أبحاث السوق وحساب ربحية المعاملات
أبحاث السوق وحساب ربحية المعاملات
لقد قمت مؤخرًا بقراءة الكثير من المشاركات والكثير من التعليقات حول أهمية الصفقة.
يسألني الناس عما إذا كان من المجدي الاستثمار على الرغم من الضرائب الثقيلة وجميع النفقات المرتبطة بها.
أولاً وقبل كل شيء ، الجواب هو نعم ، ليس فقط يجب أن نستمر في الاستثمار لأن هذا هو بالضبط كيف تعمل أموالنا.
صحيح ، أنه من الصعب عقد صفقة خروج جيدة اليوم ، لكن الصفقات موجودة وسيجدها أولئك الذين يكافحون وسينجحون رغم كل الصعوبات التي تنطوي عليها.
لذلك دعونا نجري بعض الأوامر عند حساب صلاحية المعاملة (تنبيه طويل جدًا بعد ذلك) ?).
عندما نأتي لشراء شقة ، هناك الكثير من النفقات ذات الصلة التي يجب تسعيرها.
باستثناء ضريبة الشراء وضريبة الثناء ، هناك العديد من النفقات "الصغيرة" الأخرى التي لا نعرفها دائمًا ، لذلك لا نأخذها في الاعتبار ، مما يؤدي في النهاية إلى انخفاض كبير في جدوى المعاملة وأحيانًا خسارة.
لكي لا نصل إلى النقطة التي ندرك فيها أننا فقدنا بعد شراء الشقة ، يجب إعداد تقرير الربح والخسارة لكل معاملة على حدة.
من ناحية النفقات.
من ناحية أخرى ، الإيرادات - بيع والإيجار.
عندما نقوم بإعداد بيان الربح والخسارة للمعاملة ، وخاصة معاملة الخروج ، يجب مراعاة كل شيكل (أوصي أيضًا بزيادة النفقات وزيادةها). كل شيء مهم.
بمجرد إدراج كل شيء ، فإننا نعرف ما إذا كانت الصفقة جيدة بالنسبة لنا أو تحتاج إلى مزيد من الجهد التفاوضي.
تذكر - الصفقة الجيدة هي الصفقة التي تشجعنا على تحقيق الهدف.
بطبيعة الحال ، فإن الأساس الذي يستند إليه هو سعر الصفقة ، على افتراض أنك أجريت بحثًا سوقيًا واسع النطاق وأنت تعرف بالتأكيد أن سعر الصفقة أقل بكثير من سعر السوق لنفس الصفقة التي تريد بيعها بعد التحسن.
ضريبة الشراء
الجزء "الثقيل" من سعر شراء الشقة.
لسوء الحظ ، يتم تحديث ضريبة الشراء باستمرار.
آخر تحديث له كان على 16.01.2019.
من موقع على شبكة الانترنت https://taxes.gov.il
فيما يلي الخطوات الضريبية لمساكن الأسرة الواحدة من 16.1.19 إلى 15.1.20:
وفقًا لأحكام الأقسام 9 (C 1 C) (3) لمشتري شقة سكنية فردية (وفقًا للتعاريف الواردة في القانون) ، من 16.1.19 إلى 15.1.20 ، سيتم فرض ضريبة شراء وفقًا للخطوات التالية:
1. على القيمة الاسمية التي تصل إلى 1,696,750 ₪ - لن يتم دفع أي ضريبة
2. على القيمة التي تتجاوز 1,696,750 ₪ إلى 2,012,560 ₪ - 3.5٪
3. على القيمة التي تتجاوز 2,012,560 ₪ إلى 5,192,150 ₪ - 5٪
4. على القيمة التي تتجاوز 5,192,150 ₪ إلى 17,307,170 ₪ - 8٪
5. على القيمة التي تتجاوز 17,307,170 ₪ - 10٪
فيما يلي خطوات ضريبة الشراء التي تنطبق على شراء "شقة إضافية" (وهي ليست وحدة):
وفقًا لأحكام القسم 9 (c. 1) من قانون المشتري لشقة سكنية (بخلاف المسكن الفردي) من 16.1.19 إلى 15.1.20 ، سيتم فرض ضريبة شراء وفقًا للخطوات التالية:
1. على القيمة الاسمية حتى 5,194,225 ₪ - 8٪
2. على القيمة التي تتجاوز 5,194,225 ₪ - 10٪
يجب دفع ضريبة الشراء حتى يوم 60 من توقيع عقد البيع.
نفقات التمويل
سيؤدي تمويل عملية الشراء برهن عقاري أو أي قرض آخر إلى دفع فوائد.
هل تعلم أن مدفوعات الفوائد يمكن أن تتراكم لمئات الآلاف من الشواقل ؟! .
يُنصح دائمًا بالاستعانة بخبير استشاري للرهن العقاري يقوم بإغلاق أفضل مزيج لك وفقًا لأهداف المعاملة بالطبع.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أيضًا تضمين ما يلي في حساب المصاريف:
1. رسم فتح المحفظة بنسبة 0.25٪ من مبلغ القرض. يمكنك المساومة مع البنوك مقابل هذه الرسوم. عادة لا توجد مشكلة "قطع" بنسبة 50٪ أو أكثر. عليك أن تأخذ في الاعتبار أن هذا المبلغ سيتم خصمه من أول دفعة للرهن العقاري وبالتالي سيكون أعلى مما كنت تعتقد
2. في حالة وجود شقة جديدة ، أضع دائمًا مدفوعات 12 شهرًا في الحساب وأضفها إلى نفقاتي (إذا كنت أقل ربحية ?).
محامي
في كل صفقة عقارية سواء كانت للبيع وإذا كان للبيع ، فيجب الاستعانة بمحام. دائما !
يتقاضى المحامي أتعابًا تتراوح من 0.25٪ إلى 1٪ من سعر المعاملة (يعتمد السعر على خبرة ذلك المحامي وموقع المعاملة وتعقيدها). بالطبع ، يجب أن يضيف هذا السعر ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
عند حساب المعاملات العقارية من مرحلة الشراء إلى مرحلة البيع (المعاملة القائمة) ، يجب حساب أتعاب المحامي في كل من البيع والشراء (ينسى الناس في كثير من الأحيان حساب الرسوم في بيع العقار وهذا أمر مهم لحساب ربحية المعاملة)
في حالة شراء شقة جديدة من مقاول ، يجب أخذ مبلغ إضافي يصل إلى 5,000 شيكل + ضريبة القيمة المضافة في الاعتبار لمحامي المقاول (بمجرد أن يكون أكثر) اعتمادًا على سعر المعاملة.
عقار
يجمع الوكيل العقاري بين بائعي الشقق والمشترين المحتملين لتلك الشقق.
تمتلك الوكالات العقارية مجموعة من العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار ، بما في ذلك وكلاء العقارات.
بعد عملية البيع / الإيجار ، يحق للوسيط استلام راتبه المسمى "عمولة السمسرة" من البائع و / أو المشتري. في إسرائيل ، لا يتم تحديد رسوم الوساطة بموجب القانون.
يبلغ متوسط رسوم الوساطة 2٪ من قيمة المعاملة التي يجب أن تضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
ضع في اعتبارك أنه حتى في نقطة البيع ، إذا قررت القيام بذلك من خلال مكتب سمسرة (أعمل فقط مع أصحاب العقارات) ، فهناك عمولة إضافية تتراوح حوالي 1٪ من قيمة المعاملة التي يجب أن تضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
التصميم الداخلي والتجديد
واحدة من أعلى المصاريف (ربما باستثناء ضريبة الشراء وضريبة المديح) هي مصاريف التجديد والتصميم الداخلي.
تختلف مصاريف التجديد وفقًا لحالة الشقة وبشكل أساسي وفقًا للغرض الذي تم شراء الشقة من أجله (مخارج ، إيجار طويل الأجل أو سكني).
هناك شقق يمكن تحديثها بسهولة وسيكون السعر وفقًا لذلك.
في المقابل ، هناك شقق للتفكيك الكامل وإعادة الإعمار وسيكون تجديد مكلفة للغاية.
عندما تأتي لحساب تكلفة التجديد ، عليك دائمًا أن تأخذ مصممًا للوجه يقوم بعمل سيناريو أنيق من قبل وبعد تضمين كل شيء وبالطبع كتب كميات. يجب أيضًا حساب تكلفة المصمم الداخلي الذي يختلف من مصمم إلى آخر ومن مدينة إلى أخرى.
بمجرد أن يتوفر لدينا برنامج نصي أنيق ، يجب عليك الاتصال بثلاث عمليات تجديد على الأقل للحصول على عرض أسعار مرتب.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب التأكد مما إذا كان عرض الأسعار يتضمن مواد وما إذا كان يجب عدم التحقق من تكلفة المواد.
حساب تكلفة التجديد = تكلفة المصمم الداخلي + تكلفة المواد + تكلفة التجديد.
المثمنين
قبل الذهاب إلى الصفقة ، أوصي دائمًا بأخذ المثمن الخاص الذي يعمل مع البنك الذي تنوي الحصول على قرض عقاري له.
تتفاوت تكلفة المثمن الخاص وتكلف 2,500 شيكل في المتوسط ، مع إضافة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
نطاق السعر المتاح للتقييمات الخاصة:
تقدير المثمن للشقة - 3,000،1,500 شيكل - 17،XNUMX شيكل يتم إضافة ضريبة القيمة المضافة بنسبة XNUMX٪.
تقديرات المثمن المنزلي - 4,500 شيكل - 2,500 شيكل على ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
بالإضافة إلى ذلك ، يتمثل أحد متطلبات البنك الذي يمنحك الرهن في أخذ المثمن نيابة عنه والذي سيقوم بتقييم العقار على وشك التعهد.
نطاق السعر المتاح للتقييمات المصرفية:
تقدير المثمن للشقة - 800،500 شيكل - 17،XNUMX شيكل يتم إضافة ضريبة القيمة المضافة بنسبة XNUMX٪.
تقديرات المثمن المنزلي - 1,400 شيكل - 800 شيكل على ضريبة القيمة المضافة بنسبة 17٪.
إذا كانت هذه شقة جديدة من مقاول ، فلا يلزم إجراء تقييم خاص نظرًا لأن تقييم البنك غير مطلوب.
ضريبة المديح
ضريبة التقدير هي ضريبة حكومية على الأرباح الرأسمالية المحملة على بائع الأصل (ما لم يتم إعفاؤه بموجب القانون) على الفرق بين قيمة المقابل المستلم من بيع الأصل والقيمة المشتراة من الأصل.
القيمة التي يتم شراء العقار بها لا تشمل فقط سعر العقار ولكن أيضًا جميع النفقات التي تم تكبدها عليه أثناء الشراء وعلى مر السنين (وفقًا للاختراع) - السمسرة والمحامين وضريبة الشراء والتجديد والرعاية المستمرة والصيانة للعقار والمزيد ...
أولئك الذين يحسبون ضريبة المديح هم المحامون ، لكن عليك دائمًا التحقق منهم.
نصيحة مهمة - أي شخص اشترى الشقة قبل 1.1.2014 - مؤهل للحصول على مغفرة حتى 2014.
التقييم الضريبي معقد ويختلف حسب وضعنا الشخصي (الميراث ، المسكن الفردي ، المسكن ...)
يبلغ متوسط 25٪.
بموجب القانون ، من المفترض أن ندفع الضريبة المذكورة خلال يوم 60 من البيع.
ما لم نفعل ذلك ، من المتوقع أن ندفع المتأخرات ونستحق الغرامات وفوارق الارتباط والفوائد.
ما سبق ليس بديلاً عن المشورة القانونية.
تأمين
التأمين على الرهن العقاري هو مشتق من التأمين على الحياة والتأمين على هيكل المصممة لمشتري الرهن العقاري لشراء شقة.
يهدف التأمين على الرهن العقاري أولاً وقبل كل شيء إلى خدمة البنك المقرض ، لكنه يضمن لك أيضًا في حال واجهتك مشكلة.
التأمين على الحياة - بموجب القانون ، يجب تأمين الرهن العقاري مع التأمين على الحياة بحيث يمكن تغطية القرض في حالة وفاة المدين بالقرض أو التلف المادي للممتلكات.
التأمين الهيكلي - الغرض هو تغطية القرض الذي حصلت عليه من البنك في حالة حدوث تلف كبير في هيكل الشقة ، مما سيؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة الشقة ويجعلها في الواقع عديمة القيمة للبنك.
تختلف أسعار التأمين هذه اعتمادًا على حالتك الشخصية وبالطبع موقع الشقة التي اشتريتها والسعر وفقًا للعقد أو تقدير المُقيم. متوسط هذا التأمين حوالي 150 شيكل في الشهر.
عند شراء هذا التأمين ، اسأل عن المبلغ الإجمالي الذي سأدفعه لكل فترة رهن عقاري. لا تميل إلى شراء تأمين "أرخص شهريًا" سيكلف على مر السنين.
رسوم مختلفة
هذا هو "المال الصغير" الذي لا يكاد يدخل في الحسابات ، ولكن لا يزال بإمكانه الوصول إلى بضعة آلاف من الشواقل.
هذه هي الرسوم مثل:
1. حجز حقيبة في المحرمات
2. كاتب العدل
3. تسجيل ملاحظة تحذير
قد يكون هناك بعض أكثر الصغيرة.
هذا هو متوسط عدة مئات من الشيقلات.
أنا دائما أكتب 1,000 ₪ مختلفة بالنظر إلى جدوى معاملتي.
عند شراء شقة جديدة ، يجب أيضًا حساب الاتصال بالكهرباء والمياه والغاز. هذه زيادات يمكن أن تصل إلى بضعة آلاف شيكل - أحسبها في 3,500 average في المتوسط.
باختصار ، تعلمنا كيفية إنشاء بيان صحيح للربح والخسارة للمعاملة حتى نعرف كيفية تسعيرها بشكل صحيح.
على ما يبدو ، فإن سعر الشقة كبير ، ولكن هناك العديد من النفقات الإضافية التي لم يتم تضمينها ، لا في سعر الشقة ولا في التمويل (الرهن العقاري / القرض التجاري) ، مما يجعل حسابهم كاتبًا كبيرًا ويؤثر بشكل كبير على صلاحية المعاملة.
بالنجاح ?
لقد أجريت حسابًا شخصيًا (بدون حقوق ملكية ، وضرائب لشقة ثانية) أنه حتى مع معاملة الخروج (استغرقت عامًا للشراء والتحسين والبيع) عندما يكون الشراء أقل بنسبة 30٪ من سعر السوق ، فأنا أكسب فقط 50،XNUMX شيكل. ولست متأكدًا من أنه يستحق كل هذا الجهد والعناء ...