استثمار مربح من اليوم الأول في سوق هيوستن بولاية تكساس الساخنة 

تقرير نيومارك عن سوق العقارات في هيوستن متاح على موقعنا الإلكتروني

محاضرة ليور لوستيج - مزايا المجمعات السكنية في أوقات الأزمات

نقاط القوة للصفقة

1. تكساس - بشكل عام
تُعد تكساس وجهة رئيسية للعديد من الشركات بسبب المزايا الضريبية والخاصة بالطقس ، بما في ذلك Tesla و Apple و HP والمزيد. تشهد تكساس هجرة إيجابية قوية ومعدلات بطالة منخفضة وتتضمن عددًا كبيرًا من المراس في مجالات مختلفة: الطاقة والتكنولوجيا والطب وغير ذلك.

2. هيوستن ، تكساس - على وجه الخصوص
في حين ارتفعت أسعار الفائدة الرئيسية الأخرى في تكساس بشكل كبير وأصبحت أقل سهولة ولديها مخاطر أكبر لتصحيح الأسعار ، مثل أوستن التي ارتفعت بالفعل حوالي 45 في المائة في العام الماضي ودالاس التي ارتفعت حوالي 30 في المائة في العام الماضي ، فإن هيوستن لديها ارتفعت بنسبة أقل بكثير لذلك لا يزال من الممكن الوصول إليها إلى أين ترتفع وأقل مكان الإصلاح.
النمو العضوي: هيوستن هي واحدة من الشركات الرائدة في الولاية في النمو السكاني ونمو الوظائف ، ومن المتوقع أن تواصل نموها خلال السنوات الخمس المقبلة. تتوقع Axiometrics زيادة بنسبة 4.3٪ إلى 6.3٪ في الإيجار لعامي 2021 و 2022 في شمال غرب هيوستن ، مما يعكس الطلب القوي على هذا المجمع في السنوات المقبلة.

3. مقاومة الازمات
و. العقارات السكنية:
في أوقات الأزمات ، رأينا ميزة كبيرة في العقارات السكنية ، لأنه في حين أن المكاتب والعقارات التجارية لديها بدائل ، مثل العمل من المنزل أو طلب المنتجات عبر الإنترنت ، يحتاج السكان دائمًا إلى مكان للعيش فيه بتكاليف معقولة ومتعدد الأسرة الخصائص تسمح بذلك.

ب. عدة عائلات:
في أوقات الأزمات ، كانت العقارات التي أظهرت أعلى استقرار هي العقارات متعددة العائلات ، لأنه إذا فقد أحد الزوجين وظيفته ، فسوف تتقلص الأسرة من منزل يكلف 3000 دولار شهريًا إلى شقة تكلف 850 دولارًا شهريًا و يمكنك أن ترى أن إيجارات المجمعات متعددة العائلات زادت من نسبة الإشغال.
يمكنك مشاهدة محاضرتي حول العقارات متعددة العائلات وفوائدها في أوقات الأزمات هنا.

4. الربح من الشراء والتدفق النقدي من اليوم الأول:
في المعاملات العقارية هناك قاعدة - يتم تحقيق الربح من الشراء.
الإستراتيجية: الشراء بسعر الفرصة ® التحسين والأرباح من الإيجار الحالي ® الصيانة والأرباح من عقود الإيجار ® بيع المشروع (خروج)
تم شراء المشروع المعني بسعر يجسد خصمًا كبيرًا من سعر السوق وفي الواقع يولد ربحًا بالفعل وقت الشراء.
في أوقات الأزمات ، أهم شيء هو التدفق النقدي - ومع معدل إشغال بنسبة 96 في المائة ، يولد المشروع تدفقًا نقديًا من اليوم الأول للدخول في الصفقة.
5. مستوى السكان في المنطقة:
يقع العقار في منطقة المستوى B ، مما يعني وجود طبقة وسطى من ذوي الياقات الزرقاء ومعدل جريمة منخفض.
ينتسب المستأجرون إلى منطقة مدرسة فيربانكس ، التي تحتل المرتبة الثانية في مقاطعة هاريس ، لذلك هناك جاذبية لمكان وجود سكان جيدين يظلون لفترة طويلة حتى ينتهي الأطفال من المدرسة ، مما يساهم في استقرار الدخل. في الولايات المتحدة ، يعد مستوى التعليم عاملاً حاسمًا في ارتفاع الأسعار ، حيث تؤدي المدرسة الجيدة إلى هجرة قوية للعائلات إلى المنطقة واستقرار الإيجار.

6. إمكانية إضافة القيمة والقيمة المضافة ، الزيادات المحتملة في الإيجار:
اشترى المطور المجمع بسعر أقل بكثير من سعر السوق ، وسيقوم بتحسين حوالي 50 في المائة من الشقق في المجمع من أجل زيادة القيمة قبل البيع.

تتضمن إستراتيجية فريق الإدارة تجديد 50٪ من المساحات الداخلية ، بالإضافة إلى تحسينات في المناطق العامة وإضفاء اللمسات الأخيرة على منطقة المسبح ونادي المستأجرين والملاعب واللافتات والملاعب.
يفترض تحليل Proforma متوسط ​​زيادة قدرها 80 دولارًا لكل وحدة للتجديدات الداخلية وزيادة إجمالية قدرها 257,280،XNUMX دولارًا في صافي الدخل التشغيلي. سيضع التجديد العقار كواحد من أفضل العقارات في هذا السوق الفرعي ، مما سيؤدي إلى زيادة كبيرة في القيمة قبل البيع.

7. مقياس اقتصادي:
في العقارات ، كلما كبر حجم المشروع ، زاد استقراره واشتركت هيئات أقوى.
تبلغ تكلفة المشروع المعني حوالي 60 مليون دولار ، وتلقى المشروع تمويلًا مدعومًا من الحكومة (فريدي ماك - بيني ماي) بنسبة 70 في المائة من مبلغ المشروع بسعر فائدة استثنائي قدره 2.6 في المائة فقط من بركاديا (https://www.berkadia.com) ، وهي شركة مملوكة لشركة Berkshire Hathaway ، مملوكة للمستثمر الأسطوري Warren Buffett - مما يدل على ثقة البنوك في المشروع وفريق الإدارة. المشروع الذي يتضمن التمويل يزيد من الأمان العام للمشروع لأن هيئة خارجية - محللو البنك المقرض ، فحصوا الصفقة وقرروا أنها آمنة بما يكفي لتمويل 42 مليون دولار في هذه الصفقة.
8. الفريق:
يتم تنفيذ المشروع مع شريك محلي متمرس - July Residential.
Enterprise ، وهي شركة موجودة منذ عام 1982 واستثمرت أكثر من 44 مليار دولار في مشاريع سكنية مختلفة ، ستشارك في الصفقة ، وإنشاء 781,000 منزل وشقة في جميع الولايات الخمسين في الولايات المتحدة لجعل المنزل وأماكن المجتمع من الكبرياء والقوة والانتماء. استثمرت الشركة 50٪ من رأس المال المطلوب كوديعة للحصول على القرض ، مما يضيف إلى الأمان العام للمستثمر ، حيث تمت إضافة هيئة مهمة ، وراجعت الصفقة وقررت أنه من المجدي استثمار مثل هذا المبلغ الكبير . https://www.enterprisecommunity.org)

شركة الإدارة التي ستدير المشروع هي Element National ، وهي شركة ضخمة لإدارة الأصول تدير حوالي 15,000 عقار في الولايات المتحدة (https://elementmgt.com) ، الأمر الذي يضيف الأمان إلى المعاملة بسبب خبرة هذه الشركة ، فضلاً عن شيء يضمن الكفاءة في إدارة وتقليل النفقات.

أحد مالكي شركة الإدارة الفعلية والمدير التنفيذي (روبرتو ليفالي) هو شريك في July Residential ، الشركة ذات الخبرة التي تنفذ المشروع الفعلي - وهذا بالطبع يؤدي إلى تحديد واضح للمصالح وسيكون جزءًا مهمًا من نجاح الصفقة.

سيرافق الاستثمار في إسرائيل GBK - شركة محاماة دولية وواحدة من الشركات الرائدة في إسرائيل في مجال الاتفاقيات التجارية. ستشمل المرافقة جميع المستثمرين والشركة.
للحصول على المشورة بشأن الضرائب الأمريكية ، يمكنك الاتصال بمحاسبنا (يرجى الرجوع إلينا عبر البريد الإلكتروني للعودة لتحديد موعد مكالمة).
المقالات المنشورة عند إغلاق الصفقة:

• بير كاديا ترتب تمويل استحواذ الوحدات السكنية في يوليو على 536 وحدة سكنية في كرمل كريك | مدينة بيز
• المعاملات العقارية: 6 شركات توقع عقود إيجار في مبنى غرب هيوستن بعد تجديده | هيوستن كرونيكل
• المستثمر في نيويورك يشتري 536 وحدة في مشروع شقة في هيوستن | CoStar

9. استراتيجية خروج قوية:
من المتوقع أن يتم الاحتفاظ بالعقار لمدة 3 إلى 5 سنوات وفي وقت البيع يحقق ربحًا إضافيًا إضافيًا للمستثمرين يتجاوز التدفق النقدي الحالي.
الطلب على مساكن عالية الجودة وبأسعار معقولة في جنوب شرق تكساس في أعلى مستوياته على الإطلاق. من المتوقع أن يزداد هذا الطلب ، مع انتقال المزيد والمزيد من أصحاب العمل إلى المنطقة ، ترتفع تكاليف التطوير بينما يظل خط إمداد السوق الفرعي محدودًا. إن المجمعات متعددة العائلات مثل هذا المجمع مطلوبة من قبل المشترين المؤسسيين ويمكن للراعي أن يقدم للمشتري مجموعة من العقارات التي يمكن أن تؤدي إلى علاوة كبيرة في سعر البيع.

10. هوية المصالح والتسجيل الكامل للمستثمر في المعاملة:
سيتم تسجيل المستثمرين رسميًا في اتفاقية تأسيس الشركة كجزء من مالكي العقارات.
هناك أولوية للمستثمرين على رائد الأعمال في توزيع الأرباح.
هوية المصالح: سنستثمر نحن وشريكنا المحلي بشكل شخصي (حوالي نصف رأس المال المطلوب) جنبًا إلى جنب مع المستثمرين وفي ظل نفس الظروف.

خريطة لأصحاب العمل الذين ينتقلون إلى هيوستن من جميع أنحاء الولايات المتحدة

نظرة عامة على سوق العقارات في هيوستن ، تكساس

صور توضيحية من المجمع السكني

منظر جوي للمجمع

فيديو - "ما الذي يجعل من هيوستن مكانًا رائعًا للعيش فيه"

صور لإقناع الاستثمار