# رائد أعمال الأسبوع # بعد 4 رائد أعمال الأسبوع - رقم 4 عائلتي المتعددة في العقارات
صاحب الأسبوع - مشاركة رقم 4
Moltifmili
لقد بدأت ممارسة العقارات في الأسرة الواحدة. بعد سنوات قليلة من القيام بذلك ، اكتشفت الأسرة المتعددة وأنا أسير منذ ذلك الحين.
إنه ليس شيئًا جيدًا أو سيئًا ، إنه إدارة المخاطر وشيء التحوط.
الكشف الصحيح - ما زلت أملك العديد من العقارات للعائلة الواحدة ، وأستمتع بها معظم الوقت.
ما هو موتلي-فاميلي (سكن متعدد العائلات)؟
تصنيف المساكن حيث يتم تضمين وحدات سكنية منفصلة متعددة في مبنى واحد أو عدة مباني في مجمع واحد.
يمكن أن تكون الوحدات جنبًا إلى جنب (مجموعة فردية و / أو تاون هاوس) ، أو فوق بعضها البعض (مبنى سكني - أكثر شيوعًا). على عكس المباني السكنية التي نعترف بها في إسرائيل ، فإن لكل شقة فاتورة ضريبة ممتلكات منفصلة ووصفًا قانونيًا منفصلًا (Parcelsia) ، تتلقى العائلات المتعددة ضريبة ملكية واحدة لكل مجمع ولا يوجد قطعة أرض ، مما يعني أن المبنى / المجمع بأكمله هو في الأساس شخص واحد مع العديد من الوحدات السكنية.
إنه يشبه إلى حد كبير المفهوم التركي "المنقذ" لأولئك الذين يعرفونه.
يجب بيع العائلة المتعددة كمجمع كامل ولا يمكن بيعها كوحدات منفصلة.
بالطبع ، من الممكن الذهاب إلى البلدية / المنطقة وطلب "قطعة أرض" ، وتقسيم الشقق إلى وحدات منفصلة ، ثم بيعها كشقق / وحدات منفصلة (بمجرد تقسيم المجمع إلى شقق أو شقق بدلاً من عائلة متعددة).
من المهم ملاحظة أنه ليس في كل مكان تسمح البلدية بهذا الشيء ، فهناك أماكن تشجعها البلدية وهناك أماكن لا ترغب البلدية في سماعها على الإطلاق.
مزايا الأسرة المتعددة:
الميزة الكبرى لمجمع متعدد العائلات هو عدد الوحدات التي يتكون منها.
كلما زاد عدد الشقق ، زاد التشتت ولكن من ناحية أخرى زاد العمل.
في المجمعات التي تضم أكثر من 100 وحدة سكنية ، من المستحسن أيضًا الاحتفاظ بشركة إدارة داخلية وتوفير كبير في رسوم الإدارة (أقل من 100 وحدة أقل ربحية بشكل عام ، بالطبع هناك استثناءات).
كما أن قضية التمويل مفيدة أيضًا ، حيث تفضل البنوك وهيئات التمويل تمويل صفقة مع عدد كبير من الوحدات السكنية للأسرة الواحدة ، بسبب مشكلة تنويع المخاطر.
كيفية تقدير سقف السوق متعدد العائلات:
على الرغم من استخدام العائلات المتعددة للإسكان الخاص ، إلا أنها تُعرَّف في الواقع على أنها ملكية تجارية.
عادة ما يتم قياس الممتلكات التجارية (إن لم يكن دائمًا) من خلال أرباحها التشغيلية ، أي:
إجمالي الدخل السنوي> نفقات أقل وعدم إشغال> أقسام من مبلغ الاستثمار (يعتمد أيضًا على التمويل لكننا لن ندخل في ذلك في الوقت الحالي)
على سبيل المثال: إجمالي 150 ألف دولار> المصاريف والبطالة 50 ألف دولار> إجمالي تكلفة الشراء مليون دولار (باستثناء التمويل) = 1٪ عائد سنوي.
لنفترض أننا احتفظنا بالعقار لمدة 5 سنوات ، وفي ذلك الوقت من المقبول بيع عقار متعدد العائلات في هذه المنطقة بحد أقصى 7٪ ، ثم تبلغ قيمة ممتلكاتنا 1,428,571،100،7 دولارًا أمريكيًا (يقسم صافي الدخل 8 ألف دولار على 1,250,000٪) بينما في منطقة أخرى سيكون مقبولًا البيع بنسبة XNUMX٪ ٪ Cap ، ثم تبلغ قيمة العقار XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار أمريكي.
بالطبع هناك متغيرات أخرى مثل هذه وغيرها.
شيك ما قبل الشراء
ما يسمى بالمبارزة والعبرية: الكشف الصحيح.
بالإضافة إلى فحص حالة العقار وأداء غير كافٍ مثل أي عقار قبل الشراء ، يفحص العديد من العائلات أيضًا حالة الدخل (تقييم الأصول ، تذكر؟).
بالنظر إلى ما لا يقل عن عام مضى ، يمكن طلب المزيد.
تحقق من عقود المستأجرين ومواعيدهم والتزاماتهم.
تحقق من عقود المستأجرين ومواعيدهم والتزاماتهم.
من المستحسن إرسال مثمن في حالة إرسال التمويل المصرفي.
أنواع المشاريع متعددة العائلات
هناك مجمعات متعددة التحسينات بعد الأسرة أو تلك التي تحتاج إلى تجديد طفيف ، وعادة ما يتم بيعها بسعر السوق أو بالقرب منه. بالطبع هناك فرص للشراء بسعر أقل من سعر السوق ولكن غالبًا ما سيتم بيع أحد الأصول التي تعمل بالقرب من سعر السوق.
المزيد من هذه الصفقات يمكن أن تتناسب مع صفقات "العائد" ويمكن أن يعمل التمويل الجيد بشكل رائع.
المزيد من هذه الصفقات يمكن أن تتناسب مع صفقات "العائد" ويمكن أن يعمل التمويل الجيد بشكل رائع.
نوع آخر من المعاملات يسمى: Volio Ed (القيمة المضافة).
تعدد الأسر التي تكون معدلات شغلها منخفضة جدًا و / أو تحتاج إلى الكثير من التحسين. تعمل هذه الصفقات على غرار الصفقات المتقلبة ، ولا توجد إيرادات في البداية (أو هناك القليل جدًا) ولكن التحسين ورفع معدلات الإشغال سيزيد بشكل كبير من قيمة العقار.
بالطبع ، سيتم بيع هذه الصفقات بسعر أقل من سعر السوق ، وأحيانًا بشكل كبير جدًا ، من المتوقع أن يكون الرهن العقاري أعلى بكثير (بالطبع ، بعد حساب تكاليف التحسين وما يتصل بها).
عادة ما يكون تمويل هذه المشاريع أكثر صعوبة لأن خطر هيئة التمويل أكبر.
إحدى الطرق الممكنة لاستخدام التمويل هي شراء العقار نقدًا وإعادة تمويله ثم إعادة تمويله.
تعدد الأسر التي تكون معدلات شغلها منخفضة جدًا و / أو تحتاج إلى الكثير من التحسين. تعمل هذه الصفقات على غرار الصفقات المتقلبة ، ولا توجد إيرادات في البداية (أو هناك القليل جدًا) ولكن التحسين ورفع معدلات الإشغال سيزيد بشكل كبير من قيمة العقار.
بالطبع ، سيتم بيع هذه الصفقات بسعر أقل من سعر السوق ، وأحيانًا بشكل كبير جدًا ، من المتوقع أن يكون الرهن العقاري أعلى بكثير (بالطبع ، بعد حساب تكاليف التحسين وما يتصل بها).
عادة ما يكون تمويل هذه المشاريع أكثر صعوبة لأن خطر هيئة التمويل أكبر.
إحدى الطرق الممكنة لاستخدام التمويل هي شراء العقار نقدًا وإعادة تمويله ثم إعادة تمويله.
مثلما كتبت في منشور أمس ، للأسف لا يمكنني تغطية كل شيء في مشاركة واحدة.
صدق أنني قدمت القليل من الدراية والمفاهيم ذات الصلة بالعائلات المتعددة التي ساعدت أولئك الذين ليسوا على دراية بفهم ماهية الأسرة المتعددة وكيف تعمل.
صدق أنني قدمت القليل من الدراية والمفاهيم ذات الصلة بالعائلات المتعددة التي ساعدت أولئك الذين ليسوا على دراية بفهم ماهية الأسرة المتعددة وكيف تعمل.
إذا أعطيتك نصيحة صغيرة - فزت.
ردود