يارون فيلدبرج بوست 3

# رائد أعمال الأسبوع يارون فيلدبرج # Post 3

مرحبًا بجميع أعضاء المجموعة ، اسمي يارون فيلدبرج ، وأنا مستثمر ووكيل عقارات ومدير عقارات في مقاطعة أليغيني ، منطقة بنسلفانيا في بيتسبرغ. أكبر مدينة في منطقة مقاطعة أليغيني.
أيهما أفضل مثمن أم متخصص عقاري (وكيل / سمسار)؟
لسوء الحظ ، لم أدرس التقدير في إسرائيل ، لأنني أتيت إلى هنا. تعرفت على عالم "كم يكلف المنزل" بسرعة كبيرة. إنه عالم مثير للاهتمام للغاية. لقد كسر الكثير من الأساطير بالنسبة لي ووقعت في المشاكل عدة مرات بسرعة كبيرة.
كم تكلفة المنزل؟ إنه عالم معقد. إنه مبني من الكثير من الصيغ والأساليب والتعلم الذي جعلك تخمن في النهاية. تخمين محسوب ولكن في النهاية تخمين. سوف تفهم مقدار التخمين عندما تفهم كيف تقدر الهيئات المختلفة المنزل.
إذا نظرت إلى مواقع ويب مختلفة ووجدت القيمة المقدرة أو القيمة السوقية ، فهذا تقييم من قبل البلدية المحلية لمدى اعتقادهم أن العقار يستحق. كيف يقدرون الممتلكات؟ لا يدخلونها ، ليس لديهم فكرة عن حالة الممتلكات في الداخل. واجبهم هو التحقق من ذلك خارجيًا فقط. لذلك إذا سألت لماذا هذا التقدير منخفض جدًا. لأنها عملية حسابية متحفظة للغاية ولا تمثل قيمتها الحقيقية. في بعض الأحيان يمكن أن يكون الارتفاع أيضًا.
لذلك ربما المثمن؟ لفترة طويلة كنت أرغب في إجراء مثمن متقاطع. قلت لنفسي إنني إذا أردت أن أكون جيدًا في تقييم الممتلكات ، فما أفضل طريقة لتعلم التقييمات حتى أكون دقيقًا قدر الإمكان في تقديري "كم تبلغ قيمة العقار؟" بهذه الطريقة يمكنني منعني وعملائي من ارتكاب أخطاء مفرطة يمكن أن تتسبب في خسارة الانقلاب والشراء من بائع كبير وحرق أحد الأصول في السوق وما إلى ذلك.
إذن ماذا يفعل المفتش؟
يقوم المثمن بالتقييم وفقًا لنهج مقارنة المبيعات (SCA) - يشير نهج مقارنة المبيعات إلى طريقة تقييم العقارات التي تقارن خاصية واحدة بممتلكات مماثلة أو غيرها من العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ذات الخصائص المماثلة. هناك طرق أخرى ، ولكن لغرض العقارات الاستثمارية ، فإن هذا هو النهج الرئيسي الذي سيستخدمه المثمن. أي أنه يستخدم فقط تاريخ بيع المنازل. ليست منازل معروضة حاليًا للبيع أو منازل قيد التعاقد حاليًا. مما يجعل تقييمهم غالبًا متحفظًا جدًا. البنوك ومؤسسات الإقراض تحب ذلك. لماذا؟ نظرًا لأن التقييم المتحفظ يقلل من مخاطر أنه إذا اضطر البنك إلى أخذ العقار بسبب عدم سداد الرهن العقاري ، فإن فرصة إعادة الاستثمار مرتفعة.

حتى هنا يبدو منطقيًا. قد تتوقع أن يكون المثمن أفضل من الشخص الخطير لأنه تعلم كم يكلف المنزل. دورة خاصة فقط لمعرفة تكلفة المنزل. المشكلة هي أنه لكي تصبح مثمنًا ، يجب أن تتراكم 3000 ساعة من الخبرة مع كبير المثمنين. من المستحسن أن يكون نصفه على سكني ولكن ليس إلزاميا. وهذا يعني أن معظم المثمنين لا يتمتعون بخبرة كبيرة في المجال السكني ، وعادة ما يستثمرون في الأعمال التجارية لأنها أكثر ربحية. لذا فإن فرصة وصول المثمن بدون خبرة عالية جدًا. علاوة على ذلك ، فهم لا يعرفون المنطقة جيدًا دائمًا. لكنهم يعرفون الفرق بين وقوف السيارات في الشارع والجراج وسيارة أو سيارتين ما الفرق بين منزل به 1 / جراج متكامل و 2 / مرآب متكامل؟ 2 دولار ، 1 دولار. أخبرني محام أعرفه متخصص في التقاضي وخبير في مجال العقارات أنه في المحكمة عندما يضغط على المثمن بشأن كيفية وصوله إلى الرقم ، سيقولون عادةً أنه مجرد تخمين. باختصار ، الممتلئة ليست مثالية.
عدد قليل من المشاكل الصغيرة ، يجب أن يقوم بفحص بصري فقط. لم يفتح أي شيء لذا فهو لا يعرف ما الذي يصلح وما لا يصلح. وهناك نوع من التنظيم لهم ، لكن هناك العديد من المنظمات ولكل منها قواعدها الخاصة ، فكيف يكون التوحيد حقًا.
فلماذا المثمن ، أحد البنوك. لن يعطوك قرضًا بدون مثمن. هذه الوثيقة هي وثيقة رسمية تأخذها العديد من الهيئات على محمل الجد. ويمكن العثور على مثمنين جيدين. تحتاج فقط إلى معرفة كيفية البحث.
هل قمت بتعيين المثمن؟ متكل. غالبًا ما يقوم الوكيل العقاري الجيد بتقدير العقار أقرب ما يكون إلى الواقع. لماذا ؟
وهنا الجواب على كم يكلف المنزل؟ - بقدر ما يرغب البائع في دفعه.