# رائد أعمال الأسبوع درور دورينباوم # Post 6 "The Magic Formula" لذا وصلنا إلى الحلقة الأخيرة ، شعرت وكأنها يوميات ...

# رائد أعمال الأسبوع درور دورينباوم # Post 6 "The Magic Formula" لذا وصلنا إلى الحلقة الأخيرة ، شعرت وكأنها يوميات ...

# بدأ الأسبوع درور دورينباوم # المشاركة 6

"الصيغة السحرية"
لذا وصلنا إلى الفصل الأخير ، شعرت لي وكأنها مذكرات سفر مختصرة ، وآمل أن تكون قادرًا على أخذ شيء ما معك من كل ما سبق ، وحتى إذا لم يكن كذلك ، فلا بأس. قرأت الكثير من المنشورات التي تتحدث عن كل شيء تقريبًا ، واعتقدت أنه سيكون من الصواب مشاركة العقلية أيضًا وليس المحتوى النظري فقط لتحقيق قيمة مضافة. لقد قدم معظمكم الثناء وأنا أعتز بذلك شكراً لكم ، وعموماً شاركت قليلاً من طريقي وبعض القصص التي أثرت في ذلك.
بالنسبة لهذا المنشور ، قمت بالفعل بإعداد محتوى أثار اهتمامي كثيرًا في الماضي ولم أجد الكثير من المشاركة حول هذا الموضوع ، ربما بسبب عتبة الحساسية ، أو ببساطة لأنه لا يوجد صواب أو خطأ ، ولكن هناك أفضل الممارسات ، والتي "قد" ينجح العديد من الآخرين بالنسبة لنا. وأنا أتحدث عن شراكة أو المصطلحات الشائعة في عالم العقارات: مشروع مشترك و JV باختصار.
بطبيعتها ، تبدو فكرة العمل في فريق جيدة دائمًا لأن هناك الكثير من الفوائد في العمل الجماعي التي يعرفها الجميع ، لذلك فكرت في التحقق من حالات الاختبار وتحليلها بطريقة أفهم كيفية القيام بها سيئ وكيفية القيام بذلك بشكل جيد. لدهشتي اكتشفت أن الغالبية العظمى من المعاملات العقارية في مخطط المشروع المشترك تتم بأسوأ طريقة ممكنة وبالتالي فشل معظمها.
الفكرة الأساسية في مخطط المشروع المشترك هي عقد صفقة من خلال شريك إضافي واحد على الأقل يجلب شيئًا إلى الطاولة بفضله ستكون الصفقة نقطة أكثر ربحية. فقط! صحيح؟ إذاً ، كيف يحدث أن الكثير من الناس يخطئون؟
لفهم ما الذي يعمل بشكل أقل وما هو أكثر من ذلك ، تحتاج إلى تحديد ما تتكون منه كل معاملة عقارية ، وتتكون من إجمالي 4 مكونات. (في بعض الأحيان 3).
1. المعاملة (تحديد مكان المعاملة نفسها والممتلكات والشخص المسؤول)
2. مدير المشروع (الشخص الذي يدير عملية الشراء / التحسين / البناء / الإيجار / البيع والإدارة بأكملها مع جميع الأطراف ، والعمل مع جميع الموردين والشركاء طوال عمر المشروع)
3. المال (لا يوجد شيء للتوسع - نقدا)
4. التمويل (القدرة على الحصول على تمويل مصرفي / غير مصرفي طويل / قصير الأجل)

والآن بالنسبة لافتراضات البداية:
- إذا لم تكن هناك صفقة بحد ذاتها فلا ربح ولا خسارة.
-إذا لم يكن هناك من يدير العرض ، فستبقى الصفقة في Excel.
- إذا لم يكن هناك نقود ، فلن يساعد التمويل حتى 99٪. و 100٪ عدم وجود تمويل بنكي / غير مصرفي).
- إذا لم يكن هناك تمويل ، فقد انخفض العائد على رأس المال (ROI) في بعض الأحيان بشكل كبير إلى درجة الاستحالة ، ولكن لا يزال من الممكن إجراء المعاملات دون تمويل باستخدام النقد فقط ، وتحقيق ربح ، لذلك هذا هو المكون الوحيد بدون التي لا يزال من الممكن إجراء معاملة ناجحة.
حتى الآن يبدو الأمر منطقيًا جدًا ، والآن دعنا نأخذ بعض السيناريوهات التي يبدو أنها يجب أن تعمل ولن تعمل أبدًا كما هي
- شريكان بمعرفة جنونية في إدارة المشاريع العقارية ، بدون سيولة نقدية أو تمويل بنسبة 100٪.
- شريك بالمال وشريك يأتي بصفقة القرن! لكن كلاهما لا يعرف كيفية إدارة المشروع.
-الشراكة مع النقد ، والشراكة مع القدرة على جمع الأموال ، دون القدرة على تحليل أو تحديد موقع صفقة جيدة وإدارتها.
-شريك لديه القدرة على إدارة النقد والمشاريع ، والشريك الذي يحقق الصفقة. لكن كلاهما لا يملك القدرة على جمع الأموال.
عند فتحه بهذه الطريقة ، من الواضح تمامًا كيف يمكن أن يعمل بالطبع ، ولكن الأهم من ذلك أنه من الواضح تمامًا أنه بدون مكون واحد من أصل أربعة ، إما أن الصفقة لن يتم تنفيذها ، أو أنها ستكون غير مربحة ، أو ستفشل فيها عملية. وبالتالي ، وفقًا لمستوى الأهمية المتساوية ، فإنهم متساوون بشكل أساسي في قيمتها.
لا توجد معاملة مشابهة للأخرى ، وتتميز كل منها بمستويات مختلفة تمامًا من المخاطرة / الصدفة حتى لو كانت المعاملتان عبارة عن منزلين متجاورين في نفس الشارع. لكن لبدء العمل على مخطط شراكة في صفقة ما ، فأنت بحاجة إلى نموذج مرساة نضع عليه المكونات الأربعة بطريقة تناسب الجميع. ويجب أن تعمل من أجل الجميع. لا توجد طريقة جيدة للخروج من مخطط المشروع المشترك الذي لا يصلح للجميع. يجب على الجميع تحقيق ربح ، ويجب على الجميع تحمل مستوى المخاطرة / الفرصة وفقًا لمستوى استثمارهم.
يبدو الأمر معقدًا ، لكنه ليس كذلك ، إذا قمت بتثبيت هذا النموذج على المكونات الأربعة بالتساوي في البداية. كل مكون في الصفقة يساوي 25٪. (رفع الحاجب بينما 3 ... 2 ... 1 ...) ، نعم ما سمعته ، كل مكون يعادل 25٪ من إجمالي الصفقة ، وإذا كان الأمر كذلك ، فإن النسبة المئوية للربح النهائي في المشروع بالطبع كذلك.
توضيح قبل المتابعة: يمكن وضع صفقة جيدة على النموذج ، ولا يمكن وضع النموذج في صفقة سيئة.
وإذا اختار الشريك مكانًا واحدًا أو أكثر ، فيجب عليه إثبات قدرته على الوفاء بها بامتياز.
صفقة = 25٪
الإدارة = 25٪
التمويل = 25٪
النقدية = 25٪
مثال نظري للمقارنة بين مخطط المشروع المشترك والاستحواذ على إيجار كلاسيكي:
السيناريو أ (شراء الإيجار الكلاسيكي):
مشتر واحد نقدا
يمكن للمنزل الذي تم شراؤه مقابل 160,000 ألف دولار أن يولد نظريًا دخلًا إيجارًا قدره 1500 دولار ، وإذا تم شراؤه نقدًا ، فسوف ينتج عنه عائد بنسبة 7 ٪ تقريبًا بعد خصم نفقات الإدارة الحالية قبل الضرائب ، للمشتري المعتمد.
السيناريو ب: (الشراء في المخطط التفصيلي JV)
يحدد اثنان من المشترين مخطط JV ، والشريك النقدي ، والشريك الإداري ، الذي جلب الصفقة والتمويل.
تم شراء نفس المنزل بنسبة 25 ٪ نقدًا من قبل شريك نقدي وتم تمويله بنسبة 75 ٪ من خلال تمويل غير مصرفي لمدة 30 عامًا من قبل شريك إداري. من أصل 1500 دولار من الإيجار سيتم ترك 500 دولار بعد الرهن العقاري ونفقات الإدارة المستمرة (بما في ذلك كل شيء) ، والتي تمتص ولكن تنتظر ، الشريك النقدي فقط وضع 40 ألف دولار وهو 25 ٪ من سعر الصفقة ، لذلك إذا كان الشريك النقدي يسحب 400 دولار سيحصل بالفعل على 12٪ عائد استثمار. !! بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يجتذب 100 دولار شريكًا إداريًا كعائد. العائد الفعلي أقل مما سحبه الشريك النقدي ولكنه يحصل على نقود عالية.
في نهاية عامين من بيع المنزل ، يتم تغطية القرض ، وتعود حقوق ملكية الشريك النقدي إليه ، ويحصل على عائد 12 ٪ لمدة عامين ، وبعد البيع ما تبقى من الربح يقسمه الشركاء حسب نسبة الاستثمار المبدئي حسب المربعات ، سيحصل التمويل الذي يدير المشروع من البداية إلى النهاية (شراء ، تحسين ، إدارة ، تحسين ، بيع) على 75٪ من الربح النهائي ، وسيحصل الشريك النقدي على 25 النسبة المئوية للربح + العائد خلال فترة الإيجار.
التحفظات والافتراضات الأساسية:
1. توجد أيضًا مخاطر ومصروفات غير متوقعة في العقار في معاملة عادية بغض النظر عن المخطط.
2. يمكن التقليل من الأضرار غير المتوقعة من خلال الشراء الذكي في المنطقة المناسبة وأقل من سعر السوق لإنتاج هامش تحوط.
3. لا يحقق الشريك الإداري ربحًا في المدى القريب ، ولكنه لا يستثمر أيضًا في حقوق الملكية.
4. يتلقى الشريك النقدي ، عائد استثمار مرتفع يترجم إلى عائد ، وجليسة أطفال لأصل مهم.
5. المشروع له بداية ونهاية (مطلوب) ولكن يمكن تكراره عدة مرات.
6. في حالة وجود مصاريف إضافية خلال عمر المشروع ، يقوم الشريك النقدي بالدفع ويزيد نسبة الاستثمار / الربح وفقًا لذلك.
7. لا تشارك فتحة الإدارة بين شريكين.
8. يعمل النموذج بشكل رائع على صفقة جيدة ، ولن تصبح الصفقة جيدة إذا قمت بخياطة النموذج عليها.
إنه كثير للهضم ، وحيثما لا يعمل ، لا ينبغي أن يحدث. (يحدث عادة إذا لم يكن للمعاملة تدفق نقدي أو يجب أن يكون أي منهما).
أساس النموذج من وجهة نظري يرتكز على مبادئ قوية تخدم جميع الأطراف بشكل صحيح ، ويستفيد الأطراف إذا قاموا بتوريد البضائع في صندوقهم.

لذا هنا ، كشفت عن صيغتي السحرية لخطوط عريضة للشراكة ، وأتمنى أن يتبناها الكثيرون ، مع وجود اليد في القلب ، لأنه من الأفضل أن تعرف من هم أكبر مني وذوي خبرة. يعمل أيضًا كمحرك نمو مجنون ومناسب جدًا لظروف السوق الصعبة بشكل خاص. إذا تم تطبيقه بشكل صحيح ، فإنه يعمل بشكل رائع.
اعتبارًا من اليوم ، أنا والمحامي إيتاي أهارون أصدقاء وشركاء في شركة استشارية ومكتسبة. رواد الأعمال النشطين في مدينة دالاس تكساس الرائعة ، الذين لا يقدمون لنا أي خدمة حتى الآن. محاط بأناس طيبين ، وفريق من الأشخاص المجانين يركضون معنا مثل دورية في مهمة. كنت سعيدًا بالمشاركة من مذكراتي القصيرة ، فقد كان الأمر غريبًا وممتعًا.
نرحب بأي شخص يرغب في استشارة / مشاركة / التحدث في الاتصال بي على الرقم 052-3148148 ، أو معي - 052-5396160 (الذي يمكنه أيضًا تقديم المشورة بشأن المسائل القانونية ، واتفاقيات JV ، واتفاقيات المقاول ، والعقود وغيرها من الخضروات).
لا تتردد في الانضمام إلى مجموعة WhatsApp (هادئة) ، حيث نشارك الصفقات التي نحددها في دالاس تكساس حصريًا لأعضاء الفريق (الإيجارات ، التقلبات والمشاريع المشتركة):
https://chat.whatsapp.com/J6PlNjLKJlO9X3nKrogzJn
أي شخص يرغب في زيارة موقعنا ومعرفة المزيد عنا وعن كيفية صنعه هو موضع ترحيب دائمًا www.dna-investors.com
قناتنا على اليوتيوب: (تحت الإنشاء)
https://www.youtube.com/channel/UCNssPuOn9-bZko3tGFUqcag
على Facebook أنا أقل نشاطًا على المستوى المهني ، وأكثر تقديراً للمعارف الشخصية. لكن لدينا صفحة أعمال تحت الإنشاء:
https://bit.ly/3b8f7CN
لا تتردد في إبداء الإعجاب أو القيام بما تفعله عادة هناك

دبابات من أجل إقامتك.
ولا تبكي على ما لا يبكي عليك. (حكم سرقته من والدي). اراك لاحقا

رابط إلى المشاركة الأصلية في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة

مقالات ذات صلة

نصائح وتفضيلات للاستثمار الأول

مرحبًا بي مرة أخرى 🙂 اسأل الخبراء في جمهورنا إذا كان لديك 100,000،2 كيف تفضل استثمارهم؟ في عقار واحد في مكان مثل تكساس على سبيل المثال أو عقارين في ولاية إنديانا؟ إذا كنت تستطيع أيضًا التفصيل ، فسأكون ممتنًا جدًا. بالنسبة لأولئك في إسرائيل بداية يوم جميل ولأولئك في الولايات المتحدة ليلة سعيدة؟

ردود

X