# رائد أعمال الأسبوع Yossi Golan # Post 5 Special Topics في هذا المنشور سأتناول بإيجاز بعض القضايا التي فكرت فيها ...
# بدأ الأسبوع يوسي جولان # المشاركة 5
مواضيع خاصة
في هذا المنشور سأتناول بإيجاز عددًا من القضايا التي اعتقدت أنها كانت مناسبة لتقديمها لمن هم غير مألوفين.
1. منزل خاص كممتلكات مدرة للدخل
ندرك جميعًا أن أسعار العقارات التجارية تختلف عن أسعار العقارات السكنية "البسيطة".
يتم تسعيرها وفقًا لـ CAP RATE ، معدل رسملة الممتلكات.
من المهم أن تدرك أن هناك مواقع لبيع وشراء العقارات السكنية "البسيطة" وكذلك على أساس معدل الحد الأقصى.
2. تحتاج مقاول للتجديد؟
يتلقى جزء كبير من المطورين الذين يشاركون في تجديد وبيع العقارات 3 عروض أسعار ويختارون المقاول الفائز وفقًا للمعايير التي يراها مناسبة والأوزان التي يعطيها لكل معيار في الاختيار.
في الممارسة العملية ، هناك عدد غير قليل من المشاكل في مثل هذا العقد مع المقاول.
على سبيل المثال - نوع الرخام والمواد الخام وجودة الأرضيات وأكثر. كل من هذه القضايا تتراوح في نطاقات أسعار واسعة للغاية.
هذا صحيح ، من الممكن تشديد وصقل الاتفاقية مع المقاول ووضع التفاصيل فيها ، ولكن من الخبرة في محاولة حل هذه المشكلة - يخلق مشاكل جديدة أخرى.
خيار آخر هو توظيف مقاولين من الباطن ، التوظيف (مدير المشروع) من سيتولى إدارة المشروع والتعاقد مع شركة مثل LOWE'S للمواد الخام ومواد التشطيب.
يمكنك حتى ربط راتب PM بنجاح المشروع. وبهذه الطريقة ضاعفنا - نجده أيضًا من موقع العروض الترويجية والخصومات في LOWE'S ونوفر التكاليف ونتأكد أيضًا من اكتمال المشروع في الوقت المحدد للبيع ، لأنه في صالحه.
باختصار ، يمكن أن يؤدي التفكير خارج الصندوق إلى زيادة الربح مع زيادة مشاركة الممارسين الميدانيين في المشروع في الرغبة في نجاح المشروع من حيث السعر والجدول الزمني.
3. إقصاء الأم
أوافق على أن المصطلح يبدو وكأنه مرض وأنه يجعل العديد من المستثمرين يخشون. لكن لديها إمكانات كبيرة للربح.
أنا لا أتحدث حتى عن بناء مجمع سكني مثل SUB DIVISION ، بل عن قطعة أرض في عقار بسيط.
الجميل في الأمر أنه اتضح أن الأمريكيين يخشون ذلك أيضًا.
لقد حقق لنا هذا التخوف أرباحًا ضخمة في مشروع قمنا فيه بشراء منزل لقضاء العطلات بجوار كابينة على ضفاف بحيرة في ألاباما.
خشي أصحاب العقارات من عملية الإلغاء. تخشى أيضًا من صعوبة إنشاء رصيف إضافي في حالة تقسيم الممتلكات. بدت هذه الخطوة مستحيلة بالنسبة لهم.
في المحصلة النهائية ،
باستثمار بضعة آلاف من الدولارات ، تمكنا من إنتاج مسح مع الطريق الصحيح المناسب ، وإنشاء طرد ، والحصول على الموافقات من إدارة البحيرة والمنطقة ووضع رصيف إضافي في مكان محدد
و قفز ، قفز القزم… ..
من أصل تكلف حوالي 300,000 دولار أو نحو ذلك
حصلنا على منزلين منفصلين وأرصفة بيعت بإجمالي 800,000 ألف دولار
وتركت مكسبا كبيرا بالدولار مكون من ستة أرقام
لحسن الحظ ، نقلنا إلى المستثمر والمُقرض الوحيد في المشروع عائدًا بنسبة 12٪ سنويًا على القرض. علمنا أن هناك ربحًا جيدًا هنا وقررنا أن ندفع للمستثمر عائدًا جيدًا مقدمًا.
مالك العقار الذي باعنا للتو العقار قبل عام وأراد قليلاً أن يأتي ويرى ويفهم ما حدث هنا.
في الصور التي أرفقتها ، يمكنك رؤية صورة قبل وبعد التجديد والبحيرة.
4. اخرج من رأسك
يبدو لنا (على الأقل بالنسبة لي) أن كل شيء له تفسير منطقي وأن الجميع يفكر مثلنا.
لذا فهي ليست كذلك.
أولاً ، يفكر الأشخاص من خلفيات وثقافات مختلفة بشكل مختلف.
ثانيًا ، في بعض المواقف ، يتصرف الأشخاص العاديون (ونحن أيضًا) بشكل غير منطقي (وليس عن طريق الصدفة).
سأشرح باستخدام مثال.
تفاوضنا على عقار / عقار أعجبناه حقًا.
يبلغ التقييم لأغراض الضريبة حوالي 900,000 دولار.
العقار في حالة تتطلب تجديدًا خطيرًا وتم شراؤه منذ حوالي عام مقابل 420,000 ألف دولار.
قدمنا عطاءًا بقيمة 350,000 ألف دولار أمريكي وتم قبوله.
لقد اتخذنا خطوة إلى الوراء. تم قبول العرض بسرعة كبيرة.
أرسلنا فريقًا مكونًا من 10 خبراء لتفقد السطح والأساسات والمسبح والكهرباء وما إلى ذلك.
كل المعلومات الواردة كانت ممكنة - وكانت الأرقام جيدة.
استجوبنا جميع المهنيين الذين أرسلناهم ولم نعثر على المصيد.
قررنا تقديم 250,000 دولار.
العميل الذي اشترى المنزل منذ عام ونصف فقط في أبريل 2018 مقابل 420,000 ألف دولار
متفق عليه للبيع بمبلغ 250,000 دولار.
عملية حسابية بسيطة تظهر خسارة حوالي 200,000 دولار بعد مصاريف البيع !!!
لا يمكننا أن نفهم.
قررنا أننا لا نحاول فهم منطق الحدث ولكننا كنا نواصل تحليل الأرقام الباردة ، من منطلق الفهم أننا بحاجة إلى الخروج من رؤوسنا.
اشترينا المنزل في نوفمبر 2019.
فقط بالصدفة كنا في برمنغهام ، ألاباما في وقت الإغلاق ولذا وصلنا إلى التوقيع.
بمجرد اكتمال التوقيع ، طلبنا بلطف أن نفهم كيف يتم بيعها بخسارة فادحة مقارنة بالسعر الذي اشتريته.
أو بالعبرية البسيطة - أين الجحيم هو الصيد؟
هكذا ...
اتضح أن الرجل البالغ من العمر 60 عامًا ، يعرف إسرائيل ، كان هنا عدة مرات ، ويدير شركة كبيرة ويعمل مع السيد الشهير ستيف فيرتهايمر.
طلق مؤخرا واشترى التركة لخطيبته التي وقعت في حب التركة من النظرة الأولى.
لسوء الحظ ، انتقلت خطيبته إلى القصر مع رجل آخر.
استغرق الأمر عامًا لإخراجهم من هناك وأراد على الفور بيع العقار.
قال: "المال غير ذي صلة ، لم أستطع رؤية هذا المنزل مهما خسرت".
أخلاقي:
اخرج من رأسك. لا يرتبط منطقنا دائمًا بحدث ما.
إذا كانت الأرقام جيدة - فابحث عنها.
مرفق صورة للممتلكات قبل التجديد.
وأخيرًا ، لنتحدث عن الفيل في الغرفة ولا نتحدث عنه دائمًا. أساسا اثنين من الأفيال:
1. لدغات - الجزء الأقل متعة في عالم ريادة الأعمال العقارية.
خلال فترة حياة المشروع ، من مرحلة جذب المستثمرين إلى إعادة الصندوق للمستثمر بالإضافة إلى العائد ، يمكن تحديد العديد من "الأبواب الخلفية". من خلال هذه الأبواب ، قد يسرق رجل الأعمال غير المباشر المستثمر ببساطة.
هذا ما حدث معي أيضا. في بداية الطريق في الولايات المتحدة تعرضت للغش أيضًا.
نعم ، رائد أعمال إسرائيلي واحد منا. واحد يجعل اسمًا رهيبًا لعملنا المبارك.
والدرس الذي تعلمته لنفسي وأكرره في كل لقاء مع المستثمرين هو - أن أهم شيء ، أكثر بكثير من مجرد عائد مشروع - هو معرفة من ستتعامل معه - تأكد من أنه مع أشخاص صادقين ومحترمين.
2. ريادة الأعمال والأسرة غالبًا ما يتميز رائد الأعمال بسمات شخصية وخصائص سلوكية معينة.
وفقًا للحاخام ، فإن صاحب المشروع سيكون لديه شعور بالمسؤولية والمثابرة والتميز والكمال.
تتضمن خصائص التعامل مع العقارات الأمريكية الكثير من الالتزام والاستثمار لساعات طويلة.
المشكلة هي أن معظم استثمار الساعات يتم في المساء ، خلال الساعات التي تكون فيها الأسرة حرة.
وهكذا ، بحكم التعريف ، ينشأ تضارب بين الالتزام بالمهمة ووقت الأسرة.
أي شخص لا يجد التوازن الصحيح بين العمل الريادي والأسرة والعلاقات قد يفقد يومًا واحدًا منهم.
الجرعة والتنازل هو الحل. من السهل القول، من الصعب القيام به. ما زلت أبحث عن نقطة التوازن.
آخر مشاركة ستكون حول صنع ثروة …… وليس عقارات؟!
نعم. هناك شيء من هذا القبيل وهو ليس أقل روعة.
بعد ذلك ، سيتم تخصيص المنشور الختامي لفتح الفص.
ردود