رائد أعمال الأسبوع يوسي غولان - اليوم الثالث - الأرض في إسرائيل - إدارة المخاطر

رائد أعمال الأسبوع يوسي غولان # بوست 3
الأراضي في إسرائيل - إدارة المخاطر
في منشور سابق قمنا بتحليل مسألة إنشاءات الأراضي الجديدة في الولايات المتحدة وقمنا بالتفصيل بقائمة من القضايا المطلوبة للفحص في عملية اتخاذ القرار بشأن حيازة الأرض.
لكن ما الذي يحدث في الأرض المقدسة؟
الإجابة باختصار - أكثر تعقيدًا وتحديًا من الولايات المتحدة.
هذا المنشور فريد من نوعه في عالم الأراضي الزراعية.
لنبدأ.
الأراضي المذابة والموافقة عليها للبناء ، على عكس الأراضي الزراعية ، تنطوي على مخاطر منخفضة للغاية ، ولكنها أيضًا ذات ربح تجاري منخفض.
لذلك ، سنتعامل مع الأرض الزراعية ، والأرباح الضخمة التي تنطوي عليها المشاريع والمخاطر.
يرغب العديد من المستثمرين في شراء أراضٍ زراعية في إسرائيل.
الغرض من الاستثمار - إنشاء ربح مستقبلي سلبي ناتج عن زيادة قيمة الأرض نتيجة تغيير في تخصيصها.
يريد بعض المستثمرين القيام بذلك في إسرائيل بقصد توزيع المخاطر بين الاستثمارات العقارية في الخارج وفي إسرائيل ، ومعظمهم من منطلق الرغبة في شراء عقار مرتبط بارتفاع أسعار العقارات في إسرائيل.
لقد قيل منذ البداية - الخطوة الحاسمة ، التي لها أكبر تأثير على قيمة الأرض - هنا الانتهاء من مرحلة الذوبان للبناء.
دعونا نشرح المفهوم للحظة:
عملية الذوبان / تغيير التعيين - تعني تغيير تسمية الأرض من الأرض غير المعتمدة للبناء ، دعنا نقول أرضًا زراعية إلى أرض مخصصة للبناء الخاص / المشبع / التجاري ، إلخ.
عندما نأتي إلى التفكير في شراء أرض غير مخصصة للبناء ، يجب أن نأخذ في الاعتبار عددًا كبيرًا من الاعتبارات ، أهمها طول الفترة الزمنية حتى نهاية عملية تغيير التخصيص.
أي الفترة الزمنية التي سوف تنقضي حتى نشهد زيادة في قيمة استثمارنا.
من الواضح أنه كلما طالت العملية ، قل الاستثمار.
لنأخذ مثالاً لتوضيحه بأرقام واقعية:
تُباع الأرض الزراعية حاليًا في موقع ممتاز في هوديش مقابل 300,000 ألف شيكل. قيمة هذه الأرض التي تمت إذابتها هي 1,000,000،500,000،XNUMX شيكل. لنفترض أنه بعد ضريبة الثناء والنفقات ، بقي ربح قدره XNUMX شيكل.
وهنا يأتي البعد الزمني - إذا استمرت عملية الذوبان لمدة 5 سنوات ، فسيتم تحقيق ربح سنوي قدره 100,000،33 شيكل ، وهو عائد سنوي يبلغ حوالي XNUMX٪.
ومع ذلك ، إذا استغرقت عملية الذوبان 25 عامًا ، فسيتم تحقيق ربح سنوي قدره 20,000 شيكل ، وهو عائد سنوي يبلغ حوالي 6.6 ٪ (وعمليًا أقل بكثير إذا أخذنا في الاعتبار قضايا التضخم والفوائد).
في حين أن الحالة (أ) صفقة جيدة ، فمن الواضح أنها في الحالة (ب) ليست ريادية اقتصادية ، حيث يكون الاختلاف الوحيد بين الحالات هو مدة تحسين / تغيير عملية الاستخدام.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن معظم المستثمرين لا يبيعون الأرض عند الذوبان وقطع قسيمة النفط ، لكنهم يواصلون بناء ريادة الأعمال كجزء من مجموعات الشراء لزيادة الأرباح عدة مرات.
إذن كيف تبدأ في المطالبة بخصم ضرائب الرعاية النهارية؟
الجواب - هذا العالم معقد للغاية ويعتمد على متغيرات عديدة ، من اللجنة المحلية ، من خلال منصب لجنة المنطقة ، إلى قدرات صاحب المشروع في الترويج للبرنامج وانتهاءً بحالة الاقتصاد.
سنحاول في هذا المنشور التعرف على العناصر الأكثر تأثيرًا في العملية عندما نتخذ قرارًا اقتصاديًا حكيمًا.
سيأتي الشرح في المثال التالي.
قبل بضع سنوات ، جاءني صديق وطلب رأيي في صفقة أرض يجب أن تمنحه الحق في وحدة سكنية في إحدى مدن إسرائيل. اقترب مني لأنه كان يعلم أن تخصصي هو الأراضي مع تغيير الاستخدام.
بقصد أن يوضح لي مدى نجاح المفاوضات ، أخبرني أنه من بين 200 وحدة في المشروع ، تم بيع حوالي 190 وحدة.
علاوة على ذلك ، أوضح لي أنه بينما يبلغ متوسط ​​السعر الذي تم بيع الوحدة به 300,000 ألف شيكل ، فقد خفض السعر بمهارة إلى 270,000 ألف شيكل فقط في المفاوضات مع المطور. 10٪ أقل من سعر السوق.
كان رد فعلي الأول أنه لن يكون مسؤولاً من جهتي أن أنصحه بهذا الأمر ، فأنا لا أعرف المدينة التي تقع فيها الأرض ، ولا مخططات بناء المدينة ، ولا حرفيي المدينة ، ولا الفروق الدقيقة المحلية ، ولا القوى العاملة لدفع ورفض الخطة ولا التفاصيل الجوهرية. اكثر كثير.
ومع ذلك ، فهو صديق.

مقالات ذات صلة

ردود

X