** # رائد أعمال الأسبوع - أوفير هراري # Post 4 *** حساب العائد والقتل ... **** مرحبًا أيها القراء ، الأربعاء ...
** # رائد أعمال الأسبوع -أوفير هراري # مشاركة 4
*** حاسبة العائد وقاتل العائد ... ****
مرحبًا أيها القراء ، أربعاء سعيدة! اليوم سنتحدث عن العائد!
يختار العديد من المستثمرين الاستثمار في العقارات بسبب الاستقرار الذي ينطوي عليه (الأصل الحقيقي) وبسبب العائد - الدخل **
** عندما يتعلق الأمر بالعقار ، ينقسم الدخل إلى قسمين: الدخل المثمر ودخل رأس المال. **
** الدخل البقري هو الدخل الشهري الذي نحصل عليه نتيجة إيجار ممتلكاتنا. **
** الدخل الرأسمالي هو الدخل الذي سنحصل عليه عند بيع العقار - تحسبا لزيادة قيمة العقار. **
سأبدأ بقصة قصيرة، قبل أن أبدأ بالاستثمارات العقارية في الخارج استثمرت في عقارات في إسرائيل، لاحقًا اشتريت شقة سكنية في مدينة في شمال البلاد، كانت القضية قبل وقت طويل من حصولي على المعرفة التي لدي في هذه اللحظة وفي الواقع تعلمت الكثير من هذه الحالة. **
** اشتريت الشقة لأضيف إلى فحص الإكسل الذي قمت به تكلفة العقار + الوساطة + المحامي + الضرائب والتجديدات وغيرها... ومن ناحية أخرى حساب العائد المتوقع لي بمضاعفة العائد الإيجار الشهري بـ 12. **
** بالطبع العقار الذي اشتريته أظهر عائدًا جيدًا في Excel، حيث اشتريت العقار، وكان في منزل مهمل في مبنى قطار قبيح للغاية ومنخفض التكلفة، ما لم آخذه في الاعتبار هو أن:
ج: استغرق الأمر مني عدة أشهر للعثور على مستأجر - وكلما زاد الضغط الذي شعرت به بشأن العثور على مستأجر (يجب أن أدفع ثمن القرض الذي حصلت عليه) كنت أكثر مرونة فيما يتعلق بضمانات الإيجار، وكان هناك سعر إيجار وسعر إيجار. من حيث جودة المستأجر. **
** ب. قمت بإدارة العقار - أي مطالبة كل مستأجر (وكان هناك الكثير) من الهاتف إلي، مما جعلني أعبث وأضيع وقتي في الإصلاح، ذات مرة كان انسداد المجاري قبل حوالي ساعة من يوم السبت، مرة توقف مكيف الهواء عن القراءة وفي إحدى المرات في الشتاء تمكنت من إدارة كل شيء عبر الهاتف وسأذكر فقط أن الشخص الذي استبدل الغلاية ترك على السطح الغلاية القديمة تتأرجح وتهدد بالسقوط على شخص ما. **
** ج. عرفت أنه لا يوجد أي ارتباط بين جدول إكسل وما حدث بالفعل - وصلت إلى عائد صفر وكثير من الضجة وإضاعة الوقت والمال (استبدال المكيف = إيجار شهرين) فعرفت مصطلح "العائد" "القاتل" - كلما كان المنزل أقدم = كلما زاد التآكل = تآكل المحصول. **
** في النهاية "تخلصت" من نفس العقار والسبب الوحيد الذي دفعني إلى الاستثمار في الربح هو ارتفاع أسعار العقارات في ذلك العام... **
** في هذا المنشور الإشارة إلى هؤلاء المستثمرين الذين يختارون استثمارهم وفقًا للعائد المثمر (المرتفع) المتوقع الحصول عليه على العقار. **
** يقوم الكثير من المستثمرين بفحص العروض الاستثمارية التي قدمت لهم بالخطأ بواسطة برنامج Excel - الدخل مقابل النفقات، ومن هنا يتوصلون إلى نتيجة - الشراء أو عدم الشراء. **
** اسمحوا لي أن أبقي أعينكم مفتوحة على هذه القضية. التفوق لا يكذب، لكنه بالتأكيد يمكن أن يكون كافيا ويقلب الطاولة. من المهم التدقيق والتحقق من البيانات التي يمثلها لك البائع أو وسيط الشقق جميع البيانات الموجودة في المنطقة، وإجراء ما يسمى "أبحاث السوق" (أي التحقق من أسعار الشقق المشابهة، الإيجار الشهري في المنطقة، التطوير (البلدية وأكثر) يجب عليك حساب والتحقق من جميع النفقات المتوقعة في شراء العقار (بما في ذلك المحامي ومستشار الرهن العقاري والمثمن والضرائب وغيرها) وعدم تجميل الواقع وفحص العائد المتوقع الذي سنحصل عليه (ينصح للحساب على أساس إيجار 11 أو 10 أشهر فقط) وتحديد ما إذا كانت الصفقة مناسبة لنا. **
** لسوء الحظ ، هناك أصحاب مصلحة في السوق يريدون تجميل الواقع وإظهار عائد أعلى مما هو عليه في الممارسة ، من خلال التلاعب المتطور. من المهم بالنسبة لي أن أشير إلى أن نفس المسوقين يمكنهم القيام بذلك عن طريق بيع شقة في إسرائيل والولايات المتحدة وفي أي مكان في العالم تقريبًا (للأسف يوجد محتالون في كل مجال وفي كل مكان). **
** سأقدم مثالًا بسيطًا على هذا النوع من التلاعب: يمتلك إيلي شقة يتم تأجيرها مقابل 6,000 شيكل شهريًا. يمكن للمالك إبرام عقد مع المستأجر بسعر إيجار 6500 شيكل ، وفي المقابل يتمتع المستأجر بالشهر الأول مجانًا ؛ أي في حساب سنوي ، يدخر المستأجر 500 شيكل (6,500،11 مرة في 6,000 مقارنة بـ 12 مرة في XNUMX) ويقدم مالك العقار عرضًا خاطئًا لعائد مرتفع للمشتري. كما ذكرنا ، يبدو كل شيء جيدًا في Excel. **
** وبالمثل، يمكن لمالك العقار رفع سعر الإيجار للرهن العقاري وفي المقابل دفع الضرائب العقارية والمياه والكهرباء، ويمكن استخدامها لخدمات التلفزيون والصحيفة اليومية وغيرها. كل شيء على ما يرام، ولكن يجب على المستثمر أن يفهم أنه مقابل العائد الذي يخطط للحصول عليه – سيتعين عليه الاستمرار في تقديم هذه الخدمات، وفي الواقع عائده الحقيقي منخفض جداً مقارنة بالعائد المقدم له. **
** وبالمثل فيما يتعلق سوف تدفع الضرائب العقارية وأكثر من ذلك... **
** هناك شركات تضمن لك عند شراء العقار عائدا مضمونا لمدة سنة أو سنتين، في هذه المعاملات تأكد من أن سعر العقار كان السعر الحقيقي والعائد المضمون هو الإيجار الحقيقي، كن حذرا في هذه الصفقة و لقد سمعت عن العقارات المباعة بسعر المنتج وجميع العوائد (الإيجار) أيضًا عالية جدًا ولكن العائد الحقيقي. **
** بمعنى آخر – قام المستثمر/ المشتري بدفع العائد لنفسه … وقام بتحويل الأموال من يد إلى أخرى مع استمرار وقوفه في المنتصف وبالطبع قطع كوبون النفط … **
** العائد المرتفع من بين أشياء أخرى موجود أيضًا في الشقق المنقسمة. هناك شقق مقسمة إلى شقتين (أو أكثر)، مما يزيد من العائد الشهري الذي نحصل عليه، أي بدلا من أن نحصل على 6,000 شيكل إيجار شهري للشقة، سنحصل على 2,500 شيكل شهريا ولكن من ثلاثة مستأجرين، مما سيعطينا شيكل 7,500 شهريا. يبدو مغريا؟ قطعاً! هل يستحق الشراء؟ بالطبع لا!! ضع في اعتبارك أن معظم الشقق المقسمة في البلاد تم تقسيمها بشكل غير قانوني، مما قد يجرك بين العملية والصراعات لاكتساب الخبرة. باختصار - ينصح بالابتعاد! **
** فيما يتعلق بتقسيم الشقق في الخارج - يجب التحقق من شرعية ذلك في كل بلد ومنطقة. **
**هل قررت شراء شقة للاستثمار؟ **
** معرفة أسعار الشقق في المنطقة. تحقق من أسعار الشقق التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة على موقع ضريبة الدخل. التحقق من أسعار الإيجار في المنطقة. **
** هل عرض عليك شراء شقة فيها مستأجر؟ عظيم، اطلب رؤية عقد الإيجار الحالي. تأكد من أن العقد يشمل 12 دفعة. تحقق مما إذا كان المالك قد استخدم خدمات إضافية للعبة، وما الذي يتضمنه العقد وما لا يشمله. تحدث إلى المستأجر (!) حاول التعرف على سوق الإيجار في المنطقة - هل ترى إعلانات شقق للإيجار لفترة طويلة؟ هل هناك نقص أو فائض في شقق الإيجار في المنطقة؟ ما هو الطلب؟ هل الهجرة للمنطقة إيجابية أم سلبية؟ **
** يتذكر! قد يكون البائع غير أمين، ويظهر لنا "عرضًا كاذبًا" وأنت على حق أنه يستحق العقاب عليه، ولكن عند شراء عقار فإننا نستثمر أفضل أموالنا والمسؤولية تقع عليك! تحتاج إلى التحقق من الصفقة وفهم صافي العائد الذي ستحصل عليه. **
** أتمنى لك يوماً عظيماً **
** أوفير **
لا يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة المنشور الحالي بالموقع أو في رابط المنشور على الفيسبوك وبالطبع نرحب بكم للانضمام إلى المناقشة
ردود