** # יזמההשבוי -Ofir Harari # Post 4 *** Yield calculation and the killer of yields... **** Hello readers, Wednesday...
** # رائد أعمال الأسبوع - عوفر هراري # مشاركة 4
*** حساب المحصول وقاتل المحصول... ****
مرحباً بالقراء، أربعاء سعيد! اليوم سنتحدث عن العائد!
يختار العديد من المستثمرين الاستثمار في العقارات بسبب ثبات الشيء (الأصل الحقيقي) وبسبب العائد - الدخل **
** عندما يتعلق الأمر بالعقارات، ينقسم الدخل إلى قسمين: دخل الفاكهة ودخل رأس المال. **
** إجمالي الدخل هو الدخل الشهري الذي سنحصل عليه نتيجة إيجار ممتلكاتنا. **
** الدخل الرأسمالي هو الدخل الذي سنحصل عليه عند بيع العقار - تحسبا لزيادة قيمة العقار. **
** سأبدأ بقصة قصيرة، قبل أن أبدأ بالاستثمارات العقارية في الخارج استثمرت في عقارات في إسرائيل، وبعد ذلك اشتريت شقة سكنية في إحدى مدن شمال البلاد، كانت القضية قبل وقت طويل من حصولي على المعرفة لدي حاليًا، وفي الواقع يمكن القول أنني تعلمت الكثير من هذه الحالة. **
** اشتريت الشقة لأضيف إلى اختبار الإكسل الذي أجريته تكلفة العقار + الوساطة + المحامي + ضرائب التجديد وغيرها.. ومن ناحية أخرى حساب عائدي المتوقع بضرب الإيجار الشهري في 12. **
** بالطبع العقار الذي اشتريته أظهر عائد جيد على التميز، اشتريت العقار، كان في منزل مهمل في مبنى سكك حديدية قبيح للغاية ومنخفض التكلفة، ما لم آخذه في الاعتبار هو أن:
و. استغرق الأمر مني عدة أشهر للعثور على مستأجر - وكلما كنت أكثر توتراً بشأن العثور على مستأجر (كان علي أن أدفع ثمن القرض الذي حصلت عليه)، كلما كنت أكثر مرونة فيما يتعلق بضمانات الإيجار، وكان هناك ثمن مقابل الإيجار. سعر الإيجار ومن حيث نوعية المستأجر. **
** ب. قمت بإدارة العقار - أي كل شكوى من المستأجر (وكانت كثيرة) أجبت على الهاتف، مما جعلني أتخبط وأضيع الكثير من وقتي في إصلاحه، بمجرد انسداد في المجاري قبل حوالي ساعة من السبت، بمجرد توقف مكيف الهواء عن القراءة، ومرة في الشتاء انفجر السخان الشمسي واضطررت إلى استبداله (بالطبع تمكنت من إدارة كل شيء عبر الهاتف وسأشير فقط إلى أن الشخص الذي استبدل الغلاية) تركت المرجل القديم على السطح يتأرجح ويهدد بالسقوط على شخص ما (HOH). **
** ج. عرفت أنه لا يوجد أي صلة بين جدول Excel وما حدث بالفعل - انتهى بي الأمر بعائد صفر والكثير من العبث وإهدار الوقت والمال (استبدال مكيف = دخل من شهرين من الإيجار) لذا تعرفت على مفهوم "قاتل العودة" - كلما زاد عمر المنزل = زاد التآكل = تآكل العائد بشكل كبير. **
** في النهاية "تخلصت" من ذلك العقار والسبب الوحيد الذي جعلني أنهي الاستثمار بربح هو ارتفاع أسعار العقارات في ذلك العام... **
** في هذا المنشور الإشارة إلى هؤلاء المستثمرين الذين يختارون استثمارهم وفقًا للعائد (المرتفع) المتوقع على العقار. **
** يقوم العديد من المستثمرين بفحص المقترحات الاستثمارية التي قدمها برنامج Excel عن طريق الخطأ - الدخل مقابل النفقات، ومن ذلك يتوصلون إلى نتيجة - الشراء أو عدم الشراء. **
** دعوني أفتح أعينكم على هذا الموضوع. برنامج Excel لا يكذب، لكنه بالتأكيد سيكون كافيًا ويقلب الطاولة. من المهم التدقيق والتأكد من البيانات التي يمثلها لك مندوب المبيعات أو وسيط الشقق، وجميع البيانات الموجودة ميدانيا، والقيام بما يسمى "أبحاث السوق" (أي التحقق من أسعار الشقق المماثلة (الإيجار الشهري في المنطقة، التطوير من قبل البلدية، وما إلى ذلك)، يجب عليك حساب والتحقق من جميع النفقات المتوقعة في شراء العقار (بما في ذلك المحامي، مستشار الرهن العقاري، المثمن، الضرائب، وما إلى ذلك) وليس للتجميل الواقع وفحص العائد المتوقع الذي سنحصل عليه (ينصح بالحساب على أساس 11 أو 10 أشهر من الإيجار سنويا فقط) وتحديد ما إذا كانت الصفقة مناسبة لنا. **
** للأسف هناك أطراف مهتمة في السوق ترغب في تجميل الواقع وإظهار عائد أعلى مما هو عليه في الواقع، من خلال تلاعبات متطورة. من المهم بالنسبة لي أن أشير إلى أن نفس المسوقين يمكنهم فعل الشيء نفسه عند بيع شقة في إسرائيل والولايات المتحدة وبشكل أساسي في أي مكان في العالم (للأسف، المحتالون موجودون في كل مجال وفي كل مكان). **
** سأعطي مثالا بسيطا على هذا النوع من التلاعب: إيلي صاحب شقة تؤجر بمبلغ 6000 شيكل شهريا. يمكن لمالك الشقة أن يتعاقد مع المستأجر على سعر إيجار قدره 6500 شيكل، وفي المقابل سيستمتع المستأجر بالشهر الأول مجاناً؛ أي أنه في الحساب السنوي يوفر المستأجر 500 شيكل (6500 مضروبًا في 11 مقارنة بـ 6000 مضروبًا في 12) ويقدم مالك العقار تمثيلًا كاذبًا بعائد مرتفع للمشتري. كما ذكرنا، كل شيء يبدو جيدًا في Excel. **
** وبالمثل، يمكن لمالك العقار زيادة سعر الإيجار للرهن العقاري وفي المقابل دفع مدفوعات ضريبة الأملاك والمياه والكهرباء، ويمكن استخدامها لخدمات التلفزيون والصحف اليومية والإنترنت والمزيد. كل شيء على ما يرام، ولكن يجب على المستثمر أن يفهم أنه مقابل العائد الذي يخطط للحصول عليه – سيتعين عليه الاستمرار في تقديم هذه الخدمات، وفي الواقع عائده الحقيقي منخفض جداً مقارنة بالعائد المقدم له. **
** وبطريقة مماثلة فيما يتعلق بدفع ضريبة الأملاك والمزيد... **
** هناك شركات تعدك عند شراء العقار بعائد مضمون لمدة سنة أو سنتين أو أكثر، في هذه المعاملات يجب التأكد من أن سعر العقار كان السعر الحقيقي والعائد المضمون هو الإيجار الحقيقي، يجب أن تكون حذراً في هذه الصفقة وقد سمعت بالفعل عن عقارات تم بيعها بسعر مخفض وأي عوائد (إيجار) أيضاً جداً ولكن العائد الحقيقي. **
** بمعنى آخر - دفع المستثمر/المشتري لنفسه العائد... حول المال من يد إلى أخرى مع استمرار وقوفه في المنتصف وبالطبع قطع كوبون سمين... **
** يمكن أيضًا العثور على عائد مرتفع، من بين أشياء أخرى، في الشقق المنقسمة. هناك شقق تم تقسيمها إلى شقتين (أو أكثر)، مما يزيد من العائد الشهري المستلم، أي بدلا من أن نحصل على 6000 شيكل إيجار شهري للشقة، سنحصل على 2500 شيكل شهريا ولكن من ثلاثة مستأجرين، وهو ما سيكون أعطونا 7500 شيكل شهريا. يبدو مغريا؟ قطعاً! هل يستحق الشراء؟ بالطبع لا !! يجب أن نتذكر أن معظم الشقق المقسمة في إسرائيل تم تقسيمها بشكل غير قانوني، مما قد يجرك بين العملية والصراعات لاكتساب الخبرة. باختصار - ينصح بالابتعاد! **
** فيما يتعلق بتقسيم الشقق في الخارج - يجب التحقق من شرعية ذلك في كل بلد ومنطقة. **
**هل قررت شراء شقة للاستثمار؟ **
** معرفة أسعار الشقق في المنطقة. تحقق من موقع ضريبة الدخل لمعرفة آخر أسعار الشقق المباعة في المنطقة. التحقق من أسعار الإيجار في المنطقة. **
** هل عرض عليك شراء شقة فيها مستأجر؟ عظيم، اطلب رؤية عقد الإيجار الحالي. تأكد من أن العقد يشمل 12 دفعة. تحقق مما إذا كان مالك الشقة قد استخدم خدمات إضافية للعبة وما هو مدرج في العقد وما هو غير موجود. تحدث إلى المستأجر (!) حاول التعرف على سوق الإيجار في المنطقة - هل ترى إعلانات لشقق للإيجار لفترة طويلة؟ هل هناك نقص أو فائض في شقق الإيجار في المنطقة؟ ما هو الطلب؟ هل الهجرة إلى المنطقة إيجابية أم سلبية؟ **
** يتذكر! ربما يكون البائع غير صادق، يقدم لنا "تمثيلاً كاذباً" وأنت على حق أنه يستحق العقاب على ذلك، لكن عند شراء عقار فإننا نستثمر أفضل أموالنا والمسؤولية تقع عليك! يجب عليك التحقق من المعاملة وفهم صافي العائد الذي ستحصل عليه. **
** أتمنى لك يوماً عظيماً **
** أوفير **
لا يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة المنشور الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع أنت مرحب بك للانضمام إلى المناقشة
ردود