من المرجح أن ينهار سوق الإسكان في دالاس في عام 2022
سوق الإسكان في دالاس
يشهد سوق الإسكان في دالاس ازدهارًا في الوقت الحالي ، وارتفعت الأسعار عبر مترو دالاس بنسبة 25٪ على أساس سنوي ، ولا يوجد حديث عن الأسهم في السوق. لا يوجد شك. يتعلق الكثير من هذا بحقيقة أن دالاس هي واحدة من أسواق النمو الرائدة في أمريكا.
أضافت دالاس أكثر من 300 شخص إلى سكانها. وفقًا لمكتب السكان الأمريكي ، فقد أضاف ما يقرب من مليون وظيفة لاقتصادها. على مدى العقد الماضي ، تُرجم هذا النمو الاقتصادي المطرد إلى ارتفاع هائل في أسعار المساكن في دالاس. ومع ذلك ، فإنه يأتي بسعر وأعتقد أن أسعار المنازل في دالاس قد تنخفض بشكل كبير على مر السنين ، خاصة في بعض الأحياء والرموز البريدية. لذا فإن ما سأفعله لكم جميعًا ، مشتري المنازل والمستثمرين العقاريين في دالاس هو مشاركة البيانات الصلبة الحصرية عن سوق الإسكان في دالاس. لذا يمكنك معرفة ما إذا كان الوقت قد حان في عام 2022 للشراء أو الانتظار للدخول إلى سوق الإسكان في دالاس ، بالإضافة إلى الرموز البريدية والأحياء التي ستشهد أكبر انهيار في المستقبل. دون المبالغة ، دعنا ندخل في البيانات.
جرد الأصول في دالاس
وسنبدأ الأمور من خلال النظر في المخزون وليس هناك شك في أنه إذا كنت تشتري عقارًا أو تستثمر في عقار في مترو دالاس الآن ، فأنت تعلم أن هناك القليل جدًا من المخزون في السوق ويمكنك رؤيته ممثلاً على الخريطة حيث ننظر إلى المقاطعات الـ 11 التي تشكل منطقة مترو دالاس ، فورت وورث ونسبة الانخفاض في سوق الأسهم على مدار العامين الماضيين. وهكذا ، على سبيل المثال ، شهدت مقاطعة شمال الشمال ، التي تضم مدنًا مثل فريسكو وبلانو ألين وماكيني ، انخفاضًا بنسبة 81 ٪ في التسجيل أو عامين. إنهم أناس لا يصدقون. انخفض عدد المنازل في السوق في مقاطعة كولين من 3400 قبل عامين إلى 650 فقط اليوم. وهذا هو سبب ارتفاع الأسعار بنسبة 36٪ في هذا النطاق ، وفقًا لـ Zilo. إذن ماذا يعني هذا بالنسبة لك كمشتري منزل محتمل أو مستثمر عقاري عبر دالاس ، مترو هو رقم واحد.
لا يوجد العديد من المنازل في السوق بسبب انخفاض المخزون. مما يعني أنه إذا وجدت منزلًا يعجبك ، فمن المحتمل أن تحصل على الكثير من العروض. قد تحتاج إلى المزايدة فوق سعر الطلب. في الوقت نفسه ، أنت تشتري بسعر قياسي - ارتفعت الأسعار بنسبة 30٪ إلى 40٪ خلال عامين عبر مترو دالاس ، مما دفع السوق إلى مستويات لم يسبق لها مثيل من حيث السعر. ويمكنك حقًا التعرف على النمو في سوق الإسكان في دالاس. بالنظر إلى هذا الرسم البياني ، حيث ننظر إلى قيمة المنزل النموذجي في دالاس ، وفقًا لـ Zilo على مدار الخمسة وعشرين عامًا الماضية ، حتى منتصف التسعينيات. وإليكم ما أريد أن أحيلكم إليه من عام 25 إلى حوالي عام 1996 ، ارتفعت قيمة المساكن في دالاس بنسبة 2014٪ فقط سنويًا من عام 2 إلى عام 1996.
نقطة تحول في سوق الإسكان في دالاس
ومع ذلك ، منذ عام 2014 ، كانت هناك نقطة تحول في سوق دالاس وبدأت الأسعار في الارتفاع - فقد ارتفعت الأسعار بشكل كبير في السنوات الثماني الماضية. لقد ضاعفوا أنفسهم بأكثر من الضعف وعكسوا نموًا سنويًا يبلغ حوالي 10 ٪ سنويًا منذ عام 2014 ، مما يضع دالاس في أفضل 20 سوقًا من أسواق الإسكان في أمريكا من حيث التقييم على مدار السنوات الثماني الماضية. وهو يقوض بالتأكيد النمو الاقتصادي الذي يشهده دالاس. هناك ما يقرب من 25 شركة Fortune 500 موجودة في جميع أنحاء منطقة المترو. وهناك قدر كبير من النمو في العمل الجديد ، ونمو سكاني جديد ، بالإضافة إلى الهجرة الوافدة للأشخاص الذين ينتقلون إلى دالاس ، وخاصة الأشخاص الفارين من مدن كاليفورنيا مثل لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو. يأتي هؤلاء الناس عادة إلى دالاس. يجلبون معهم الكثير من المال ، مما يرفع أسعار الشقق. كانت النتيجة الكبيرة لكل هذا الارتفاع في نمو أسعار المساكن في دالاس هي أن تكلفة امتلاك منزل عبر مترو دالاس قد ارتفعت بشكل كبير.
تكلفة صيانة المنزل في دالاس
كما يتضح من هذا الرسم البياني ، يُظهر الخط الأصفر ضرائب الممتلكات لمدة عامين والتي يدفعها مالك العقار النموذجي في دالاس. يُظهر الخط الأزرق دفعة الرهن العقاري السنوية النموذجية ، ويظهر الخط الأخضر مزيجًا من الاثنين. يمكن ملاحظة أنه اعتبارًا من عام 2015 ، بدأت تكلفة ملكية المنازل ومدفوعات الرهن العقاري والضرائب العقارية في الارتفاع ، خاصة في العام الماضي. حسنًا ، التكلفة السنوية النموذجية للملكية الآن 24,000 دولار. على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية ، شهدنا هذه الزيادة بنسبة 12٪ وتكلفة ملكية المنازل في دالاس في 35 شهرًا فقط. وهنا يواجه نمو سوق الإسكان في دالاس جدارًا من الطوب ، وأسعار المنازل ومدفوعات الرهن العقاري وضرائب الممتلكات في دالاس أصبحت باهظة الثمن. لم يعد السكان المحليون قادرين على تحمل تكاليفها. في أوائل عام 12 ، سيتعين على العامل العادي في دالاس إنفاق ما يقرب من 2022٪ من أرباحه السنوية لشراء منزل على حساب امتلاك منزل معاصر.
وهذا يعكس زيادة بنسبة 30٪ في المتوسط وعلى المدى الطويل بالنسبة لدالاس سوف نصل إلى 40٪ من اليوم. ويمكن أن يرتفع هذا أكثر مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في عام 2022. والنتيجة النهائية هي أن الارتفاع في أسعار المنازل الذي شهدناه في دالاس على مدى السنوات الثماني الماضية لن يستمر كما كان. وأعتقد أن نمو الأسعار لن يتباطأ فقط. ستكون الزيادة سلبية خلال السنوات القليلة المقبلة. ومع ذلك ، هناك خطر أكبر من انخفاض الأسعار في بعض أجزاء مترو دالاس مقارنة بأجزاء أخرى ، خاصة عندما تتحدث عن ارتفاع الأسعار فوق الأجور. هناك أحياء معينة في مترو دالاس أعتقد أنها معرضة بشدة لانخفاض الأسعار في المستقبل بسبب هذا الاحتمال غير المحتمل ، في حين أن هناك أحياء أخرى أعتقد أنها أقل تعرضًا.
المناطق الأكثر عرضة للخطر في دالاس
والآن سأعرض لك خريطة مفصلة على مستوى مضغوط لجميع مناطق المترو في فورت وورث ودالاس. بعد ذلك يمكنك فهم الأحياء والرموز البريدية التي تنطوي على أكبر مخاطر لانخفاض الأسعار في المستقبل ، بالإضافة إلى تلك التي لديها ثقة أكبر في منع هذه الانخفاضات. والحقيقة أن الشيء الرئيسي الذي يتعلق الأمر به هو الدخل الأساسي والفقر في الحي الذي تنظر إليه. وهذا ما ننظر إليه في هذه الخريطة. تحليل الاستهداف على مستوى الفقر عبر منطقة مترو دالاس. وعمومًا ، تريد أن تكون حذرًا من الشراء في المناطق ذات معدل الفقر المرتفع ، لأنها تاريخياً هي نوع الأحياء التي عندما يخرج الوضع عن السيطرة وينخفض السعر إلى تلك الأحياء الفقيرة المرتفعة حيث يكون الانخفاض أعلى ، الأحياء التي للأسف تحمل أسوأ انهيار هناك. بعد هذه المناطق على الخريطة باللون البرتقالي ، وخاصة في هذه الأحياء ، جنوب وسط مدينة دالاس ، لدينا معدل فقر مرتفع للغاية ، ما يقرب من ثلث الأسر في هذه الأحياء أو تحت خط الفقر.
يمكننا أن نرى أيضًا أن فورت وورث بها الكثير من الأحياء الفقيرة ، خاصة حول وسط المدينة. سأكون حذرا من الشراء في هذه الأماكن. مرة أخرى ، تاريخيًا ، كانت هذه الأهداف أكثر تقلبًا. بينما إذا ذهبنا شمالًا إلى هذه الأهداف الرمادية ، يبدو أن المستويات المنخفضة من الفقر هي متوسط الدخل في مدينة مثل كيلر بدلاً من رونوك ، أو مكان مثل ساوث ليك ، فإننا نرى مستويات فقر منخفضة للغاية ، ومستويات عالية من متوسط الدخل. إذا انتقلنا إلى Frisco و Plano ، يمكننا رؤية نفس الشيء. لذلك أعتقد أن هناك احتمالًا أقل للانهيار في المناطق الرمادية ، نظرًا لانخفاض معدلات الفقر وارتفاع متوسط الدخل. وإذا قمت بالفعل بتحليل انهيار الإسكان من 2007 إلى 2012 وألقيت نظرة على جميع الأهداف في أمريكا ، فإن أولئك الذين تحطموا بشدة في ذلك الانهيار الأخير كان لديهم معدلات فقر عالية ومعدلات مرتفعة في الأسعار قبل الانهيار.
هذه المناطق باللون البرتقالي قريبة من دالاس ، والمناطق ذات اللون الرمادي ، في الخارج في الضواحي النائية ، في الضواحي الأكثر ثراءً ، أقل خطورة في رأيي. ومع ذلك ، هذا لا يعني أنه ليس لديهم مخاطر. أعتقد أنه في ضواحي دالاس وخاصة في الضواحي البعيدة عن الريف ، هناك خطر توريد العقارات حيث يوجد الكثير من المباني الجديدة في دالاس في الوقت الحالي. هذا شيء يجب أن تفهمه جميعًا. توجد هذه الرواية في سوق الإسكان الأمريكية التي تفتقر إلى المنازل ولا نقوم ببناء منازل كافية. لا تنطبق هذه الرواية بالتأكيد على دالاس ، ففي تكساس يقوم دالاس ببناء المزيد من المنازل والشقق الجديدة تقريبًا أكثر من أي مكان آخر في أمريكا. أعني ، ما عليك سوى إلقاء نظرة على الرسم البياني للأشخاص حيث ننظر إلى عدد التصاريح التي تم سحبها من مترو ميناء دالاس في قيمة المنازل الجديدة والمباني السكنية على مدار الثلاثين عامًا الماضية.
يبدأ البناء في دالاس لعام 2022-2023
يمكنك أن ترى أننا في ذروة هذه اللحظات ، كما تم الدخول في نهاية 2020-2021 ، تم سحب ما يقرب من 79,000 تصريح بناء خلال الأشهر الـ 12 الماضية. هذه قفزة كبيرة من حيث كانت قبل 15 إلى 18 شهرًا فقط. زيادة بنحو 20٪ في وقت قصير في حجم البناء. ويمكنك أيضًا أن ترى أننا أعلى بكثير من مستويات البناء والتصاريح التي رأيناها في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، وهو الوقت الذي بنى فيه الناس الكثير من المنازل في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. ويمكنك أن ترى أن دالاس تبني اليوم أكثر مما شيدت ، لذا فإن جميع عمليات تشييد المنازل والتصاريح في دالاس هي بالطبع أخبار جيدة لك بصفتك مشتري منزل خلال السنوات القليلة المقبلة ، وهذا يعني أنه سيكون هناك الكثير من المخزون - جديد جرد قادم إلى السوق في 2022 و 2023.
ولكن أين الأخبار السيئة ، كل هذا المخزون الجديد سيدفع أسعار المنازل والممتلكات عبر دالاس. ولكن مرة أخرى ، هناك اختلافات كبيرة تحتاج إلى مراعاتها من حيث مخاطر العرض ومخاطر المخزون في سوق مترو دالاس ، والتي يمكنك رؤيتها في الخريطة أعلاه ، حيث ننظر إلى نمو الوحدات السكنية على مستوى التركيز. وفقًا لمكتب الإحصاء ، فإن المناطق باللون الأحمر هي المناطق التي يبدأ فيها معظم البناء. وسترى في مدن شمال دالاس ومقاطعة كولين مثل فريسكو ، وماكيني ، وسيلينا ، وأوبري ، وليتل إلم أن هناك الكثير من المباني الجديدة قادمة مبكرًا. نشهد أيضًا زيادات كبيرة في البناء في نورثرن وورث ، وكذلك في وسط وسط المدينة ومنتزه فيكتوري في دالاس ، حيث نشهد بالفعل المزيد من منازل الأسرة الواحدة.
ومع ذلك ، لا تزال هناك زيادات كبيرة في المخزون هنا أيضًا. وفي الوقت نفسه ، فإن المناطق الرمادية بها عدد أقل بكثير من مواقع البناء الجديدة مثل إيرفينغ وأرلينغتون ، وحتى وسط فورت وورث. في الواقع ، كان هناك انخفاض في الوحدات السكنية في السنوات الأربع أو الخمس الماضية. لذلك تقل احتمالية حدوث ركود في الإسكان بسبب العرض في المناطق الرمادية. وهنا تحتاج حقًا إلى معرفة الفروق الدقيقة من حيث فهمك للمخاطر في سوق الإسكان في دالاس. إذا كان حيك يعاني من معدل فقر مرتفع ، فهذا يعني زيادة خطر الانهيار. إذا كان حيك يحتوي على الكثير والكثير من المنازل الجديدة ، فهذا يعني زيادة خطر حدوث تباطؤ في أسعار الشقق وانخفاض أسعار الشقق.
ومع ذلك ، على نطاق أوسع ، إذا كنت تتسوق اليوم في مترو دالاس فورت وورث ، فيجب أن تتوقع حدوث انخفاضات خلال السنوات القادمة. هذه مجرد حقيقة بسيطة للشراء في سوق الإسكان حيث تكون الأسعار عند أعلى مستوياتها على الإطلاق. الاسوء. أعتقد أن الكثير من الناس لا يريدون قبول هذا الواقع. يريدون أن يقولوا لأنفسهم ، أوه ، الهجرة من كاليفورنيا ستستمر إلى الأبد. الزيادة في العمل ستستمر في الفوز. لكن الحقيقة هي أن اتجاهات الهجرة تميل إلى أن تكون دورية. في ولاية كاليفورنيا ، هناك الكثير من الناس يغادرون الآن. كان هناك أيضًا الكثير من الأشخاص الذين غادروا منذ 15 عامًا و 30 عامًا.
وفي وقت ما ، من المرجح أن يعود الناس إلى كاليفورنيا. في مرحلة ما ، أعلم أنه من الصعب أن أفهم الآن ، بالنظر إلى ما يحدث في البلاد. ومع ذلك ، فإن الهجرة التاريخية دورية. لا تعتمد على هؤلاء المتسوقين في كاليفورنيا لمواصلة القدوم إلى دالاس لأنه في مرحلة ما سوف يهدأ. وفي هذه المرحلة ، في سوق الإسكان المحلي في دالاس ، بتكلفة سنوية تبلغ 24,000 ألف دولار لامتلاك منازل للعمال المحليين ، فإن الشخص المحلي الذي كان في دالاس لفترة طويلة سينهار. وفي هذه المرحلة ، سيبدأ سوق الإسكان بالفعل في النضال. أرى انخفاضًا محتملاً بنسبة 15٪ إلى 20٪ في أسعار المنازل عبر مترو دالاس خلال السنوات الثلاث إلى الأربع القادمة. أعتقد أن هذه التخفيضات في الأسعار ستزداد سوءًا في الأحياء الفقيرة التي يوجد بها الكثير من بناء المنازل. لن يكونوا سيئين للغاية في المناطق الأكثر ثراءً التي تحتوي على عدد أقل من المنازل.
سيكون من الصعب العثور على منزل تحبه مع انخفاض مخزونه بنسبة 70٪ في غضون عامين ، على الأرجح مع ارتفاع الأسعار إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق وانخفاض الأسعار ، خاصةً عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري.
ردود