأولئك الذين يخشون فكرة إدارة التجديد ولكنهم ما زالوا يرغبون في تنفيذ استراتيجية BRRRR ، أوصي ببناء فريق عقاري قوي. يمكن أن يكون شريكًا تجاريًا على استعداد لأن يكون أكثر نشاطًا إذا وفرت رأس المال. بدلاً من ذلك ، قد يكون العثور على مقاول موثوق يمكنه التعامل مع الجزء الأكبر من عملية التجديد.
كم يمكن أن تربح باستخدام طريقة BRRRR؟
يمكن للمستثمرين تحقيق عائد كبير باستخدام طريقة BRRRR ، إذا كانوا قادرين على ضمان سعر الشراء المناسب لكل عقار. يجب على المستثمرين أيضًا إيلاء اهتمام وثيق للسوق ، حيث سيحدد ذلك مدى قدرتهم على العثور على مستأجرين متسقين وتوليد دخل من الإيجار. بشكل أساسي ، فإن مبلغ المال الذي يمكنك كسبه باستخدام طريقة BRRRR يتلخص في مقدار ما يمكنك العثور عليه من عملاء محتملين ممتازين في جميع مراحل العملية. كما يمكنك أن تتخيل ، يمكن أن تختلف النتائج اعتمادًا على عدد من العوامل في طرق التمويل. تأكد دائمًا من التحقق من العناية الواجبة وتطوير نظام موثوق لتحليل الاستثمارات المحتملة.
بدائل طريقة BRRRR
إذا قررت أن طريقة BRRRR ليست استراتيجية الاستثمار العقاري المناسبة لك ، فهناك استراتيجيات أخرى يمكنك القيام بها. أحد الخيارات هو شراء عقار وتأجيره ، مع دفع الإيجار الشهري للعقار. خيار آخر هو تمويل العقارات بشكل جماعي. إنها عملية استخدام التمويل من مجموعة واسعة من المستثمرين الذين يجمعون أموالهم لشراء العقارات ، مما يسمح بالاستثمارات التي تتم بأموال وعمالة أقل.
تخيل نفسك تحضر حدثًا لشبكات الاستثمار العقاري ، وتسمع أحدهم يقول "BRRRRR". من المحتمل أن زميلك لا يستجيب لدرجة حرارة الغرفة ولكنه يناقش استراتيجية استثمار شائعة تعرف باسم طريقة BRRRR. يجب على أي شخص يتساءل عن كيفية بناء ثروة عقارية أن يفكر في هذا الإطار الفريد الذي يمثل مزيجًا بين الدخل النشط والسلبي.
معنى BRRRR
وتعني طريقة BRRRR "شراء ، تجديد ، إيجار ، إعادة تمويل ، إرجاع"، باللغة الإنجليزية: "الشراء ، إعادة التأهيل ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار"
ويصف الإستراتيجية والإطار الذي يستخدمه المستثمرون المهتمون ببناء الدخل السلبي بمرور الوقت. تمثل هذه الاختصارات الخطوات التي يجب تطبيقها بالترتيب الدقيق الذي تظهر به. أولاً ، يستحوذ المستثمر على عقار ويستمر في إعادة تأهيله. يتم بعد ذلك تأجير العقار الذي تم تجديده للمستأجرين لفترة ممتدة ، والتي من خلالها يمكن لإيرادات الإيجار أن تسمح للمالك بدفع الرهن العقاري وكسب الأرباح وبناء حقوق الملكية بمرور الوقت. بمجرد بناء قدر كبير من حقوق الملكية في العقار ، يمكن للمستثمر شراء عقار ثانٍ عن طريق إعادة تمويل الأول ، وهكذا.
صرح مات وودلي من Mover Focus أن طريقة BRRRR هي استراتيجية استثمار عقاري تساعد المستثمرين على تحديد العقارات والبحث عنها وشرائها بسعر مخفض. تتضمن طريقة BRRRR ثلاث مراحل: العصف الذهني والبحث وإعادة البيع. من خلال العصف الذهني لأصول الاستثمار المحتملة ، يمكن للمستثمرين فهم السوق والعثور على أصول مقومة بأقل من قيمتها. بعد البحث ، يمكن للمستثمرين تحديد ما إذا كان العقار يستحق الشراء أم لا وإجراء الإصلاحات أو الترقيات اللازمة. أخيرًا ، بعد الشراء والتجديد ، يمكن إعادة بيع العقار بربح ".
انقر لزيادة دخلك السلبي باستخدام طريقة BRRRR
كينيا
الحرف الأول في طريقة BRRRR هو "B" ، وهو اختصار لكلمة Buy. عند البحث في القوائم ، ضع في اعتبارك أن هذه الخطوة تعمل كنقطة حرجة وتحدد نتيجة الاستثمار. هناك تقاطع معقد بين التأكد من أن العقار يمثل معاملة استثمارية مناسبة ، والأداء الجيد الواعد كعقار مؤجر.
سيتطلب ذلك تحليلاً مكثفًا للمعاملات ، والذي يتضمن حساب تكلفة التجديدات وتقدير نفقات الإيجار الشهرية والتأكيد على أن إيرادات الإيجار المستلمة ستوفر هامش ربح مرضي. قد يشمل ضمان الأداء القوي لعقار الإيجار البحث عن أفضل أسواق الإيجار والتأكد من أن سعر الشراء يوفر منطقة عازلة كافية للسماح بتكاليف التجديد. يعتمد العديد من المستثمرين على قاعدة 70 في المائة ، والتي تقدر تكلفة الإصلاحات وبعد الإصلاح ، مما يساعد على تحديد أقصى عرض للمزايدة على العقار. من خلال هذه القاعدة ، يمكنهم ضمان بقاء الربح بشكل أفضل بعد تجديد العقار.
التجديدات
على المستوى الأساسي ، يحتاج أصحاب الشقق إلى تحديد كيفية تحويل عقاراتهم المؤجرة إلى سكنية ووظيفية. بمجرد استيفاء هذه المتطلبات ، يمكن اعتبار التحديثات أو التجديدات التي تضيف قيمة إلى العقار (مما يبرر رفع معدلات الإيجار). من ناحية أخرى ، يجب أن يكون المستثمرون حذرين من إجراء ترقيات مفرطة ستكلف أكثر مما يمكن تحقيقه من دخل الإيجار.
تتطلب مرحلة تجديد استراتيجية BRRRR ، والتي تمثل أول "R" من أصل أربعة ، تحليلاً متعمقًا للتكلفة والعائد في كل مرحلة. يُنصح المستثمرون بالاختيار فقط لمشاريع إعادة تصميم المنازل التي ستوفر عائدًا مرتفعًا على الاستثمار. فيما يلي بعض مشاريع إعادة التأهيل ذات العائد المرتفع على الاستثمار التي يجب وضعها في الاعتبار:
إصلاحات السقف: من الشائع للمثمنين إعادة الأموال التي أنفقتها على قيمة العقار عند إضافة سقف جديد.
المطبخ المحدث: غالبًا ما تكون المطابخ غير جذابة ، ولكن قد تظل العديد من الميزات قابلة للاستخدام. أيضًا ، المنازل التي تحتوي على مطابخ نموذجية ليست مؤهلة للتمويل ، والتي غالبًا ما تشتري نقدًا. أثبت ترميم المنزل أن له عائد استثمار مرتفعًا.
إصلاح جدار الجبس: تضرر جدار الجبس يجعل المنزل غير صالح للتمويل. على الرغم من أنها قد تكون علامة حمراء بالنسبة لمعظم مشتري الشقق ، إلا أنها قد تكون فرصة لمُرمميها لأن الحوائط الجافة رخيصة جدًا للإصلاح.
البستنة: يمكن تنفيذ مشاريع البستنة البسيطة ، مثل إزالة النباتات المتضخمة ، بتكلفة قليلة بالنسبة لك. هذا النوع من تنسيق الحدائق أيضًا لا يتطلب محترفًا لإكماله ، مما يجعله مشروع إعادة عرض رخيص.
تحديث الحمام: الحمامات عادة ليست كبيرة جدًا وتكاليف المواد والعمالة رخيصة. سيسمح تحديث الحمامات لمنزلك بالتنافس مع منازل ذات جودة أفضل في المنطقة بتكلفة بسيطة بالنسبة لك.
غرف نوم إضافية: المنازل بمساحة استثنائية من الأمتار المربعة ولكنها تفتقر إلى غرف نوم كافية توفر لمجدديها فرصة لزيادة القيمة بتكلفة صغيرة بالنسبة لهم. ستسمح زيادة غرفة نوم المنزل إلى 3 أو 4 أن تكون أكثر قدرة على المنافسة مع العقارات ذات المستوى الأعلى في المنطقة.
إيجار
بمجرد الانتهاء من مرحلة تجديد العقار ، يمكن للمستثمر تنفيذ مرحلة الإيجار من العملية. قد يشمل ذلك تصفية واختيار المستأجرين وإدارة دورة والاستجابة لطلبات الصيانة والإصلاح. بعد فترة زمنية معينة ، يفهم المستثمر عادة ما إذا كانت ممارسته في العناية الواجبة مرضية. تشمل الأشياء المحتملة التي يمكن أن تسوء ، الوظائف الشاغرة أو المستأجرين السيئين أو مصاريف الإيجار التي تتجاوز الدخل الناتج. كل هذه النتائج المحتملة يمكن أن تدفع بسرعة ملكية تحت الماء ، مما يزيد من خطر حبس الرهن. لا يُقصد منه تخويف المستثمرين من أن يصبحوا مالكين لمنزل أو إدارة استراتيجية BRRRR ، ولكن فقط للتأكيد على أهمية تشغيل الأرقام بشكل صحيح قبل اتخاذ أي قرار استثماري.
الماليه
بمجرد تجديد الممتلكات الخاصة بك وتأجيرها بكفاءة ، يمكنك البدء في التخطيط لخطة حول كيفية إعادة تدويرها. ستعرض بعض البنوك إعادة التمويل النقدي ، بينما يعرض البعض الآخر سداد الديون القائمة فقط ؛ سترغب في اختيار أول هذين الخيارين. ستحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى "فترة التوابل" المطلوبة ، والتي تشير إلى المدة التي يجب أن تحتفظ فيها بالعقار قبل أن يفكر المُقرض في إعادة التمويل مقابل قيمة العقار. على الرغم من أنك قد تصادف بعض البنوك التي لا ترغب في إعادة تمويل العقارات المؤجرة لعائلة واحدة ، يمكن للمستثمرين عادةً الاتصال بشبكاتهم للعثور على مقرض يناسب احتياجات إعادة التمويل الخاصة بهم.
عودة
أخيرًا ، يمكن للمستثمر استخدام إعادة تمويل أول عقار مؤجر له لتمويل شراء وتجديد العقار الثاني. تقدم إعادة التمويل النقدي مزايا إضافية ، مثل أسعار الفائدة التي غالبًا ما تكون مواتية مقارنة بمصادر رأس المال الأخرى ، والمزايا الضريبية والتحكم في الجدول الزمني المالي الخاص بك. في مواجهة منحنى التعلم ، سيواجه المستثمر الواثق بعض الصعوبات والأخطاء بالفعل من أول دورة BRRRR له. ومع ذلك ، يمكنهم تطبيق خبرتهم وحكمتهم الجديدة المكتسبة عند التعامل مع ممتلكاتهم الثانية أو الثالثة أو الرابعة ، وما إلى ذلك.
مثال على طريقة BRRRR
يمكن أن يساعد مثال نظرة عامة على استراتيجية العقارات BRRRR في توضيح كيفية تنفيذ كل خطوة.
لنفترض أن جوني يعيش في أوستن ، تكساس ، ويهتم بشراء منزل للاستفادة من سوق الإيجار الذي يتطور هناك. يعثر على عقار بقيمة 200,000 دولار ويدير الأرقام الموجودة في الصفقة. يستطيع جوني دفع دفعة أولى قدرها 40,000 ألف دولار والحصول على قرض مقابل 160,000 ألف دولار المتبقية. بعد التجول في المنزل مع مقاول ، قرر جوني إنفاق 10,000 دولار على تجديد العقار. حتى الآن ، لدينا الأرقام التالية:
سعر البيع: 200,000 دولار
الدفعة الأولى: 40,000 ألف دولار
مبلغ القرض: 160,000 ألف دولار
تكاليف التجديد: 10,000 دولار
عند الانتهاء من أعمال التجديد ، تبلغ قيمة العقار 250,000 ألف دولار ، ويمكن لجوني استئجاره مقابل 2,500 دولار. بعد حوالي عام ، قام جوني بإعادة التمويل وحصل على قرض بنسبة 75 في المائة من القيمة المقدرة: 187,500 دولار. ثم يستخدم هذا المبلغ لسداد القرض الأصلي البالغ 160,000 ألف دولار ، تاركًا له 27,500 دولار (بالإضافة إلى دخل الإيجار الشهري الحالي) لشراء وإعادة تأهيل عقار آخر. كلما اتبع جوني هذه العملية ، زاد عدد الأصول الاستثمارية التي يمكنه تجميعها بمرور الوقت. بينما يستخدم هذا المثال أرقامًا مبسطة ، يجب أن يساعد في توضيح عملية BRRRR قيد التنفيذ.
كيفية تمويل أصول BRRRR
واحدة من أصعب العقبات التي تواجه المستثمرين المبتدئين هي معرفة كيفية تمويل أصول BRRRR. عادة ، سوف تحتاج إلى تمويل العقار أكثر من مرة. أولاً ، عند شراء العقار ، وثانياً لأي إصلاحات أو تحسينات. لا يملك معظم المستثمرين المبتدئين الأموال اللازمة لتمويل العقار بدون قرض. إذا كنت تشتري عقارًا لأول مرة ، فيما يلي بعض الخيارات:
القروض المصرفية التقليدية: كدفعة أولى ، ستحتاج إلى حوالي 20٪ -25٪. ومع ذلك ، يجب أن يكون سعر الفائدة مماثلا لسعر قرض المالك. من المهم ملاحظة أنه إذا كان العقار في حالة سيئة بدرجة كافية ، فقد لا يعرض عليك البنك قرضًا لشرائه.
قروض البنوك المحلية: تقدم البنوك المحلية قدرًا أكبر من المرونة عند إقراض العقارات المؤجرة. في حين أنه من المحتمل أن يطلبوا نفس الدفعة المقدمة مثل القروض المصرفية التقليدية ، إلا أنهم قد يتجاهلون أيضًا أي نفقات على الإصلاحات. كما أنها توفر المرونة فيما يتعلق بقيود الرهن العقاري وقضايا نسبة الدين إلى الدخل.
المقرضون الخاصون: يتم شراء الأموال الخاصة من قبل الأشخاص الذين تعرفهم شخصيًا ، سواء كانوا من أفراد العائلة أو الأصدقاء أو شركاء العمل أو مستثمرين آخرين. في هذه الحالة ، قد تختلف الأسعار اعتمادًا على الممتلكات الخاصة بك وعلاقتك بالمقرض. من الشائع أن يقوم المقرضون الخاصون أيضًا بتمويل أي إصلاحات يحتاجها العقار.
المقرضون ذوو الأموال الصعبة: هؤلاء المقرضون متخصصون في تقديم القروض لأصحاب المنازل والمستثمرين الإيجاريين. عادة ما تتجاوز تكلفة ومعدلات مقرضي الأموال الصعبة القروض المصرفية. ومع ذلك ، فمن المحتمل أن تغطي الإصلاحات والتحسينات.
إعادة تمويل أصول BRRR
هناك طريقتان رئيسيتان لإعادة تدوير أصول BRRR. أحد الخيارات المتاحة هو من خلال التمويل التقليدي. هذا الخيار هو الأكثر شيوعًا ويأتي مع أقل معدلات الفائدة المتاحة. يمكن العثور على خيار آخر لإعادة التمويل في التمويل التجاري ، على الرغم من أنها تأتي مع أسعار فائدة أعلى.
فوائد BRRRR
ستضمن أي استراتيجية استثمار فوائد معينة مع تحمل مستوى معين من المخاطر ، وطريقة BRRRR ليست استثنائية. قبل اتباع أي استراتيجية ، تأكد من مراجعة الإيجابيات والسلبيات وتحديد ما إذا كانت BRRRR هي الإستراتيجية المناسبة لك أم لا:
إمكانية تحقيق العائد: تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية في إمكانية تحقيق عائد مرتفع على الاستثمار. عندما يتم القيام بذلك بشكل صحيح ، يمكن للمستثمرين شراء عقار متعثر باستثمار منخفض نسبيًا نقدًا وإصلاحه وتأجيره للحصول على تدفق نقدي قوي.
بناء حقوق الملكية: يجب أيضًا إبداء الرأي حول مقدار رأس المال المبني في مرحلة إعادة التأهيل. عند تبني إستراتيجية دخل سلبي ، فإن العديد من المستثمرين يولدون تدفقًا نقديًا فقط من أصل ما يساوي السعر الذي سيتم شراؤه به.
المستأجرون من المستوى الأعلى: إذا تم تجديد العقار بشكل صحيح لتلبية معايير المستهلك في سوق معين ، فمن المحتمل أن يجتذب مستأجرين ممتازين. المستأجرون الذين هم على استعداد لدفع دولار مرتفع مقابل تأجير عقاراتهم مقابل خصائص وخدمات معينة هم أكثر عرضة للعناية بالممتلكات وتقليل نفقاتهم. غالبًا ما يترجم المستأجرون الأفضل بشكل مباشر إلى تدفق نقدي محسن.
فوائد المقياس: بمجرد الوصول إلى خطوة BRRRR ، يمكنك تحقيق شيء يسمى مزايا المقياس ، حيث يمكن أن يساعدك امتلاك عدة عقارات للإيجار وتشغيلها في نفس الوقت على خفض التكاليف الإجمالية عن طريق تقليل متوسط التكلفة لكل عقار وتوزيع المخاطر.
عيوب BRRRR
تساعد القائمة التالية في إلقاء بعض الضوء على المخاطر المحتملة المرتبطة باستراتيجية BRRRR. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذه النقاط ليست بالضرورة عيوب. بدلاً من ذلك ، يحذرون المستثمرين مما يمكن أن يحدث إذا لم يتوخوا الحذر ولم يعترضوا على العناية الواجبة:
قروض باهظة الثمن: عند اختيار استخدام قرض قصير الأجل أو أموال صعبة لتمويل شراء عقار ، يمكن أن يجد المستثمرون أنفسهم في حالة زيادة في المديونية ، خاصة خلال مرحلة التجديد. وفقًا لبريان ، مستثمر عقاري ومؤسس SparkRental.com ، "يقلل الكثير من المستثمرين الجدد من المصاريف مثل الإصلاحات والصيانة ومعدل الشغور والنفقات الأخرى غير المنتظمة ولكن التي لا مفر منها والتي لا تؤذيك كل شهر". يجب على المستثمرين التأكد من أنهم يعرفون كيف سيدفعون أقساط الرهن العقاري في حين أن العقار لا يدر أي دخل.
التجديد: يمكن أن يكون تنفيذ مشروع تجديد كبير مكلفًا ، مع وجود العديد من الصداع على طول الطريق. التجديد يعني التعامل مع جداول المشاريع وإدارة المقاولين والمقاولين من الباطن والتعامل مع المشاكل غير المتوقعة. تأكد من أن لديك الموارد المناسبة وخطط الطوارئ قبل التعامل مع المشروع.
فترة الانتظار: BRRRR هي إستراتيجية تتعلق بأفق زمني أطول ، والذي يتضمن فترتي انتظار على الأقل. الأول في مرحلة التجديد ، حيث يجب على المستثمر تحسين العقار قبل أن يتمكن من تعيين مستأجرين وبدء جني الدخل. فترة الانتظار الثانية هي التوابل ، وهو مصطلح يصف الفترة التي يجب على المستثمر انتظارها قبل أن يسمح المُقرض بالتمويل النقدي.
مخاطر التقييم: يقوم المستثمرون عادة بإعادة تمويل الأصل بناءً على تقييم الأصل ، بدلاً من مقدار الأموال التي دفعوها فيه. هناك دائمًا خطر ألا يتم تقييم العقار بالمبلغ المتوقع. يجب أن يكون هذا بمثابة تحذير من أن تنشيط الأرقام بشكل صحيح مسبقًا أمر ضروري.
من يجب أن يستخدم طريقة BRRRR
طريقة BRRRR مثالية للمستثمرين الذين يتطلعون إلى بناء محفظة دخل سلبي من البداية إلى النهاية. تعتبر العملية أكثر تطلبًا من شراء وحدة تأجير ، على الرغم من أنها قد تكون مجزية للغاية. سيكون المستثمرون الذين يشعرون بالارتياح تجاه مستوى معين من المخاطر ، والذين لديهم رأس مال متاح لدفع دفعة أولى أولية ، والذين يرغبون في التشمر عن سواعدهم لإجراء أبحاث متعمقة عن السوق ، مناسبين تمامًا لهذه الإستراتيجية العقارية.
من الذي لا يستخدم طريقة BRRRR
أحد أكبر المحددات في تقرير ما إذا كانت طريقة BRRR مناسبة هو ما إذا كنت على استعداد للقيام بمشروع تجديد أم لا. يمكن القول أن هذه هي الخطوة الأكثر كثافة المطلوبة في طريقة BRRRR ؛ وأولئك الذين ليس لديهم الوقت أو التفاني اللازمين لرؤية التجديد لن يجدوا النجاح. بالنسبة لأولئك الذين يخشون فكرة إدارة التجديد ولكنهم ما زالوا يرغبون في تنفيذ استراتيجية BRRRR ، أوصي ببناء فريق عقاري قوي. يمكن أن يكون شريكًا تجاريًا على استعداد لأن يكون أكثر نشاطًا إذا وفرت رأس المال. بدلاً من ذلك ، قد يكون العثور على مقاول موثوق يمكنه التعامل مع الجزء الأكبر من عملية التجديد.
كم يمكن أن تربح باستخدام طريقة BRRRR؟
يمكن للمستثمرين تحقيق عائد كبير باستخدام طريقة BRRRR ، إذا كانوا قادرين على ضمان سعر الشراء المناسب لكل عقار. يجب على المستثمرين أيضًا إيلاء اهتمام وثيق للسوق ، حيث سيحدد ذلك مدى قدرتهم على العثور على مستأجرين متسقين وتوليد دخل من الإيجار. بشكل أساسي ، فإن مبلغ المال الذي يمكنك كسبه باستخدام طريقة BRRRR يتلخص في مقدار ما يمكنك العثور عليه من عملاء محتملين ممتازين في جميع مراحل العملية. كما يمكنك أن تتخيل ، يمكن أن تختلف النتائج اعتمادًا على عدد من العوامل في طرق التمويل. تأكد دائمًا من التحقق من العناية الواجبة وتطوير نظام موثوق لتحليل الاستثمارات المحتملة.
بدائل طريقة BRRRR
إذا قررت أن طريقة BRRRR ليست استراتيجية الاستثمار العقاري المناسبة لك ، فهناك استراتيجيات أخرى يمكنك القيام بها. أحد الخيارات هو شراء عقار وتأجيره ، مع دفع الإيجار الشهري للعقار. خيار آخر هو تمويل العقارات بشكل جماعي. إنها عملية استخدام التمويل من مجموعة واسعة من المستثمرين الذين يجمعون أموالهم لشراء العقارات ، مما يسمح بالاستثمارات التي تتم بأموال وعمالة أقل.
تخيل نفسك تحضر حدثًا لشبكات الاستثمار العقاري ، وتسمع أحدهم يقول "BRRRRR". من المحتمل أن زميلك لا يستجيب لدرجة حرارة الغرفة ولكنه يناقش استراتيجية استثمار شائعة تعرف باسم طريقة BRRRR. يجب على أي شخص يتساءل عن كيفية بناء ثروة عقارية أن يفكر في هذا الإطار الفريد الذي يمثل مزيجًا بين الدخل النشط والسلبي.
معنى BRRRR
وتعني طريقة BRRRR "شراء ، تجديد ، إيجار ، إعادة تمويل ، إرجاع"، باللغة الإنجليزية: "الشراء ، إعادة التأهيل ، الإيجار ، إعادة التمويل ، التكرار"
ويصف الإستراتيجية والإطار الذي يستخدمه المستثمرون المهتمون ببناء الدخل السلبي بمرور الوقت. تمثل هذه الاختصارات الخطوات التي يجب تطبيقها بالترتيب الدقيق الذي تظهر به. أولاً ، يستحوذ المستثمر على عقار ويستمر في إعادة تأهيله. يتم بعد ذلك تأجير العقار الذي تم تجديده للمستأجرين لفترة ممتدة ، والتي من خلالها يمكن لإيرادات الإيجار أن تسمح للمالك بدفع الرهن العقاري وكسب الأرباح وبناء حقوق الملكية بمرور الوقت. بمجرد بناء قدر كبير من حقوق الملكية في العقار ، يمكن للمستثمر شراء عقار ثانٍ عن طريق إعادة تمويل الأول ، وهكذا.
صرح مات وودلي من Mover Focus أن طريقة BRRRR هي استراتيجية استثمار عقاري تساعد المستثمرين على تحديد العقارات والبحث عنها وشرائها بسعر مخفض. تتضمن طريقة BRRRR ثلاث مراحل: العصف الذهني والبحث وإعادة البيع. من خلال العصف الذهني لأصول الاستثمار المحتملة ، يمكن للمستثمرين فهم السوق والعثور على أصول مقومة بأقل من قيمتها. بعد البحث ، يمكن للمستثمرين تحديد ما إذا كان العقار يستحق الشراء أم لا وإجراء الإصلاحات أو الترقيات اللازمة. أخيرًا ، بعد الشراء والتجديد ، يمكن إعادة بيع العقار بربح ".
كينيا
الحرف الأول في طريقة BRRRR هو "B" ، وهو اختصار لكلمة Buy. عند البحث في القوائم ، ضع في اعتبارك أن هذه الخطوة تعمل كنقطة حرجة وتحدد نتيجة الاستثمار. هناك تقاطع معقد بين التأكد من أن العقار يمثل معاملة استثمارية مناسبة ، والأداء الجيد الواعد كعقار مؤجر.
سيتطلب ذلك تحليلاً مكثفًا للمعاملات ، والذي يتضمن حساب تكلفة التجديدات وتقدير نفقات الإيجار الشهرية والتأكيد على أن إيرادات الإيجار المستلمة ستوفر هامش ربح مرضي. قد يشمل ضمان الأداء القوي لعقار الإيجار البحث عن أفضل أسواق الإيجار والتأكد من أن سعر الشراء يوفر منطقة عازلة كافية للسماح بتكاليف التجديد. يعتمد العديد من المستثمرين على قاعدة 70 في المائة ، والتي تقدر تكلفة الإصلاحات وبعد الإصلاح ، مما يساعد على تحديد أقصى عرض للمزايدة على العقار. من خلال هذه القاعدة ، يمكنهم ضمان بقاء الربح بشكل أفضل بعد تجديد العقار.
التجديدات
على المستوى الأساسي ، يحتاج أصحاب الشقق إلى تحديد كيفية تحويل عقاراتهم المؤجرة إلى سكنية ووظيفية. بمجرد استيفاء هذه المتطلبات ، يمكن اعتبار التحديثات أو التجديدات التي تضيف قيمة إلى العقار (مما يبرر رفع معدلات الإيجار). من ناحية أخرى ، يجب أن يكون المستثمرون حذرين من إجراء ترقيات مفرطة ستكلف أكثر مما يمكن تحقيقه من دخل الإيجار.
تتطلب مرحلة تجديد استراتيجية BRRRR ، والتي تمثل أول "R" من أصل أربعة ، تحليلاً متعمقًا للتكلفة والعائد في كل مرحلة. يُنصح المستثمرون بالاختيار فقط لمشاريع إعادة تصميم المنازل التي ستوفر عائدًا مرتفعًا على الاستثمار. فيما يلي بعض مشاريع إعادة التأهيل ذات العائد المرتفع على الاستثمار التي يجب وضعها في الاعتبار:
إصلاحات السقف: من الشائع للمثمنين إعادة الأموال التي أنفقتها على قيمة العقار عند إضافة سقف جديد.
المطبخ المحدث: غالبًا ما تكون المطابخ غير جذابة ، ولكن قد تظل العديد من الميزات قابلة للاستخدام. أيضًا ، المنازل التي تحتوي على مطابخ نموذجية ليست مؤهلة للتمويل ، والتي غالبًا ما تشتري نقدًا. أثبت ترميم المنزل أن له عائد استثمار مرتفعًا.
إصلاح جدار الجبس: تضرر جدار الجبس يجعل المنزل غير صالح للتمويل. على الرغم من أنها قد تكون علامة حمراء بالنسبة لمعظم مشتري الشقق ، إلا أنها قد تكون فرصة لمُرمميها لأن الحوائط الجافة رخيصة جدًا للإصلاح.
البستنة: يمكن تنفيذ مشاريع البستنة البسيطة ، مثل إزالة النباتات المتضخمة ، بتكلفة قليلة بالنسبة لك. هذا النوع من تنسيق الحدائق أيضًا لا يتطلب محترفًا لإكماله ، مما يجعله مشروع إعادة عرض رخيص.
تحديث الحمام: الحمامات عادة ليست كبيرة جدًا وتكاليف المواد والعمالة رخيصة. سيسمح تحديث الحمامات لمنزلك بالتنافس مع منازل ذات جودة أفضل في المنطقة بتكلفة بسيطة بالنسبة لك.
غرف نوم إضافية: المنازل بمساحة استثنائية من الأمتار المربعة ولكنها تفتقر إلى غرف نوم كافية توفر لمجدديها فرصة لزيادة القيمة بتكلفة صغيرة بالنسبة لهم. ستسمح زيادة غرفة نوم المنزل إلى 3 أو 4 أن تكون أكثر قدرة على المنافسة مع العقارات ذات المستوى الأعلى في المنطقة.
إيجار
بمجرد الانتهاء من مرحلة تجديد العقار ، يمكن للمستثمر تنفيذ مرحلة الإيجار من العملية. قد يشمل ذلك تصفية واختيار المستأجرين وإدارة دورة والاستجابة لطلبات الصيانة والإصلاح. بعد فترة زمنية معينة ، يفهم المستثمر عادة ما إذا كانت ممارسته في العناية الواجبة مرضية. تشمل الأشياء المحتملة التي يمكن أن تسوء ، الوظائف الشاغرة أو المستأجرين السيئين أو مصاريف الإيجار التي تتجاوز الدخل الناتج. كل هذه النتائج المحتملة يمكن أن تدفع بسرعة ملكية تحت الماء ، مما يزيد من خطر حبس الرهن. لا يُقصد منه تخويف المستثمرين من أن يصبحوا مالكين لمنزل أو إدارة استراتيجية BRRRR ، ولكن فقط للتأكيد على أهمية تشغيل الأرقام بشكل صحيح قبل اتخاذ أي قرار استثماري.
الماليه
بمجرد تجديد الممتلكات الخاصة بك وتأجيرها بكفاءة ، يمكنك البدء في التخطيط لخطة حول كيفية إعادة تدويرها. ستعرض بعض البنوك إعادة التمويل النقدي ، بينما يعرض البعض الآخر سداد الديون القائمة فقط ؛ سترغب في اختيار أول هذين الخيارين. ستحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى "فترة التوابل" المطلوبة ، والتي تشير إلى المدة التي يجب أن تحتفظ فيها بالعقار قبل أن يفكر المُقرض في إعادة التمويل مقابل قيمة العقار. على الرغم من أنك قد تصادف بعض البنوك التي لا ترغب في إعادة تمويل العقارات المؤجرة لعائلة واحدة ، يمكن للمستثمرين عادةً الاتصال بشبكاتهم للعثور على مقرض يناسب احتياجات إعادة التمويل الخاصة بهم.
عودة
أخيرًا ، يمكن للمستثمر استخدام إعادة تمويل أول عقار مؤجر له لتمويل شراء وتجديد العقار الثاني. تقدم إعادة التمويل النقدي مزايا إضافية ، مثل أسعار الفائدة التي غالبًا ما تكون مواتية مقارنة بمصادر رأس المال الأخرى ، والمزايا الضريبية والتحكم في الجدول الزمني المالي الخاص بك. في مواجهة منحنى التعلم ، سيواجه المستثمر الواثق بعض الصعوبات والأخطاء بالفعل من أول دورة BRRRR له. ومع ذلك ، يمكنهم تطبيق خبرتهم وحكمتهم الجديدة المكتسبة عند التعامل مع ممتلكاتهم الثانية أو الثالثة أو الرابعة ، وما إلى ذلك.
مثال على طريقة BRRRR
يمكن أن يساعد مثال نظرة عامة على استراتيجية العقارات BRRRR في توضيح كيفية تنفيذ كل خطوة.
لنفترض أن جوني يعيش في أوستن ، تكساس ، ويهتم بشراء منزل للاستفادة من سوق الإيجار الذي يتطور هناك. يعثر على عقار بقيمة 200,000 دولار ويدير الأرقام الموجودة في الصفقة. يستطيع جوني دفع دفعة أولى قدرها 40,000 ألف دولار والحصول على قرض مقابل 160,000 ألف دولار المتبقية. بعد التجول في المنزل مع مقاول ، قرر جوني إنفاق 10,000 دولار على تجديد العقار. حتى الآن ، لدينا الأرقام التالية:
سعر البيع: 200,000 دولار
الدفعة الأولى: 40,000 ألف دولار
مبلغ القرض: 160,000 ألف دولار
تكاليف التجديد: 10,000 دولار
عند الانتهاء من أعمال التجديد ، تبلغ قيمة العقار 250,000 ألف دولار ، ويمكن لجوني استئجاره مقابل 2,500 دولار. بعد حوالي عام ، قام جوني بإعادة التمويل وحصل على قرض بنسبة 75 في المائة من القيمة المقدرة: 187,500 دولار. ثم يستخدم هذا المبلغ لسداد القرض الأصلي البالغ 160,000 ألف دولار ، تاركًا له 27,500 دولار (بالإضافة إلى دخل الإيجار الشهري الحالي) لشراء وإعادة تأهيل عقار آخر. كلما اتبع جوني هذه العملية ، زاد عدد الأصول الاستثمارية التي يمكنه تجميعها بمرور الوقت. بينما يستخدم هذا المثال أرقامًا مبسطة ، يجب أن يساعد في توضيح عملية BRRRR قيد التنفيذ.
كيفية تمويل أصول BRRRR
واحدة من أصعب العقبات التي تواجه المستثمرين المبتدئين هي معرفة كيفية تمويل أصول BRRRR. عادة ، سوف تحتاج إلى تمويل العقار أكثر من مرة. أولاً ، عند شراء العقار ، وثانياً لأي إصلاحات أو تحسينات. لا يملك معظم المستثمرين المبتدئين الأموال اللازمة لتمويل العقار بدون قرض. إذا كنت تشتري عقارًا لأول مرة ، فيما يلي بعض الخيارات:
القروض المصرفية التقليدية: كدفعة أولى ، ستحتاج إلى حوالي 20٪ -25٪. ومع ذلك ، يجب أن يكون سعر الفائدة مماثلا لسعر قرض المالك. من المهم ملاحظة أنه إذا كان العقار في حالة سيئة بدرجة كافية ، فقد لا يعرض عليك البنك قرضًا لشرائه.
قروض البنوك المحلية: تقدم البنوك المحلية قدرًا أكبر من المرونة عند إقراض العقارات المؤجرة. في حين أنه من المحتمل أن يطلبوا نفس الدفعة المقدمة مثل القروض المصرفية التقليدية ، إلا أنهم قد يتجاهلون أيضًا أي نفقات على الإصلاحات. كما أنها توفر المرونة فيما يتعلق بقيود الرهن العقاري وقضايا نسبة الدين إلى الدخل.
المقرضون الخاصون: يتم شراء الأموال الخاصة من قبل الأشخاص الذين تعرفهم شخصيًا ، سواء كانوا من أفراد العائلة أو الأصدقاء أو شركاء العمل أو مستثمرين آخرين. في هذه الحالة ، قد تختلف الأسعار اعتمادًا على الممتلكات الخاصة بك وعلاقتك بالمقرض. من الشائع أن يقوم المقرضون الخاصون أيضًا بتمويل أي إصلاحات يحتاجها العقار.
المقرضون ذوو الأموال الصعبة: هؤلاء المقرضون متخصصون في تقديم القروض لأصحاب المنازل والمستثمرين الإيجاريين. عادة ما تتجاوز تكلفة ومعدلات مقرضي الأموال الصعبة القروض المصرفية. ومع ذلك ، فمن المحتمل أن تغطي الإصلاحات والتحسينات.
إعادة تمويل أصول BRRR
هناك طريقتان رئيسيتان لإعادة تدوير أصول BRRR. أحد الخيارات المتاحة هو من خلال التمويل التقليدي. هذا الخيار هو الأكثر شيوعًا ويأتي مع أقل معدلات الفائدة المتاحة. يمكن العثور على خيار آخر لإعادة التمويل في التمويل التجاري ، على الرغم من أنها تأتي مع أسعار فائدة أعلى.
فوائد BRRRR
ستضمن أي استراتيجية استثمار فوائد معينة مع تحمل مستوى معين من المخاطر ، وطريقة BRRRR ليست استثنائية. قبل اتباع أي استراتيجية ، تأكد من مراجعة الإيجابيات والسلبيات وتحديد ما إذا كانت BRRRR هي الإستراتيجية المناسبة لك أم لا:
إمكانية تحقيق العائد: تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية في إمكانية تحقيق عائد مرتفع على الاستثمار. عندما يتم القيام بذلك بشكل صحيح ، يمكن للمستثمرين شراء عقار متعثر باستثمار منخفض نسبيًا نقدًا وإصلاحه وتأجيره للحصول على تدفق نقدي قوي.
بناء حقوق الملكية: يجب أيضًا إبداء الرأي حول مقدار رأس المال المبني في مرحلة إعادة التأهيل. عند تبني إستراتيجية دخل سلبي ، فإن العديد من المستثمرين يولدون تدفقًا نقديًا فقط من أصل ما يساوي السعر الذي سيتم شراؤه به.
المستأجرون من المستوى الأعلى: إذا تم تجديد العقار بشكل صحيح لتلبية معايير المستهلك في سوق معين ، فمن المحتمل أن يجتذب مستأجرين ممتازين. المستأجرون الذين هم على استعداد لدفع دولار مرتفع مقابل تأجير عقاراتهم مقابل خصائص وخدمات معينة هم أكثر عرضة للعناية بالممتلكات وتقليل نفقاتهم. غالبًا ما يترجم المستأجرون الأفضل بشكل مباشر إلى تدفق نقدي محسن.
فوائد المقياس: بمجرد الوصول إلى خطوة BRRRR ، يمكنك تحقيق شيء يسمى مزايا المقياس ، حيث يمكن أن يساعدك امتلاك عدة عقارات للإيجار وتشغيلها في نفس الوقت على خفض التكاليف الإجمالية عن طريق تقليل متوسط التكلفة لكل عقار وتوزيع المخاطر.
عيوب BRRRR
تساعد القائمة التالية في إلقاء بعض الضوء على المخاطر المحتملة المرتبطة باستراتيجية BRRRR. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذه النقاط ليست بالضرورة عيوب. بدلاً من ذلك ، يحذرون المستثمرين مما يمكن أن يحدث إذا لم يتوخوا الحذر ولم يعترضوا على العناية الواجبة:
قروض باهظة الثمن: عند اختيار استخدام قرض قصير الأجل أو أموال صعبة لتمويل شراء عقار ، يمكن أن يجد المستثمرون أنفسهم في حالة زيادة في المديونية ، خاصة خلال مرحلة التجديد. وفقًا لبريان ، مستثمر عقاري ومؤسس SparkRental.com ، "يقلل الكثير من المستثمرين الجدد من المصاريف مثل الإصلاحات والصيانة ومعدل الشغور والنفقات الأخرى غير المنتظمة ولكن التي لا مفر منها والتي لا تؤذيك كل شهر". يجب على المستثمرين التأكد من أنهم يعرفون كيف سيدفعون أقساط الرهن العقاري في حين أن العقار لا يدر أي دخل.
التجديد: يمكن أن يكون تنفيذ مشروع تجديد كبير مكلفًا ، مع وجود العديد من الصداع على طول الطريق. التجديد يعني التعامل مع جداول المشاريع وإدارة المقاولين والمقاولين من الباطن والتعامل مع المشاكل غير المتوقعة. تأكد من أن لديك الموارد المناسبة وخطط الطوارئ قبل التعامل مع المشروع.
فترة الانتظار: BRRRR هي إستراتيجية تتعلق بأفق زمني أطول ، والذي يتضمن فترتي انتظار على الأقل. الأول في مرحلة التجديد ، حيث يجب على المستثمر تحسين العقار قبل أن يتمكن من تعيين مستأجرين وبدء جني الدخل. فترة الانتظار الثانية هي التوابل ، وهو مصطلح يصف الفترة التي يجب على المستثمر انتظارها قبل أن يسمح المُقرض بالتمويل النقدي.
مخاطر التقييم: يقوم المستثمرون عادة بإعادة تمويل الأصل بناءً على تقييم الأصل ، بدلاً من مقدار الأموال التي دفعوها فيه. هناك دائمًا خطر ألا يتم تقييم العقار بالمبلغ المتوقع. يجب أن يكون هذا بمثابة تحذير من أن تنشيط الأرقام بشكل صحيح مسبقًا أمر ضروري.
من يجب أن يستخدم طريقة BRRRR
طريقة BRRRR مثالية للمستثمرين الذين يتطلعون إلى بناء محفظة دخل سلبي من البداية إلى النهاية. تعتبر العملية أكثر تطلبًا من شراء وحدة تأجير ، على الرغم من أنها قد تكون مجزية للغاية. سيكون المستثمرون الذين يشعرون بالارتياح تجاه مستوى معين من المخاطر ، والذين لديهم رأس مال متاح لدفع دفعة أولى أولية ، والذين يرغبون في التشمر عن سواعدهم لإجراء أبحاث متعمقة عن السوق ، مناسبين تمامًا لهذه الإستراتيجية العقارية.
من الذي لا يستخدم طريقة BRRRR
أحد أكبر المحددات في تقرير ما إذا كانت طريقة BRRR مناسبة هو ما إذا كنت على استعداد للقيام بمشروع تجديد أم لا. يمكن القول أن هذه هي الخطوة الأكثر كثافة المطلوبة في طريقة BRRRR ؛ وأولئك الذين ليس لديهم الوقت أو التفاني اللازمين لرؤية التجديد لن يجدوا النجاح. بالنسبة لأولئك الذين يخشون فكرة إدارة التجديد ولكنهم ما زالوا يرغبون في تنفيذ استراتيجية BRRRR ، أوصي ببناء فريق عقاري قوي. يمكن أن يكون شريكًا تجاريًا على استعداد لأن يكون أكثر نشاطًا إذا وفرت رأس المال. بدلاً من ذلك ، قد يكون العثور على مقاول موثوق يمكنه التعامل مع الجزء الأكبر من عملية التجديد.
كم يمكن أن تربح باستخدام طريقة BRRRR؟
يمكن للمستثمرين تحقيق عائد كبير باستخدام طريقة BRRRR ، إذا كانوا قادرين على ضمان سعر الشراء المناسب لكل عقار. يجب على المستثمرين أيضًا إيلاء اهتمام وثيق للسوق ، حيث سيحدد ذلك مدى قدرتهم على العثور على مستأجرين متسقين وتوليد دخل من الإيجار. بشكل أساسي ، فإن مبلغ المال الذي يمكنك كسبه باستخدام طريقة BRRRR يتلخص في مقدار ما يمكنك العثور عليه من عملاء محتملين ممتازين في جميع مراحل العملية. كما يمكنك أن تتخيل ، يمكن أن تختلف النتائج اعتمادًا على عدد من العوامل في طرق التمويل. تأكد دائمًا من التحقق من العناية الواجبة وتطوير نظام موثوق لتحليل الاستثمارات المحتملة.
بدائل طريقة BRRRR
إذا قررت أن طريقة BRRRR ليست استراتيجية الاستثمار العقاري المناسبة لك ، فهناك استراتيجيات أخرى يمكنك القيام بها. أحد الخيارات هو شراء عقار وتأجيره ، مع دفع الإيجار الشهري للعقار. خيار آخر هو تمويل العقارات بشكل جماعي. إنها عملية استخدام التمويل من مجموعة واسعة من المستثمرين الذين يجمعون أموالهم لشراء العقارات ، مما يسمح بالاستثمارات التي تتم بأموال وعمالة أقل.
ردود