3

إذن ، متابعة من المنشور المحبط بالأمس ، سأكشف لكم طريقتين أعطاني حلًا لجميع المشكلات نفسها التي ذكرناها. طريقتان تساعدان في التخلص من اللدغة من الصفقة ، وهما متشابهان لكنهما مختلفتان تمامًا ومناسبان لأنواع مختلفة من الأصول في مواقف مختلفة.
في هذا المنشور سنتحدث عن الطريقة الأولى لخيار الإيجار بالامتلاك / التأجير ، وهو اسم مختلف يصف نفس الصفقة.
لنبدأ…
ما هو خيار Lis على أي حال؟
تتكون معاملة عقد الإيجار ، كما يطلق عليها ، من عقد إيجار (عقد إيجار) وخيار (عقد خيار شراء). في مقابل رسوم الخيار التي سنحصل عليها في يوم التوقيع ، سيمنح المالك المستأجر / المشتري فترة محدودة ومحددة مسبقًا لشراء المنزل بسعر محدد مسبقًا. طوال الفترة ، سيكون المستأجر مستأجرًا منتظمًا لكل شيء حتى يتمكن من الحصول على قرض عقاري وإتمام الصفقة.
إحدى النقاط الحاسمة في الصفقة والفرق الأساسي الوحيد في حقوق المستأجر بين صفقة خيار الإيجار والتأجير المنتظم ، هي مسألة الصيانة. في عقد الإيجار العادي ، تقع جميع مصاريف الصيانة على عاتق المالك ، ومع ذلك ، في معاملة خيار الإيجار ، تقع جميع نفقات الصيانة الحالية (حتى حد معين) على عاتق المستأجر. أي إذا كان هناك انسداد في المرحاض أو بالوعة المطبخ تسريب ، فسيتعين على المستأجر الاتصال بالسباك على نفقته الخاصة. إذا كان هناك تسريب في السقف يتطلب الاستبدال ، فلا تزال المسؤولية تقع على عاتقنا.
كيف تعطينا Lis Option الحل؟
أحب مقارنتها بالفرق بين السيارة المستأجرة والسيارة المستأجرة. أي شخص استأجر سيارة يعرف بالضبط كيف يتعامل معها (السيارة الفقيرة) ، من ناحية أخرى عندما تحصل على سيارة مستأجرة ، عندما تكون مسؤولاً عن صيانتها ويكون لديك طموح لشرائها في نهاية الفترة ، على الأرجح سنتعامل مع السيارة بطريقة مختلفة كما لو كانت سيارتنا بالفعل.
فكر الآن في الأمر ...
لدينا مستأجر أعطانا عدة آلاف من الدولارات في يوم التوقيع مقابل حق شراء المنزل خلال الفترة. إذا لم يدفع المستأجر في الوقت المحدد ، فسوف يخسر رسوم الخيار ، لذلك لديه مصلحة في أن يكون "ولدًا جيدًا" وأن يفي بالمدفوعات مثل الساعة. اجمع بين ذلك وبين حقيقة أنه مسؤول أيضًا عن نفقات الصيانة وحصلنا على مستأجر لديه مشكلات تحصيل أقل بكثير ولا توجد مكالمات صيانة. ؟؟؟؟
الآن إذا كان لدينا مستأجر من هذا القبيل ، من لا يحتاج إلى مطاردته ومن لا يتصل بشأن مشاكل الصيانة ، فلماذا نحتاج حتى إلى شركة إدارة؟ ؟؟؟؟
إذا سارت الأمور كما ينبغي ، فكل ما تبقى هو التحقق من مدفوعات شركة المياه (حسب الحاجة) ، ودفع الضرائب عبر الإنترنت مرتين في السنة وتقديم كشوف حساب بنكية شهرية إلى سلطة الائتلاف المؤقتة في نهاية العام.
هل يستحق دفع الكثير من المال لشركة إدارة إذا كان هذا هو كل العمل هناك؟
ذاتية للغاية ولكن عادة لا ...
ماذا يحدث إذا لم يعمل بشكل صحيح وكانت هناك مشكلة مع المستأجر؟
من المهم التأكيد على أن صفقة خيار الإيجار ليست ضمانًا للعائد أو راحة البال ، وحتى هنا قد تنشأ مشاكل مع المستأجرين.
قد لا تزال تواجه مشكلات في التحصيل وطلبات وأضرار وأي مشكلة قد تنشأ مثل التأجير لمستأجر عادي.
هدفنا كله هو تحسين الربحية وتقليل فرصة السقوط في يد مستأجر جامح ، دون بذل الكثير من الجهد ، سوف يقضي على عائد عام كامل.
إذن كيف تتعامل مع المشكلات عندما لا تزال هناك مشاكل؟
ببساطة ... ادفع حسب الحاجة ...
المستأجر توقف عن الدفع والتعاون؟
سوف ندفع للمحامي / مدير العقارات لتقديم طلب لنا
هل تحتاج إلى تجهيز العقار للإيجار مرة أخرى؟
لن يكون الأمر معقدًا للغاية أن تجعل شخصًا ما ينعش المنزل مقابل رسوم.
خلاصة القول ، في معظم الحالات ، أنا والمستثمرون الذين أعمل معهم نتخلى تمامًا عن خدمات شركة الإدارة.
طيب وكل شيء كيف تجني المال من هذا ؟؟؟؟؟
ثلاثة مراكز ربح رئيسية في معاملات التأجير- الخيار-

1. رسوم الخيار غير قابلة للاسترداد. يختلف مبلغ الدفع حسب سعر العقار وقدرتك على التفاوض.
2. لقد وفرنا 10% من رسوم الإدارة، ووفرنا 10% أخرى في المتوسط ​​من نفقات الصيانة، مما يعني أننا وفرنا 20% من الإجمالي! الجميع مدعوون للتحقق من صافي قيمة 20٪ من إجمالي المبلغ بالنسبة له.
   عادة ما نصل إلى تحسن بنسبة 50٪ في الأرباح في نهاية العام!
   هل كان من المفترض أن تكسب 8٪ على صفقة إيجار عادية؟
   حظ جيد!
   الصفقة الآن تولد 11٪ -12٪ صافي.
3. تزيين الكعكة - مرحلة البيع
   يختلف عن البيع العادي في السوق ، في هذه الحالة لدينا بالفعل المشتري في متناول اليد مما يعني أن Hocus Pocus وفر لنا 6 ٪ من الوساطة.
   إذا أردنا بيع المنزل والحصول على أعلى سعر له ، فربما كان علينا استثمار الكثير من المال في المنزل في التجديدات للوصول به إلى المستوى المطلوب للبيع للمالك. توفير عدة آلاف من الدولارات أكثر.
   يعرف أي شخص باع منزلًا في الولايات المتحدة أنه من الشائع في العديد من المناطق طلب تنازلات البائع. سعر المنزل ثابت بالفعل وليس لدينا أي التزام بتقديم خصومات للمشتري.
   في المتوسط ​​، في هذه المرحلة ، سنوفر حوالي 10-15 ٪ من نفقات المبيعات - على منزل 100 ألف ، وفرنا 10 آلاف إلى 15 ألفًا أو بعبارة أخرى ربح عامين من الإيجارات.
   لذلك بعد أن أكلت رأسك ...
   سيتضمن مثال على معاملة خيار التأجير
   منزل مستثمر يعجبني حقًا (يتم الاحتفاظ بالاسم في النظام) في مدينة جنوب إقليدس ، المنزل لا يعمل منذ فترة طويلة ، شركة إدارة جامحة تسببت في الكثير من المشاكل ، مستأجر يشم رائحته الدم ولم يدفع الإيجار لشهور عديدة ، الكثير من الأضرار التي كانت في المنزل وتحتاج إلى العلاج ، خاصة من مستثمر محبط يفشل في جعل العقار يعمل.
   الحصول على العمل!
   الخطوة الأولى ، تجهيز العقار للإيجار ، وبشكل أساسي تجديد تجميلي للمطبخ والحمامات ، ونظام تدفئة جديد وباب مرآب تم استبداله بعد أن كاد يسقط على أحد العمال (ماذا يحدث إذا وقع على المستأجر؟) .
   الخطوة الثانية ، التسويق والتسويق والتسويق!
   الجزء الأكثر تحديًا ، ولكن إذا كان هناك منزل جيد في منطقة جيدة ، فسيصبح كل شيء أسهل.
   ستكون أسعار المنازل المماثلة في المنطقة حوالي K110-K120 ~ مع إيجار 1250-1350 شهريًا.
   تمكنا من الحصول على ممرضة مقيمة مسجلة تعمل في كليفلاند كلينك (مثل معظم المستأجرين لدينا). قام المستأجر بإيداع 6500 دولار كرسوم خيار بالإضافة إلى إيجار الشهر الأول وقت توقيع العقد.
   أغلقنا عقد خيار بمبلغ إجمالي قدره 139,000 دولار! لمدة 18 شهر ودفع 1350 دولار!
   الآن نحن إسرائيليون ، نبحث دائمًا عن المصيد ، كل هذا الخير لا معنى له.
   لذلك بعد ما يقرب من عامين من البحث في المجال ، تمكنت من العثور على عيب واحد في الطريقة بأكملها.
   لا يمكنك بيع المنزل خلال فترة الخيار!
   هذا ليس دقيقًا تمامًا ، لقد كان لدي حالات قمت فيها ببيع صفقة خيار الإيجار بين المستثمرين ، لكن كل شيء كان شفافًا ، وجميع الأطراف اليوم على دراية بالتزامات المالك وتعهدت باحترام الاتفاقيات القديمة. ومع ذلك ، إذا كانت لديك خطط لبيع العقار في العام أو العامين المقبلين ، فربما لا تكون هذه الصفقة مناسبة لك. من ناحية أخرى ، إذا كنت لا تمانع في الانتظار والحصول على أموال أكثر بكثير مما ينبغي إذا نجح المستأجر في إتمام الصفقة ، أعتقد أن هذه هي الصفقة المناسبة لك!
   بعض الإجابات على الأسئلة الشائعة
   اي منزل مناسب؟
   أي منزل يسعد الناس بشرائه ويوافق البنك على تمويله سيكون مناسبًا. إذا كان المنزل في حالة سيئة ، فمن المحتمل ألا يستوفي المعيارين اللذين ذكرتهما.
   هل من الممكن أخذ قرض على منزل مع خيار الإيجار؟
   نعم ، إذا فعلت ذلك بشكل صحيح.
   لا أريد البيع ، أخطط للاحتفاظ بالعقارات لسنوات عديدة أخرى ولا أبيع العقارات كإيديولوجية!
   رائع ، إذا عرضت عليك 30٪ أكثر من القيمة السوقية للمنزل نقدًا اليوم؟ هل تقبل العرض وتشتري منزلًا مشابهًا وتعيش بفائض؟ إذا كانت الإجابة لا ، فربما لن تناسبك الصفقة.
   لماذا أسمح لمن يرفض البنك أن يمنحه رهنًا للعيش في منزلي؟
   هناك الكثير من الأشخاص غير المؤهلين للحصول على قرض عقاري لأسباب مختلفة ، أهمها انخفاض درجة الائتمان.
   يعرف من هم على دراية بكيفية عمل الطريقة أنه من السهل تقليل النتيجة ، لكن تصحيحها يستغرق وقتًا.
   في معظم الحالات ، يحصل هؤلاء المستأجرون على رواتب عالية ولكن الأخطاء التي ارتكبت في الماضي تجعل من الصعب عليهم الحصول على قرض عقاري الآن ، كل ما يحتاجونه هو القليل من الدفع والتوجيه.
   لا تفهموني خطأ ، 95٪ -98٪ من الاستفسارات التي أتلقاها عن كل منزل أعرضه في السوق هي من أشخاص ليسوا فقط غير مؤهلين لخيار الإيجار ، بل لن أؤجر المنزل لهم على عقد إيجار عادي. وظيفتي هي معرفة كيفية تصفية هؤلاء المستأجرين من أجل جلب مستأجر جيد يتمتع بإمكانية تحقيق عالية.
   لماذا يوافق المستأجر على هذا؟
   سؤال المليون دولار
   لنبدأ من النهاية ، أنت بحاجة إلى معرفة كيفية بيع صفقة خيار الإيجار!
   من المهم أن نفهم أنه في كثير من الحالات نحن الوحيدون الذين نقدم للمشتري خيارًا وأفقًا لشراء منزل.
   يمكنه الدخول اليوم والتمتع "بسعر السوق اليوم" ولكن شرائه في المستقبل. إذا كانت هناك زيادة في القيمة ، فقد حقق ربحًا (عادةً ما تنعكس الزيادة في القيمة على سعر البيع).
   كما ذكرنا ، من الممكن أن يذهب جزء من الوديعة إلى الشراء ومن ثم لا يكون "إلقاء الأموال في سلة المهملات".
   هل هذا هو أفضل قرار مالي يمكنه اتخاذه؟
   على الاغلب لا…
   لست هنا لإعطاء دروس في التعليم المالي وما هو أبعد من ذلك ، فأنا أزعم دائمًا أنه ليس من الرخيص أن تكون فقيرًا (ماليًا وتعليميًا).
   من المسؤول عن مدفوعات الضرائب / التأمين؟
   المالك. لم يتم بيع المنزل بعد ولا تزال جميع هذه الالتزامات سارية علينا ، على غرار الإيجار العادي.
   هل يذهب جزء من الشيكل للمستأجر وقت البيع؟
   يعتمد ذلك على ما تم تحديده في العقد كجزء من المفاوضات ، وهي نقطة يمكن أن تكون إشكالية ، لذلك يوصى بالتشاور مع شخص يفهم الموضوع.
   هل رسوم الخيار تعود للمستأجر؟
   لا تعود رسوم الخيار إلى المستأجر تحت أي ظرف من الظروف. إذا قرر المستأجر ممارسة الخيار ، فسيتم تعويض رسوم الخيار لصالحه عند البيع.
   هل يوجد تسجيل او نقل ملكية في الطابو؟
   لا ، في معاملات خيار التأجير لا يوجد إجراء بيع. البيع هو أحد الآثار الجانبية للصفقة
   هل من الممكن إلغاء الصفقة؟
   لا! مثل أي صفقة موقعة ، هناك عقد يتطلب من الطرفين الالتزام به.
   إذا كان هناك المزيد من الأسئلة ، فلا تتردد في التعليق.