بيع وشراء منزل في نفس الوقت - Home Swap
يمكن أن يكون شراء منزل وكذلك بيعه مساعٍ صعبة. حاول أن تفعل كلاهما في نفس الوقت؟ يمكن أن تشعر أنه مستحيل تمامًا. لحسن الحظ ، هناك حلول ، بما في ذلك Home Swap ، وهو برنامج قروض مبتكر يساعد على التخلص من التوتر الناتج عن مثل هذا الانتقال المعقد.
تقدم Home Swap طريقة جديدة لبيع وشراء العقارات ، مع الأدوات المالية التي تسمح لك بشراء منزل أحلامك أولاً والعناية بمنزلك الحالي لاحقًا. هناك بعض المزايا الرائعة الأخرى ، مثل ما يصل إلى 25,000 دولار كدفعة مقدمة لتحسين المنزل قبل البيع. إليك ما تحتاج لمعرفته حول البرنامج ، بما في ذلك إجابات لبعض الأسئلة الشائعة حول البرنامج.
ما هو Home Swap؟
مبادلة المنزل هو برنامج قروض مصمم لمساعدة أصحاب المنازل الحاليين على شراء منزل جديد دون بيع منزلهم الحالي أولاً. وهو يعمل بشكل مشابه للقرض التجسيري التقليدي ، وهو قرض قصير الأجل يمكن للناس استخدامه لتأمين تمويل طويل الأجل. بدلاً من البيع أولاً ثم العثور على سكن مؤقت أثناء البحث عن منزل جديد للشراء (أو ما هو أسوأ من ذلك ، الحصول على قرضين عقاريين) ، يتمتع أصحاب المنازل بالمرونة لإغلاق منزلهم الجديد ثم متابعة عملية البيع. وهذا يعني عدم وجود رهن عقاري مزدوج ولا جداول زمنية لتقليل الوقت بين الإغلاق.
كيف يعمل Home Swap؟
يحصل أصحاب المنازل على موافقة مسبقة وتوقيع كامل للحصول على قرض سكني مع الشركة التي تقف وراء Home Swap. مضمون برسوم ملائمة تبلغ 1.25٪ من سعر شراء المنزل الجديد ، ويشمل القرض أيضًا دفعة أولى. (يمكن لمستخدمي التبادل المنزلي دفع 1.25٪ عند الإغلاق أو تحويله إلى ما يقترضونه.)
عندما يجدون المنزل الذي يرغبون في شرائه ، لا يتعين على المشترين الذين يقدمون عرضهم بيع منزلهم السابق لإغلاقه. عند التبديل ، سيبدأون في سداد مدفوعات الرهن العقاري الجديد بينما تغطي سلفة الشركة مدفوعات الرهن العقاري القديم لمدة تصل إلى ستة أشهر.
عند الاستقرار في منزلهم الجديد ، سيدرج أصحاب المنازل منزلهم القديم للبيع. إذا احتاجوا إلى إجراء أي تحسينات قبل البيع ، فيمكنهم الحصول على ما يصل إلى 25,000 دولار في قروض تحسين المنزل مقابل العمل.
يبيع أصحاب المنازل منازلهم القديمة من خلال وكيل عقارات من اختيارهم. لنفترض أن المنزل لا يبيع في السوق المفتوحة خلال الأشهر الستة التي يتم فيها تحويل مدفوعات الرهن العقاري من خلال Home Swap. في مثل هذه الحالة ، يكون لأصحاب المنازل خيار بيع منازلهم مباشرة إلى الشركة مقابل عرض محدد مسبقًا يكون عادةً حوالي 80٪ إلى 85٪ من القيمة السوقية العادلة للعقار.
تمامًا كما هو الحال مع قرض المنزل العادي ، تبيع الشركة قرضك بعد الإغلاق ، وستدفع أقساط الرهن العقاري للشركة التي تشتريه. سداد قرض استبدال المنزل هو 1.25٪ رسوم راحة.
ما هي فوائد استخدام Home Swap؟
أكبر ميزة هي أن أصحاب المنازل لا يضطرون إلى بيع منزلهم الحالي قبل شراء منزلهم الجديد. هذه ميزة كبيرة لأن معظم الناس لا يتمتعون بالمرونة المالية لتحمل مخاطر سداد قرضين عقاريين في نفس الوقت. بالطبع ، ما زلت تدفع مقابل أول قرض عقاري لك من خلال Home Swap ، لكن المبلغ الذي تقترضه هو المبلغ الذي تقترضه ، لذا فأنت لا تكتب شيكين كل شهر. أيضًا ، نظرًا لأنك تنتقل قبل عرض منزلك الأول ، فلن تضطر إلى العثور على طريقك من خلال الحياة اليومية مع المنازل المفتوحة.
فائدة رئيسية أخرى هي أنه يمكن للمشترين تجنب حبس الرهن ، مما يمنعهم من حبس الرهن إذا لم يتم بيع منزلهم القديم. يوفر هذا قدرًا أكبر من اليقين لكل من المشتري والبائع ، الذين قد يجدون عرض المشتري أكثر جاذبية نتيجة لذلك. يعمل العرض نفسه مثل النقد إلى حد كبير لأن الشركة تضمن أن القرض سيتم تمويله في يوم الإغلاق.
تقليب المنزل مقابل القروض التقليدية
بمجرد إغلاق منزلك الجديد وبيع قرضك ، لن يمكن تمييزه عن الرهن العقاري التقليدي. تحدث الاختلافات الرئيسية بين مقايضات المنازل والقروض القياسية قبل الإغلاق ، بالإضافة إلى الخدمات التي تتلقاها من خلال مقايضة المنزل لبيع منزلك الأصلي.
تذكر أنه مع الراحة تأتي الرسوم ، لذلك في حين أنك قد تحصل على المزيد من الدفعة مقابل أموالك من خلال Home Swap ، فسوف تدفع مبلغًا إضافيًا مقابل ذلك من خلال رسوم الراحة المحددة بنسبة 1.25٪ ، والتي قد تكون أكثر من رسوم الإنشاء التي حصلت عليها. بضمان قرض تقليدي.
ما هو مشابه
اغلاق التكاليف
لا تزال مدينًا بجميع تكاليف الإغلاق العادية إذا اخترت مقايضة المنزل ، بما في ذلك الرسوم المتعلقة بحق الملكية وأتعاب المحاماة وأتعاب القرض. الاختلاف الوحيد هنا هو أنك إذا اخترت Home Swap ، فأنت مدين أيضًا برسوم راحة بنسبة 1.25٪ ؛ ومع ذلك ، يمكن أن يتحول إلى الرهن العقاري الخاص بك إذا كنت لا ترغب في سداده عند الإغلاق.
تختلف الأسعار
كما هو الحال مع أي قرض سكني ، ستظل أسعارك تعتمد على مؤهلاتك. كلما كان ائتمانك أفضل وأقل خطورة بالنسبة للمقترض ، كانت الشروط الأفضل التي ستحصل عليها على قرضك ، سواء كان ذلك من خلال Home Swap أو من خلال مقرض آخر.
خيارات السكن المرنة
كما هو الحال مع أي قرض سكني ، يمكنك استخدام Home Swap لشراء وبيع أنواع مختلفة من المساكن. الشقق والمنازل السكنية والبناء الجديد كلها مؤهلة ولن تمنعك من الحصول على تمويل.
ما هو الفرق؟
التمويل غير المشروط
طالما أن معلوماتك المؤهلة لا تتغير بين الموافقة والإغلاق ، فأنت مضمون التمويل غير المشروط المدعوم نقديًا بقرض تحسين المنزل. يمنح هذا البائع ثقة بنسبة 100٪ في أن التمويل سيكون ساريًا في يوم الإغلاق ، بغض النظر عما إذا كان منزلك الثاني يُباع أم لا.
عمليات حبس الرهن ممكنة مع القروض التقليدية ، ولكن نظرًا لأنها محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمقرضين ، فستحتاج إلى الحصول على النقود لدعمها. قروض شراء المساكن أو القروض المؤقتة أو المدخرات هي طرق للقيام بذلك ، لكنها ستكون موجودة بشكل منفصل عن رهنك العقاري الجديد.
توافر السوق
يمكنك الحصول على رهن عقاري تقليدي في أي مكان ، ولكن Home Swap متاح فقط في مناطق محدودة. اعتبارًا من يناير 2022 ، يعمل البرنامج في مناطق حضرية مختارة في 15 ولاية (مع خطط للتوسع إلى أكثر من 100 سوق في العامين المقبلين): أريزونا ، كاليفورنيا ، كولورادو ، فلوريدا ، جورجيا ، إلينوي ، ماريلاند ، ميشيغان ، مينيسوتا ، كارولينا الشمالية وأوريجون وساوث كارولينا وتينيسي وتكساس وواشنطن. قم بزيارة صفحة Home Swap Cities للحصول على قائمة كاملة بالمواقع.
ضمان لتاريخ الإغلاق
إذا كنت في عجلة من أمرك للانتقال إلى منزلك الجديد ، فأنت محظوظ. مع Home Swap ، نضمن لك فترة إغلاق مدتها 30 يومًا لعملية الشراء ، وإذا امتدت هذه الفترة ، فسوف يمنحك 5,000 دولار.
صناديق التحسين
إذا كنت بحاجة إلى بعض النقود الإضافية لتحسين منزلك الحالي قبل البيع ، فيمكنك استخدام خدمة إعداد المنزل من Home Swap لتأمين ما يصل إلى 25,000 دولار لمشاريعك. ستشمل الشركة حتى المقاولين الذين تختارهم وتتعامل مع المدفوعات بعد التوقيع على العمل المكتمل. مع قرض المنزل التقليدي ، سوف تحتاج إلى تمويل أي إصلاحات وتحسينات من خلال وسائل بديلة ، مثل قرض شراء منزل أو قرض شخصي أو بطاقات ائتمان.
استعراض المبادلة الرئيسية
هل مقايضة المنزل قانونية؟ نعم ، Home Swap هو برنامج حقيقي يمكن لمشتري المنازل استخدامه لشراء منزل وبيعه في نفس الوقت - أو استخدامه لشراء منزل كمشتري منزل لأول مرة.
المزيد من الخيارات لبيع وشراء منزل في نفس الوقت
يعد التقليب المنزلي خيارًا جيدًا للمشترين الذين يحتاجون أيضًا إلى البيع ، ولكنه ليس الخيار الوحيد. إذا كنت في السوق للشراء والبيع في نفس الوقت ، فإليك بعض الطرق الأخرى التي يمكنك من خلالها تمويل هذه الخطوة:
خط ائتمان حقوق الملكية العقارية (HELOC)
HELOC هو قرض يسمح لأصحاب المنازل باقتراض مبلغ يصل إلى حقوق الملكية في منزلهم الحالي. كلما طالت مدة إقامتك في منزلك الحالي ، زادت حصصك فيه - وكلما زاد اقتراضك من خلال HELOC.
HELOCs تشبه نوعًا ما بطاقات الائتمان من حيث أن لديك حدًا محددًا للقرض (رصيدك من الأسهم) ، ويمكنك الحصول على ما تحتاجه عندما تحتاج إليه. ومع ذلك ، لشراء منزل جديد ، يمكنك المضي قدمًا والحصول على أكبر قدر ممكن من الحد الذي تريده ثم وضعه في اتجاه الشراء.
لاحظ أنه في حين أن فترة السداد النموذجية HELOC هي حوالي 20 عامًا ، يجب عليك سداد القرض بالكامل قبل إغلاق بيع العقار. لا ينبغي أن تكون هذه مشكلة طالما يمكنك بيع منزلك بما يعادل على الأقل الرهن العقاري الحالي الخاص بك.
قرض الجسر
تغيير الشقة هو مثال على قرض مرحلي ، وهو قرض قصير الأجل يمكنك أن تأخذه "لتقريب" الفترة بين شراء شقة جديدة وبيع شقتك القديمة. لن يأتي القرض التجسيري القياسي (المعروف أيضًا باسم القرض البديل أو تمويل الفجوة) بالمزايا الإضافية لمقايضة المنزل ، ولكن لا يزال من الممكن أن يكون خيارًا جيدًا اعتمادًا على ظروفك.
مثل HELOC ، سوف تقترض مقابل ملكية منزلك من خلال قرض تجسيري. على عكس HELOC ، ليس لديك فترة سداد طويلة يمكن أن تعيقك إذا لم يتم بيع منزلك على الفور. تبدأ فترات سداد القرض المؤقتة عادةً بعد 12 شهرًا ، وعند هذه النقطة ستكون مسؤولاً عن سداد القرض ودفع الرهن العقاري على منزلك الجديد ، بشرط ألا تكون قادرًا على البيع.
تتمثل مزايا القرض المرحلي في المرونة التي يوفرها وأنه يمنحك القدرة على تقديم عرض غير مشروط ، وربما دفعة أولى أعلى. تشمل العيوب فترة السداد القصيرة المذكورة أعلاه وأسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف الإغلاق الإضافية.
المشترين الفوريين
المشتري الفوري ، أو iBuyer ، هي شركة تتجاوز عملية بيع العقارات العادية عن طريق شراء منزلك منك ثم تولي مهمة تسويقه وبيعه بمجرد أن يصبح خارج يديك. هذا نوع جديد نسبيًا من الشركات والخدمات. واجهت بعض الجدل. أغلق أحد الأسماء الكبيرة لشركة iBuyer متجرًا بعد شكاوى المستهلكين من تضخيم الأسعار عمدًا. تقول الشركة نفسها إنها أغلقت البرنامج بسبب توقعات الأسعار غير الدقيقة والكثير من المخزون.
بغض النظر عن الجدل ، يبدو أن iBuyers يمثل اتجاهًا ناشئًا يمكن أن يساعد مشتري المنازل في شراء عقار للبيع. إنها فرضية جذابة ، لكنها تأتي مع بعض التكاليف المتغيرة. يتضمن ذلك رسوم خدمة بنسبة 5٪ من سعر بيع منزلك ، وسوف تقوم iBuyers أيضًا بخصم تكلفة أي إصلاحات مطلوبة قبل البيع من صافي عائداتك. كما أنها غير متوفرة حاليًا في جميع الأسواق ، لذلك قد لا يكون iBuying خيارًا في المكان الذي تعيش فيه.
اجعل منزلك مستأجرا
هناك خيار آخر يجب مراعاته عند شراء منزل عندما تمتلكه بالفعل وهو تأجير منزلك الحالي واستخدام هذه الأموال لدفع رهنك العقاري حتى تصبح جاهزًا للبيع. قد يكون العثور على مستأجر أسهل من العثور على مشتري لمنزلك ، وإذا كانت أسعار المنزل تنخفض أو كانت سوقًا للمشتري ، فسيتيح لك ذلك الخروج منه حتى تتمكن (نأمل) من البيع مقابل المال.
هناك جانب سلبي مهم للسير في هذا الطريق ، وهو أن استئجار منزلك لا يمنحك نقودًا في متناول اليد لشراء منزلك الجديد. ستقتصر على المدخرات والرهن العقاري الجديد لتمويل المنزل الذي تشتريه ، وستظل في وضع اثنين من الرهون العقارية في نفس الوقت. قد لا تكون هذه مشكلة إذا كان لديك نقود كافية ، ولكن من الصعب بعض الشيء إدارتها بطريقة أخرى.
هل يجب عليك استخدام Home Swap أو خيار آخر للشراء والبيع؟
تعتمد الطريقة التي تقرر اتباعها في النهاية عند الشراء والبيع في نفس الوقت على عدد من العوامل الشخصية ، مثل وضعك المالي الحالي وسوق العقارات في منطقتك. لمساعدتك على التنقل في خياراتك ، نوصي بالعمل مع مخطط مالي ووكيل عقارات مؤهل. مع القليل من البحث والتخطيط ، يجب أن تكون قادرًا على العثور على الخيار الأمثل لاحتياجاتك وشراء منزل أحلامك الجديد بنجاح دون الحاجة إلى بيع منزلك الحالي أولاً والعثور على سكن قصير الأجل في هذه الأثناء.
--------------------------
ليئور لوستيج
حاصل على ثلاث درجات وخبرة تزيد عن 20 عامًا في مجال التكنولوجيا والعقارات.
مالك ومدير شركة عقارية تقدم خدمات عقارية في مجال الدورات والتوجيه والتمويل وتحليل المعاملات والاستثمار.
مشغل المنتدى الناجح للعقار والولايات المتحدة على الفيس بوك.
حدد موعدًا لمكالمة مع فريقنا المحترف عن طريق تحديد وقت لمكالمة Zoom في التقويم
ردود