# יעמההשבוי - Post No. 4 on municipalities and their rigidity - I recommend that investors read!! أخذت …
# İzmehShavu-Post رقم 4
عن البلديات وصلابتها - أوصي بأن يقرأ المستثمرون !!
أخذت الكتابة هنا على محمل الجد وأنا أحاول نشر معلومات قيمة لا تظهر في المجموعة ، لذلك بعد البحث في المجموعة ، قررت الكتابة عن البلديات - وهو موضوع لم يتم الحديث عنه بشكل كافٍ.
הקדמה
سأشارككم أنه فيما يتعلق باختيار منطقة الاستثمار، فأنا أؤمن بالنظر بالعين وأنتمي إلى مدرسة لطخ الأقدام وأحفر في التربة والطين لتفحص منطقة استثمارية. كيف يرتبط هذا بهذا المنصب؟ عنكجزء من عملية التفتيش ، أصل إلى الميدان وأقوم بعمليات تفتيش مع البلدية المحلية ، من أجل تجنب الخسارة المالية، لأنه حتى الأمر البسيط المفترض المتمثل في قص العشب بتكلفة 25 دولارًا ، يعد عاملاً في ربحية الصفقة في نهاية العام (ذكرت مثالاً على ذلك لاحقًا).
يلقي الكثيرون الضوء على دور البلدية في المعاملة ، لكن بصفتي شخصًا رافق المعاملات التي حاولت البلدية فيها الحصول على موطئ قدم ، لا أخفف الأمر ، ومن ناحية أخرى ، لا أخاف أيضًا من مطالب البلدية؛ أعلق أهمية كبيرة على دور البلدية في المعاملة وأقوم بفحصها حتى يكون لدي يقين عددي.
ما هي الفحوصات التي يجب عملها مع البلدية قبل البيع؟
عندما يتعلق الأمر بممتلكات مخصصة للإيجار ، ادخل مكان شركة الإدارة وقم بإجراء جميع الاختبارات ، وتحقق وتأكد من أن شركة الإدارة تتعامل مع جميع المشكلات مع البلدية بشكل صحيح. في الولايات المتحدة ، الوقت مهم للغاية ، حيث يتم توزيع الغرامات على التأخير في إزالة التخلف عن السداد.
1. تفتيش المنزل
تتطلب بعض البلديات كلا النوعين من التفتيش على المنازل ، على سبيل المثال في ميشيغان:
- التفتيش قبل البيع
- وشهادة الامتثال الإيجار
عندما تطلب البلدية إجراء فحص ما قبل الصفقة (قبل إتمام الصفقة) ، فعادة ما يكون ذلك فحصًا خارجيًا فقط. في هذه الحالة ، لا يمكن إغلاق الصفقة حتى لا يتم معالجة العيوب ومن ثم هناك احتمال أن يلتزم البائع بموجب العقد بترتيب الإصلاحات وبدلاً من ذلك ، يمكن للمشتري الالتزام كتابيًا (توقيع مستند) بحمله. خارج الإصلاحات حتى 60 يومًا من تاريخ الإغلاق.
ابحث في عقد الشراء (PA) عن الجملة بجميع إصداراتها المختلفة:
ملاحظة: يتحمل المشتري/البائع أي وجميع انتهاكات المدينة
كيف يتم ذلك؟
يجب ألا تنتظر تحت أي ظرف من الظروف طلبًا لإجراء مثل هذا الاختبار ، لن يظهر الفحص فجأة من العدم ، الشرط موجود في القانون وإذا لم يتم الأمر بالتفتيش ، فقد تكون حالة تدخل فيها في عقد ، بينما في الواقع هناك عيوب في المنزل وهذا غير ممكن لإغلاق الصفقة ، حيث لن تتم الموافقة عليها من قبل البلدية المحلية ، أو سيتعين على المشتري استيعابها، أو سيتم تدمير المفاوضات. غير ضروري. إذا كانت هناك عيوب لم نكن نعرفها مسبقًا ، فستزداد ميزانية التجديد ، ويزداد وقت الصيانة في العقار وتتغير الأرقام تمامًا إلى درجة لا تستحق العناء.
دائمًا ، قبل الدخول في عقد في مدينة جديدة ، تحقق من متطلبات البلدية في هذا الصدد.
تكلفة الإجراء - حوالي 200 دولار تختلف في كل بلدية وفي معظم المعاملات تقريبًا ، ينطبق الدفع على البائع.
عندما يتعلق الأمر بفحص الموافقة على الإيجار - لا يمكنك استئجار العقار بدون تصريح (في المناطق التي أعمل فيها في ميشيغان ، تتطلب البلديات تصريح إشغال إيجار لكل عقار). بحاجة إلى الشروع. تحتاج إلى الاتصال بالبلدية وترتيب موعد لفحص المنزل. مفتش من البلدية قادم ، أحاول أن يكون هناك ممثل محلي ينتظره (ينصح أن ينتظر مع القهوة والكعك ) رافق عملية التفتيش واطلب من المفتش معلومات الاتصال، حتى نتمكن من التحدث عن نتائج التفتيش في اليوم التالي وما إذا كانت هناك حاجة لإجراء تغييرات. المفتشون هم أيضاً بشر ويرتكبون الأخطاء (والأخطاء، كما تعلمون، يمكن أن تكلفني عشرات وآلاف الدولارات).
كجزء من تصاريح الإشغال ، لدى البلدية متطلبات ، على سبيل المثال في ميشيغان لأنها بلد بارد ، يطلبون تأكيدًا على صحة نظام التدفئة ، كما تطلب بعض البلديات أيضًا شهادة صحة غلاية المياه والدخان كاشف وأكثر. عندما تعرف هذه الأشياء مسبقًا ، فإنها توفر الوقت والصداع لاحقًا. يوصى دائمًا بإجراء اتصال هاتفي مع قسم الإيجار / التخطيط والبناء في البلدية وطلب عنوان بريد إلكتروني لإرسال تأكيد لسلامة الأنظمة بمجرد استلامنا له من الشركة.
بالمناسبة ، يجب تجديد التصريح كل سنتين إلى ثلاث سنوات (حسب البلدية).
3. رؤية الممتلكات
هناك عدد من البلديات التي بها صدع في الرصيف ، فهي تتطلب استبدال الرصيف بالكامل ومن المستحيل إجراء إصلاح محلي. مثل هذا العمل يكلف حوالي آلاف الدولارات. تحتاج إلى التعرف على البلدية التي تعمل معها وتتوقع حدوث ذلك. في هذا المثال ، على سبيل المثال ، إذا كانت الأرقام تعمل ، فأنا أصحح. لديّ رجل متخصص في هذا ويحصل مني على عمل كل أسبوع وهو يعرف ويعرف معايير البلدية.
في الأساس ، أحذر من أن الصفقة يمكن أن تبدو جذابة ، ولكن فجأة مثل هذه النفقات تنهار الصفقة.
القص في الحديقة
في ظاهر الأمر، يبدو الأمر تافهًا، لكنه ليس كذلك وسأبدأ من البداية إلى البداية، في المنطقة التي أعمل فيها، اشترى أحد المستثمرين الذين أعرفهم عقارًا كان يديره بنفسه عن طريق التحكم عن بعد قبل استئجار العقار، نما العشب ولم يتم قصه واشتكى الجيران إلى البلدية وقام الأخير بوضع علامة على العقار كعقار شاغر (شاغر) وأضاف متطلبات على مالك العقار لإجراء عمليات تفتيش صارمة من أجل التحقق من أن العقار خالٍ. يتوافق المنزل مع قانون البلدية. بدأ كل شيء في العشب لتذكيرك وانتهى بوصول البلدية ومطالبته بإصدار تصريح كهرباء وتصريح سباكة ورخصة بناء. إجمالي التكاليف في هذه الحالة وصل إلى 2000 دولار، وهو أمر غير سار!!!!!!! أذكرك أن تكلفة قص العشب تبلغ 25 دولارًا في المتوسط في ميشيغان؟ باسا.
أوصي بإبقاء إصبعك على النبض والتأكد من أن شركة الإدارة تقوم بعملها ، بعد كل شيء ، هؤلاء أشخاص ... حتى تعمل الأرقام وتكون الأرباح عالية. الشيء نفسه ينطبق على إزالة الثلج. لا تقلق بشأن هذا الأمر ، وتأكد باستمرار من أن المنزل يفي بشروط البلدية وإذا تم إرسال إشعار ، فقم بإزالة الافتراضات في الفترة الزمنية الممنوحة لك.
وأخيرًا-
إفادة نقل الملكية - تسجيل الملكية في السجلات البلدية
وثيقة تختم تسجيل المعاملة. في ولاية ميشيغان بأكملها ، هناك مطلب لتقديم النموذج أعلاه ، لذلك يجب عليك مراجعة البلدية في المنطقة التي اشتريت منها ما هي شروط تسجيل العقار بعد الشراء. حدث بالفعل ، يجب تسليم المستند أعلاه إلى البلدية في غضون 45 يومًا لغرض تسجيل العقار لدى البلدية والتصنيف - هل العقار للاستثمار أو الإقامة. إذا لم يتم التقديم في غضون 45 يومًا ، فمن المتوقع دفع غرامات.
بدون تقديم هذا النموذج ، لن يكون من الممكن إجراء فحص ما قبل الإيجار. تحتاج إلى إجراء التغيير في الملكية أولاً.
إما أن تقدم شركة العنوان النموذج إلى البلدية ، أو المشتري ، في كلتا الحالتين ، فيجب القيام بذلك ، لذا خذ المبادرة ، واتصل وتحقق من أنه تم تقديمه بالفعل.
حسنًا ، كان هذا هو الشيكل الخاص بي عن البلديات ، ما الذي تود أن أخبرك به / أتحدث عنه غدًا؟
اكتب لي في التعليقات وسأبدأ العمل على ذلك.
- شعور المباركة.
رابط للنشر الأصلي على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى)
مثير للاهتمام. بالتأكيد يعتمد على المنطقة. في المناطق التي أعمل فيها ، لم أجد هذا ، لكنني أعلم أن هناك مناطق بها بضعة سنتيمترات من العشب تقدم تقريرًا. إلى أي مدى تؤثر التكاليف المرتبطة بالإصلاحات على صافي أرباحك؟ أستطيع أن أقول على سبيل المثال في نيويورك أنني لا أصلح الشقوق في الرصيف على الرغم من المخاطر لأن التكلفة لن تكون منطقية بالنسبة لاستئجار عقار. (يوجد تأمين)
روني يور
فيما يتعلق بفحص ما قبل البيع. عادة مشتري المنازل يقومون بالتفتيش من قبل ، هل هو نفس الشيء؟
ممتاز. شكرا!
معلومات دقيقة وصحيحة ورائعة. أحسنت يا يارون. يا مدفع !!
راز يور
?
كل وظيفة ملونة. شكرا!