# رائد أعمال الأسبوع Yossi Golan # Post 2 ** شراء أرض في الولايات المتحدة ** قررت أنك سئمت من التقليب! وما هو السبب ...
# بدأ الأسبوع يوسي جولان # المشاركة 2
** شراء أرض في الولايات المتحدة الأمريكية **
لقد قررت أنك تعبت من الزعانف!
وما هو السبب؟ ميرفي.
قام مورفي بزيارتك أكثر بقليل مما كنت تعتقد.
الجدار الذي قررت إزالته أثناء التجديد ، من أجل فتح المساحة في وسط المنزل ، ركز في الواقع جميع البنية التحتية الكهربائية وتكييف الهواء بداخله.
وهكذا تبخرت بضعة آلاف أخرى من الدولارات بالنسبة لهم وهذا سبب وجيه للمقاولين من الباطن لشرح سبب عدم وفائهم بالمواعيد النهائية.
وقد بدأ Excel بالفعل في رفع العلم الأحمر.
وهكذا في كل مشروع ، تظهر "مفاجآت" جديدة مثل عيش الغراب بعد المطر ومعظمها يقول بلطف؟ ليس حقا للأفضل.
لقد قررت "حتى الآن"! تذهب في مشاريع بناء جديدة.
وبدأت تبحث عن الأرض. عظيم.
وحتى أنك وجدت الأرض. ساحق.
هل قمت بفحص COMPS كما هو مكتوب في الكتب؟ ممتاز.
هل قمت بتحليل أسعار المنازل في الحي؟ مدهش.
لكن لنبدأ الآن في التحقق مما سنشتريه حقًا - الأرض.
لكن ما الذي يفحصونه؟
في Flips، أرسلنا مقاولين للحصول على تقدير لتكلفة التجديد، وأرسلنا مفتشًا للتحقق من الأساسات والسقف والنوافذ ومكيفات الهواء والكهرباء والمياه والامتثال للقوانين المطلوبة والعفن وما إلى ذلك.
لكن في حالة الأرض - لا يوجد شيء من كل ما اعتدنا على التحقق منه ... إنها أرض ، إنها أرض.
ما الذي يقومون بفحصه هنا على أي حال؟
تبدأ في فهم أن الاختبار مختلف قليلاً ، في الواقع ... تختلف كثيرا.
تحتاج إلى توقيع عقد شراء. لكن هذه الأرض. هل يلزم تضمين فترة اختبار في العقد؟ العناية الواجبة؟
الجواب - بالطبع نعم!
ما الذي يتم فحصه بالضبط خلال هذه الفترة؟
سؤال رائع
** لتسهيل العملية ، أعددت لك قائمة تحقق من 24 مشكلة يجب التحقق منها وأضفت المصطلحات الإنجليزية في الأماكن المهمة حتى يفهم الجانب الآخر المشكلة بدقة. **
ستساعدك الإجابات على الإجابة على السؤال - هل من الممكن البناء على هذه الأرض؟ وبقدر ما يمكن البناء - هل البناء على هذه الأرض اقتصادي ومربح؟
دعنا نبدأ…
** 1. هل الأرض قابلة للبناء؟ **
هذا هو السؤال الأول ، وعلى الرغم من أنه يبدو غبيًا - إلا أنه أهم سؤال.
قد لا تكون الأرض قابلة للبناء.
في مثل هذه الحالة ، من الضروري فهم التكاليف اللازمة لجعلها شركة إنشاءات والوقت الذي تستغرقه.
** 2. هل المنطقة مطورة؟ **
سوف تستلزم المنطقة غير المطورة العديد من النفقات وفترة زمنية طويلة في إصدار التصاريح وإعداد الأرض.
من المهم فحص جميع تكاليف تجهيز الأرض حتى تصبح جاهزة لموقع البناء (Pad-Ready.
يوصى بالاختبار من خلال اقتراح من عدة مقاولين لإعداد الأرض للبناء حتى Pad Ready (واحسب بنفسك ، بعد أن تكون قد طورت إمكانيات لذلك). ** يمكن لتكاليف تطوير الأراضي أن تحول صفقة جيدة إلى فجوة في الجيب. **
** 3. وجود البنية التحتية **
هل توجد البنى التحتية المطلوبة في المنطقة من غاز وصرف صحي ومياه وكهرباء؟
إذا لم تكن البنية التحتية متوفرة - يجب أن تؤخذ التكاليف المتضمنة في ذلك في الاعتبار وكذلك العمليات مع شركات التوريد المختلفة ، مما يعني - الوقت والميزانية.
** 4. قيود البنية التحتية **
تحقق فوق السطح وتحت السطح. هل البنى التحتية تتحرك أو تخطط لنقلها مما سيؤثر على قدرتك على بناء منزل كما يحلو لك ، إذا كان سيسمح لك بالبناء على الإطلاق.
**5. هل هناك حشو البنية التحتية في المنطقة؟ ** (يمكن أن تصل تكلفتها إلى 15,000 دولار)
**6. نوع البنية التحتية للصرف الصحي - خط صرف صحي أو صرف صحي**
سؤال أساسي. سنعود إليها مرة أخرى في نهاية المنشور.
إذا كانت البنية التحتية للصرف الصحي - هناك مجموعة من الأمور التي يجب مراعاتها، على سبيل المثال: هل من الضروري تركيب مضخة لرفع الصرف الصحي إلى مستوى الطريق إذا كانت الأرض مائلة؟
إذا كانت البنية التحتية متعفنة - السؤال الأهم - هل تسمح التربة بامتصاص السوائل؟
في بعض الأحيان لا تسمح التربة بامتصاص السوائل ومن ثم لن يكون من الممكن البناء على هذه التربة.
يُسمى الاختبار المطلوب اختبار النسبة المئوية ويكلف حوالي 500 دولار.
** 7. طبوغرافيا **
حتى لو تم تطوير الأرض وجميع البنية التحتية - هل يجب القيام بالأعمال التحضيرية قبل الأساسات؟ هل تتطلب أعمال التطوير والتحضير الخاصة؟
فيما يلي حالة اختبرناها - منذ حوالي عامين ، فكرنا في شراء أرض في تشاتانوغا بولاية تينيسي لبناء منزل جديد في حي فاخر مع إطلالة رائعة ومدارس للصفوف من 10. كان سعر الأرض الذي يبلغ حوالي 50,000 دولار معقولًا تمامًا للمنطقة وحتى 20٪ أرخص من القيمة السوقية.
من الناحية العملية ، نظرًا للانحدار الحاد في الأرض (المنحدر) ، فقد احتجنا إلى جدران استنادية كبيرة ، قدرت تكلفتها بـ 70,000،XNUMX دولار. أدت هذه التكلفة الإضافية إلى إلغاء المشروع وعدم شراء الأرض بسبب عدم الجدوى الاقتصادية للمشروع.
أدى هذا البند بالذات إلى إلغاء صفقة ضخمة بشأن قسم فرعي مكون من 300 وحدة في إحدى ضواحي برمنغهام بولاية ألاباما، بعد أن تمكنا في عملية العناية الواجبة من تحديد التكلفة الإضافية للتعامل مع التضاريس.
** 8. اللوائح المتعلقة بالخدمات البيئية **
على سبيل المثال ، منح الحفاظ على الأشجار
أو حالة حدثت لنا في SMITH LAKE (بحيرة ضخمة من صنع الإنسان بين برمنغهام وهانسفيل في ولاية ألاباما، تُبنى على شواطئها بيوت العطلات)، حيث لم يكن من الممكن الحفر في الأرض لأن عش السحالي خاص هناك.
** 9. فحص تقسيم المناطق ** - تعيين الأراضي وحقوق البناء عليها (SF ، MF ، CONDOS)؟
** 10. الانتماء إلى المدرسة **
هنا أيضًا ، تمامًا كما هو الحال في المنازل ، يكون للمسألة أهمية كبيرة إذا كان المنزل سيُباع لعائلة لديها أطفال.
**11. فحص خطوط البناء (الإرتدادات)**
حتى إذا كنت على دراية بالمسافة التي ينحسرها خط البناء عن حدود المنطقة ، فلا يزال يتعين عليك التحقق. لماذا ؟
نظرًا لأن منزلين متجاورين - فقد يكون لهما خطوط ارتداد مختلفة بسبب تاريخ صنع الطرد.
** 12. التحقق من تعريف المنطقة لمشكلة منطقة الفيضان**
**13. التحقق من أن الأرض ليست أرضًا رطبة**
** 14. فحص حق الطرق **
**15. التحقق من متطلبات وقوف السيارات **
**16. اختبار التربة**
**17. التحقق من رسوم التأثير**
** 18. فحوصات التسهيلات ، حق الاستخدام (الارتفاعات) **
** 19. فحص النمل الأبيض **
** 20. التفتيش على اضطراب الأراضي **- مسألة تتطلب استشارة مكاتب المنطقة وقد تستغرق وقتًا طويلاً.
** 21. إذا كانت هناك خطط بناء** **ثم يتم التقديم المسبق** في المنطقة/المدينة للتحقق من جدوى خطة البناء.
** 22. السلطات المختصة (السلطة) **
قد تكون "اللوائح البلدية" في المقاطعة / المدينة مقيدة ولها تأثير كبير على التكاليف.
** 23. الضرائب - ** ضريبة البلدية وضريبة المنطقة. نعم ، على الأرض أيضًا.
** 24. لجنة حي HOA - جمعية أصحاب المنازل**
تتمتع لجنة الحي بسلطات كبيرة. يجب فحص التكاليف والمبادئ التوجيهية (العهود والقيود).
قد تصل التكلفة الشهرية للجنة إلى مئات الدولارات. يجب أن تعلم أن الأرض المملوكة تتطلب أيضًا رعاية وصيانة مصحوبة بنفقات مالية.
والأهم من ذلك أن لجنة الحي لديها كتيب إرشادي وملزم فيما يتعلق بالعديد من قضايا البناء (المواثيق والقيود).
على سبيل المثال: قد تحدد الإرشادات الحد الأدنى لحجم المنزل ، وحجم غطاء الطابق الأول ، ونوع الكسوة ، ورؤية المبنى ، ولون المنزل المسموح به ، وموقع مدخل ساحة الانتظار من الأمام أو يجب يكون من الجانب ، وحتى الشكل الذي سيبدو عليه صندوق البريد. لا يمكن البناء بدون موافقة اللجنة.
منزل في هانسفيل، ألاباما، بعد حصوله على جميع الموافقات وقبل بدء البناء مباشرة، لم تتم الموافقة على تشييده وتم رفضه من قبل HOA.
سبب الرفض - تم بناء نموذج المنزل هذا عدة مرات في الحي وينتقص من طابع الحي. نتيجة لذلك ، اضطررنا إلى تغيير التصميم الداخلي والخارجي للمنزل إلى نموذج مختلف تمامًا. بالمناسبة ، لجنة الحي القوية ليست بالأمر السيئ. بشكل عام يكون الحي مرغوبًا فيه وبحالة جيدة مما يؤدي إلى زيادة قيمة العقار ومقدار الإيجار.
** والقائمة تطول وتغوص في أعماق وطبقات أكثر …… ** (أعلم أن هذا حفر ، لكن أسلوبي هو البحث في كل شيء بعمق ثم القيام بالخطوة الصحيحة) لكنني سأتوقف هنا.
والآن السؤال الذي يطرح نفسه -
من يعرف كيف يجيب على هذه القضايا؟
لذلك لا يوجد عامل واحد.
من الضروري دمج المعلومات من عدد كبير من الأطراف - من الوسيط ومكاتب المنطقة ومقاول التطوير ومقاول البناء والمهندس والمهندس المعماري وشركات توريد البنية التحتية.
**إذا كيف يمكنك أن تبدأ؟**
الحل الذي وجدته لقطعة أرض واحدة هو العثور على وسيط يفهم المجال (للأسف معظمهم ليسوا كذلك) ويمكنه تقديم بعض الإجابات.
وبالتعاون معه ، ستقومان ببناء خطة عمل تقوم بالاتصال بأي طرف لكل قضية من القائمة.
**تعليق:**
تشير القائمة المرجعية في الغالب إلى وحدات الأراضي الفردية في الأحياء المطورة.
ومع ذلك ، إذا كانت النية هي شراء أرض غير مستغلة ، فقم بتطويرها بأنفسنا
ولإنشاء قسم فرعي أو يلزم بعد ذلك مجموعة إضافية وواسعة من القضايا للفحص (والتي تتطلب في حد ذاتها وظيفة مخصصة) والتي لن يتم عرضها هنا باستثناء مثال:
لنفترض أن تخطيط المشروع المطلوب هو بناء منزل من 4 شقق على مساحة 20,000 قدم مربع.
لنفترض أننا تحققنا في البلدية وأن التقسيم يسمح ببناء منزل ريفي في هذه المنطقة.
ولنفترض أنه لا يوجد نظام صرف صحي في المنطقة وأن معالجة مياه الصرف الصحي تتم في تكوين SEPTIC.
أو بعد ذلك سنكتشف أن هناك قيودًا من قبل وزارة الصحة.
يحدد القيد مساحة لا تقل عن 20,000 قدم مربع لكل وحدة سكنية لنظام في تكوين SEPTIC ، لذلك على الرغم من أن التقسيم يسمح ببناء منزل مستقل - فإن هذا القيد يقلل في الواقع عدد الوحدات من 4 إلى 1
وفي الواقع ** يلغي ** خطة العمل الأصلية تمامًا.
بالمناسبة ، لم نتحدث عن التأمين.
يرى البعض أن الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة يكفي في حالة الأرض. أنا شخصياً من أكثر شركات التأمين صرامة وأؤمن على الأقل ضد الطرف الثالث. أنت تعرف….
فقط لأكون في الجانب الآمن من القانون / الكثير ؟؟؟؟
** حتى الآن الأراضي في الولايات المتحدة. **
** آمل أن تساعدك قائمة التحقق في عملية الشراء الأولية. **
ما رأيك في الأرض في إسرائيل؟
هل تعتقد أن الاحتلال أبسط؟ أكثر تعقيدا؟
في المقال التالي سنتحدث عن الأراضي في إسرائيل وإدارة المخاطر.
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
منشور ممتاز مع الكثير من المعرفة ، شكرا!
الجولان يوسي
لدي سؤال فقط - إذا حصلت على جميع الموافقات اللازمة للبناء على الأرض ،
ما معنى عدم القيام باختبار التربة (اختبار التربة) عند الاقتراب من البناء الجديد؟
شكرا! مشاركة رائعة
أتمنى لك كل خير ، إذا كنت لا تستطيع البناء ... تحدث معي ، يمكنني أخذ الأرض منك
مثيرة للاهتمام وصعبة
وظيفة ممتازة❗❗❗❗
وظيفة ممتازة
احببت
أحييك أيها القائد!
نسعى جاهدين للحصول على القيمة ؟؟؟؟؟؟؟؟
بطل المستويات!
أمنون كيستل
وظيفة ممتازة
قص وحفظ
شكرا جزيلا لك
واو يا له من وظيفة احترافية!
بيير ، يبدو أن هناك الكثير من الزوايا في البناء الجديد ، لكنك بالتأكيد قمت بفرزها
نجاح باهر. بادئ ذي بدء ، أنت محترف للغاية وأنا أخلع قبعتي.
الشيء الثاني - أنا أبني منازل وكنت خائفًا جدًا من طول هذه القائمة ؟؟؟؟.
آمل ألا يخاف الآخرون الذين يفكرون في مثل هذه الطريقة في الاستثمار من كل الأشياء التي ينطوي عليها الأمر. يتم حل بعض هذه القائمة من خلال تحديد مكان البناء مسبقًا وما الذي لا يجب فعله بالتأكيد (في حالتي ، لا أقوم بالتفسخ - لأنني كانت لدي بالفعل خبرة في ذلك - لا أقوم بالبناء في منطقة بها قيود لأنه عادةً ما يصنع المشروع أكثر تكلفة ، وما إلى ذلك).
عندما كنت أفكر للتو في البدء ، كنت أيضًا قلقًا للغاية بسبب هذه القوائم الطويلة من الأشياء التي يجب التحقق منها. لكن! طالما أنك تبني SFH داخل مدينة - ولا تطور تقسيمًا فرعيًا كاملاً من لا شيء - فإن العملية ستكون أقل رعباً مما تبدو عليه.
وظيفة ممتازة
إيلاد دانيال
الصور المرفقة بالمناسبة تجلب:
1. مشروع قيد الإنجاز من 30 وحدة اشتريناها.
2. مشروع 300 وحدة الذي قررنا التراجع عنه بسبب تكاليف التضاريس كما وضحت بالتفصيل في المنشور
3. صورة لقطعتين من الأرض اشتريناها في حي قائم في تشيلسي من أصل 20 قطعة أرض معروضة للبيع ، 18 منها بها مشاكل خطيرة بطريقة تعرض الربح التجاري للخطر.
من الممتع القراءة ، يبدو أنك مررت بكل شيء زائد. شكرا
وظيفة ممتازة ومدروسة جيدًا !!
هل تشارك في أعمال البناء خلال هذه الفترة أيضًا؟
سامي سابوجنيكوف
بعد عظيم يوسي الجولان
سوبر محترف
واحدة من أكثر المنشورات احترافية التي قرأتها
شكرا. أضف إلى هذه النقطة!
منشور رائع شكرا ؟؟؟؟
وظيفة فائقة المهنية ومفصلة! شكرا!