# رائد أعمال الأسبوع Gil Torielpost 5 إجازات سعيدة للجميع "استمتع وتناول العشاء" مرحبًا ، واليوم هو الفرق ...
# بدأ الأسبوع عصر توريل
مشاركة 5
عطلة سعيدة للجميع
"اشعر وكأنك في المنزل وتناول الطعام جيدًا"
تحية وبعد،؟؟
واليوم
الفرق بين المستثمر المتطور والمستثمر المتوسط -
ما هي الأخطاء الشائعة التي يرتكبها مستثمرو "العائدون". ما هو تعريف العقار ، ما هو العائد الكلي ، العائد الحالي ، الزيادة في القيمة ، توفير صندوق القرض ، الرافعات / القروض ، التخطيط الضريبي المشروع ، الرافعة المالية المتكررة ، خطة الادخار ...
ما الذي يبحث عنه المستثمر العادي؟ العائد الحالي عادة ، أسميهم مطارد الأحلام ، بالمناسبة أولئك الذين ينامون في الليل يحلمون في الغالب ، فأنا أفضل أن أبقى مستيقظًا وأن أحقق أحلامي ، فهناك وقت كافٍ للنوم عندما أذهب إلى عالم أفضل.
يشتري معظم مستثمري العائدات العقارات بسبب صافي العائد المتوقع على حقوق الملكية وهذه هي نهاية القصة ، فكلما ارتفع العائد المتوقع ، كان من الأسهل عليهم اتخاذ قرار بشأن الاستثمار أم لا.
هل يكفي عندما نأتي إلى العقارات؟
رأي شخصي:
من المهم أن نفهم أنه لا توجد هدايا في العقارات ، فالعائد الأعلى من عائد السوق ينطوي على الكثير من المخاطر وبالطبع أيضًا إمكانية خسارة جزء من صندوق الاستثمار أثناء الأزمات في سوق العقارات. العقارات الرخيصة التي يتراوح سعرها بين 30,00،60,000 دولار - 400،800 دولار هي عادة عقارات قديمة ، في المناطق التي يصعب العثور عليها والسكان الذين نتعامل معهم على أساس منتظم هم ديموغرافيون اجتماعيون واقتصاديون. سيكون الإيجار من XNUMX دولار إلى XNUMX دولار ، وعادة ما تكون الصيانة السنوية أعلى بمرور الوقت من الدخل ، ويكون العائد بمرور الوقت سالبًا من خصائص علب القمامة هذه. في جزء كبير من هذه العقارات ، سيكون هناك دائمًا إخلاء للمستأجرين المترددين الذين سيولدون الكثير من التكاليف ويدمرون الممتلكات ، وبالتالي فإن هذه المعاملات تمثل خطرًا كبيرًا بمرور الوقت. احتمالية ارتفاع قيمة هذه العقارات منخفضة للغاية ، وسيكون المشترون المستقبليون مستثمرين. كثير من الناس يميلون إلى الاستثمار في هذه العقارات بسبب مستوى الدخول السخيف فيما يتعلق بإسرائيل ، ثم يدركون بسرعة كبيرة أن الحلم ليس حقيقة على أقل تقدير. كما ترفض البنوك في الولايات المتحدة منح تمويل بنكي لهذه الأصول ، بموجب تعريف أنها أصول غير مرغوب فيها.
الجميع سيفعلون ما يحلو لهم ، أتحدث من تجربة شخصية مريرة في امتلاك أصول من هذا النوع ، يتحول الحلم إلى صدمة وألم قلب مع مرور الوقت. نوصي بشدة بالهروب من خصائص سلة المهملات هذه.
سيبحث المستثمر المتمرس عن عائد حالي ، وزيادة في القيمة ، وتوفير صندوق قرض ، ومزايا ضريبية ، وخطة ادخار ، وإمكانية تكرار الرافعة المالية واستخراج الأسهم المستثمرة.
المضي قدمًا بكامل قوتنا ، لقد ولدنا للتقاعد:
العقارات مصطلح واسع ويتضمن العديد من المكونات الإضافية عندما يتعلق الأمر بالاستثمار
أولئك الذين يحققون "عائدًا إجماليًا"
فيما يلي تفصيل منظم لمكونات إجمالي العائد الذي من المهم بموجبه الاستثمار في العقارات على المدى الطويل
أوصي بشدة دائمًا بدمج كل هذه العناصر في صفقة عقارية طويلة الأجل وتقليل المخاطر
ما هو إجمالي العائد:
؟؟العائد الحالي / العائد على حقوق الملكية
؟؟ تقدير المستقبل
؟؟ مدخرات صندوق القروض
؟؟ المزايا الضريبية والتخطيط الضريبي المكثف
؟؟ الرافعة المالية / الرهن العقاري ، الصندوق المتساوي ، لوحة Spitzer ، قرض البالون ...
؟؟ دورة القرض لإعادة الاستثمار
؟؟ الفائدة المركبة
؟؟ خطة ادخار لسن التقاعد
؟؟ تقدير المستقبل
؟؟ مدخرات صندوق القروض
؟؟ المزايا الضريبية والتخطيط الضريبي المكثف
؟؟ الرافعة المالية / الرهن العقاري ، الصندوق المتساوي ، لوحة Spitzer ، قرض البالون ...
؟؟ دورة القرض لإعادة الاستثمار
؟؟ الفائدة المركبة
؟؟ خطة ادخار لسن التقاعد
صافي العائد الحالي - إجمالي الدخل المتوقع من الإيجار ناقص جميع المصاريف (الثابتة / المتغيرة / غير المتوقعة / مصاريف التمويل) / حقوق الملكية المستثمرة
العائد على الاستثمار - العائد على الاستثمارات
تقدير المستقبل- يتألف العقار من قيمة العقار ، على مر السنين تزداد قيمة العقارات طويلة الأجل تاريخياً ، يجب علينا تحليل السوق الذي نريد الاستثمار فيه ومعرفة كيف "تصرف" العقار خلال آخر 10/15 سنوات ومن هذا استخلاص استنتاجات حول الزيادة السنوية المتوقعة في القيمة بالنسب المئوية
المدح والتشجيع
مدخرات صندوق القروض - عندما نأخذ تمويلًا لشراء عقار ، عادة ما يكون هناك مكون من أصل القرض والفائدة طوال مدة القرض ، وسنقوم كل عام بتخفيض أصل القرض عن طريق مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، وبالتالي إنشاء خطة ادخار يزيد رأس المال المستثمر بغض النظر عن عنصر الزيادة السنوية في القيمة وعندما ندرك العقار و أو سنقوم بإعادة تمويل القرض ، فإن مدفوعات صندوق القرض هذه ستعود إلى جيوبنا.
الحد من المبدأ
مثال: اشترينا منزلًا بمبلغ 230,000 ألف دولار ، واستثمرنا في حقوق الملكية 100,000 ألف دولار ، وقرض 130,000 ألف دولار لمدة 15 عامًا ، وفائدة 5٪ ، وسداد شهري حوالي 1,028 دولارًا ، ومدخرات صندوق القرض السنوي حوالي 6,000 دولار ، مما يعني عائدًا يقارب 6٪ على رأس المال المستثمر (خطة توفير كبيرة)
مثال: شراء منزل بمبلغ 100,000 دولار نقدًا ، والعائد الحالي حوالي 7 ٪ سنويًا ، أي حوالي 7,000 دولار ، وضريبة الإيجارات حوالي 15 ٪ المتراكمة في الولايات المتحدة وإسرائيل ، أي 5,950 دولارًا صافيًا ، وبالتالي ينخفض العائد إلى 5.95 ٪
زادت قيمة العقار بنسبة 3٪ سنوياً أي 3,000 دولار
العائد الإجمالي على حقوق الملكية المستثمرة: 5,950 دولارًا + 3,000 دولار = 8,950 دولارًا
العائد الإجمالي على الاستثمار النقدي - 8.95٪
الآن يتم استثمار نفس حقوق الملكية البالغة 100,000 دولار في منزل بقيمة 230,000 ألف دولار ، وسوف نأخذ تمويلًا لمدة 30 عامًا
العائد على حقوق الملكية بعد مدفوعات الرهن العقاري 6٪ ، مدخرات صندوق القرض السنوي 2٪ ، زيادة القيمة السنوية هنا 3٪ سنويًا أي 6,900 دولار ، الآن دعنا نحلل الصفقة
الدخل الحالي المتوقع - 6,000 دولار
متوسط مدخرات صندوق القرض السنوي - 2,000 دولار
الزيادة السنوية المتوقعة في القيمة - 6,900 دولار
العائد الإجمالي المتوقع على حقوق الملكية المستثمرة = 14,900 دولار
مدفوعات الضرائب كل الدخل من الإيجار - صفر ، المصروفات الثابتة / المتغيرة + مصاريف التمويل + الاستهلاك تنتج "خسارة مالية" على الورق ، وبالتالي لا توجد ضرائب ، وحتى الخسارة تتراكم من سنة إلى أخرى.
العائد الإجمالي على الاستثمار بالرافعة المالية على حقوق الملكية بقيمة 100,000،14.9 دولار - XNUMX٪
في غضون 6-7 سنوات سنضاعف رأس المال المستثمر في صفقة رافعة مالية ، في معاملة نقدية 11/12 سنة.
هل يستحق شراء عقار بدون نفوذ؟
المزايا الضريبية - من خلال الاستثمار النقدي ، سندفع ضرائب على الإيجار وفقًا لمعدلات الضرائب ، في معاملة الرافعة المالية ، يمكن معاملة العقار كعمل تجاري لكل شيء ويتم تعويضه مقابل مصاريف التمويل والإهلاك والنفقات الثابتة والمتغيرة مثل التأمين على المباني والممتلكات الضرائب والرسوم الإدارية ورسوم العثور على المستأجر والصيانة المستمرة ولجنة الحي وإنشاء ضريبة سالبة موزعة على مدار حياة ملكية العقار ، وبالتالي يكون العائد أعلى من المعاملة النقدية.
مزايا ضريبية
الرافعة المالية / الرهن العقاري - عندما نأتي للاستثمار في العقارات ، يجب أن نتحقق من المكان الذي يمكننا فيه الحصول على تمويل ، وهو بنك في الولايات المتحدة ، بالمناسبة ، لقد ساعدت عشرات المستثمرين العام الماضي بمبلغ 25,000,000 شيكل للحصول على قروض عقارية في الولايات المتحدة بدون رقم مقابل أغراض ضريبية في قروض لمدة 15 و 30 عامًا. على حساب عقار قائم في إسرائيل ، بالإضافة إلى قوتك المالية ، على حساب التأمين التنفيذي ، وصندوق الادخار ، وصندوق التعليم ، إلخ.
الرافعة المالية / التمويل / الرهن العقاري
لن أشرح هنا أنواع القروض (سأوفر لقراء هذا المنتدى المحترم) ، لكن كل شيء يمكن الوصول إليه عبر الإنترنت بنقرة زر ، قرض وفقًا لجدول Spitzer ، أصل متساوٍ ، مدفوعات الفائدة فقط والمزيد .
يمكنك الحصول على قرض لمدة 15/20/30 سنة عادة. يمكنك سداد جزء من القرض والقرض بأكمله وتقليل عدد السنوات.
نصيحة صغيرة تغير الحياة - اليوم يمكنك الحصول على قروض تصل إلى 80٪ على صناديق الادخار المفتوحة ، والتأمين التنفيذي ، وصناديق التدريب ، وصناديق المعاشات التقاعدية ، والقرض هنا لمدة تصل إلى 7 سنوات ، وفي بعض الأحيان يمكنك فقط دفع الفائدة ، والحكمة الاستثمار في العقارات يسمح لك بمضاعفة حقوق الملكية الخاصة بك في غضون 7 8 سنوات ، وبالتالي مضاعفة مدخراتنا التقاعدية بشكل أساسي ، وهذا جنون !!!!؟؟
دورة القرض للاستثمار الإضافي- بعد عدة سنوات ، وبافتراض أن العقار قد زادت قيمته وانخفضت أقساط القرض الأساسي ، يمكنك العودة إلى البنك وإعادة تمويل القرض الحالي وفقًا للقيمة السوقية الحالية وسداد القرض الحالي
مصلحة دي- إذا تم استرداد حقوق الملكية المستثمرة بعد دورة القرض واستثمرنا الأموال مرة أخرى ، فسيكون هناك بالفعل تأثير لنقص الفائدة على حقوق الملكية المستثمرة الأصلية.
مثال: إذا قمت بإيداع 100 شيكل وسعر الفائدة 9٪ في السنة ، في نهاية السنة الأولى سيكون لدي 109 شيكل. في نهاية السنة الثانية يكون هناك 118.81 شيكل وفي نهاية السنة الثالثة تحسب الفائدة على مبلغ 118.81 شيكل وبذلك يكون لدي 129.5 شيكل في نهاية السنة العاشرة. ما يزيد قليلاً عن 235 شيكل وهكذا.
القيمة المستقبلية - هي القيمة التي سيتم الوصول إليها في المستقبل ، مبلغ من المال يتم إيداعه حاليًا في وديعة بفائدة. القيمة المستقبلية أعلى من القيمة الحالية بمعدل الفائدة المتراكمة خلال تلك الفترة. القيمة المستقبلية هي إحدى أدوات العمل المركزية في نظرية التمويل ، والتي تتعامل ، من بين أمور أخرى ، مع الاختيار بين بدائل الاستثمار أو التمويل.
الحالة الأكثر شيوعًا هي عندما تتراكم الفائدة على أنها فائدة مركبة.
خطة ادخار التقاعد - العقارات هي أداة مجنونة للادخار للتقاعد ، مع قروض لمدة 15-20 سنة يمكنك إنشاء خطة ادخار مذهلة يقوم فيها المستأجر بدفع القرض ويقوم بالفعل بإنشاء خطة ادخار تقاعد لنا ، ويأخذها العديد من الأمريكيين فقط قروض لمدة 15 عامًا ولا تولد دخلًا سلبيًا على أساس مستمر من أجل توليد معاش تقاعدي لسن التقاعد. بالمناسبة ، إذا لم يكن المستثمر بحاجة إلى تدفق نقدي مستمر ، فمن الجدير بالتأكيد الاستفادة من حقوق الملكية لفترة قصيرة- القروض لأجل وإنشاء خطة ادخار / مكون زيادة رأس المال ، إنصاف وبالتالي توليد دخل سلبي في المستقبل لا يعتمد على مهنتنا ومكان عملنا في المستقبل.
يوجد أدناه رابط لمنزل انتهيت مؤخرًا من بنائه للاستثمار
من الممتع دائمًا بناء معاشك التقاعدي على أساسات من الخرسانة المسلحة وليس على أسس شلال سهلة ..
لقد ولدنا في سن مبكرة للتقاعد؟؟؟؟ ♂️
تذكر "العبقري في العمل"⛷
من يجلس على السياج عندما يمر القطار "يحرق" مؤخرته؟؟
إن التخطيط / الإستراتيجية طويلة المدى ستنقذنا جميعًا من العبودية إلى الحرية؟؟ مالي
تذكر "العبقري في العمل"⛷
من يجلس على السياج عندما يمر القطار "يحرق" مؤخرته؟؟
إن التخطيط / الإستراتيجية طويلة المدى ستنقذنا جميعًا من العبودية إلى الحرية؟؟ مالي
أرفق مقطعين فيديو قصيرين
مشاهدة ممتعة
בברכה،
عصر توريل؟؟
- 
شعور المباركة.
رابط للنشر الأصلي على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى)
نعوم بلوستين
بطولة!!! تعلم وتطبيق ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
كم من المعلومات والمعرفة في منشور واحد!
مدهش!؟؟؟؟
اساف بار ميراف بار
ألون سوماجين
منشور ممتاز جيل ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
كنت أوضح ذلك بشكل جيد جدا.
من الأكثر ربحية أن تشتري برافعة مالية بنكية ، وبهذه الطريقة يمكنك تعويض النفقات وعدم دفع ضرائب على الأرباح.
بالمقارنة مع أولئك الذين يشترون نقدًا ويدفعون ضرائب على الدخل وليس لديهم ما يقابله تقريبًا.
في حالة الرافعة المالية ، نحضر 25-30٪ من قيمة العقار والباقي من البنك ، مقابل ثلث أموالنا تقريبًا لدينا عقار يقدر بمرور الوقت وأكثر من ذلك يمكننا شراء عقارين إضافيين من الدفع نقدًا واستنفاد الأموال التي لدينا.
أحسنت للوظائف الممتازة ، بالتأكيد محترف!
يا له من وظيفة متعمقة ومستثمرة ، أحسنت ؟؟؟؟؟؟؟؟
كتابة جميلة وذكية. ؟؟؟؟
الاستهلاك هو ضريبة مؤجلة ، عند البيع ستدفعها كضريبة على أرباح رأس المال ، كيف تتعامل مع هذا في ملكية خاصة؟
شكرا جزيلا لك ، رائعة!
جميل جدا! لم أفهم لماذا تتحدث عن استرداد الأموال - خطة الادخار. هل يمكنك الشرح مرة أخرى
مقدار القيمة الموجودة في هذا المنشور مذهل بكل بساطة.
بالنسبة لأولئك الذين يعرفون كيفية القراءة بين السطور واستيعاب الأشياء ، فإن هذه المعلومات تستحق الكثير من المال بالنسبة لهم ويمكنهم حتى جلبهم إلى حالة من الحرية المالية.
كما قال لي شخص حكيم ذات مرة؟ "لقد ولدنا للتقاعد" 😉
تاغنوغ جيلي لقراءة المنشورات هل أنت محترف حقيقي ؟؟؟؟
حقا متعة القراءة و الإثراء ؟؟؟؟
مبهر جدا وملهم! شكرا.
أحسنت صنعًا ، إنه لمن دواعي سروري أن تقرأ وأن تتعلم وتتأثر بالأنشطة التي تقوم بها.
مرحبًا جيل
شكرا على المنشورات المفيدة والمثيرة للاهتمام
موضوعان يضايقانني منذ وقت طويل:
بادئ ذي بدء ، أتيحت لي الفرصة للبحث في الموضوع لعدة أشهر ، لكنني غير قادر على الوصول إلى ضريبة سالبة نتيجة النفقات كما تقول ، حتى عندما أقوم بالحساب بقرض من البنك.
ثانيًا ، فيما يتعلق بالقروض ، لم أجد أي طريقة للحصول على قرض سواء كشركة وبدون أسعار فائدة باهظة.
أود أن أعرف أين أخطأت
شكرا جزيلا لك
مدفع سوبر :))
أذكى شيء يمكن القيام به هو الاستثمار من خلال SafeFuture
شخص يعرف حقًا ما يتحدث عنه! متعة القراءة
ممتاز.
شكرا جيل.
هل من المعقول أن نتوقع نفس الزيادة في القيمة على الممتلكات من مائة وعلى الممتلكات من مائتين وخمسين؟
كيف توصلت إلى حساب مدخرات صندوق القرض البالغ 6000 دولار؟
أحسنت جيل
تفسيرات بسيطة تجعل المعرفة متاحة حقًا
سأكون ممتنًا لو تفضلتم بتقديم نصائح أو معلومات من تجربتك
للإسرائيليين الذين يعيشون في الدولة ويرغبون في الاستفادة من أموالهم في شراء العقارات في الولايات المتحدة
سينغ إيه يوسف
موشيه أورانج
؟؟؟؟؟؟؟؟
المشاركات التي كتبتها هي من أفضل المشاركات المكتوبة في المنتدى
أنا حقا مرتبط بكل ما كتبته. هل ترغب في معرفة المجالات التي تعتقد أنها ذات قيمة أكبر؟
بالضبط ، أحسنت للعمل والطريقة.
؟؟