يتوقع الخبراء ما سيحققه سوق الإسكان في عام 2022
يتوقع الخبراء مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، ومن المتوقع أن تنخفض الأسعار ، لكن المخزون المنخفض سيستمر
تشكل مشكلة.
كان العام الماضي عامًا رائعًا لبيع منزل ، ولكن ليس عامًا رائعًا إذا حاولت شراء منزل. ارتفعت أسعار الشقق بشكل حاد وانخفض عدد الشقق المعروضة للبيع. على الرغم من أن سوق الإسكان لعام 2022 لا يزال يميل نحو البائعين ، إلا أنه يوفر فرصة أفضل قليلاً للمشترين للاستيلاء على منازل أحلامهم.
كانت قصة عام 2021 هي مدى سرعة تسارع أسعار الشقق. بلغ متوسط سعر الشقة الوطنية 362,800 دولار في يونيو ، وهو رقم قياسي على الإطلاق ، وفقًا لجمعية السماسرة الوطنية. بلغ مؤشر أسعار المساكن Case-Schiller ذروته في أغسطس ، عندما ارتفعت الأسعار بنسبة 19.8٪ على أساس سنوي.
ارتفعت أسعار المساكن في فينيكس بنسبة 33.3٪ على أساس سنوي ، وارتفعت أسعار الشقق في سان دييغو بنسبة 26.2٪ ، وارتفعت أسعار الشقق في تامبا بنسبة 25.9٪.
ساعدت معدلات الرهن العقاري المنخفضة والعرض المحدود على رفع الأسعار. وفقًا لـ Redfin ، كان هناك 1.38 مليون منزل فقط معروضة للبيع على مستوى البلاد في يونيو ، بانخفاض 23٪ على أساس سنوي.
قال داريل فيرويذر ، كبير الاقتصاديين في ريدفين: "إن الوباء المستمر ، بما في ذلك تأثيره المنهجي على الاقتصاد الأمريكي والطريقة التي يعيش ويعمل بها الأمريكيون ، قد جعل سوق الإسكان لعام 2021 شيئًا غير عادي".
العمل عن بعد ، ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة ، ونقص مواد البناء وعدم المساواة في الثروة التي سمحت بتدفق الأمريكيين الأثرياء لشراء منازل لقضاء العطلات ، على سبيل المثال لا الحصر ، عوامل قليلة ، مجتمعة لخلق سنة تاريخية للعقارات. دفع المشترون أكثر مقابل المنازل ، التي تم شراؤها في وقت أبكر مما هو مخطط له ، أو نظروا إلى خارج مسقط رأسهم أو كل ما سبق. كان سوق الإسكان المحموم [2021] أحد هذه الأشياء - لكنه قد يكون أكثر توازناً في عام 2022.
وفقًا لبيانات Redfin ، تم بيع المنزل النموذجي في 15 يومًا من العام الماضي ، وكان أكثر من 60 ٪ خارج السوق في غضون أسبوعين.
وجد تقرير NAR's Home Buyer and Seller Profile ، وهو تقرير سنوي في عامه الأربعين ، أن حوالي ثلث المشترين في عام 40 اشتروا منازلهم بسعر أعلى من السعر المطلوب. نما المشترون لأول مرة إلى 2021 في المائة العام الماضي ، ارتفاعًا من 34 في المائة في عام 31. كانت هذه أكبر قفزة منذ عام 2020. كان المشتري النموذجي لأول مرة يبلغ من العمر 2017 عامًا.
إليك نظرة على ما يتوقعه خبراء الإسكان في عام 2022:
الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين
قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، وهي الرابطة المهنية لوكلاء العقارات ، إن سوق الإسكان تقدمت بشكل جيد في بداية العام وقد تعود إلى طبيعتها.
وقال يون: "كل الأسواق تشهد ظروفًا قوية ، ومبيعات المنازل هي الأفضل منذ 15 عامًا". وأضاف "إن نجاح قطاع الإسكان سيستمر لكن لا أتوقع أن يتجاوز أداء [2022] أداء [2021]".
وقال إن المبيعات قد تنخفض هذا العام لكنه يتوقع أن تتجاوز مستويات ما قبل الوباء. تستند توقعاته على توقع مخزون إضافي في الأشهر المقبلة. سيتم إنشاء العرض المتزايد ، من بين أمور أخرى ، من بناء مساكن جديدة بالإضافة إلى انتهاء الصبر بالنسبة لدافعي الرهن العقاري المتعثر ، وهو الوضع الذي سيؤدي إلى بيع بعض مالكي الشقق.
وقال يون: "مع دخول المزيد من المساكن في السوق ، ستبدأ العروض المتعددة المكثفة في التراجع". "أسعار الشقق ستستمر في الارتفاع ولكن بوتيرة أبطأ."
يتوقع يون أن معدلات الرهن العقاري سترتفع إلى 3.7٪ في عام 2022 ، مدفوعة بالتضخم المستمر.
استطلعت NAR أكثر من 20 خبيرًا في الاقتصاد والإسكان لقياس توقعاتهم للنمو في أسعار المنازل ومبيعات المنازل الجديدة ومبيعات المنازل القائمة لعام 2022. وتوقعت المجموعة أن ترتفع أسعار المنازل الخارجية بنسبة 5.7 في المائة هذا العام. من المتوقع أن ترتفع مبيعات المنازل الجديدة إلى 920,000 في عام 2022 ، مقارنة بالعام الماضي ، حيث كان من المتوقع أن يكون هناك حوالي 800,000 من مبيعات المنازل الجديدة. ومن المتوقع أن تنخفض مبيعات المنازل القائمة إلى 5.9 مليون منزل ، بانخفاض عن العام الماضي ، حيث من المتوقع أن يكون هناك ما يقرب من 6 ملايين من مبيعات المنازل القائمة.
حدد الخبراء 10 أسواق سكنية "مخفية" في جميع أنحاء البلاد. المواقع في القائمة هي:
نوكسفيل ، تين ؛ سبارتانبورغ ، كارولاينا الجنوبية ؛ فايتفيل ، ارك. دالاس فورت وورث هانتسفيل ، علاء ؛ توكسون. سان أنطونيو؛ دافني-فيرهوب-فولي ، علاء ؛ بينساكولا ، فلوريدا ؛ وبالم باي - ملبورن ، فلوريدا
Realtor.com
قالت دانييل هيل ، كبيرة الاقتصاديين في موقع قوائم العقارات ، إن مشتري المنازل سيكون لديهم فرصة أفضل للعثور على منازل في عام 2022 ، لكنهم سيواجهون سوقًا تنافسيًا للبائع.
وقالت "القدرة على تحمل التكاليف ستشكل تحديًا متزايدًا مع ارتفاع أسعار الفائدة والأسعار ، لكن العمل عن بعد قد يوسع مناطق البحث ويسمح للمشترين الأصغر بالعثور على منازلهم الأولى في وقت أقرب مما قد يفعلون بخلاف ذلك".
وتتوقع هيل أن تبلغ الزيادة في أسعار المنازل القائمة 2.9 بالمائة.
وقالت: "تحديات القدرة على تحمل التكاليف ستمنع الأسعار من التقدم بنفس الوتيرة التي شهدناها في عام 2021 ، حتى مع استمرار ديناميكيات العرض والطلب التي تعني استمرار الأسعار في الارتفاع في جميع أنحاء البلاد".
يقول هيل إن مبيعات المنازل القائمة سترتفع بنسبة 6.6٪. وتتوقع أن تحقق 2022 ثاني أعلى مبيعات في آخر 15 عامًا ، ولا يتم تجاوزها إلا بحلول عام 2021.
ستزداد عدد المنازل في السوق بنسبة 0.3 في المائة ، وستزيد مساكن الأسرة الواحدة بنسبة 5 في المائة ، كما تقول ، وتتوقع أن يصل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 3.3 في المائة معظم العام وأن يكون 5 نسبه مئويه. 3.6 في المئة حتى نهاية العام.
وقال هيل إن ملكية المنازل بين ذوي الأصول الأسبانية ستستمر في النمو.
وقالت: "مشترو المنازل من أصل إسباني يشكلون بالفعل جزءًا كبيرًا من سوق الإسكان ، ويضم أكثر من 1 من كل 10 مشتري منازل حديثًا ، لكن لا يزال تمثيلهم ناقصًا مقارنة بحوالي 1 من كل 5 حصة من سكان الولايات المتحدة". "من المتوقع أن تلعب هذه المجموعة السكانية دورًا متزايدًا في سوق شراء الشقق. وتجدر الإشارة إلى أن مشتري المنازل الناجحين من أصل لاتيني كانوا أصغر سناً من عدد مشتري المنازل الجدد بشكل عام ، وكان معظمهم من مشتري المنازل لأول مرة ".
لا تتوقع وكالة العقارات عبر الإنترنت أن يكون سوق الإسكان لعام 2022 أكثر قابلية للتنبؤ مما كان عليه في العامين الماضيين.
"2022 سيحقق المزيد من التوازن في سوق الإسكان. لكن لا تتوقع سوق المشتري ؛ فقط المزيد من الخيارات ، وأقل جنونًا ونموًا أبطأ في الأسعار ، "قال Fairweather. "يبدو أننا نسارع إلى شراء منازل في بداية العام قبل زيادة الفائدة على الرهن العقاري. هذا الهجوم المبكر للطلب سوف يستنفد المعروض من المنازل المعروضة للبيع. في النصف الثاني من العام ، ستؤدي الزيادة المطلوبة بشدة في الإنشاءات الجديدة إلى زيادة المبيعات بشكل طفيف. في عام 2022 ستزيد المبيعات بنسبة 1٪ مقارنة بعام 2021 ، وبحلول نهاية العام ستتباطأ الزيادة في أسعار الشقق إلى 3٪ ".
تتوقع Fairweather أن ترتفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 3.6 ٪ بحلول نهاية عام 2022 ، وهو اتجاه من شأنه أن يهدئ الزيادة في أسعار الشقق. مع تباطؤ نمو الأسعار من رقمين وزيادة طفيفة في المنازل المبنية حديثًا ، تتوقع أن يصل عدد المنازل في السوق إلى أعلى رقم قياسي لعام 2018 يبلغ 7.6 مليون. بسبب ارتفاع أسعار المنازل في مدن مثل أوستن وأتلانتا وفينيكس ، سينتقل المشترون بعيدًا عن Sun Belt نحو مدن Rust Belt الأرخص مثل كولومبوس ، أوهايو ؛ هاريسبرج وإنديانابوليس ، إنها تشاهد.
Zillow
يقول الاقتصاديون في شركة تسويق مبيعات المنازل عبر الإنترنت إن سوق الإسكان قد لا تصل إلى أعلى المستويات المذهلة لعام 2021 ، لكنهم يتوقعون أن تكون بطيئة على الإطلاق.
تتوقع شركة Zillow نموًا في قيمة المنازل بنسبة 11٪ في عام 2022 ، انخفاضًا من توقع قدره 19.5٪ في عام 2021. وتتوقع أن تصل مبيعات المنازل القائمة إلى 6.35 مليون منزل ، ارتفاعًا من 6.12 مليون في عام 2021.
يقول الاقتصاديون في Zillow إن قوى السوق التي منحت البائعين اليد العليا على مدار العامين الماضيين أو نحو ذلك - نقص المعروض بعد سنوات من البناء تحت الأرض وزيادة الطلب بسبب العمل عن بعد والتركيبة السكانية في الولايات المتحدة ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة - ستستمر هذا العام. إنهم يتوقعون حروب العطاءات على العديد من المنازل ، خاصة مع ارتفاع درجة حرارة السوق خلال موسم التسوق في الربيع والصيف.
قبل عام ، توقع الاقتصاديون في شركة Zillow أن تكون أوستن أكثر الأسواق سخونة في عام 2021 كجزء من "Sun Belt Surge". في عام 2022 ، كما يقولون ، ستتوسع موجة Sun Belt لتشمل مدن Sun Belt الأصغر حيث أن زيادة الأسعار في الأسواق النجمية لعام 2021 تجعل الأسواق القريبة الأقل تكلفة أكثر جاذبية.
بينما يستفيد الأمريكيون من مرونة العمل عن بُعد للانتقال إلى منازل أكبر في أسواق ميسورة التكلفة ، يتوقع الاقتصاديون في شركة Zillow أن المزيد من الجيل الأجنبي سيشتري "منازل ثانية" - عقارات لقضاء العطلات أو الاستثمار - قبل المساكن الأولية. مع ارتفاع الأسعار ومعدلات الرهن العقاري ، يتوقع الاقتصاديون في شركة Zillow ، أن يقوم العديد من مالكي المنازل بترقية منازلهم الحالية بدلاً من محاولة العودة إلى السوق للتداول. ويتوقعون استمرار ازدهار التجديد.
الرابطة الوطنية لبناة المنازل
يجب أن يستمر انخفاض المخزون والطلب القوي في دفع صناعة بناء المنازل في عام 2022.
لا تزال الثقة في بناة الأسرة الواحدة مرتفعة في نهاية عام 2021 ، مسجلة 84 في مؤشر سوق الإسكان NAHB / Wells Fargo. بلغ ذروته عند 90 في نوفمبر 2020 ، ثم برد قليلاً ليبدأ عام 2021 ثم ارتفع بثبات حتى نهاية العام.
قال روبرت ديتز ، كبير الاقتصاديين في NAHB: "إذا فكرنا في الأمر ، فلماذا لا يزال عند 80 على الرغم من كل التحديات؟" "إنه في الأساس عدم وجود مخزون من المنازل القائمة."
ستحد المشاكل المستمرة على جانب العرض من وتيرة البناء وستؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المساكن. أدى الاختناق في سلسلة التوريد إلى جعل الأجهزة أكثر تكلفة وندرة. ضاعفت إدارة بايدن التعريفة الجمركية على الأخشاب الكندية إلى 18٪ ، مما أدى إلى زيادة تكاليف المواد الخام.
وقال ديتز "يستغرق البناء وقتا أطول ويكلف أكثر." "باستخدام بيانات التضخم [مؤشر أسعار المنتجين] ، نبني سلة من السلع المتعلقة بالبناء السكني ، وقد زادت هذه الأسعار حاليًا بنحو 19٪ على أساس سنوي".
يستمر النقص في الموظفين المهرة. وقال ديتز إن أكثر من 400,000 ألف فرصة عمل مفتوحة في الصناعة ، بالإضافة إلى حقيقة أن NAHB يقدر أن صناعة البناء تحتاج إلى إضافة 740,000 ألف عامل سنويًا للتعويض عن حالات التقاعد ونمو الصناعة.
بسبب هذه الرياح المعاكسة ، يتوقع ديتز أن يبدأ منزل الأسرة الواحدة في عام 2022 بما يزيد قليلاً عن 1.1 مليون ، بزيادة قدرها 1 في المائة فقط. سيكون هذا انخفاضًا كبيرًا عن النمو البالغ 13٪ في عام 2020 والنمو البالغ 9٪ في عام 2021.
وقال ديتز: "يمثل 2020 و 2021 تغييراً في مستويات الإنتاج". "2022 سيمثل زيادة بنحو 25٪ في نطاق البناء للأفراد من حيث كنا في عام 2019. ثم حدث انخفاض في ربيع عام 2020 ، وانتعاش غير مستدام خلال النصف الثاني من عام 2020 ، وتراجع قليلاً إلى 1.1 مليون. نعتقد أن هذا سيستمر في عام 2022 ، على الرغم من بعض التحديات مع القدرة على تحمل تكاليف الإسكان التي نتوقع أن تنمو ".
يتوقع ديتز انخفاض مبيعات المنازل الجديدة بنحو 6٪ من عام 2021 عندما تأتي الأرقام النهائية ، لكنها سترتفع بنسبة 8٪ في عام 2022.
قال ديتز: "إن معدلات النمو في مبيعات المنازل الجديدة مضللة بعض الشيء". "لأنه في النصف الثاني من عام 2020 ، عندما كان الإسكان هو تلك النقطة المضيئة ، شهدنا تلك الفترة غير المستدامة من الطلب غير العادي والقوي تاريخيًا. أخذ بناة الكثير من المبيعات ثم تراجعوا لتقديمها في أوائل [2021] حتى يتمكنوا من بناء طلباتهم. لذلك عندما تنظر إلى عدد عقود البيع الموقعة من قبل البنائين مع المشترين ، فقد انخفض قليلاً في الواقع. إنه جزء من عملية التبريد ".
أدت الزيادة في قيمة المساكن إلى زيادة حقوق الملكية ، والتي ستستمر في تغذية طفرة التجديد. بعد معدل نمو بنسبة 10 في المائة في عام 2021 ، سوف يهدأ إلى زيادة بنسبة 6 في المائة في عام 2022.
يتوقع ديتز نموًا بنسبة 6 في المائة لبناء الشقق ، مشيرًا إلى أن 95 في المائة من البناء في منطقة العائلات المتعددة سيكون للإيجار. عادةً ما يكون هذا الرقم حوالي 80 بالمائة.
جمعية المصرفيين للرهن العقاري
تتوقع رابطة تجارة صناعة التمويل العقاري أن تنمو منشآت الرهون العقارية للمشتريات بنسبة 9٪ في عام 2022 ، لتصل إلى مستوى قياسي يبلغ 1.73 تريليون دولار. يتوقع خبراء الاقتصاد في ماجستير إدارة الأعمال أن تنخفض عمليات إعادة التمويل بنسبة 62٪ إلى 860 مليار دولار هذا العام ، انخفاضًا من 2.26 تريليون دولار في عام 2021.
من المتوقع أن ينخفض إجمالي منشآت الرهن العقاري (الشراء وإعادة التمويل) بنسبة 33٪ من عام 2021 إلى 2.59 تريليون دولار أمريكي. من المتوقع أن تزداد مصادر الشراء إلى قيمة قياسية هذا العام ، ولكن من المتوقع أن تقلل معدلات الرهن العقاري المرتفعة من نطاق إعادة التمويل.
يتوقع خبراء الاقتصاد في ماجستير إدارة الأعمال أن الرهن العقاري ذو معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا سيرتفع إلى 4 ٪ بحلول نهاية عام 2022.
وقال مايك فراتينتوني ، كبير الاقتصاديين في ماجستير إدارة الأعمال ، "يجب أن يتوقع مقرضو الرهن العقاري والمقترضون ارتفاع معدلات الرهن العقاري خلال العام المقبل ، حيث يدفع النمو الاقتصادي القوي عوائد سندات الخزانة إلى الأعلى".
تتوقع شركة Pratantoni سنة أخرى قوية لسوق الإسكان.
وقال: "سيكون بناة المنازل أكثر نجاحًا في التغلب على النقص الحالي في مواد البناء ، وينبغي أن يكونوا قادرين على زيادة معدل البناء لتلبية الطلب الكبير على الشراء". "من المفترض أن يؤدي بناء المزيد من المنازل الجديدة والمزيد من أصحاب المنازل الذين يعلنون عن منازلهم للبيع إلى تباطؤ معين في نمو أسعار الشقق في العام المقبل. هذه أخبار جيدة للعديد من المشترين المحتملين الذين يقومون حاليًا بتسعير أو تأخير القرارات بسبب ظروف العرض المنخفضة والارتفاع الحاد في أسعار المنازل ".
توافر الائتمان أقل بنحو 30٪ من مستويات ما قبل الجائحة.
قال جويل كان ، خبير اقتصادي في ماجستير إدارة الأعمال: "سوف يحتاج عرض الرهن العقاري إلى النمو بشكل متواضع حتى يتمكن المشترون من الحصول على تمويل لشراء منازلهم". "سيكون هذا مهمًا لموجة أصحاب المنازل المحتملين الذين يقتربون من ملكية المنازل."
Bankrate.com
يتوقع جريج ماكبرايد ، كبير المحللين الماليين في موقع الويب المالي ، أن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيصل إلى ذروته عند 3.75٪ خلال العام وسيعود إلى 3.5٪ بحلول نهاية العام.
وقال: "أسعار الفائدة طويلة الأجل سترتفع في النصف الأول من العام ، لكن بحلول نهاية عام 2022 ، ستلغي المخاوف بشأن تباطؤ النمو الاقتصادي ذلك وتعيدها إلى الوراء". "ستكون أعلى من حيث بدأت معدلات الرهن العقاري في العام ، لكنها ستنتهي عند مستويات لم نشهدها قبل أن يبدأ الوباء في عام 2020. وسيؤدي التراجع في نشاط إعادة التمويل إلى الكثير من المنافسة بين المقرضين المتعطشين للحجم والعديد من المقرضين مع أفضل بكثير من متوسط أسعار الفائدة ".
تتوقع McBride أن يرتفع معدل الائتمان لخط الأسهم المنزلية بمقدار 50 نقطة أساس (0.5 بالمائة) بحلول نهاية العام. ويتوقع أن يكون معدل HELOC 5.05٪ ومعدل قروض ملكية المنازل 6.25٪.
وقال: "يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم خطوط ائتمان لأسهم المنازل الحالية أن يتوقعوا ارتفاع أسعار الفائدة إلى جانب رفع أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي". ومع ذلك ، فإن متوسط معدل HELOC سيرتفع أكثر من ذلك ، لأن العديد من العروض الترويجية التي تقل عن 3٪ اليوم ستختفي في نهاية عام 2022. في قروض الأسهم العقارية ، منتج بسعر ثابت يقدمه عدد أقل بكثير من المقرضين. وسيؤدي متوسط سعر الفائدة إلى زيادة استجابة لزيادة أسعار الفائدة ، ولكن بطريقة أكثر تواضعا ، وسوف يرتفع أكثر قليلا من ربع في المائة بحلول نهاية العام ".
شجرة الإقراض
بعد عامين مضطربين ، تقول شانيل جاكوب ، كبيرة المحللين الاقتصاديين في سوق الإقراض عبر الإنترنت ، إن هذا العام يجب أن يكون أقل إثارة.
وقال: "عام 2022 في طريقه ليكون - على أقل تقدير - أكثر استقرارًا قليلاً من العامين الماضيين". "لكن ما زلنا غير متوقعين أن نرى سوق الإسكان والاقتصاد الأوسع يعودان على الفور إلى معايير ما قبل الوباء."
تتوقع شانيل أن معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا سيرتفع إلى ما يقرب من 4 في المائة بحلول نهاية العام.
وقال: "هذا يمكن أن يجعل القدرة على تحمل تكاليف المنزل تحديًا أكبر ، خاصة بالنسبة للمشترين ذوي الدخل المنخفض". "لحسن الحظ ، فإن ارتفاع أسعار الفائدة ليس كل الأخبار السيئة ، حيث من المحتمل أن تؤدي المعدلات المرتفعة إلى عدد أقل من مشتري المنازل الجدد وسوق إسكان أقل قدرة على المنافسة بشكل عام."
تتوقع شانيل نموًا بنسبة 5 في المائة في أسعار الشقق في عام 2022.
وقال: "ارتفعت أسعار المنازل في معظم أنحاء الولايات المتحدة بشكل كبير منذ بداية الوباء ، لكن زيادة المعروض من المساكن في السوق وانخفاض الطلب الاستهلاكي المدفوع بالمعدلات المرتفعة يجب أن يؤدي إلى نمو أقل بكثير هذا العام".
ردود