# رائد أعمال الأسبوع Yossi Golan # Post 2 ** شراء أرض في الولايات المتحدة ** قررت أنك سئمت من التقليب! وما هو السبب ...

# رائد أعمال الأسبوع Yossi Golan # Post 2 ** شراء أرض في الولايات المتحدة ** قررت أنك سئمت من التقليب! وما هو السبب ...

# بدأ الأسبوع يوسي جولان # المشاركة 2

** حيازة أرض في الولايات المتحدة الأمريكية **

قررت أنك تعبت من التقليب!
وما هو السبب؟ ميرفي.

قام مورفي بزيارتك أكثر بقليل مما كنت تعتقد.

الجدار الذي قررت إزالته أثناء التجديد ، من أجل فتح المساحة في وسط المنزل ، ركز في الواقع جميع البنية التحتية للكهرباء والتكييف بالداخل.

وهكذا تبخروا بضعة آلاف من الدولارات وكان سببًا وجيهًا للمقاولين من الباطن لشرح سبب عدم وصولهم في الوقت المحدد.

وقد بدأ برنامج Excel بالفعل في رفع العلم الأحمر.

وهكذا في كل مشروع "مفاجآت" جديدة مثل عيش الغراب تأتي بعد المطر ومعظمها يقول بلطف؟ ليس حقا للأفضل.

لقد قررت "حتى الآن"! أنت ذاهب في مشاريع بناء جديدة.

وبدأت تبحث عن الأرض. عظيم.

وحتى أنك وجدت الأرض. ساحق.

هل راجعت COMPS كما هو مكتوب في الكتب؟ ممتاز.

هل قمت بتحليل أسعار المنازل في الحي؟ مدهش.

لكن لنبدأ الآن في التحقق مما هو على وشك شرائه حقًا - الأرض.

لكن ماذا تتحقق؟

عند التقليب ، أرسلنا المقاولين لتقدير تكلفة التجديد ، أرسلنا مفتشًا للتحقق من الأساسات ، والسقف ، والنوافذ ، ومكيف الهواء ، والكهرباء ، والمياه ، والامتثال للقوانين المطلوبة ، والعفن ، إلخ.

لكن في حالة الأرض - لا يوجد شيء من كل شيء اعتدنا على التحقق منه… .. إنها أرض ، إنها أرض.

ما الذي يتم فحصه هنا على أي حال؟

تبدأ في إدراك أن الاختبار مختلف قليلاً ، في الواقع…. تختلف كثيرا.

تحتاج إلى توقيع عقد شراء. لكن هذه الأرض. هل من الضروري تضمين فترة مراجعة في العقد؟ اجراءات لارضاء المتطلبات؟

الجواب - بالطبع نعم!

ما الذي يتم فحصه بالضبط في هذه الفترة؟

سؤال رائع

** لتسهيل العملية ، أعددت قائمة تحقق من 24 مسألة تحتاج إلى فحصها وأضفت المصطلحات باللغة الإنجليزية في الأماكن المهمة حتى يفهم الجانب الآخر المشكلة بدقة. **

ستساعدك الإجابات على الإجابة على السؤال - هل من الممكن البناء على هذه الأرض؟ وبقدر ما يمكن البناء - هل البناء على هذه الأرض اقتصادي ومربح؟

دعنا نبدأ…

** 1. هل الأرض قابلة للبناء؟ **

هذا هو السؤال الأول ، وعلى الرغم من أنه يبدو سخيفًا - إلا أنه أهم سؤال.

قد لا تكون الأرض قابلة للبناء.

في مثل هذه الحالة ، من الضروري فهم تكاليف تحويلها إلى قضيب بناء وما هي المدة الزمنية اللازمة لذلك.

** 2. هل المنطقة مطورة؟ **

سوف تتكبد المساحة غير المطورة العديد من النفقات وفترة زمنية طويلة في إصدار التصاريح وإعداد الأرض.

من المهم فحص جميع تكاليف تحضير الأرض حتى تصبح جاهزة للبناء.

يُنصح باختبار استخدام اقتراح من عدة مقاولين لإعداد الأرض للبناء حتى Pad Ready (واحسبها بنفسك ، بمجرد تطوير قدراتك لذلك). ** يمكن لتكاليف تطوير الأرض أن تحول صفقة جيدة إلى ثغرة في جيبك. **

** 3. وجود بنية تحتية **

هل البنى التحتية المطلوبة في المنطقة تشمل الغاز والصرف الصحي والمياه والكهرباء؟

إذا لم تكن البنية التحتية متاحة - يجب أن تؤخذ التكاليف المتضمنة في الاعتبار وكذلك العمليات مع شركات التوريد المختلفة ، مما يعني - الوقت والميزانية.

** 4. قيود البنية التحتية **

تحقق فوق وتحت السطح. هل تنتقل أو تخطط لنقل البنية التحتية التي ستضعف قدرتك على بناء منزل كما يحلو لك ، إذا كان مسموحًا لك بالبناء على الإطلاق.

** 5. هل يوجد حشو للبنية التحتية في المنطقة؟ ** (يمكن أن تكلف ما يصل إلى 15,000 دولار)

** 6. نوع البنية التحتية للصرف الصحي - خط الصرف الصحي أو الصرف الصحي **

سؤال جوهري. سنعود إليها مرة أخرى في نهاية المنشور.

إذا كانت البنية التحتية مجاريًا - فهناك مجموعة من المشكلات التي يجب فحصها ، على سبيل المثال: هل من الضروري تركيب مضخة لرفع المجاري إلى مستوى الطريق إذا كانت الأرض منحدرة؟

إذا كانت طبقة الصرف الصحي - السؤال الأهم - هل تسمح التربة بامتصاص السوائل؟

في بعض الأحيان لا تسمح التربة بامتصاص السوائل ومن ثم لن يُسمح بالبناء على هذه التربة.

يسمى الاختبار المطلوب اختبار النسبة المئوية ويكلف حوالي 500 دولار.

** 7. طبوغرافيا **

حتى لو تم تطوير الأرض وجميع البنية التحتية - هل يجب القيام بالأعمال التحضيرية قبل الأساسات؟ هل تتطلب أعمال التطوير والتحضير الخاصة؟

هذه حالة مررنا بها - منذ حوالي عامين نظرنا في شراء أرض في تشاتانوغا بولاية تينيسي لبناء منزل جديد في حي فاخر بإطلالة رائعة ومدارس بدرجة 10. وكان سعر الأرض الذي يبلغ حوالي 50,000 ألف دولار معقولًا بالتأكيد بالنسبة للمنطقة وحتى 20٪ أرخص من القيمة السوقية.

من الناحية العملية ، نظرًا للانحدار الحاد في الأرض (المنحدر) ، فقد كنا مطالبين بالحوائط الاستنادية الكبيرة ، والتي قدرت تكلفتها بـ 70,000،XNUMX دولار. أدت هذه التكلفة الإضافية إلى إلغاء المشروع وعدم شراء الأرض بسبب عدم الجدوى الاقتصادية للمشروع.

أدى هذا البند بالذات إلى إلغاء صفقة ضخمة مكونة من 300 وحدة فرعية SUB DIVISION في إحدى ضواحي برمنغهام ، ألاباما ، بعد أن تمكنا في عملية العناية الواجبة من تحديد التكلفة الإضافية للعلاج الطبوغرافي.

** 8. لوائح الخدمات البيئية **

على سبيل المثال منحت الحفاظ على الأشجار

أو حادثة حدثت لنا في SMITH LAKE (بحيرة ضخمة من صنع الإنسان بين برمنغهام وهانسفيل في ألاباما والشواطئ التي يتم فيها بناء منازل العطلات) ، حيث لم يكن من الممكن الحفر في الأرض لأن السحالي الخاصة تعشش هناك .

** 9. اختبار تقسيم المناطق ** - تعيين الأراضي وحقوق البناء فيها (SF ، MF ، CONDOS)؟

** 10. الانتماء إلى المدرسة **

هنا أيضًا ، كما هو الحال في المنازل ، هناك أهمية كبيرة لمسألة بيع المنزل لعائلة لديها أطفال.

** 11. فحص خطوط البناء (النكسات) **

حتى إذا كنت على دراية بالمسافة التي انحسرها خط المبنى عن حدود المنطقة ، فلا يزال عليك التحقق. لماذا؟

نظرًا لأن منزلين متجاورين - فقد يكون لديهما خطوط سحب مختلفة ، نظرًا لتاريخ إجراء الإلغاء.

** 12. التحقق من تعريف المنطقة لمسألة منطقة الفيضان **

** 13. التحقق من أن الأرض ليست أرضًا رطبة **

** 14. التحقق من حق الطرق **

** 15. التحقق من متطلبات وقوف السيارات **

** 16. اختبار التربة **

** 17. اختبار رسوم التأثير **

** 18. اختبارات الإغاثة ، حق الاستخدام (الراحة) **

** 19. فحص النمل الأبيض **

** 20. فحص اضطراب الأرض ** - مسألة تتطلب التشاور مع مكاتب المنطقة وقد تستغرق وقتًا طويلاً.

** 21. إذا كانت هناك خطط بناء ** ** ثم التقديم المسبق ** في المقاطعة / المدينة للتحقق من جدوى خطة البناء.

** 22. اضغط هنا للعودة إلى تنسيق الصفحة الأصلي **

قد تكون "اللوائح البلدية" في المقاطعة / المدينة مقيدة ولها تأثير كبير على التكاليف.

** 23. الضرائب - ** ضريبة البلدية وضريبة المنطقة. نعم ، حتى على الأرض.

** 24. لجنة حي HOA - رابطة مالكي المنزل **

تتمتع لجنة الحي بسلطات كبيرة. يجب مراعاة التكاليف والمبادئ التوجيهية (العهود والقيود).

يمكن أن تصل التكلفة الشهرية للجنة إلى مئات الدولارات. تجدر الإشارة إلى أن الأرض المملوكة تتطلب أيضًا رعاية وصيانة مصاحبة للنفقات المالية.

والأهم من ذلك - لدى لجنة الحي كتيب إرشادي وملزم يتعلق بالعديد من قضايا البناء (العهود والقيود).

على سبيل المثال: قد تحدد الإرشادات الحد الأدنى لحجم المنزل ، وحجم مخطط الطابق الأول ، ونوع الكسوة ، ومظهر المبنى ، ولون المنزل المسموح به ، وموقع مدخل ساحة الانتظار من الأمام أو يجب أن يكون على الجانب وحتى ما هو سيبدو صندوق البريد. لا يمكن البناء بدون موافقة اللجنة.

منزل في Hansville ، ألاباما بعد تلقي جميع التصاريح وقبل بدء البناء مباشرة - لم تتم الموافقة عليه للبناء ورفضه HOA.

سبب الرفض - تم بناء هذا المنزل النموذجي عدة مرات في الحي وينتقص من طابع الحي. نتيجة لذلك ، اضطررنا إلى تغيير التصميم الداخلي والخارجي للمنزل إلى طراز مختلف تمامًا. وبالمناسبة ، بالنسبة لحيي القوي ، ليس بالأمر السيئ. عادة ما يكون الحي مرغوبًا فيه وبحالة جيدة مما يؤدي إلى زيادة قيمة العقار ومقدار الإيجار

** والقائمة تطول لتتعمق في المزيد من الأعماق والطبقات …… ** (أعلم أن هذا حفر ، لكن أسلوبي هو استكشاف كل شيء بعمق ثم القيام بالحركة الصحيحة) لكنني سأتوقف هنا.

والآن السؤال الذي يطرح نفسه -

من يعرف كيف يجيب على هذه القضايا؟

لذلك لا يوجد عامل واحد.

المعلومات مطلوبة ليتم دمجها من عدد كبير من الأطراف - من سمسار العقارات ومكاتب المقاطعات ومقاول التطوير ومقاول البناء والمهندس والمهندس المعماري وشركات توريد البنية التحتية.

** اذن كيف بدات؟ **

الحل الذي وجدته لقطعة أرض واحدة هو - العثور على وسيط يفهم المجال (معظمهم للأسف ليسوا كذلك) ويمكنه تقديم بعض الإجابات.

جنبا إلى جنب معها سوف تبني خطة عمل تتناول أي عامل لكل قضية من القائمة.

**تعليق:**

أشارت قائمة العلامات في الغالب إلى وحدات الأراضي الفردية في الأحياء المتطورة.

ومع ذلك ، إذا كانت النية هي شراء أرض غير مستغلة ، فقم بتطويرها بأنفسنا

ولتأسيس قسم فرعي يتطلب بعد ذلك مجموعة إضافية وشاملة من مشكلات الامتحان (والتي تتطلب في حد ذاتها منشورًا مخصصًا) والتي لن يتم تقديمها هنا باستثناء مثال:

لنفترض أن مخطط المشروع المطلوب هو بناء تاون هاوس من 4 شقق على أرض مساحتها 20,000 قدم مربع.

لنفترض أننا تحققنا في البلدية وأن التقسيم يسمح ببناء منزل ريفي في هذه المنطقة.

لنفترض أنه لا يوجد نظام صرف صحي في المنطقة وأن معالجة مياه الصرف الصحي في تكوين SEPTIC.

ثم سنكتشف أن هناك قيودًا من وزارة الصحة.

يحدد الحد مساحة لا تقل عن 20,000 قدم مربع لكل وحدة سكنية لنظام في تكوين SEPTIC ، بحيث على الرغم من أن التقسيم يسمح ببناء منزل مستقل ، فإن هذا الحد يقلل فعليًا عدد الوحدات من 4 إلى 1.

وفي الواقع ، ** يلغي ** خطة العمل الأصلية تمامًا.

بالمناسبة ، لم نتحدث عن التأمين.

يجادل البعض بأن الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة كافٍ في حالة الأرض. أنا شخصياً واحدة من أكثر شركات التأمين صرامة وعلى الأقل طرف ثالث. أنت تعرف….

فقط لأكون في الجانب الآمن من القانون / الكثير

** أراضي الولايات المتحدة حتى الآن. **

** آمل أن تساعدك قائمة العلامات في عملية الشراء الأولية. **

ما رأيك في الأرض في إسرائيل؟

هل تعتقد أن الاحتلال أبسط؟ أكثر تعقيدا؟

في المقال التالي سنتحدث عن الأراضي في إسرائيل وإدارة المخاطر.








رابط إلى المشاركة الأصلية في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة

مقالات ذات صلة

ردود

  1. منشور ممتاز مع الكثير من المعرفة ، شكرا!
    الجولان يوسي
    أنا فقط أسأل - إذا حصلت على جميع التصاريح المطلوبة للبناء على الأرض ،
    ماذا يعني عدم القيام باختبار التربة (اختبار التربة) عند الاقتراب من البناء الجديد؟

  2. نجاح باهر. بادئ ذي بدء ، أنت محترف للغاية وأنا أخلع قبعتي.
    الأمر الثاني - أنا أقوم ببناء منازل وأنا خائفة جدًا من طول هذه القائمة 😱.
    آمل ألا يشعر الآخرون الذين يفكرون في مثل هذه الطريقة في الاستثمار بالقلق من كل الأشياء التي ينطوي عليها الأمر. يتم حل بعض القائمة من خلال قرار أولي يتعلق بمكان البناء وما الذي لا يجب فعله بالتأكيد (في حالتي ، لا يقوم بالتفسخ - بسبب الخبرة التي أمتلكها بالفعل - لا يبني في منطقة بها قيود بسبب عادة ما يدير المشروع بدقة ، وما إلى ذلك).
    عندما كنت أفكر للتو في البدء ، كنت أيضًا قلقة للغاية بشأن مثل هذه القوائم الطويلة من الأشياء التي يجب التحقق منها. لكن! طالما أنك تبني SFH داخل مدينة - ولا تطور تقسيمًا فرعيًا كاملاً من لا شيء - فإن العملية ستكون أقل رعباً مما تبدو عليه.

  3. الصور المرفقة بالمناسبة تجلب:
    1. مشروع في عملية 30 وحدة اشتريناها.
    2. مشروع 300 وحدة قررنا التراجع عنه بسبب تكاليف الطبوغرافيا كما ذكرت بالتفصيل في المنشور
    3. صورة فوتوغرافية لأرضين اشتريناها في حي قائم في تشيلسي من بين 20 أرض معروضة للبيع عندما تواجه 18 منها مشاكل خطيرة بطريقة تعرض الربح التجاري للخطر.

X