كيف اشتريت عقارًا ضخمًا تبلغ مساحته 5350 قدمًا مربعًا في السوق الحار في دالاس تكساس في موقع رائع وبسعر 61 دولارًا للقدم المربع؟
مرحبا اصدقاء
أنا متأكد من أنني لست بحاجة إلى إخبارك أن تكساس هي واحدة من أكثر الأسواق سخونة في الولايات المتحدة في الوقت الحالي - حيث تنتقل العديد من الشركات مثل Elon Musk's Tesla و Apple و HP وغيرها إلى تكساس ومعهم عشرات الآلاف من العمال بسبب الطقس الدافئ ، وانخفاض تكلفة الأرض ، والإعفاءات الضريبية ، واللوائح المواتية للشركات وأكثر من ذلك.
في حين أن مدينة أوستن بولاية تكساس قد زادت بالفعل بنحو 45 في المائة وزادت دالاس بأكثر من 30 في المائة في العام الماضي ، فإننا نركز معظم معاملاتنا في هيوستن ، تكساس ، التي لا يزال لديها مجال كبير للزيادة - لكن الرغبة في الشراء في الأسواق الإضافية لتكساس لم تنته صلاحيتها ، وواصلنا البحث عن معاملات مثيرة للاهتمام في أوستن ودالاس أيضًا.
هناك العديد من الأسواق الساخنة في شمال دالاس ، مثل بلانو وفريسكو ، والتي زادت بنسبة 70-80 في المائة في العامين الماضيين ، ويمكنك أن ترى أن كمية العقارات المتاحة للشراء في هذه المناطق قد انخفضت إلى عُشر عدد العقارات المتاحة التي كانت موجودة في هذه الأسواق منذ عامين ، بحيث يكون العثور على العقار الذي يناسب معاييرك أمرًا مستحيلًا تقريبًا وبقدر ما أشعر بالقلق ، ليس من المنطقي الشراء في المناطق الساخنة التي تمنح الانطباع بأنهم قد استنفدوا صعودهم. في النهاية ، ستتجاوز الأسعار قدرة السكان على السداد وعندما ترتفع أسعار الفائدة على الرهون العقارية ويتزايد التضخم ، ستنخفض القدرة على السداد للمشترين المحتملين وأتوقع أنه في هذه المناطق سنقوم بذلك. نرى تصحيحات تصل إلى 20 في المائة في السعر في السنوات القادمة.
هناك عامل آخر سيؤثر على هذه المناطق وهو أنه في حين أن المعروض من المنازل ضئيل حاليًا ، فإننا نرى ما يقرب من 79,000 تصريح بناء معلقة في دالاس ومنازل في مراحل مختلفة من البناء ، مما سيؤدي إلى فيضان من المنازل - فيضان أكبر مما كان عليه في عام 2008 .
لذلك ، في سوق اليوم ، من المنطقي التركيز على المجمعات متعددة العائلات المقاومة للأزمات أو على العقارات التي تقل كثيرًا عن سعر السوق في المناطق المركزية التي لا تزال بعيدة عن زيادة قيمتها إلى الحد الأقصى والتي "تقع على الجانب الخطأ من الحي "- أي المجاور للأحياء الباهظة الثمن ، مع الأخذ في الاعتبار أن الهجرة الإيجابية والتحديث في هذه الأحياء يستمران ، ستمتد الأحياء الأقوى إلى الأحياء الأضعف وتؤثر على قيمتها.
في العقارات ، يوجد قانون غير مكتوب - قانون يأتي مباشرة بعد قانون موقع الموقع - القانون الذي بموجبه يتم تحقيق الربح في الشراء! - يعني أن العقارات التي نشتريها يجب شراؤها بسعر أقل من سعر السوق - ويفضل الشراء المباشر من بائع العقارات خارج السوق.
سوف تأتي الصفقات الجيدة من البائع المتعثر أو الممتلكات المتعثرة - أو كليهما ، بمعنى البائع المتعثر أو الممتلكات المتعثرة - عندما يكون هدفنا هو إيجاد حل للبائع وسيأتي هذا الحل في شكل خصم كبير على سعر الشراء.
لذلك بدأنا بحثنا عن عقار في دالاس بملف قياسي لمنطقة جيدة ومدرسة جيدة مع التفكير في الانتقال إلى المنطقة (بعد رفع أيدينا للعثور على عقار في أوستن الرائعة) ولكننا أدركنا بسرعة أن الأسعار في دالاس في المناطق الجيدة لا معنى لنا أيضًا ، ثم ظهرت هذه الخاصية - وعندما تأتي الفرصة ، يجب علينا الهجوم بسرعة! (خاصة بعد إجراء بحث متعمق عن السوق وإدراكك أن هذه فرصة بالفعل)
لذا ، أولاً وقبل كل شيء ، كان هذا العقار غير عادي في الحجم - أكبر عقار في حي باي فار. مجرد قلعة - ولم يتم ادخار أي أموال عليها - من الواضح أن مالكها كان رجلاً متينًا للغاية استثمر الكثير فيه - والدليل فقط على سقف مثل هذا العقار هو حساب حوالي 40-50 ألف دولار و عمر السطح في هذا العقار بضع سنوات فقط وفي حالة ممتازة.
بشكل عام ، لا أبحث عن العقارات بالسعر المطلق ، ولكن بالسعر للقدم المربع - قد يكون السعر مضللًا في بعض الأحيان - ترى عقارًا بمبلغ 300,000 دولار في حي يبلغ 500,000 دولار وتعتقد أنها صفقة - الشيء الوحيد الذي لا تلاحظه هو أن حجم العقار 1500 قدم مربع وسعر القدم المربع 200 دولار - أعلى من السعر في المنطقة ، وبالتالي فإن السعر المطلق أقل إثارة للاهتمام بالنسبة لي. بقدر ما أشعر بالقلق ، أشتري قدمًا مربعة بالوزن - والأرخص ، كان ذلك أفضل ، بالطبع كمقياس مقارن للمنطقة وإمكانات الدخل المستقبلية للعقار.
تم طرح العقار المعني في السوق بسعر 420,000 ألف دولار وفي المدينة تم تسجيله على أنه 4,345 قدمًا مربعًا - وهو سعر يعكس 96 دولارًا للقدم المربع.
تباع المنازل التي تم تجديدها في نفس الشارع مقابل 180 إلى 200 دولار للقدم المربع - نصف السعر - لذلك يبدو الأمر ممتعًا بالفعل وبدأنا في المتابعة.
سقط العقار خارج العقد وعاد إلى السوق بمبلغ 394,000 دولار - وهو سعر ممتاز. لقد وصلنا بالفعل إلى 90 دولارًا للقدم المربع. أقل من نصف السعر - ووفقًا للصور ، يبدو أن مكان الإقامة في حالة معقولة وليس في مثل هذه الحالة التي تتطلب تجديدًا كاملاً. أنا أحب العقارات التي سقطت خارج العقد - البائع تحت الضغط.
من المحتمل أن المشتري السابق لم يتمكن من الحصول على رهن عقاري على العقار أو إعادته بعد تقرير التفتيش لأن العقار بحاجة إلى إصلاحات لأساساته.
من المهم أن نلاحظ أنه في معظم المناطق الأخرى التي أستثمر فيها ، بما في ذلك نيويورك حيث أعيش ، ستكون مشكلة الأساس بمثابة استبعاد فوري للأهلية - ولكن في تكساس ، حيث تكون التربة ناعمة ، فإن كل عقار تقريبًا لديه مشكلة في الأساس والإصلاح التكاليف رخيصة نسبيًا لأن هناك العديد من الشركات المتخصصة في هذا والمنافسة بينهم كبيرة ، فماذا حتى في تكساس تكلفة العمالة أرخص بكثير مما هي عليه في نيويورك وتكساس بشكل عام فهم غير متحمسين بشأن هذه القضية - لذلك من المحتمل أنه إذا تلقى مستثمر من كاليفورنيا أو نيويورك تقرير تفتيش بمشكلة تأسيس ، فسيكون مترددًا إذا لم يقم بواجبه وقد يكون هذا هو سبب فشل الصفقة أو بسبب عدم الموافقة عليها. رهن عقاري بسبب حالة العقار. بالنسبة لي هذه فرصة. لقد أخذت في الاعتبار أنه عند مثل هذا السعر لـ Swire Pot ، حتى لو اضطررت إلى استثمار 100 ألف دولار في الإصلاحات ، ما زلت أكثر من بخير من حيث السعر.
لذلك قررنا أنا ويارون إيشار ، الوكيل الذي عملت معه ، المضي قدمًا وتقديم عرض. اتصلنا بوكيل البائع وأجرينا محادثة استكشافية مشتركة. أردنا التحقق مما إذا كان لا يزال هناك مجال للتفاوض على السعر ولدهشتنا تلقينا إجابة إيجابية. قررنا ألا نذهب إلى مستوى منخفض جدًا حتى لا نطرد البائعين ، لكن من ناحية أخرى أدركت أنه ربما يكون هناك نوع من المشاكل هنا - إما للبائعين أو العقار أو كليهما - وحيث يكون المشتري العادي متردد - هذا هو بالضبط المكان الذي تظهر فيه الفرص - هذه هي بالضبط الأماكن التي يتم فيها إجراء صفقات عقارية جيدة بأقل من سعر السوق.
لقد عرضنا 370 ألفًا مقدمًا - لذلك خفضنا نقطة انطلاقنا للمفاوضات المستقبلية. نظرًا لأن البائع كان على دراية بالعقار بالفعل وأجرى فحصًا وعرف بالمشاكل المتعلقة بالعقار لأن العقار كان بالفعل بموجب عقد - كانت هناك فرصة جيدة لتحقيق المرونة. إذا كانت هذه هي الجولة الأولى والعقد الأول الذي أبرم فيه العقار - فمن المحتمل أن هذه المرونة لم تكن لتحدث.
الصورة التي تم نقلها إلى البائع - "أنا أقدم لك خدمة ، أنا مستعد لأخذ هذا العبء عنك"
وافق البائعون.
فحصنا مع البلدية التصاريح الصادرة للعقار - تصاريح البناء - ورأينا أن هناك وحدة سكنية كاملة أخرى غير مسجلة لدى البلدية - وحدة تبلغ مساحتها حوالي 1000 قدم مربع - لذلك نحن بالفعل في عقار بمساحة 5350 قدم مربع.
بسعر 370,000 دولار نحن بالفعل عند 69.15 دولار للقدم المربع!
عندما يتم بيع العقارات التي تم تجديدها في الشارع مقابل 180-200 ألف لكل متر مربع - فأنت تعلم أنه لا يوجد مجال للخطأ - حتى إذا قمت بإعادة بناء العقار بالكامل مقابل 69 دولارًا للمربع ، فسيكون لديك هامش خطأ كبير جدًا
لقد أبرمنا عقدًا وحددنا موعدًا للفحص ، وبقدر ما أشعر بالقلق ، فإن سعر 370 هو حاليًا السعر المبدئي للمفاوضات.
لقد أجريت بحثًا مستفيضًا على عدد كبير من مفتشي الممتلكات (المفتشين) ، نظرت إلى مستوى التفاصيل في تقاريرهم واخترت المفتش الذي بدا لي أنه الأكثر تفصيلاً واحترافية - حتى لو كان أكثر تكلفة. السعر في مثل هذه الحالات ليس كبيرًا - من الأفضل أن تدفع مقابل تقرير احترافي ومفصل لأن هذا التقرير هو تذكرة دخولك إلى المفاوضات ويمكن أن يكسبك الكثير من المال - إنها تذكرة اليانصيب الخاصة بك ويجب عليك اختيارها بعناية.
كنت أعلم أنه من أجل إجراء مفاوضات مهنية كنت بحاجة إلى أدوات - فأنا لست من أولئك الذين يرمون الأرقام في الهواء دون إثبات على أمل خفض السعر. كنت أعرف أنه من أجل الحصول على سعر أقل ، سيتعين علي أن أبني العرض على الحقائق والأرقام.
في هذه المرحلة ، اكتشفنا عاملاً آخر وراء توتر الأسرة ، بعد الطلاق - كجزء من العمل مع شركة العنوان ، اكتشفنا أيضًا أن الأسرة مستحقة للبلدية بقيمة 18,000 دولارًا - فماذا يعني هذا - أن تعاني الأسرة حاليًا من ضائقة مالية ويمكن أن يدخل العقار في حبس الرهن ، لذلك يتعين عليهم البيع ، وبسرعة! ومن المرجح أن الشهرين "الضياع" على المشتري الأول الذي لم يغلق إلا زادوا من الضغط عليهم وعليهم إغلاق الصفقة بأي ثمن.
عليك أن تفهم أنه في هذه الحالة - إذا كان العقار محجوبًا على الرهن ودخل في حبس الرهن - سيبيع العقار كل شيء مقابل سعر ، الشيء الرئيسي هو سداد الدين وستحصل الأسرة على ما تبقى - المخاطرة بالنسبة لهم هي أن العقار سيبيع مقابل أجر ضئيل.
كنت أعلم أنه مع شركة القروض التي أمتلكها ، NadlanCapitalGroup، التي تجري مزادًا عكسيًا بين عشرات الكيانات التمويلية للعثور على أفضل عرض. يمكنني إغلاق الصفقة بسرعة بالتمويل (سجلنا 16 يومًا) بسعر فائدة جذاب ، لذا حتى عقد لمدة 30 يومًا يجب أن يكون كافيًا.
ذهبت مع Yaron لإجراء تكبير تفصيلي للغاية مع المفتش ، وبالطبع تأكدت من تسجيل الاجتماع ، وتجاوزنا جميع المشكلات المهمة في العقار. لقد أكدت للمفتش مسبقًا ، حتى قبل التفتيش ، أن الغرض من التفتيش هو التفاوض على الممتلكات. لقد دفعت أيضًا 50 دولارًا أخرى مقابل خدمة خاصة تتيح لي الحصول على عرض أسعار لجميع المشكلات الواردة في التقرير - كنت أعرف أن هذا سيكون مفيدًا بالنسبة لي في المفاوضات ويعطيني صورة عامة للتكاليف المتوقعة.
أظهر التقرير الخاص مبلغ تجديد إجمالي قدره 40,770 دولارًا أمريكيًا غير شامل تكلفة الأساسات. مع الأساسيات التي نتحدث عنها "على الورق" حوالي 80 ألف دولار.
لقد أحضرنا عرض أسعار آخر بقيمة 96,000 دولار للتجديد من مقاول آخر ، وآخر يتضمن جعل المنزل جديدًا تمامًا - عرض مبالغ فيه بحد أقصى 181,000 دولار - تفكيك المنزل وإعادة تجميعه.
أخبرني يارون أن لديه بريدًا إلكترونيًا يرسله عادةً إلى الوكيل - طلبت منه السماح لي بالتعامل مع المفاوضات ووافق على تجربة طريقي.
منذ الانتهاء من العديد من الخصائص في الماضي ، كنت أعلم أن جودة عرض البيانات هي ما يهم.
لقد أعددت تقريرًا مفصلاً من 29 صفحة تضمن شرحًا تفصيليًا للعقار ، والمشكلات الرئيسية في التفتيش التي فكرت في التركيز عليها ، وفيديو مع المفتش ، وعروض الأسعار الثلاثة والعديد من التفسيرات الأخرى.
الطريقة العامة في لعبة التفاوض - للفوز باللعبة ، يجب أن تكون في موقف تكون فيه جميعًا ومستعدًا للتخلي عن الصفقة - لإعطاء البائع الشعور بأنه عرضك أو لا شيء ولكل خطوة في التفاوض عليك الحصول على شيء في المقابل.
تذكير قصير -
يجب أن نتذكر أن العقار قد تم طرحه للتسويق مقدمًا بسعر مغرٍ لحجمه - 420 ألفًا
نتيجة لذلك ، عادت إلى السوق - تم عرضها مقابل 394 ألفًا
وقمت بإنشاء ارتباط للبائعين بالسعر الذي نرغب في دفعه قبل فحص العقار مقابل 370 ألفًا.
انخفض السعر بمقدار 50 دولار من سعر كان مغريًا حتى قبل دخولهم في المفاوضات - كل هذا يعطينا مؤشرًا على حالة البائعين وحالة العقار وينقل إلينا - أن هناك مرونة وأن هناك شيئًا ل نتحدث عنه.
لقد كتبت البريد الإلكتروني إلى الوكيل بنفسي - شرحت الموقف ، وأظهرت متوسط تكلفة الإصلاحات واستندت في جميع المعلومات إلى الحقائق في المجال والأرقام - أخيرًا قلت إنني على استعداد لتقديم "حل وسط" بشأن تخفيض فقط 70,000 دولار واستوعب باقي تكاليف التجديدات بنفسي.
أرسلنا البريد الإلكتروني.
بالنسبة لي كان "دعها تذهب وانسها" - سوف تصطاد أو لن تصطاد. قانون الأعداد الكبيرة - قدم عددًا كبيرًا من العروض ولا ترتبط عاطفيًا بأي عقار أو عرض - إذا تم قبول العرض فسوف يلقى القبض عليه.
عليك أن تعرف كيف تتركها. ذاهب لتناول الطعام 
غرامة الغذاء تكساس والانتظار 🙂
إذا وافق البائع ، فانتقل إلى الأمام ، وإذا لم يكن كذلك ، فلا بأس.
عندما سألني شارون بعد أسبوع عما إذا كان ينبغي عليّ العودة والتحقق من البائع - قلت لا - لم أرغب في عرض صورة لمشتري متوتر ولم أكن متوترة حقًا - يجب أن ندع الآخر يأتي في الخارج للطهي مع العرض وإذا كان يائسًا حقًا ويمكن أن يفقد الممتلكات وليس لديه خيارات أخرى - سيوافق - وهذا ما حدث. عاد يارون إلي بعد أسبوع ونصف ولم أقم بسداده وكتب إلي - لقد قبلوا العرض!
ما طلبوه - أسبوعين Grace - حيث يمكنهم التنظيم ومغادرة العقار - وافقت.
طلبنا الأجهزة الكهربائية - ثلاجات وأفران وغسالات - قتلناها. نظرًا للعلاقة الجيدة جدًا مع البائعين - تلقينا أيضًا تلفزيون Samsung ضخمًا كهدية.
عندما طلبوا تمديد الوقت - كان بالفعل في طور تأجير عقار - اتفقنا على 100 دولار لكل يوم إضافي.
عندما طلبوا 4 أيام أخرى - طلبت نظام الكاميرا في المنزل - وافقوا. هكذا حصلت على نظام كاميرا مثبت في جميع أنحاء العقار.
بشكل عام ، في المفاوضات ، أعلم أن لكل بائع موقفه الخاص - وكنت أعرف الموقف الإشكالي الذي يعاني منه البائعون - ولديهم حل مطروح على الطاولة. ربما ليس الحل الأمثل ولكن الحل.
يمكنهم الخروج من الديون على الفور ، والخروج من الخطر الذي يخيم على رؤوسهم من فقدان الممتلكات والحصول على مبلغ كبير لبقية حياتهم ووضع هذه المشكلة وراءهم - الديون للبلدية ، والحاجة إلى الإصلاح الأسس والانتقال إلى مكان جديد بطريق جديد وحياة جديدة.
بعد الموافقة على العقد ، سألني يارون إذا كنت سعيدًا - قلت لا حقًا. "المال يحسب في السلم". هذا ليس ما يثيرني - أعلم أن العمل قد بدأ للتو - بعد استقرار العقار وتحقيق الدخل سأكون راضيًا. تحتاج أيضًا إلى فهم العقبات التي ستظهر على طول الطريق والتكاليف غير المتوقعة. رؤية أخرى للوقت.
لقد اتخذت أكثر التوقعات كآبة من حيث التكاليف حتى لا أخسر بهذا السعر ، لكنني بالطبع أسعى جاهداً للوصول إلى الوضع الأمثل.
بدأت العمل -
أولا وقبل كل شيء التأمين - دفع الملاك السابقون حوالي 6000 دولار - بعد عدة مكالمات هاتفية تمكنت من الحصول على نفس التأمين مقابل 2500 دولار.
الكهرباء والمياه والغاز - لقد قمت بالتحسين هناك أيضًا.
بخصوص الضرائب - سيتعين علي إبلاغ البلدية بالمبلغ المنخفض للشراء حتى يعكسه في الضرائب. أيضًا ، إذا كنا نعيش هناك ، فيمكن تخفيض المبلغ أكثر من خلال برنامج Homestead.
والآن من أجل القرار - ماذا سيكون الغرض من العقار - إذن فهذه هي الخيارات أمامي:
1. إقامة + إيجار طويل الأمد أو قصير الأمد
العيش في وحدة كبيرة تبلغ مساحتها 3000 قدم مربع - غرفة معيشة ضخمة ، وغرفة رئيسية مع جاكوزي وخزانة ملابس ، ومطبخ كبير بجنون ، وغرفتين كبيرتين للأطفال ودش كامل للأطفال ، وخدمات الضيوف وطابق آخر به حمام دور علوي كبير يحتوي أيضًا على مرحاض ودش وخزانة ضخمة.
في هذا الخيار ، يمكننا استئجار الوحدتين المختلفتين على أنهما Airbnb أو تأجير منتظم. يمكن للوحدة الصغيرة أن تجلب حوالي 1000 دولار والوحدة الكبيرة حوالي 1300 دولار كإيجار عادي. في الإيجارات قصيرة الأجل ، حوالي ثلاث مرات.
الشيء هو أن أسلوبه الحالي - النمط الإسباني ، أقل ملاءمة للإيجارات قصيرة الأجل - الطلاء في أجزاء كبيرة من المنزل جديد - لذلك يمكنك أن تجادل ما إذا كان اللون جميلًا أم لا - فهو مناسب للسكان الذين يعيشون في هذه المنطقة - لذلك بالنسبة للإيجارات قصيرة الأجل ، يكون الاستثمار أكبر بكثير - ولكن بالنسبة للإيجارات طويلة الأجل ، لا تحتاج إلى إعادة طلاء معظم الممتلكات - الحد الأقصى من تصحيحات الألوان - خصم كبير. لا يحتاج المطبخ إلى الكثير من العمل أيضًا - بالنسبة للتأجير قصير الأجل ، من المحتمل أن أرسمه باللون الأبيض ، ولكن بالنسبة للتأجير طويل الأجل ، فإن اللون الأسود جيد بما فيه الكفاية - لذلك سنقوم بلمسة صفرية للون وهذا كل شيء .
ما يجعل Airbnb جذابة هو تنوع الخيارات - يمكنك تأجير كل شيء - ثم تتنافس مع عدد صغير جدًا من العقارات لأنه لا توجد العديد من العقارات بهذا الحجم في دالاس للإيجار - قلعة من 7 غرف
أو قم بالتأجير وفقًا لمناطق مختلفة من المنزل - بحيث يمكنك إعطائه عدة خيارات - على أي حال ، فإن تكلفة طلاء كل شيء ، والأثاث ، وإضافة عوامل الجذب مثل حمام السباحة بجهاز عرض ، وما إلى ذلك ، لا معنى لها حاليًا - ولكن ليس هناك شك في أن هذا خيار مثير للاهتمام للمستقبل
2. إيجار المسكن بأكمله
لاستئجار المنزل بالكامل حوالي 7 غرف و 6.5 حمامات بإيجار منتظم - تفاوضت مع العديد من شركات الإدارة - يتراوح النطاق بين 3500 و 4500 دولار شهريًا حسب مستوى التجديد ورأي شركة الإدارة.
مع التجديد الضخم ، من المحتمل أن يصل الإيجار إلى 6000 دولار ، لكن التجديد سيكون مفرطًا بالنسبة لمستوى الحي ولن يزيد من قيمة العقار وفقًا لذلك.
3. تحويل الممتلكات بالكامل إلى Airbnb
حوالي ثلاث أو أربع وحدات - الشيء هو أنه في هذه الحالة عليك تغيير نمطها بالكامل من النمط الإسباني إلى أسلوب الإيجار قصير الأجل - استثمار يتراوح بين 50 و 70 ألف دولار. قد يتم ذلك في المستقبل ، ولكن في قرار مشترك مع الخبراء حول هذا الموضوع ، من الأفضل أولاً "تشغيل" المؤتمر لبضع سنوات بإيجار منتظم ومعرفة ما إذا كان هناك مشاكل ، والتعامل معها ، ثم انتقل إلى مثل هذه الخطوة - لا نريد مشاكل مع المستأجرين على المدى القصير.
4. تقسيم العقار إلى 4 وحدات
تم بناء العقار بالفعل بحوالي ثلاث وحدات - عن طريق فتح باب على الجانب الأيسر من العقار وإضافة بابين داخليين ومطبخ صغير ، أحصل على وحدة إيجارية أخرى تبلغ مساحتها حوالي 700 قدم مربع في الطابق الثاني يمكن تأجيرها بحوالي 1000 دولار
وهذا يعني أن إمكانية الإيجار في هذا الخيار هي:
و. الوحدة الرئيسية لغرفة جلوس ضخمة وغرفة نوم رئيسية مع حمام جاكوزي وخدمات للضيوف وحمامات كاملة ومطبخ ضخم وغرفتين للأطفال - نعم 2500 دولار إلى 3000 دولار
ب. الطابق فوق بعد التقسيم - 1000 دولار
ثالث. الوحدة الخلفية 1350 قدم مربع - غرفتين نوم وحمام ومطبخ سالومي وغسالات وساحة خاصة - بحد أدنى 1 دولار للقدم المربع - لنقل 1300 دولار
رابع. الوحدة الموجودة في الساحة بعد التجديد - وتحتاج إلى تجديد يتراوح بين 8000 و 10000 دولار - يمكن تأجيرها مقابل إيجار قصير ومضاعفتها ثلاث مرات أو تركها كما هي - لنقل 1000 دولار
أي ، في الإيجار العادي ، يجب أن يجلب العقار 6,300 إذا تم تقسيمه إلى أربع وحدات
من حيث التكاليف - في هذه الأثناء تلقيت أربعة عروض لإصلاح الأساسات من عدد من التوصيات - تتراوح العروض من 16,000 دولار لأغلى عرض إلى حوالي 6000 دولار من شركة تركت أفضل انطباع لي من حيث الموثوقية - لذلك ليس بالضرورة أن يكون الأغلى هو الأفضل.
هذه الشركة ، مقارنة بالشركات الأخرى ، أتت بمعدات اختبار احترافية وأخبرتني أن الجزء الخلفي بالكامل من المنزل لا يحتاج إلى الإصلاح - مقارنة بالشركات الأخرى التي حاولت دفع أكبر قدر ممكن من العمل
ربما سأضطر إلى وضع المزاريب الفرنسية على جانب الجريج لمنع الماء من دخول الأساسات - فهم الوحيدون الذين اقترحوا ذلك وحصلوا على نقاط إضافية مني.
فيما يتعلق بالتجديد - هناك مقاولون عرضوا 40-50 ألفًا - هناك من يقوم بالعمل مباشرة دون دفع رسوم عالية وعرض نصف أو ربع ذلك - ما زلت في مراحل الاختبار.
لن "أدفن" الكثير من الأموال الإضافية في هذا العقار في التجديدات في هذه المرحلة - يفضل الاحتفاظ بأموال وديعة للممتلكات التالية والسماح بتشغيل هذا العقار والبدء في توليد التدفق حتى لا يضيع الوقت على عقار يقف فارغًا وأيضًا لأن البوصلات في هذه المرحلة لن تبرر ذلك - هذه الخاصية هو بالفعل الأكبر والأكثر فخامة في الحي بأكمله - لا فائدة من تحسينه أكثر حتى لا يلحق الحي بالأسعار - عندما يحدث ذلك سيكون من المربح تجديده إلى مستوى عالٍ وبيعه مقابل مبلغ يقارب المليون دولار - لم نصل إليه بعد - قد يستغرق الأمر عقدًا آخر - وإلى جانب ذلك ، وبغض النظر عن مسألة الذوق المثيرة للاهتمام فيما يتعلق بالألوان الموجودة سواء كانت جميلة أم لا - اللون الحالي هو جديد نسبيًا ولا جدوى من سكان هذا الحي ، على الأقل في الوقت الحالي ، في الارتقاء إلى شيء لا يتطلب ترقية ويتناسب مع طابع الحي.
لذا في الختام ، تحتاج إلى معرفة مكان الشراء ومتابعة البيانات الجافة - جميع المناطق الشمالية من تكساس - قد ارتفعت بالفعل بنسبة 80 في المائة ولا توجد فرص استثمارية هناك في رأيي - إذا لم تكن مضطرًا للشراء هناك للعيش - هذا ليس المكان المناسب للاستثمار في الوقت الحالي.
هناك مناطق مثل هذه المنطقة تخضع للتحسين وتشهد إنشاءات جديدة ، وتقع في مواقع استراتيجية - بالقرب من مناطق الجذب ووسط المدينة - والتي لم ترتفع أسعارها بعد بنفس الطريقة التي زادت بها المناطق الأخرى.
بالطبع عليك أن تذهب إلى المنطقة وترى حالة المنازل في الكتلة وهذا ما فعلته - في هذه المنطقة يمكنك رؤية المنازل التي تم قلبها بالفعل - وليس لدي أدنى شك في أنه في غضون بضع سنوات ، فإن الكل ستتغير المنطقة - يمكنك رؤية المقارنات المرفقة في الصور - رأينا منازل في نفس الشارع بعد قلبها بتكلفة 180 دولارًا للقدم المربع وأكثر.
إذن ما هي قيمة العقار - قيمة ما بعد الإصلاح - ARV؟
وفقًا لموقع Redfin - بحد أقصى 651,000 دولار - وفقًا لـ 149 دولارًا للقدم المربع ووفقًا للحجم المسجل في البلدية. (لا يشمل الوحدة السكنية في الفناء).
سنعرف القيمة في التمويل خلال ستة أشهر إلى سنة - في التقييم المتجدد بعد تأجير العقار لفترة من الزمن.
لنفترض أننا استخدمنا للمقارنة قيمة 110 دولارات فقط للقدم المربع - وفقًا لحجمها الكامل ، سنكون بالفعل عند 577,500 دولار.
وماذا ستكون قيمتها عندما تكون 180 أو 200 دولار للمربع؟ والتي وفقًا لحجمها الكامل ، تبلغ 1,070,000 دولار - من حيث المبدأ ، كلما زاد حجم العقار ، انخفض سعر القدم المربع ، لذلك لن أعتبره مقياسًا مقارنًا ، لكن لديك بالتأكيد إمكانية الوصول إلى مثل هذه المبالغ في غضون عقد من الزمن عندما يتطور الحي.
من المهم التأكيد على أنه ليس كل شيء مثاليًا - ومن هنا تأتي الفرصة - فالأسعار والطلب في الولايات المتحدة مشتقان من عدد كبير من المعلمات - والمعلمة المهمة جدًا هي مزيج السكان والمدارس والجريمة
تم شراء هذا العقار مع توقع أن تتحسن المنطقة في المستقبل - وبالتالي فإن وظيفة معيشتنا في العقار يتم تقليصها حاليًا من الفصل. إنها ليست منطقة سيئة ، لكن تصنيف المدرسة منخفض جدًا بالنسبة لنا - خاصةً بالمقارنة مع Long Island حيث تم تصنيف مدارسنا في 9 و 10.
لذلك سأقرر هذا الأسبوع مقاول التشغيل وأفضل إستراتيجية للممتلكات - وكما ذكرنا ، جئنا لمدة أسبوعين للعناية بالممتلكات وكذلك التحقق من جميع جوانب تكساس فيما يتعلق بالنقل. هناك رؤى هنا وهناك عند مقارنة العيش في دالتس مع نيويورك - ليس هناك شك في أن السلعة الساخنة اليوم موجودة في تكساس - وكرجل أعمال في مجال العقارات ، أفضل أن أكون قريبًا من السلع والفرص والوصلات. بالإضافة إلى ذلك ، هناك عائلة قادمة معي - في الوقت الحالي أولئك الذين يريدون حقًا المرور بها هم نيريت - لقد سئمنا من برد نيويورك ، لذلك بالطبع أحضرنا الأطفال أيضًا وسنزور المحلي المجتمع هذا الأسبوع - سنذهب إلى بيت شاباد والكشافة والمدارس اليهودية وغيرها - هناك جالية إسرائيلية ويهودية دافئة هنا.
على أي حال ، إذا كنت سأكون All In على العقار مقابل 330,000 ألف دولار ، وسيكون الدخل الإجمالي 6300 دولار - فأنا أحقق عائدًا بنسبة 22.9 في المائة في وسط دالاس في أكثر الأسواق جنونًا في الولايات المتحدة. ليس سيئا أود أن أقول.
إذن ماذا لدينا؟
شراء 300,000 دولار - وهو ما يعكس 56.074 دولارًا للقدم المربع
تكلفة ترميم الأساسات وتجديد الوحدة الخارجية وإضافة وحدة على السطح ومطبخ صغير وإصلاحات صغيرة للمنزل - لنقل في مساحة 30,000 ألف دولار - نحن 330,000 ألف دولار - استقرنا على 61.68 دولار للقدم المربع الواحد.
لذلك إذا وصلت إلى هذا الحد ، فأنت على الأرجح مهتم بمثل هذه المعاملات - فأنت مرحب بك للاستثمار معنا والتعلم منا.
أي شخص مهتم بمثل هذه المعاملات - نفتتح غدًا الدورة الأولى من لدينا مسار البيع بالجملة مع غال شموكلر وأنا ، ليور لوستيج وفي هذه الدورة ، سأخبر الطلاب بالتفصيل عن المعاملة وأعطي التقرير الذي قمت بإنشائه ، وسنتعرف على جميع عروض الأسعار الخاصة بالتجديدات ، وسأعطي حق الوصول إلى المقابلة المسجلة مع المفتش حيث يمكنك أن ترى بالضبط ما أقوم به. سئلت وكيف وجهت المحادثة وتقرير التفتيش والخطاب إلى الوكيل - وبالطبع سأكون سعيدًا بالإجابة على أي سؤال
من المهم أن تتذكر أن العقار كان معروضًا في السوق - في MLS - مما يعني أنه كان مفتوحًا للجميع ، لذا كانت المنافسة معه أكثر صرامة.
فكر في ما سيحدث إذا لم يكن العقار مكشوفًا للجميع وكنت ستصل إلى صاحبه قبل طرحه في السوق وإجراء المفاوضات؟ لقد كان الأمر أسهل بكثير وأقل إرهاقًا بالنسبة لك - وهذا بالضبط ما نعلمه في الدورة - كيفية الوصول إلى المعاملات خارج السوق غير الموجودة في السوق ، وكيفية الوصول إلى البائعين المجهدين ، أو العقارات التي بها مشاكل أو البائعين من خارج البلد أو البائعين الأكبر سنًا الذين لم يعودوا يرغبون في إدارة الممتلكات أو العقارات التي يوجد بها الكثير من حقوق الملكية - وللبائع مصلحة في هذه الأصول للبيع من أجل تحقيق الربح الذي يكمن في الأصل منذ شرائه هو - هي.
هل أنت مهتم بدورة دراسات البيع بالجملة؟ املأ التفاصيل بالضغط هنا
تريد صفقات؟
تريد أن تسمع عن صفقات أقل من سعر السوق في مراسلاتنا البريدية - اشترك في www.nadlaninvest.com - املأ النموذج بالتفصيل واكتب لنا نوع المعاملات التي تهمك
في الفيديو - تجول في المنزل مع شركة الإدارة.
في مقاطع الفيديو التالية ، سنطلعك على تقدم الصفقة والتجديدات.
حظا سعيدا لنا جميعا!
ردود