# صاحبة الأسبوع جيل Torielpost 4 الأربعاء: مرحبا، عيد ميلاد سعيد وسنة جديدة سعيدة لجميع القراء من هذا פור
# بدأ الأسبوع عصر توريل
مشاركة 4
يوم الاربعاء:
تحية وبعد،
اجازة سعيدة لجميع قراء هذا المنتدى الموقر؟؟
أتمنى لنا كل الأخبار الجيدة؟؟
و اليوم:
ما هي الفروق بين شراء عقار خاص ، ومنزل منفصل ، واستثمار جماعي:
؟؟بيت مستقل أسرة واحدة
؟؟مجمع سكني عائلة متعددة
ما هي النفقات المعترف بها في صيانة عقار في الولايات المتحدة
حساب التدفق النقدي في منزل منفصل
حساب التدفق في مجمع سكني مشترك العائد على الاستثمار ، NOI / معدل الحد الأقصى
مزايا الاستثمار الجماعي مقابل الاستثمار الفردي في منزل منفصل في ملكية شخصية
كثيرًا ما أواجه سؤالًا من المستثمرين أيهما أفضل؟ شراء منزل خاص مملوك مباشرة في الطابو و / أو الاستثمار في مجمع سكني مع مستثمرين آخرين في إطار جمعية LLC
لذلك دعونا نضع بعض الترتيب في تفكيرنا ونرى أولاً الفروق في أنواع الاستثمارات:
الاستثمار في منزل لأسرة واحدة بملكية شخصية - منزل لأسرة واحدة
منزل منفصل هو منزل عائلة واحدة ولها طرد منفصل مثل معرف طرد واحد
يمكن شراء المنزل بموجب الملكية الشخصية والخاصة للمستثمر و / أو في إطار شركة LLC (الزوج والزوجة ، الأصدقاء المقربون ، الارتباط المشترك للمعارف والمزيد)
LLC- شركه ذات مسئوليه محدوده
كيان قانوني منفصل يتم إصداره لرقم تعريف لأغراض الضريبة عين، هذه الشركة شفافة لأغراض دفع الضرائب وأولئك الذين يدفعون الضريبة هم أصحاب الشركة ذات المسؤولية المحدودة
عين - رقم تعريف صاحب العمل، معرف ضريبة IRS
صك الضمان - سند بيع يشهد على تسجيل المشتري للملكية
إذا كان لدى شركة ذات مسؤولية محدودة أكثر من مالك واحد ، فمن المعتاد وضع النظام الأساسي للشركة وتحديد نسب الملكية لكل مستثمر وشروط الخروج / الشراء لأصحاب الشركة
في العامية هذا يسمى "بامبي" - اشتر لي / اشتري لك
اتفاق التشغيل - النظام الأساسي
مزايا الاستثمار في شراء منزل منفصل مملوك للقطاع الخاص و / أو تحت شركة ذات مسؤولية محدودة
؟؟الملكية الخاصة بدون شركاء تحت قطعة واحدة
؟؟يولد العقار دخلاً سلبياً من الإيجار
؟؟حرية أن أفعل ما أريد بشكل مستمر
؟؟إمكانية الحصول على رافعة مالية تصل إلى 70٪ من تكلفة العقار
؟؟العمل مباشرة مع شركة الإدارة (يمكن اعتباره أيضًا عيبًا)
؟؟تذهب الزيادة في القيمة إلى أصحاب العقارات
؟؟يمكن بيع المنزل وقتما تشاء دون قرار شركاء إضافيين
؟؟يمكن إعادة تمويل قرض قائم على العقار وفقًا لإرادة مالكي العقار
؟؟بناء تاريخ ائتماني عن طريق الحصول على قرض عقاري
؟؟يمكن إجراء مقاصة لجميع المصاريف الجارية للأغراض الضريبية بشكل مستمر
؟؟إحساس بالأمان الشخصي - إنه ملكي / ممتلكاتي فقط - عالم النفس العقاري
؟؟يمكن ترقية المنزل حسب رغبة المالك
؟؟يمكنك تحديد حجم المنزل وعدد الغرف المشتراة للاستثمار
؟؟يمكن تحسين الخاصية تمامًا كما هو مطلوب
؟؟يمكنك الاتصال بشركة الإدارة كل عام والتحقق من خيار زيادة الإيجار
؟؟عالم النفس العقاري - عشاء يوم الجمعة انظر ما اشتريته انه ملكي فقط ..
؟؟يمكنك الحصول على بعض الممتلكات الخاصة وأحيانًا الحصول على قرض تجاري لهم
مساوئ الاستثمار في شراء منزل منفصل مملوك للقطاع الخاص و / أو تحت شركة ذات مسؤولية محدودة
خاصية واحدة ، ملكية 100٪ ، إذا كان العقار فارغًا ، فإن 100٪ من ممتلكاتنا لا تعمل
مصاريف الصيانة - ينتج أحيانًا عجزًا شهريًا في التدفق النقدي
في العقارات القديمة هناك نسبة عالية من التعرض لمصاريف الصيانة الباهظة والخسارة المالية
إخلاء المستأجر المتردد - ينطوي على العديد من التكاليف وخسارة الإيجار
في بعض الأحيان لا يستطيع مالك العقار الحصول على قرض بسبب وضعه المالي
التعامل مع شركة الإدارة / شركة التأمين / مدفوعات ضريبة الأملاك بشكل مستمر ، هل يمثل صداعًا؟
نقص التدفق النقدي عند الحاجة - أحيانًا يستغرق الأمر وقتًا طويلاً لإدراك الملكية
في حالة الطلاق لمن يشتري ومن يبيع بخسارة
عندما "تمطر في الخارج" أثناء أزمة في سوق العقارات ، يبتل الجميع وتنخفض قيمة العقار
التعرض لمطالبة شخصية من قبل المستأجرين / الكيانات الخاصة
إذا لم يقم مالك العقار بسداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة به ، فيجوز للبنك أخذ العقار
التعرض لزيادة المصاريف الثابتة وانخفاض الدخل
ما هي المصاريف / الدخل في الحفاظ على منزل منفصل للاستثمار:
الإيرادات - الإيجار الشهري ، تأخير أقساط الإيجار الشهري للمستأجرين
نفقات - التأمين على المباني ، ضريبة الملكية السنوية ، الرسوم الإدارية لشركة الإدارة ، الصيانة السنوية ، لجنة الحي ، رسوم العثور على المستأجر ، رسوم توظيف المستأجر الجديد عند تغيير المستأجر ، عدم الإشغال لمدة شهر واحد في السنة
العائد الصافي - صافي الدخل بعد جميع المصاريف مقسومًا على حقوق الملكية المستثمرة قبل الضريبة
الدخل:
إجمالي دخل الإيجار السنوي / الشهري (الرسوم المتأخرة)
نفقات:
الضرائب العقارية
التأمين / التأمين على المنزل
HOA - جمعية أصحاب المنازل
الصيانة السنوية
الرسوم الادارية
شاغر
العائد على الاستثمار - العائد على الاستثمارات
العائد على الاستثمار = القيمة الحالية للاستثمار - تكلفة الاستثمارâ € <â € <
تكلفة الاستثمار
تكلفة الاستثمار
مزايا الاستثمار الجماعي بموجب شركة ذات مسؤولية محدودة في شراء مجمع سكني مشترك - مجمع Multi Family
هذا الاستثمار شائع جدًا لشراء مجمعات سكنية مثل مجمع عائلي متعدد
تعريف Multi-Family - يحتوي المبنى أو المنزل متعدد العائلات على وحدات متعددة مملوكة لجهة واحدة أو أكثر
عادة ما يتم تعريف 4 شقق أو أكثر على أنها مجمع تجاري ، سيتم تسجيل هذا المجمع تحت قطعة واحدة فقط ، أي في اللغة المهنية في بلدنا الجميل يتم تعريفه على أنه "موشيه"
ما هو الاستثمار الجماعي - طالما أنه مجموعة خاصة ، فإنه يجوز التأسيس 35 قطعة وفقا لقوانين هيئة الأوراق المالية. (لن أتوسع في ذلك الآن لأنك ستحتاج إلى العديد من المشاركات لذلك ..)
تأسست الشركة تحت أعضاء LLC ويحصل كل شخص على نسبة الملكية في الشركة حسب المبلغ الذي تمت زيادته ، ومن المعتاد إصدار لائحة داخلية منظمة ، واتفاقية تشغيل للشركة ، وبالطبع LP / GP
GP - الشراكة العامة
LP- شراكة محدودة
تتطلب جميع الشراكات أكثر من شخص واحد ، ويُعرف كل شخص باسم "الشريك"
عادةً ما يقوم أعضاء GP "بالتنقل" وإدارة الشركة ذات المسؤولية المحدودة وفقًا للوائح واستراتيجية العمل الموضوعة مسبقًا كتابيًا ، فهم أيضًا هم الذين يأخذون القرض إذا تم رفع ملكية العقار الذي تم شراؤه. من النادر جدًا شراء عقار نقدًا في مجمع تجاري ، بالمناسبة ، فإن قروض شراء هذه العقارات تكون بشروط أفضل من شراء منزل منفصل. يمكنك الحصول على تمويل يصل إلى 80٪ لمدة تصل إلى 30 عامًا ، وعادة ما تكون القروض لمدة 10 سنوات ولكن يتم احتسابها وفقًا لجدول تسوية مدته 30 عامًا ، وهناك غرامات سداد في أول 3 سنوات يتم تنظيمها عادةً وفقًا لعدد السنوات.
يمكن الحصول على القرض إما مع مدفوعات الفائدة فقط ، مما يزيد من التدفق النقدي الحالي أو رأس المال والفائدة. بالإضافة إلى ذلك ، كل بضعة أشهر ، يتم إجراء تحديث منظم عن حالة المجموعة لجميع أعضاء المجموعة ، ويتم إصدار تقارير محاسبية وأرباح وخسائر للمجموعة بأكملها ولكل شقة. يتم توزيع أرباح الأسهم بطريقة منظمة كل ثلاثة أشهر على جميع أعضاء المجموعة وفقًا لإيرادات المجموعة ونفقاتها.
يتم تحديد حساب القيمة السوقية للمجمع السكني ، على عكس المنزل المنفصل ، وفقًا لمعدل الخصم المستخدم في المنطقة مقسومًا على صافي الدخل بعد المصروفات الثابتة / المتغيرة + مصروفات التمويل السنوية
NOI / معدل الحد الأقصى
أمة الإسلام - صافي الدخل التشغيلي
معدل الحد الأقصى - يتم استخدام معدل الرسملة (المعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى) في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد من المتوقع أن يتم إنشاؤه في استثمار عقاري الملكية.
شراء عقار موجود يحتاج إلى تحسين و / أو لا يخضع للإدارة الكافية ، يوصى بالاستثمار في عقارات ج
هناك عدة أنواع من الأصول في الاستثمارات العقارية التجارية في المجمعات السكنية:
أ ، ب ، ج- ، ج + ، د
الأصول عالية الجودة هي A و B وتعتبر مستقرة ومكلفة ، وبالتالي فإن العوائد عليها عادة ما تكون منخفضة على أساس مستمر ، ولكن عنصر التحسين يمكن أن يكون مرتفعًا. تفضل الهيئات المؤسسية والشركات الضخمة الاستثمار في هذه المجمعات لإنشاء مرساة تدفق والبناء على عنصر التحسين على المدى الطويل. تعتبر هذه الاستثمارات صلبة.
المجمعات السكنية ذات الأسعار المعقولة هي C + -. عادة ما يكون هناك أموال كبيرة من حيث العوائد الحالية وخلق القيمة بعد التحسينات وزيادة الإيجارات بطريقة مضبوطة.
لا ينصح بشراء مجمع سكني من النوع D وهم في السياج حذف ..؟؟
استراتيجية العمل في شراء مجمع سكني استراتيجية مالية متعددة العائلات
تخطيط ميزانية استثمارية ، والبحث عن الاستثمار المناسب ، والشراء ، وتحسين الشقق حسب المعايير المتعارف عليها في المنطقة. (لا داعي لتحويل هذه الشقق إلى غرفة فندقية 5 نجوم).
زيادة الإيجارات حسب أسعار السوق. استقرار الإيجار مع مرور الوقت. تخفيض المصاريف الجارية. (من الممكن أيضًا إضافة ماكينات شرب ، وآلات ثلج ، وآلات حلوى ، وبوابة عند المدخل ، ورسوم فقدان لافتة عند البوابة ، واستئجار أماكن وقوف السيارات المغطاة كمناطق تخزين ، ويمكنك توظيف "مدبرة منزل" بدوام كامل في المكتب وإنشاء خيار لطلب الطعام للمستأجرين ، مثل تطبيق "Ten Bis" ... خدمات غسيل وكي وغسيل سيارات واستئجار أماكن وقوف السيارات والمزيد ...).
بمجرد زيادة الإيرادات ثم e أمة الإسلام تزداد ثم تزداد قيمة المجمع وبعد ذلك يمكنك العودة للبنك والقيام بدورة القرض الحالي حسب القيمة السوقية الحالية واستخراج رأس المال المستثمر واستثماره مرة أخرى. الفائدة دي الفائدة واحدة من عجائب العالم لبناء الثروة المالية.
أنا من أشد المتابعين للشراء والتحسين والاحتفاظ لفترة طويلة وتحسين واستقرار الإيجار ودورة القرض لإنفاق رأس المال المستثمر وإعادة الاستثمار لغرض زيادة إنصاف وتوليد الدخل الحالي.
سيؤدي التخطيط الذكي للمعاملة على المدى الطويل إلى خلق التزام ضريبي سلبي طوال العمر الافتراضي لمجمع الشقق في الولايات المتحدة وإسرائيل منذ لحظة الشراء.
في الشراء والتحسين والبيع هناك العديد من الشركاء. 6٪ عمولة سمسرة سعر البيع الإجمالي ، 25٪ -50٪ ضريبة على مكاسب رأس المال ، 2٪ رسوم إغلاق ، 2٪ -4٪ حافز للمشتري ، أي ما مجموعه حوالي 35٪ من الربح في أفضل الأحوال.
مزايا الاستثمار الجماعي:
مزايا صندوق الاستثمار:
؟؟تدفق نقدي شهري منتظم ومستقر - خيار استثماري ممتاز لمن يتطلعون إلى توليد تدفق شهري منتظم وعالي مع مخاطر منخفضة نسبيًا وانتشار واسع للمخاطر بالإضافة إلى زيادة قيمة أموالهم حتى مع وجود مبلغ استثمار منخفض نسبيًا.
؟؟متوسط المخاطر - مصاريف الصيانة الجارية مقسمة بين جميع الشقق في المجمع
؟؟إدارة كاملة - كجزء من المجموعة ، يقدم مديرو المجموعة خدمة كاملة في صيانة الممتلكات ، والعمل المستمر مع شركة الإدارة ، ومدفوعات ضريبة الأملاك ، والتأمينات
؟؟الاستثمار براحة البال - يزيل الاستثمار الجماعي عن المشتري أي متاعب تتعلق بإدارة الأصول والبناء وآلية التشغيل. كما أن توزيع الاستثمار على عدد كبير من العقارات يوزع المخاطر على المستثمر ويضمن عائدًا ثابتًا بمرور الوقت وراحة البال.
؟؟مقياس اقتصادي - يتيح الشراء المركّز للأصول تحقيق مزايا في الشراء ، ومزايا في الإدارة والاستفادة من فوائد تنويع الاستثمار وفرصة لتمويل نشاط إضافي يسمح بزيادة العائد.
؟؟آمن- الملكية الكاملة لأصول المجموعة المستثمرة في الأصول ، وحقوق كل عضو في مجموعة الشراء هي حقوق شخصية. لغرض مجموعة الشراء ، تم إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة جديدة لا تعتمد على أي شركة ، ويتم تسجيل المستثمرين في المجموعة على أنهم يتمتعون بحقوق في الشركة.
؟؟المرونة في الخروج من الاستثمار - من الممكن أن يعرض على أعضاء المجموعة / مديري المجموعة / المستثمرين الخارجيين / بيع عقار.
؟؟الرافعة المصرفية - إدارة مشتركة وفرصة لزيادة العائد من خلال التمويل. سيكون لمدير المجموعة سلطة تقديرية لتمويل شراء أصول إضافية. في حالة إعادة التمويل ، يمكن استخراج حقوق الملكية المستثمرة ويمكن عمل استثمار آخر.
؟؟متوسط المخاطر - مصاريف الصيانة الجارية مقسمة بين جميع الشقق في المجمع
؟؟إدارة كاملة - كجزء من المجموعة ، يقدم مديرو المجموعة خدمة كاملة في صيانة الممتلكات ، والعمل المستمر مع شركة الإدارة ، ومدفوعات ضريبة الأملاك ، والتأمينات
؟؟الاستثمار براحة البال - يزيل الاستثمار الجماعي عن المشتري أي متاعب تتعلق بإدارة الأصول والبناء وآلية التشغيل. كما أن توزيع الاستثمار على عدد كبير من العقارات يوزع المخاطر على المستثمر ويضمن عائدًا ثابتًا بمرور الوقت وراحة البال.
؟؟مقياس اقتصادي - يتيح الشراء المركّز للأصول تحقيق مزايا في الشراء ، ومزايا في الإدارة والاستفادة من فوائد تنويع الاستثمار وفرصة لتمويل نشاط إضافي يسمح بزيادة العائد.
؟؟آمن- الملكية الكاملة لأصول المجموعة المستثمرة في الأصول ، وحقوق كل عضو في مجموعة الشراء هي حقوق شخصية. لغرض مجموعة الشراء ، تم إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة جديدة لا تعتمد على أي شركة ، ويتم تسجيل المستثمرين في المجموعة على أنهم يتمتعون بحقوق في الشركة.
؟؟المرونة في الخروج من الاستثمار - من الممكن أن يعرض على أعضاء المجموعة / مديري المجموعة / المستثمرين الخارجيين / بيع عقار.
؟؟الرافعة المصرفية - إدارة مشتركة وفرصة لزيادة العائد من خلال التمويل. سيكون لمدير المجموعة سلطة تقديرية لتمويل شراء أصول إضافية. في حالة إعادة التمويل ، يمكن استخراج حقوق الملكية المستثمرة ويمكن عمل استثمار آخر.
؟؟الاستثمار في الشفافية والمعلومات الكاملة - تتم أنشطة المجموعة بشفافية ومعلومات كاملة فيما يتعلق بالأصول والإدارة والإيرادات والمصروفات ورسوم الإدارة وكل التفاصيل الأخرى.
؟؟مشاركة الأرباح- تقوم المجموعة بتأجير العقارات وتوزيع الأرباح بشكل مستمر مما يضمن تدفق نقدي ثابت ومستقر.
؟؟وفورات ضريبية كبيرة- في الرافعة المالية للأصول ، يمكن الاعتراف بمصاريف التمويل للأغراض الضريبية.
؟؟أموالك تعمل من أجلك- كجزء من الاستثمار الجماعي ، فإن أموال المستثمر تعمل لصالحه ، بمرور الوقت وبعوائد عالية على حقوق الملكية المستثمرة.
؟؟هوية المصالح - يتقاضى مدير المجموعة أجرًا من أصول المجموعة وزيادة القيمة بطريقة تخلق هوية المصالح مع المستثمرين.
؟؟تحديثات منتظمة- يقوم مديرو المجموعة بتحديث أعضاء المجموعة كل ثلاثة أشهر عن الأداء الاقتصادي للعقار من خلال تقارير الأرباح والخسائر الفردية.
عطلة سعيدة للجميع
آمل أن أكون قد ساهمت ببعض معرفتي وخبرتي في هذا المنشور القصير
لقد ولدنا لنتقاعد في سن مبكرة
تذكر "العبقري في العمل"
من يجلس على السياج عندما يمر القطار "يحرق" مؤخرته
التخطيط / الإستراتيجية طويلة المدى وهذه هي الطريقة التي سننتقل بها من العمل إلى الحرية المالية
؟؟أفضل تعقيم لأشعة الشمس على الإطلاق
؟؟عدم وجود معلومات كاملة عن أي أمراض
؟؟اخرج من منطقة الراحة الخاصة بك وابدأ في القيام بذلك
يمكنني الاستمرار على هذا المنوال طوال اليوم. ؟؟؟؟
الطاقات ……؟؟؟؟؟؟
إرفاق مقطعين فيديو قصيرين:
فيديو لمجمع شقق Multi Family
فيديو للترقيات إلى منزل عائلة واحدة
مشاهدة ممتعة؟؟
ماذا ينتظرنا غدا:
الفرق بين المستثمر المتطور والمستثمر المتوسط
ما هي الأخطاء الشائعة التي يرتكبها مستثمرو "العائدون".
ما هو التعريف الواسع للعقار ، ما هو إجمالي العائد ، العائد الحالي ، الزيادة في القيمة ، توفير صندوق القرض ، الرافعات / القروض ، أنواع القروض ، التخطيط الضريبي المشروع ، الرافعة المالية المتكررة ، خطة الادخار ...
معاش تقاعدي هههههه ؟؟؟؟ ♂️؟؟؟؟ ️♂️؟؟؟؟ ♂️؟؟؟؟ ♂️⛷
سيكون هناك حريق في الحفرة ؟؟
الدخل السلبي…؟؟
كن جاهزا...
בברכה،
عصر توريل؟؟؟؟
هتاف؟؟؟؟
- اشعر بالسعادة.
رابط للنشر الأصلي على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى)
منشور رائع ، ممتع للقراءة.
يعجبني ذلك أثناء المنشور ، فأنت تقدم مفاهيم باللغة الإنجليزية مع شرح مرفق
في الواقع ، إنه منشور مثير للاهتمام ومفيد للغاية يسعدني أن أقرأ وأسمعك جيل توريل
مجرد بطل! من دواعي سروري أن أقرأ !!
تم الثناء على كل منشور لك أكثر وأكثر احترافًا
رواية
مذهل مليء بالقيمة ، بارك الله فيك ؟؟؟؟
وظيفة ممتازة أخرى مليئة بالمعرفة المهنية. شكرا
جيلي ليس لدي كلمات.
كم قيمة
يا لها من وظيفة رائعة
بطل العالم
انت رائع ؟؟؟؟
عناق كبير
ميراف بار عساف بار
رائعا!!!
يواصل التدريس.
شكرا.
شكرًا جزيلاً لك ، المنشور الممتاز الذي يحتوي على الكثير من المعلومات ، يضيف بالتأكيد الكثير من القيمة ، عطلة سعيدة
أرتيوم روكافيتسين
مرحباً جيل ، لقد أرسلت لك رسالة خاصة حول الدورات والكتب وما إلى ذلك التي درستها .. أحب أن تجيب
مدفع سوبر!
على ماذا تستند الزيادة؟
كيف تقارن إيجارات المنازل التي تبلغ قيمتها 200 ألف مقارنة بالشقق في ملتي؟
إنه ليس نفس الشيء ولا نفس اللغة
جيل الشركات التي تقدم اليوم المجمعات كما وصفت، من هو المتخصص في السوق؟
أوفير بوغانا
منشور ممتاز! شكرا على كل المعلومات!
منشور ممتاز! لكنك لم تذكر عيوب الاستثمار الجماعي في Multi. وبعض المزايا التي ذكرتها في Multi ، هي مزايا تعتمد على كبار الشركاء في شركة ذات مسؤولية محدودة. الشفافية ، وإمكانية الخروج من الاستثمار عندما تريد ، أحيانًا لا يكون الأمر أكثر من إعلان كاذب. وبعد ذلك وقعت بالفعل في مشكلة. من المهم للغاية هنا العمل مع رواد الأعمال الذين لديهم سجل إنجازات موثوق للغاية ، بحيث عندما لا تحدث الأشياء كما هو مخطط لها في الأصل ، فسيتم الحفاظ على الشفافية والوعود الأصلية.
منشور رائع يعطي المعرفة العملية والأدوات إلى جانب الخبرة الشخصية الغنية. ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
إنه لمن دواعي سروري قراءة مشاركاتك ... ليست واضحة. شكرًا لك
واحدة من أفضل المشاركات التي قرأتها.
واضح ومهني!