أفضل استراتيجية عقارية
#יםמהשבוי Alon Gilmore #Post 2
* العبرية هي لغة جنسانية. تمت كتابة المنشورات باللغة المذكرة - ولكن النية مطلقة، لكلا الجنسين. شكرا
***
نحن نتخذ 35,000 قرارًا يوميًا.
نحن نفيض بالمعلومات، والحكمة، والأفكار، وبالتأكيد، لدينا جميعًا التكتيكات. بوضوح. نحن إسرائيليون، لماذا لا؟
لكن ماذا عن الإستراتيجية أولاً؟
استراتيجية الاستثمار الخاصة بك.
أعود إلى بداية مقال الأمس: ماذا تريد؟
أكثر من ذلك بكثير قبل أي تكتيك، أو التفكير في استثمار أو آخر - تأكد أولاً من أن لديك استراتيجية استثمار.
لن يوصلك أي تكتيك ذهبي إلى وجهتك دون وجود استراتيجية فوقه. في العام المقبل يجب أن تكون قيمتها أكثر من اليوم.
هذا هو منزلك. هذه أموال العائلة. هذا لك.
دعنا نصحح الأمر.
في الواقع، السؤال الحقيقي هو، ليس ما هي أفضل استراتيجية، ولكن ما هي أفضل استراتيجية بالنسبة لك.
لهذا عليك أولاً أن تقرر من أنت:
هل تريد أن تكون الكل في النشاط، وأن تكون رائد أعمال بكل معانيه
أو
أنك تريد أن تكون مستثمرًا سلبيًا - هل سيقوم شخص آخر بالعمل الشاق نيابةً عنك؟
كل خيار لديه استراتيجية مختلفة تماما.
وفي الخطوة الثانية: ما هو هدفك؟ زيادة حقوق الملكية؟ دخل إضافي؟ تدفق البناء؟ القيمة الشخصية؟ المعاشات التقاعدية الخاصة؟
ربما تستمتع فقط بالعمل نفسه؟ لا أستطيع أن ألومك.
ما هي مواردك في اليوم الأول؟ كم من المال ؟
ما يمكنك فعله بمليون دولار، لا يمكنك فعله بـ 100 ألف، كما تعلم.
أيها الأصدقاء، لقد أصبح مفهوم الحرية المالية هو المفهوم الأكثر شيوعاً على شبكة الإنترنت وللأسف يتم استخدامه أحياناً برخص تسويقي قليل.
هيا، مع 100 ألف دولار، حتى الاستثمار الأكثر ثراءً، لن يجلب لك الحرية المالية. للوصول إلى رأس مال قدره 2 مليون دولار، هذه هي الطريقة. إن الأمر يتطلب أسلوباً مختلفاً في التفكير، وهو ما يتضمن المزيد من الدخل المالي على طول الطريق، والأدوات الصحيحة، والتخطيط المالي والضريبي، والصبر الذي يستغرق سنوات قليلة. باختصار...استراتيجية!
لقد وعدت أن هناك طريقة للوصول إلى هناك. لم أعد بأن الأمر سيكون سهلاً وسريعاً.
والآن بعد أن أجبت على الأسئلة أعلاه، فلنبدأ الآن بالحديث عن الاستراتيجيات في مجال العقارات:
وأتذكر عنوان هذا المنشور - لقد وصلت إلى هناك.
هل تعلم أن هناك حوالي 30 استراتيجية مختلفة في العقارات في الولايات المتحدة؟
الأكثر شيوعا التي تعرفها:
المعاملات السريعة - الإصلاح والوجه، والمعاملات الأطول، شراء وعقد الإيجارات، والتجارية، والأراضي، والتقلبات على الأرض، والبناء الجديد، وتغيير الاستخدام، والمستودعات، والسكن متعدد الأسر، والمكاتب، ومراكز التسوق، و AIRBNB، والشقق السكنية، والشقق الفندقية،
تمويل البائع، وأكثر وأكثر.
إذن كيف تختار الطريقة الأفضل؟
انظر، قبل أن أفكر كرائد أعمال، أفكر كمستثمر. سأستثمر في هذه المشاريع، حتى قبل أن يدخل المستثمر في الصورة بوقت طويل.
وعندما أقارن الاستراتيجيات الرئيسية، فإنني أقيسها وفقًا لهذه المعايير:
1 مرة
2. المخاطر
3. الربحية، وعدد مراكز الربح
4. الصعوبة (الجهد)
5. تنويع الاستثمار
6. مقاومة السوق المتقلبة
7. ما مقدار التمويل الذي سأحتاجه للمشروع؟
لذا، بالنسبة للسؤال الموجود في العنوان: سؤال ما إذا كانت هناك استراتيجية واحدة تهزمهم جميعًا؟ جوابي هو - نعم!
لدينا استراتيجية واسعة جدًا وهي هنا أمامك في كلمتين مختصرتين:
تدفق مالي.
تدفق مالي.
التدفق النقدي هو الملك.
يبدو بسيطا بالنسبة لك، هاه؟ ولكن التوراة بأكملها تقف وراء ذلك. (توسيع رائع وإلزامي في المشاركة 4 - Multifamli)
هل تريد لمحة عن تخطيط رواد الأعمال؟ هنا احصل على:
وهنا أكرر لكم بالضبط كيف قمت أنا وشاي، بعد كل سنوات خبرتنا المشتركة، ببناء ذلك في محادثة واحدة في مقهى بالقرب من مكتبنا، في البداية.
تعالوا وانظروا، كان الأمر كالتالي:
أولاً طلبنا القهوة.
ثم أخرجنا ورقة وسألنا:
كم يريد كل منا، للدخل السلبي، دعنا نقول للتقاعد؟ ما هو الهدف العددي؟
ثم ما نحتاجه هو قطعتين من البيانات:
ما هو مقدار صافي التدفق الذي أملكه من كل وحدة أصول؟
ما هو المضاعف، كم عدد الأبواب، أو الوحدات العقارية التي يجب أن أملكها؟
ثم قمنا بالتسجيل. قطعة صغيرة من الورق كانت كافية. استراتيجية كاملة. حتى الآن - بسيط.
نرى؟ هنا وصلت إلى الرقم بسرعة كبيرة.
حتى بدون درجة.
(لتجنب الشك - شي هو CPA ويحمل درجة الماجستير، نعم؟ هيا ...)
***
الناس يفكرون بشكل صغير، والبعض الآخر يفكر بشكل كبير، وما هو المتوسط على أي حال؟ ليس هناك صح أو خطأ، ولكن من أجل المثال فقط:
لنفترض أنك تريد الوصول إلى دخل متواضع قدره 20,000 شيكل (6,000 دولار) شهريًا كدخل سلبي من العقارات. يفترض. وإذا افترضنا أن كل أصل يولد لك قشة تدفق بقيمة 250 دولارًا.
أنت تعلم أنك بحاجة للوصول إلى الاستثمارات التي تحتوي على 24 وحدة.
حساب بديل وحتى أبسط: إذا كنت تعرف كيفية الدخول في استثمارات تدر 8% سنويًا، فأنت تعلم أنه من أجل الوصول إلى معاش تقاعدي خاص بقيمة 20,000 شيكل جديد - سيتعين عليك الوصول إلى رأس مال أو حقوق ملكية بقيمة 3 ملايين شيكل جديد.
بالنسبة لأولئك منكم الذين يعتقدون أن هذه مهمة بعيدة جدًا أو غير قابلة للتحقيق، فكروا مرة أخرى:
و. في إسرائيل، اعتبارًا من اليوم، مقابل شقة كهذه، قد تحصل على حوالي 7,000 شيكل، ربما؟ سوف نتدفق على 7,500.
ب. في صناديق الادخار وغيرها من منتجات التقاعد المعروفة، ننسى ذلك
ثالث. خذ بعين الاعتبار بعض النقاط:
1. هذا لن يحدث خلال سنة أو 5 سنوات، في الواقع حسب النموذج الذي سأقدمه في المشاركة رقم 6، نحن نتحدث عن 15 سنة لبناء معاش الحرية المالية، (لدخل أعلى بكثير من المعاش) مثال 20,000 شيكل) عندما يعتمد ذلك بالطبع على كل شخص معدل الأموال التي سيضيفها على مر السنين - هناك تلك التي ستختصر الوقت والعكس صحيح، لكن هذه خطة ممكنة جدًا - وبالتأكيد الخيار الأفضل للوصول إلى هناك دون المخاطرة الكبيرة.
2. لا تزال هذه هي الطريقة الأسرع للوصول إلى هناك، من بين أي خيار آخر منخفض المخاطر، في رأيي.
3. يراعى أنني لم أحسب الأرباح الرأسمالية التي لا تقل عن العائد المقدر على الاستثمار، وأن قيمة الأصول تزداد مع مرور الوقت.
4. ضع في اعتبارك أيضًا أن النمو في هذا النموذج هو نمو أسي - ويتكون أيضًا من عناصر الفائدة المركبة، عندما أستخدم نفس الدولار مرتين في نفس الوقت.
5. تعمل أدوات الرفع الذكية على طول الطريق - والتي تستخرج جزءًا من الصندوق مرارًا وتكرارًا عن طريق إعادة التمويل - على تسريع العملية
6. الفوائد الضريبية مدمجة في التخطيط الذكي
7. الرهن العقاري في أمريكا – يعمل في اتجاهك وليس ضدك كما هو معروف في بلدنا الحليب والعسل. (حول ذلك في مقال الغد)
وكانت الخطوة التالية هي التساؤل عن نوع الأصول التي نريد البناء عليها؟ الفردي؟ تجاري؟ تمويل المالك؟ وهو مجال كامل من التخصص في حد ذاته.
لقد علمنا بالفعل في هذه المرحلة أن ما نريده لعائلاتنا هو ما نريده للمستثمرين المشاركين، وهذه هي الطريقة التي سنبني بها نموذج الاستثمار ورؤيته بالكامل. لماذا، إن لم يكن لهذا، قمنا بتأسيس الشركة الريادية؟
ومع ذلك، يجب أن أكون صادقًا معك هنا. عندما يكون لديك القدرة على شراء مثل هذه العقارات بأقل من قيمتها، ولديك القدرة على إدارتها بهذه الطريقة، ألن أرغب في شرائها بمفردي دون مستثمرين؟ بالطبع هو كذلك. عندما يُسأل هل تحب عملك كثيرًا لدرجة أنك ستفعله مجانًا؟ الجواب هو الجحيم لا! إذا كنت رجل أعمال، فأنت تعرف مقدار العمل المطلوب لتحقيق مثل هذه الصفقة.
بعد أزمة عام 2008، أصبح قانون العقارات الجديد يركز على التدفق النقدي، وليس القيمة. التقدير هو الجزء الجميل ولكن أيضًا المضارب من الاستثمار.
يمكن بناؤه من خلال مجموعة من المنازل المتفرقة (الفردي) تحت ملكية واحدة (قمنا بإنشاء مجموعات مكونة من 15 منزلًا لكل منها، والتي تتصرف مثل منازل متعددة الأسر - ويمكنك حتى الحصول على قرض تجاري لها) أو من خلال الاستثمار في منزل سكني متعدد الأسر.
يتم التركيز في المنازل (الفردي) على قيمتها السوقية، بينما في المضاعفات يكون على التدفق النقدي. تعتمد المنازل على السوق. لا يتضرر المتعدد حتى في الأوقات الصعبة لأنه يقاس بالدخل الذي يدره.
تقلب - يمكنك القيام بذلك - ولكنه عمل مثل العمل التجاري. مع المخاطر والمشاركة على مستوى مختلف. وعندما تحسب ربحك من التقليب، إذا كان هناك أي ربح على الإطلاق، إلى مقدار ساعات العمل التي تضعها فيه، مع الضرائب التي تتضمنها عادة، ستجد أحيانًا أن أجرك بالساعة أقل من الحد الأدنى للأجور.
ومن المهم بالنسبة لي أن أوضح: أنا لا أستبعد مجال الشقلبات، لا على الإطلاق.
أنا شخصياً أفعل ذلك أحيانًا في العقارات المناسبة لذلك. أنا لست قلابًا، ولكن في إطار تواجدي في السوق، إذا جاء عقار مناسب للتقليب، فسنأخذه في الاعتبار.
ماذا عن البناء الجديد؟ في البناء الجديد، من المحتمل أن يكون هناك المزيد من الربح. المزيد من المخاطر أيضا.
لكنني ألون لا أعتبر هذا المجال أفضل استراتيجية لبناء الحرية المالية كمستثمر. (باعتباري رجل أعمال متدرب، فإن القصة مختلفة تمامًا).
تذكر: السوق دائمًا أقوى من أي أصل أو أي معاملة.
هناك حاجة مستمرة لشقق متعددة الأسر بأسعار معقولة، والآن يستأجر أكثر من 44 مليون أمريكي منازل في الولايات المتحدة.
وترتفع الإيجارات عاما بعد عام، وهناك انخفاض حاد بنسبة 10٪ في ملكية المنازل لصالح المستأجرين.
ويدفع المستأجرون وأصحاب المنازل أكثر من 50% من دخلهم على السكن.
في المنازل - الأسعار ترتفع بسبب المستثمرين،
والأوقات تتغير.
فالشباب يفضلون الإيجار، ليس فقط عن طريق الاختيار، بل عن طريق الإكراه.
هناك نقص في بناء 350,000-400,000 وحدة سنويا -
يعد Multi Family منتجًا ضروريًا، وهو الاستثمار المثالي لخلق تدفق للحياة.
تعد قناة Multifamily هي القناة الأكثر مقاومة لأوقات الأزمات لأنه في نهاية المطاف يحتاج الجميع إلى سقف. حتى أولئك الذين فقدوا منازلهم.
وبطبيعة الحال، بالنسبة للتدفق النقدي - يجب أن يكون هناك زيادة في رأس المال وموجة من الوقت. المزيد من الفاكهة - شجرة أكبر. أو أكثر من الأشجار.
لا تقلق، سأتحدث عن هذا كثيرًا هذا الأسبوع - لكن الهدف، التركيز، التدفق المستمر والمتزايد للدخل، والذي سيختصر طريقي إلى الحرية المالية، ومعاشي التقاعدي الخاص.
وهذا ملخص لما نقوم به، وهو بسيط للغاية. (للفهم وليس للتنفيذ):
نقوم بتحديد وشراء المباني السكنية (متعددة العائلات) على مستوى الفئة C، والتي تقع في مناطق الفئة B. في المناطق التي بها الكثير من أصحاب العمل/الدخل/كل ما يتعلق بأماكن العمل (وبالطبع المزيد من المعايير - في المنشور 4).
المباني التي تمت إدارتها بشكل سيء، أو التي يمكن لسبب آخر أن تضيف قيمة إليها وتنفذ التقدير القسري، تجبر المبنى حرفيًا على زيادة القيمة (بالتفصيل في منشور الأربعاء). بالطبع نشتري بأقل من القيمة، ونقوم بتجديده وإعادة تسمية المبنى، حتى يستقر، وأخيراً تحقيق ذلك من خلال البيع أو التمويل الإضافي.
تمامًا كما في أغنية "كيف ولدت الأغنية"؟ مثل الطفل. في البداية كان الأمر مؤلمًا، وإدارة التجديدات وما إلى ذلك، ولكن بعد ذلك يخرج (أي استقر) والجميع سعداء وفجأة يا له من جمال، يذهب بمفرده، ثم يعطي البنك إعادة التمويل (إعادة التمويل حسب القيمة الجديدة )، كيف تولد العدالة؟ مثل تينو-أو-أو-ك.
وهنا نستخرج جزءًا كبيرًا من رأس المال المستثمر للاستثمارات التالية، كما تزيد عوائد الإيجار كثيرًا (الحد الأقصى للإيجار على القليل من الأسهم - لأننا استخرجنا معظمها) وأخيرًا - تحقيق العقار بعد 4 -6 سنوات.
وماذا سيحدث لو تبين أن الكرة البلورية قد انكسرت، واتضح أنه باتجاه الخروج المخطط، ليس فقط لا يوجد ربح، بل لا توجد أسعار في السوق على الإطلاق، لأن هناك أزمة عالمية، لأنه تم اكتشاف متغير جديد اسمه بوتين (كل أحداث هذا العام أربكتني بالفعل)؟
سنستمر ببساطة في إدارة الأصول كأصول مدرة للدخل حتى استرداد مكاسب رأس المال وعودتها. في غضون ذلك، نحن نحقق عوائد رائعة من الإيجار بالاعتماد على القليل من الأسهم (هل تتذكر أننا قمنا بإنقاذه من خلال إعادة التمويل؟).
وخلافا لسوق رأس المال، فإن هذا العقار ليس مخزونا تبخر. ولهذا السبب أقوم ببناء معاشي التقاعدي بهذه الطريقة.
والعياذ بالله مع الأموال المستخرجة من إعادة تدوير القرض الأول. ومرة أخرى، لا سمح الله.
وهذه هي استراتيجيتنا.
***
وفي الختام ما الذي يهمنا؟
نركز على إنشاء وإدارة القروض المشتركة في مجال المباني السكنية متعددة الأسر في أوكلاهوما وتكساس حسب النموذج الذي وصفته.
قمنا أيضًا ببناء وإدارة مجموعة من العشرات من المنازل الفردية (المنازل الخاصة المنفصلة) - والتي تتصرف تمامًا مثل المنازل المتعددة الأسر (الوحدات المتعددة) في بيتسبرغ.
غدًا، سنتعمق أكثر في العالم الداخلي الرائع المتمثل في فحص الصفقات من خلال عيون رائد الأعمال، (لقد وعدت بأن ألقي نظرة خاطفة عليك، أليس كذلك؟) وسنتحدث أيضًا عن الفرق بين الاستثمار الفردي في الأصول ذات العائد مقابل الاستثمار الجماعي.
في هذه الأثناء، أقوم أيضًا بإعداد منشور يتناول سحر الطيات المتعددة، وكيفية الإمساك بالعصا بشكل صحيح.
دخلت لوري الغرفة الآن، وهزت ذيلها بقوة حتى تتمكن من إنزالها في نزهة ليلية، وما يجب فعله يجب القيام به.
نراكم غدا في وظيفة التعليم المالي.
أشكركم جزيل الشكر على الردود السعيدة التي تلقيتها اليوم، من أعماق قلبي.
ردود