حقوق الملكية مقابل الديون
تعتبر صناديق الديون قناة استثمار بديلة قوية ودفاعية مع التحوط من المخاطر من خلال الضمانات العقارية في الامتياز الأول ، والتنويع ، والتعرض للأسواق المختلفة والرقابة الداخلية العالية
يقدم عالم الاستثمار حاليًا خيارات استثمارية متنوعة ومتنوعة ، سواء في طبيعة الاستثمار - حقيقي أو مالي وسواء في قناة الاستثمار - رأس المال (بشكل أساسي الاستثمار في الأسهم) أو في قناة الدين من خلال تقديم قرض / تمويل ، بشكل أساسي من خلال السندات ، ولكن أيضًا من خلال الكيانات المالية المختلفة.
يعتبر الاستثمار في قناة الديون أكثر صلابة وأمانًا من الاستثمار في قناة الأسهم. في السندات ، يتعهد المقترض بدفع دفعة فائدة دورية معروفة ("قسيمة") وأصل القرض في التواريخ المحددة في السند. يتم قياس مستوى الثقة في أن المقترض سوف يفي بالفعل بالفائدة ومدفوعات رأس المال المحددة في السند من خلال التصنيفات الائتمانية التي تقوم بها شركات التصنيف. كلما انخفض تصنيف السندات ، زادت مخاطر قدرة المقترض على سداد الدين والعكس صحيح.
خيار آخر للاستثمار في قناة الدين هو من خلال الأموال التي تجمع الأموال للاستثمارات الحقيقية ، أي للاستثمار في المشاريع العقارية في مسار رأس المال. مسار التمويل هو منح قرض لمشروع معين يتم استخدامه لتنفيذ المشروع فقط ويحمل معدل فائدة ثابت غير مرتبط.
يمكنك الاستثمار في مشاريع عقارية مدرة للدخل وعقارات قيد الإنشاء (ريادة الأعمال). الاستثمار في مشروع عقاري قيد الإنشاء لا يحول المدفوعات الحالية أثناء الاستثمار وسيكون له نفس متوسط العمر المتوقع (LR) لفترة الاستثمار. عادة ما يقوم الاستثمار في مشروع عقاري مدر للدخل بتنفيذ مدفوعات جارية أثناء الاستثمار وسيكون لها أجل استحقاق أقصر من فترة الاستثمار.
ما هو الاستثمار البديل؟
الاستثمارات البديلة هي استثمارات الأسهم الخاصة ، والتي لا يتم تداولها علنًا وبالتالي فهي أقل تعرضًا لعامة الناس.
تتعدد أنواع الاستثمارات في هذا المجال وتشمل ، من بين أمور أخرى: الصناديق العقارية ، وصناديق التحوط ، وصناديق رأس المال الاستثماري ، وصناديق الأسهم الخاصة ، والاستثمارات في البنية التحتية ، وشركات التكنولوجيا الحيوية ، والأدوية وغيرها.
كانت الاستثمارات البديلة موجودة منذ سنوات عديدة ، ولكن حتى وقت قريب كانت مغلقة أمام المستثمرين المؤسسيين أو على وجه الخصوص المستثمرين الأثرياء الذين يعتبرون "مستثمرين مؤهلين".
في السنوات الأخيرة ، أصبح دمج الأصول البديلة في المحفظة الاستثمارية شائعًا بشكل خاص بسبب معدل الفائدة الصفري ، والبحث عن قنوات الاستثمار وقدرة المستثمر على الاستثمار بمبالغ منخفضة نسبيًا تصل إلى عدة مئات الآلاف من الشيكل.
تسمح الاستثمارات البديلة بإمكانية عائد أعلى من الاستثمار في سوق رأس المال.
غالبًا ما تعتبر هذه الاستثمارات استثمارات غير قابلة للتسويق. أي أن الأموال ليست سائلة وفقًا للحد الأدنى لفترة الاستثمار ولا يمكن عادةً تصفية الأموال في أول عامين أو ثلاث سنوات.
الاستثمارات البديلة - لمن هي؟
الاستثمارات البديلة مناسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى زيادة تنويع المخاطر في المحفظة الاستثمارية وتنويع المحفظة الاستثمارية باستثمارات غير قابلة للتداول.
معظم الاستثمارات من هذا النوع تدفع فائدة أو "قسيمة" ربع سنوية أو نصف سنوية وتسمح بتدفق نقدي منتظم ، لكن الأموال ليست سائلة في أول سنتين أو ثلاث سنوات.
هناك نوعان من المستثمرين: مستثمر عادي ومستثمر مؤهل. وضعت هيئة الأوراق المالية معايير للاستثمارات الموجهة للمستثمرين المؤهلين أو المستثمر المصنف.
معظم الاستثمارات البديلة مفتوحة للمستثمرين المصنفين.
ومع ذلك ، في السنوات الأخيرة ، أصبحت بعض الاستثمارات ممكنة أيضًا للمستثمرين العاديين بمبالغ مالية لا تقل عن 300,000 - 400,000 شيكل.
أدى الاضطراب الذي شهده سوق رأس المال خلال العام الماضي نتيجة لأزمة كورونا وعوامل أخرى إلى خلق طلب على بدائل استثمارية للمخاطرين. هؤلاء هم المستثمرون الذين يبحثون عن بدائل جيدة لجزء من محفظتهم الاستثمارية في الأسهم وبيتكوين وتقلبات الأراضي وما إلى ذلك.
في الأشهر الأخيرة ، شهدت أسواق الأسهم الأمريكية والأوروبية انخفاضًا حادًا إلى جانب الارتفاع الصاروخي في أسعار النفط ، والتضخم المرتفع الذي لم نشهده منذ 40 عامًا ، وارتفاع أسعار الفائدة التي أدت إلى تبريد سوق العقارات ، وحرب في أوروبا يمكن أن تؤدي إلى حرب عالمية ثالثة وأزمة غذاء وسلع حادة.
بديل لسندات البورصة
يقدم عالم الاستثمارات البديلة خيارات لأولئك الذين يبحثون عن طرق أكثر دفاعية للاستثمار. بينما في الماضي كان هذا العالم مرتبطًا في الغالب بالمستثمرين المؤسسيين اليوم يتجه المزيد والمزيد من المستثمرين من القطاع الخاص إلى الاستثمار في هذا المجال. يمكن أن تشمل الاستثمارات البديلة شراء العقارات والقروض الاجتماعية وصناديق التحوط - وفي الواقع أي قناة ليست جزءًا من سوق رأس المال المتقلب ، وبالتالي فإن ارتباطها باضطرابات السوق منخفض.
أحد الخيارات المتاحة للمستثمرين هو الاستثمار العقاري من خلال صناديق الأسهم الخاصة.
هناك صناديق عقارية وصناديق عقارية إسرائيلية في الخارج ، خاصة في الولايات المتحدة وأوروبا.
تتمثل استراتيجية الاستثمار في صناديق الاستثمار هذه في الاستحواذ على الأصول وتحسينها وبيعها. بشكل عام ، هذه الاستثمارات غير قابلة للتداول لمدة 3-5 سنوات وفقًا لسياسة الصندوق ولكنها تدفع فائدة أو "قسيمة" عندما يتعلق الأمر بأصل مدر للدخل.
العقارات (الأصول أو الأراضي) التي يشتريها الصندوق مرهونة لصالح المستثمرين (شركاء محدودون).
إذا كانت السندات القابلة للتداول ذات التصنيف الاستثماري الجيد في السابق هي الملاذ لأولئك الذين أرادوا الاستثمار في سوق رأس المال منخفض المخاطر ، فإن العائد المنخفض في الواقع يقلل من جاذبية قناة الاستثمار هذه. كما أن الضمانات غير المقنعة التي تقدمها بعض السندات وقص الشعر والتي يستمع إليها المستمعون الجدد في الصباح تثير أيضًا مخاوف بشأن درجة دفاعية الاستثمار في السندات القابلة للتداول في البورصة. لذلك ، اكتسب الاستثمار في صناديق الديون المدعومة بضمانات شعبية في السنوات الأخيرة ؛ تغمز القناة في وجه المستثمرين المؤهلين ، الذين يتطلعون إلى زيادة ثخانة الجزء الأكثر دفاعية من محفظتهم الاستثمارية.
هي الصناديق التي تقدم قروضًا لشركات التطوير والتشييد في مجال العقارات ، وفي مقابل الحصول على قرض ، تقوم برهن العقار.
في قطاع الإقراض ، أثبتت القروض المدعومة بالعقارات وجودها على مر السنين عندما تم العثور على متانة حتى في أوقات الأزمات والاضطرابات. معدلات التخلف عن السداد (عدم قدرة المقترض على السداد) أقل بكثير مقارنة بالائتمان الاستهلاكي أو الائتمان التجاري.
فيما يلي نوعان شائعان من الاستثمارات البديلة:
مشروع البدء - شراء قطعة أرض وإنشاء مبنى وبيع الشقق أو تأجيرها وبيع العقار بالكامل كممتلكات مدرة للدخل. توزيع الإيصالات - رأس المال + العائد / الفائدة بعد التحقيق.
مشروع الخضوع - شراء عقار قائم ، سكني أو تجاري ، والذي يشمل المستأجرين وتحسينه وبيعه في فترة محددة مسبقًا. توزيع الإيصالات - العائد الحالي / الفائدة مقسم على أساس ربع سنوي + توزيع ربح إضافي بعد التحقيق.
تستثمر العديد من الكيانات المؤسسية في الائتمان العقاري غير القابل للتداول كبديل لسوق السندات القابلة للتداول. خلال السنوات العشر بين عامي 10 و 2008 ، زاد استثمار الكيانات المؤسسية بنحو 2018٪.
طرق الاستثمار في الصناديق العقارية
مسار الديون أو مسار الديون - يقوم المستثمر بإقراض جزء "الشراكة" من رأس المال المطلوب بسعر فائدة محدد مسبقًا.
توفر "الشراكة" (المقترض) حقوق الملكية المطلوبة للمشروع مقابل نسبة مئوية من الربح.
بعد السداد الكامل للمبلغ الرئيسي + الفائدة على المستثمر ، سيتم أيضًا تقسيم رصيد الأرباح بين المستثمرين.
في هذا الطريق ، يكون سعر الفائدة محدودًا ومعروفًا مسبقًا.
يضمن المستثمرون في مسار "الديون" الأولوية على رأس المال في سداد أصل الدين + الفائدة ، وبالتالي يعتبرون أكثر أمانًا من مسار رأس المال.
مسار الأسهم - المستثمر شريك في "شراكة" مخصصة لكل مشروع ويشتري العقار أو الأرض.
توفر "الشراكة" حقوق الملكية المطلوبة للمشروع مقابل نسبة مئوية من الربح.
يتم تقسيم أرباح المشروع بين المستثمرين والمطور حسب خطة العمل.
في هذا الطريق لا يقتصر العائد بالضرورة.
المخاطر مقابل التحوط
إن المخاطرة ، في النهاية ، في تقديم قرض ، سواء في سندات في البورصة أو في دين غير قابل للتداول ، تكمن بالطبع في أن المقترض سيصل إلى حالة الإعسار - "التخلف عن السداد". تمثل الأموال الموصى بها على مر السنين حدًا أدنى من معدل التخلف عن السداد ، وهي تفعل ذلك من خلال عملية اكتتاب صارمة ، والتي تفحص الخبرة المثبتة للمطور الذي يسعى للحصول على القرض وقدرته المالية وجودة الممتلكات والقيمة السوقية وتقييم العقار والطلب على مثل هذه العقارات في المنطقة وخطة عمل المشروع والعديد من المعلمات الأخرى.
شرط آخر ضروري للحصول على الأموال الجيدة للحصول على قرض هو استثمار حقوق المساهمين في المشروع. أحد الأسباب المهمة لأزمة العقارات في عام 2008 هو التمويل المصرفي لشراء الأصول العقارية بدون حقوق ملكية المقترض. وهكذا ، نشأ وضع حيث مع انخفاض أسعار العقارات ، فضل العديد من المقترضين عدم سداد الديون والسماح للبنك بأخذ الممتلكات التي كانت قيمتها مساوية تقريبًا أو أقل من القرض الذي طُلب منهم سداده. على العكس من ذلك ، عندما يستثمر صاحب المشروع رأس ماله الشخصي في المعاملة ، فهذا يعني أنه في أي حالة من حالات التخلف عن السداد ، فإن صاحب المشروع لن يخسر ، ليس فقط الموجودات المرهونة ، ولكن أيضًا الأسهم التي استثمرها ، مما يعزز الاهتمام بخدمة الدين بشكل صحيح .
إن توفير الائتمان لأصحاب المشاريع الذين يتمتعون بخبرة غنية في هذا المجال والتركيز على المشاريع منخفضة المخاطر ، جنبًا إلى جنب مع الاكتتاب الصارم والاستثمار في حقوق المساهمين ، يؤدي إلى إنشاء محفظة ائتمانية يكون فيها عدد القروض التي تقع ضمن التعريف الافتراضي ضئيلًا. ولكن حتى في حالة تعطل القرض ، توجد شبكات أمان قوية لصالح أموال المستثمرين.
القروض في صناديق الدين التي تستثمر فيها نادلان للاستثمار مدعومة بممتلكات عقارية في الولايات المتحدة دون استثناء. يشرح ليور لوستج ، الرئيس التنفيذي للشركة ، "الجميع تقريبًا في امتياز أول ، مما يمنح صندوق الإقراض حق الرفض الأول في حالة الإفلاس". في الولايات المتحدة ، تتم عملية تحقيق الأصول المرهونة بدين كبير للحصول على قرض بسهولة أكبر وفي فترة زمنية أقصر مما هي عليه في إسرائيل ، بحيث في حالة الإفلاس ، يمكن للأموال إعادة أموال الاستثمار من خلال الإدراك و بيع الأصول وتحسينها. بالإضافة إلى ذلك ، هناك دائمًا مسافة بين قيمة العقار المرهون لصالح صندوق الإقراض ومبلغ القرض الممنوح له ".
تسمى النسبة بين مبلغ القرض وقيمة الممتلكات المرهونة LTV - Loan To Value. في صناديق الدين التي تستثمر فيها نادلان للاستثمار متوسط معدل LTV منخفض. لذلك هناك وسادة أمان لأموال المستثمرين. لتوضيح الأشياء ، يعطي Lustig مثالاً عدديًا. رجل أعمال يتقدم بطلب للحصول على قرض على عقار بقيمة مليون دولار ؛ وافق صندوق الإقراض على قرض طويل الأجل بنسبة 1٪ له على النحو التالي:
قيمة العقار: 1 مليون دولار
مبلغ القرض: 600 ألف دولار
LTV: 60٪
الامتيازات والضمانات: الامتياز الأول والحجز الكامل على العقار
عادة ما يكون هناك حاجة أيضًا إلى ضمان شخصي من المقترض.
المثال أعلاه يعني أنه حتى في حالات فشل المشروع أو تعقيده ، فإن التقييم غير الصحيح لسعر العقار أو خطة العمل ، والركود في سوق العقارات ، وانخفاض أسعار العقارات في السوق ، وما إلى ذلك ، فقط أضرار تزيد عن 40 ٪ من قيمة العقار سوف يسبب مشكلة في سداد القرض.
"بالطبع ، احتمال حدوث مثل هذا السيناريو ضعيف للغاية. في الأزمة الكبرى لعام 2008 ، بلغ الانخفاض في أسعار العقارات في الأسواق الأكثر ضعفًا حوالي 35٪ "، يضيف لوستج. "في الواقع ، فإن معدل الخسائر الرأسمالية اليوم نتيجة التخلف عن السداد في صناديق الديون العقارية من هذا النوع عادة ما يكون 0٪."
تسويات الديون ("الحلاقة") في سندات الشركات في سوق رأس المال
بفحص سريع لترتيبات الديون ، وتسمى أيضًا "تخفيضات" ، في سندات الشركات في سوق رأس المال ، يمكنك رؤية تخفيضات رأس المال بمعدلات كبيرة من حجم الدين. من بين أمور أخرى ، يمكنك أن ترى إفريقيا إسرائيل - 25٪ ، ديليك للعقارات - 60٪ ، هاباس - 80٪ ، تاو - 90٪ وأمبل ، والتي تعوض 95٪ (!) من الحجم الإلزامي. وأشار مراقب الدولة إلى ذلك في التقرير السنوي لعام 2013:معظم القضايا ، قبل الأزمة وبعدها ، تمت بدون ضمانات وبدون شروط تعاقدية ومعايير مالية ("العهود")."(التأكيد في الأصل). يوضح نهج المدقق تجاه هذه المسألة لنا مستويات المخاطر وندرة الضمانات المتاحة في سندات الشركات في سوق رأس المال.
كما ذكرنا ، هناك مسار قوي في مجال زيادة الديون للمشاريع العقارية: المسار التمويلي الذي أطلقه مؤخرًا شركاء الأعمال في نادلان للاستثمار، يسمح للمستثمرين بالاستثمار في الوحدات الصغيرة وبالتالي يمكن حتى للمستثمرين الصغار نسبيًا المشاركة في استثمارات كبيرة في العقارات.
المستثمرون الشركاء في نادلان للاستثمار في مسار التمويل (المقرضون) يكملون زيادة رأس المال المطلوب للمشروع ، وبالتالي يعتبرون دائنين في شراكة لهذا المشروع المحدد. الدائن هو أولاً لمالك رأس المال في وقت توزيع الأموال ، لذلك وفقًا لسلسلة المدفوعات ، سيتم توزيع رأس المال والفائدة المستحقة على مستثمري طريق التمويل ، وعندها فقط سيتم توزيع الرصيد على مستثمري مسار رأس المال وفقًا لاتفاقية المستثمرين.
بالإضافة إلى ذلك ، يتمتع جميع المستثمرين بالعديد من الضمانات التعاقدية الموجودة في الاستثمارات والتي ترتبط ارتباطًا مباشرًا بالاستثمار والممتلكات المشتراة كجزء من المشروع الجاري تنفيذه. وهكذا فمثلاً في حالة التأخير في المشروع هناك آلية تغير نسبة توزيع الأرباح لصالح تقليل الضرر على العائد ، وهذا لصالح المستثمرين.
* الاستثمار مخصص للمستثمرين المؤهلين (على النحو المحدد في الجدول الأول لقانون الأوراق المالية) ويقتصر على ما يصل إلى 35 فرعًا ليسوا مستثمرين مؤهلين سنويًا وما يصل إلى 50 فرعًا ليسوا مستثمرين مؤهلين إجمالاً.
ردود