آفي كرينر - خلق من لا شيء - بوست 4

مقاطع فيديو قناة YouTube


رائد أعمال الأسبوع آفي كرينر
# Post 4 - خلق من لا شيء
من أكثر الأشياء المدهشة التي تعرضت لها في عالم العقارات ما أسميه "كسب المال من لا شيء". حقيقة أنه في عائدات العقارات (مقارنة بالاستثمارات الأخرى مثل سوق رأس المال على سبيل المثال) من الشائع الاستفادة من الرافعة المالية نظرًا لأنها تعتبر استثمارًا قويًا ، مما يوفر فرصًا "لإنتاج النقود".
طلب مني صديق أخبرته عن مشاركتي في رائد أعمال هذا الأسبوع أن أحضر أمثلة ملموسة أيضًا ، وبما أنني مهندس ، فمن الأسهل بالنسبة لي بالأرقام ، لذا إليك منشور به الكثير من الأرقام (فقط لمن لديهم قدرات قوية قلب!)… ؟؟؟؟
أود أن أشير إلى أن ما يقال في هذا المنشور هو في خاطري فقط ، حسب تجربتي وفهمي ولا يشكل نية أو دعوة للاستفادة. تعد حسابات العائد وكذلك تقديرات الضرائب مجرد تقديرات تقريبية ، ويجب فحص أي استثمار بناءً على مزاياه. المثال الوارد هنا يقدم مفهومًا فقط. لا تأخذ حسابات العائد المقدمة في الاعتبار المخاطر المحتملة التي تنطوي عليها الاستثمارات العقارية والتقلبات في أسعار صرف العملات الأجنبية ، ويجب استشارة محاسب مؤهل في أي حساب ضريبي. ليس لدي أي شهادة للحصول على استشارة ضريبية.
سنقوم بتحليل مثال على عقار استثماري نموذجي يكلف 100,000 دولار ويبلغ إيجاره الإجمالي 1,250 دولارًا.
من الشائع أن تأخذ متوسط ​​نفقات بنسبة 40٪ (ضرائب البلدية ، والإصلاحات ، والشغور ، ورسوم الإدارة ، والتأمين). لذلك يبلغ صافي الإيجار المتوقع حوالي 750 دولارًا. حساب العائد (قبل الضريبة):
9٪ = 100,000،12 دولار أمريكي / 750 * XNUMX دولار أمريكي
إذن كيف تصنع شيئًا من لا شيء؟
تبلغ تكلفة المعاملة بالشيكل حوالي 330,000 ألف دولار (100 ألف دولار). لنفترض أن لديك حقوق ملكية قدرها 230,000،100,000 شيكل. لتصل إلى 100,000،100,000 دولار تحتاج 5،4 شيكل أخرى. احصل على قرض بقيمة XNUMX،XNUMX شيكل جديد من البنك لمدة XNUMX سنوات (يمكن الحصول على هذه القروض بسهولة تامة بفائدة حوالي XNUMX٪).
السداد الشهري للقرض حوالي 1,850،XNUMX شيكل.
صافي الإيجار المتوقع (قبل الضريبة) هو 750 دولارًا وبسعر صرف 3.25 حوالي 2,437،XNUMX شيكل. بعد خصم الضرائب في إسرائيل والولايات المتحدة ، قد يؤدي الإيجار إلى سداد القرض بشكل أو بآخر (كما ذكرت ، يجب استشارة محاسب عام معتمد في مسائل الضرائب).
وماذا يحدث بعد 5 سنوات؟ 1. لديك عقار بقيمة 100,000 دولار صافي من القروض (دون الأخذ في الاعتبار الزيادة المحتملة في القيمة). 2. لقد "أنشأت" 100,000،100,000 شيكل (على الأقل 44،9 ، أي قبل الأخذ بعين الاعتبار زيادة القيمة التي تزيد العائد) مما يعكس عائد 750٪ على الاستثمار الأولي! (حوالي 230,000٪ صافي سنويًا بعد الضرائب!) وتبدأ في الحصول على 2000 دولارًا إيجارًا بعد المصروفات (مبلغ معتدل لا يأخذ في الاعتبار زيادة الإيجار). هذا لرأس مال أولي قدره 10. عودة الحلم بحوالي XNUMX شيكل (بعد الضريبة) لبقية حياتك! (حوالي XNUMX٪ صافي بعد الضريبة). هذا هو عائد التدفق النقدي ، وإذا أخذنا في الاعتبار الزيادة في القيمة والزيادة في الإيجار ، فهذه صفقة منفعة لا يمكن العثور عليها إلا في الولايات المتحدة.
وإذا كان لديك ، كزوج وزوجة ، أموال تدريب سائلة ، كل منها بحوالي 120-140 ألف شيكل ، يمكنك الحصول على قرض تجسيري لمدة 7 سنوات (حتى 80٪ من الصندوق مع فائدة تقريبية - تسديد 130 شيكل شهريًا لكل 100,000 ألف شيكل. قرض). بافتراض عائد 5٪ على الأموال الدراسية ، فقد حققت هنا 3-4٪ أخرى سنويًا على الأموال. كم من الممتع! من حيث لا أدري!
ومعظم الثراء؟ حتى لو لم يكن لديك حقوق ملكية على الإطلاق ، لكن لديك شقة. احصل على قرض عقاري لأي غرض بقيمة 330,000،20 لمدة 4 عامًا بسعر فائدة 2,000٪ على سبيل المثال ، وادفع 20 شيكل كدفعة شهرية ، والتي يغطيها الإيجار بشكل أو بآخر. بعد 330,000 عامًا ، يكون لديك عقار بقيمة 2000،XNUMX شيكل (قبل الأخذ في الاعتبار الزيادة في القيمة) ، والتي ستدفع صافي XNUMX شيكل إضافي إلى معاشك التقاعدي (وربما أكثر من ذلك بكثير بسبب زيادة الإيجار). وهكذا، من دون أي الأسهم الأولي، من باب المجاملة للبنك العقاري والمستأجرين لطيفة أصبحنا "مصنع" لكسب المال סף ؟؟؟؟
وهنا أنتجنا (هنا من العدم ، بدون حقوق ملكية) ، 330,000 ألف شيكل لعائلتنا للتقاعد (وربما 660,000 ألف شيكل مع زيادة في القيمة مرتين أو 2 ألف مع زيادة في القيمة 990,000 أضعاف ما كانت عليه في تل أبيب ؟؟؟؟).
وماذا لو لم نفعل هذا العمل البسيط؟ بعد عشرين سنة أخرى ، ماذا سنمتلك؟ لا شئ. لن يحدث شيء دراماتيكي ، فقط سنترك بلا عدم ، بدون أن نكون هناك ...
فكر في الأمر ، لقد أخذنا قرضًا ويذهب بعض المستأجرين في الولايات المتحدة إلى العمل كل صباح (بالنسبة لنا) ويسدد القرض ، وفي الحقيقة ، فإن سداد أصل القرض هو "إيداع" الأموال لنا. هذا هو الفرق بين التعرق والادخار لأنفسنا شهرًا بعد شهر والاستثمار في العقارات ، حيث يعمل العقار / المستأجر لدينا ويودع لنا في خطة الادخار ... وليس من أجل لا شيء أحد أشهر شعارات روبرت كيوساكي هو: "المدخرون خاسرون"
لذلك أي شخص لديه أموال عالقة في الجدران أو في البنك - فكر في الأمر وابدأ في التحرك!
بالطبع ، يجب دائمًا مراعاة المخاطر والتقلبات المحتملة في أسعار صرف العملات الأجنبية ، ولكن في الروافع العقارية هي القيمة المضافة!
في الصورة - قانون العقارات الذي أتصل به كثيرًا.

مقالات ذات صلة

# رائد أعمال الأسبوع Avi Krainer # Post 4 - ابتكر من العدم واحدة من أكثر الأشياء المدهشة التي تعرضت لها ...

# رائد أعمال الأسبوع Avi Kreiner # Post 4 - إنشاء من لا شيء أحد أكثر الأشياء المدهشة التي تعرضت لها في عالم العقارات هو ما أسميه "كسب المال من لا شيء". حقيقة أنه في عائدات العقارات (مقارنة بالاستثمارات الأخرى مثل سوق رأس المال على سبيل المثال) من الشائع الاستفادة من الرافعة المالية لأنها تعتبر استثمارًا قويًا ، مما يوفر فرصًا "لكسب المال". طلب مني صديق أخبرته عن مشاركتي في رائد الأعمال هذا الأسبوع إحضار ...

X