ياموف - المعرفة والتمويل والتنفيذ.أكتب مقدمًا أن هذا المنشور لا يشكل أي نوع من التوصية لـ Bizzo ...

YMV - المعرفة والتمويل والتنفيذ.

أكتب مقدمًا أن هذا المنشور لا يشكل أي توصية لإجراء صفقة عقارية أو معاملة تمويل. والغرض من المنشور هو تنوير عينيك وشرح لك ما هي العناصر الثلاثة التي يمكنك من خلالها أن تصبح أو تستمر أن نكون مستثمرين عقاريين.

عندما نريد تحقيق دخل سلبي من استثمارات عقارية أو عقد صفقة خروج من خلال استثمارات عقارية ، فلدينا 3 مصادر / خطوات ضرورية لإنجاح الصفقة العقارية والاستفادة منها ، المصادر الثلاثة متشابكة.

1. المعرفة الأساسية لمصادر المعلومات = من أجل إجراء صفقة عقارية ناجحة ، يجب على المستثمر المبتدئ (والمستثمر ذو الخبرة بالمناسبة) استخدام مصادر موثوقة للمعلومات قدر الإمكان.الخطوة الأولى هي إكمال الفجوات المعرفية الأساسية في كل ما يتعلق بالاستثمارات العقارية. يمكنك القيام بذلك بنفسك أو يمكنك القيام بذلك بمساعدة المحترفين. ما هو مؤكد أنه يجب القيام به! المستثمر الذي يقترب من الاستثمار في العقارات دون معرفة كافية سيجد نفسه باستثمار متوسط ​​أو سيئ في أحسن الأحوال واستثمار فاشل ولديه 0 دولار في جيبه في أسوأ الأحوال.

المعرفة: فهم أساسي لحساب العوائد (ليس فقط رياضيًا) ، وإجراء أبحاث سوق متعمقة على جميع المستويات (البلد والمنطقة التي أنوي الاستثمار فيها ، والسكان والعقلية ، والمخاطر الفعلية في المعاملة ، والتخطيط تحقيق الممتلكات ، وسوق الإيجار ، وفروق العملة ، والاقتصاد ، وأكثر من ذلك) ، فهم خيارات التمويل وآثار الحصول على التمويل ، وفهم الضرائب بدءًا من المعاملات العقارية ، والبيروقراطية ، والجانب القانوني للمعاملة ، والمزيد .

نوع الاستثمار: خروج / عائد / أرض / فنادق والمزيد. أنت بحاجة إلى فهم نوع الاستثمار المناسب لك. ومقدار الأموال التي يمكنك أو سيتعين عليك استثمارها وما إذا كانت المخاطر تناسبك أم لا.

مثال ممتاز من الخارج من المعرفة الشخصية: المستثمرون العقاريون الذين اشتروا أرضًا في رومانيا في أوائل العقد الأول من القرن الحالي دون فهم معنى الصفقة وجدوا أنفسهم مع 2000 شيكل بقيت مكتوفة الأيدي لمدة 50,000 عامًا تقريبًا وفي أسوأ الحالات ربما سقطت في البالوعة - ستخبرنا الأيام بالطبع في الأراضي الزراعية التي لم يتم إذابتها بعد.

لم يقم هؤلاء المستثمرون بأبحاث السوق ، ولم يفهموا مخاطر الصفقة على الرغم من كتابتها على الحائط بشكل كبير وفي النهاية وثقوا في من باعهم الصفقة.

50,000 شيكل التي تم استثمارها في أوائل العقد الأول من القرن الحالي ، دعنا نقول في شراء شقة استثمارية بتمويل 2000٪ (نعم ، كان هذا ممكنًا أيضًا في وقت واحد) في مدينة رحوفوت أو حتى في مدينة يافا ، كان من الممكن أن يكون إلى نفس المستثمر ، مع مخاطرة أقل بكثير ، وعائد هائل يبلغ حوالي 90٪ على حقوق الملكية وأكثر من ذلك. أولئك الذين يريدون التفاصيل سيحصلون عليها ؟؟؟؟

يمكن تجميع المعرفة بشكل مستقل من خلال الدورات والمنتديات المختلفة مثل المنتدى والشبكات الاجتماعية ومواقع المعلومات والمزيد. إذا لم تكن لديك خبرة على الإطلاق ، فإن مرافقتك مع محترف يمكن بالتأكيد أن يجعل التجربة أبسط وأكثر جدوى.

2. مصادر التمويل = هل من الممكن القيام بصفقة عقارية بدون حقوق ملكية الجواب نعم هل هذا مستحسن الجواب لا للجميع.

تعتبر مصادر التمويل شرطًا ضروريًا لأولئك الذين يرغبون في إجراء صفقة عقارية ما لم يرغبوا في استثمار رأس المال فقط في الصفقة.عادة ما يرغب المستثمر القوي في القيام بذلك عن طريق الاستفادة من قرض صغير.

* مصادر التمويل الممكنة للصفقة العقارية بالخارج *

و. قروض فردية من البنوك في إسرائيل - عادة ما تكون قروضًا باهظة الثمن نسبيًا ولن تكون مناسبة للمعاملات العقارية المربحة. سيكون أكثر ملاءمة لمعاملات الخروج وليس في جميع الحالات. يجب أن تحاول دائمًا الحصول على عرض من البنك ، وأحيانًا تكون هناك مفاجآت خاصة للعملاء الذين لا يشكلون خطرًا على البنك.

مثال على قرض منفرد (بدون رهن عقاري): 150,000 شيكل بفائدة 5٪ لمدة 5 سنوات دفعة شهرية حوالي 2800 شيكل مع سداد شهري قد يزيد.

ب. قرض لأي غرض كرهن لعقار قائم - إذا كان لديك عقار (سكني) قائم ، يمكنك رهنه بما يصل إلى 50٪ من قيمته. في هذه الحالة ، يمكنك الحصول على قرض لأي غرض مقابل رهن العقار.

مثال: يمتلك روني عقارًا في تل أبيب وتبلغ قيمة العقار وفقًا للمثمن 3 ملايين شيكل. روني لديه رهن عقاري بقيمة 700,000 شيكل سينتهي خلال 15 عامًا.

سيتمكن روني من الحصول على قرض بقيمة 800,000،1.5 شيكل (سيرتفع إجمالي الدين إلى 50 مليون شيكل ، أي 3٪ من XNUMX مليون شيكل).

تختلف شروط القرض ، لكن ميزته هي أنه يمكن توزيعه على فترة طويلة.

ثالث. قرض من خلال صندوق تدريب / سياسة ادخار / معاش تقاعدي.

سبق لي أن كتبت مقالاً مفصلاً عن الموضوع وأنا أرفق الرابط في التعليقات.

ميزة هذا الخيار هي خيار السماح وبالتالي السماح بتدفق نقدي ممتاز من تأجير العقار دون سداد القرض شهريًا لمدة تصل إلى 7 سنوات.

رابع. القروض التكميلية / قرض الاحتفاظ بالعملاء من البنوك

إذا اشتريت شقة في إسرائيل وحصلت على قرض عقاري ، يمكنك الحصول على قروض بشروط ممتازة من البنك. على سبيل المثال: يمنح بنك مزراحي طفحوت قرضًا بقيمة 75,000 شيكل بدون فائدة تقريبًا (بجانب الفائدة الرئيسية بالطبع) لفترات طويلة تبلغ 15 عامًا.

البنوك لديها قروض سرية للاحتفاظ بالعملاء. إذا لم تسأل فلن تعرف أنها موجودة. عادة ما تكون هذه القروض بشروط ممتازة ، ولفترات قصيرة ، وبالتالي فإن السداد الشهري مرتفع.

ال. قروض غير مصرفية - عادة ما تكون قروضًا باهظة الثمن وبعضها يتطلب تعهدًا. تزيد بيئة معدل الفائدة عن 5٪ في أفضل الأحوال وأكثر من 10٪ في أسوأ الأحوال.

و. جمعية القروض بدون فوائد - بالنسبة لأولئك الذين لم يتعرفوا على الجمعية بعد ، يجب أن تتعرف عليهم. يمكنك الحصول على قرض بقيمة 30,000 شيكل بدون فوائد وبدون إرفاق لفترات تصل إلى 4 سنوات مناسب جدًا لمن لديهم القدرة على سداد قرض ولكن ليس لديهم حقوق ملكية كافية لتنفيذ صفقة عقارية. إنها جمعية غير ربحية.

ج. قروض في بنك محلي في بلد المقصد - هناك دول يمكنك فيها الحصول على قروض / رهون عقارية حتى لغير المقيمين في البلد. بالنسبة لأولئك الذين لديهم مثال محدد ويريدون الإضافة في التعليقات ، يمكنهم ذلك بكل سرور.

في جمهورية التشيك ، على سبيل المثال ، في بعض المشاريع ، من الممكن الحصول على رهن عقاري حتى لسكان إسرائيل في ظل ظروف ليست سيئة على الإطلاق. إنها ليست كاسحة إلا في المشاريع التي تحظى بدعم بنكي. ولن تُعطى الفرصة دائمًا ، وبالطبع لن تُعطى للجميع.

* لا يشكل هذا المنشور وهذا التفسير أي توصية لأخذ قرض أو إجراء معاملة. هناك العديد من المخاطر في أخذ القرض ويجب أن تفهمها قبل القيام بذلك. أيضًا ، ليس كل قرض مناسبًا لكل معاملة عقارية *

3. التنفيذ - بعد أن فهمنا أين يجب أن نستثمر وما يجب أن نشتريه وبعد أن يكون لدينا مصادر تمويل مناسبة لتنفيذ الصفقة ، حان الوقت للعثور على المؤتمر المطلوب وشرائه!

يمكن تحديد موقع العقارات بشكل مستقل ويمكن إجراؤه مع المتخصصين. ومن المحتمل أنه إذا لم يكن لديك انجذاب للوجهة (اللغة ، والأصدقاء ، والعائلة ، والعمل) ، فسيكون من الصعب عليك تحديد موقع العقار بشكل مستقل وحتى إذا كان لديك تقارب أحيانًا فلن يكون ذلك سهلاً.
من المفيد جدًا العثور على محترفين قادرين على تقديمك إلى صفقة ممتازة بسرعة وكفاءة وبالطبع بشكل احترافي وموثوق.

من المهم جدًا أن يهتم المحترف الذي يرافقك بجميع الأمور البيروقراطية المتعلقة بالمعاملة العقارية ويعرف أيضًا كيفية إحالتك إلى محترفين موثوق بهم: محاسب ، ومحامي ، ومستشار مالي ، وشركة لإدارة الممتلكات ، و أكثر

انتظر ، كيف نعرف أن المحترف موثوق به؟

لن تكون قادرًا أبدًا على معرفة 100٪ ولكن يمكنك تقليل المخاطر.

بعض الأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك وعلى الشخص الواقف أمامك:

و. منذ متى وانت تقوم بهذا؟
ب. هل يمكنني التحدث مع المستثمرين العقاريين الذين ساعدوك؟
ثالث. ماذا تشمل العملية المصاحبة؟
رابع. ما هي تكاليف العملية؟
ال. كم من الوقت سيستغرق إتمام الصفقة؟
و. ما هو الجدول الزمني للمشروع؟
ج. من يقف وراء الشركة في اسرائيل؟
ح. من يقف وراء الشركة في الخارج؟
تاسع. ما هي الضمانات؟
ج. ما هي مخاطر الصفقة؟
XNUMX. ما هو الربح المحتمل؟
XNUMX. هل من السهل تحقيق العقار في أي لحظة؟
XNUMX. ما هي اللائحة وما هي قوانين الضرائب؟
XNUMX. هل هناك طريقة للحصول على تمويل للمعاملة في بلد المقصد؟
T. من الذي يرافق الجانب القانوني في المعاملة؟
XNUMX. أي سؤال آخر يمكن أن يلقي الضوء على الصفقة ويجعلك تفهم بأوضح طريقة ما هي الفرص وما هي المخاطر.

مرة أخرى ، لا يشكل هذا المنشور أي توصية لعقد صفقة أو الحصول على قرض. أوصي بشدة بالحصول على مساعدة المحترفين في كل خطوة تتخذها واتخاذ القرارات فقط بعد أن تفهم ماهية المخاطر وتكون مستعدًا لاتخاذها.

تذكر: YAMB

المعرفة والتمويل والتنفيذ.

בהצלחה!