فن تقليب النظام والتحقق (صفقات التحسين قصيرة المدى) أتمنى أن يعلموني ...
فن النظام والتحقق من التقلبات (صفقات التحسين قصيرة المدى)
أتمنى لو أنهم علموني قبل كل شيء أعرفه اليوم. كم من المال والتفاقم وأود أن حفظ ..
عندما بدأنا التركيز على التقلبات ، تعاملنا بشكل رئيسي مع التقييمات. ما قيمة المنزل الذي من المفترض أن تكون عليه ، وكم من المفترض أن يكون التجديد والوقت سيستغرقه.
كان الهدف الرئيسي هو توفير أكبر قدر ممكن من المال. سنخسر الكثير من الصفقات لأننا دفعنا السعر إلى الأسفل.
لقد ضغطنا على المقاول لتقديم عرض أقل وفي النهاية كانت هناك إضافات للتجديد والسعر.
بالإضافة إلى ذلك ، لم نفهم أي شيء عن التجديد ، فنحن نعرف القليل عن البلد ، والحوائط الجافة ، والجص ، والمعجون ، وما إلى ذلك. ?:) لكن بيننا تعلم لغة مختلفة تمامًا.
ما هو الفرن
ما هو
ماذا بحق الجحيم هو هذا البلاط
لم يكن لدينا أي فكرة حقًا ، وواجهنا من قال ، عد إلى المنزل وصنع سمسار عقارات من الكمبيوتر. هذا كل شيء ، لا!
لم تنجح ، على أقل تقدير.
كل هذه التقييمات في الطريق لم تصمد أمام اختبار النتائج.
لم يستوف المقاول الميزانية ، وطلب المزيد من المال وكان متأخراً في بعض الأحيان.
كان سعر البيع ، الذي كان مجرد فرضية ، غير دقيق وكانت هناك انحرافات أضرت بالأرباح.
بالإضافة إلى ذلك ، كانت نوعية التجديد غير كافية.
بعنا ، ولا حتى في حيرة من أمرنا ، ولكن أخبرني أحدهم ذات مرة ، حتى فوكس الناجح لا يزال فوكس ?
كان الرجل الذي أدار المشروعات بالنسبة لنا شخصًا يدعى دون ، والذي حرص أيضًا على إحضارنا الصفقات.
كانت تقديرات سعره هي تلك التي خدمت غرضه ، وهو بيع أكبر عدد ممكن من الأصول لنا.
ثم عملنا مع مقاول جيمس ، الذي كان هدفه كله إجراء تجديد أكثر تكلفة مما هو مطلوب بالفعل.
على الرغم من كل ما سبق ، عرفنا كيفية التقاط الأشياء في المنتصف وإجراء التغييرات اللازمة.
لكننا فهمنا بسرعة كبيرة - يجب ألا نعتمد على طرف ثالث. لا يوجد مجال للمضاربة. من أجل النجاح في إحداث تقلبات واسعة النطاق ، يجب علينا إنشاء نظام دقيق لا يسمح لأي من الجانبين بالانحراف عن مطالبنا.
أحد الاستنتاجات الأكثر أهمية هو أننا نحن الذين يجب علينا إدارة جميع مراحل المشروع والتحكم فيها. ليس سمسار عقارات ، وليس المقاول أو أي شخص لديه مصلحة أخرى خاصة بنا. ويجب أن نكون محترفين.
إنها مهنة لكل شيء!
ذهب نداف إلى الولايات المتحدة مع عائلته إلى 3 لعدة أشهر ، وكان في المنزل مع المقاولين يوميًا ، وتلقى دروسًا في Home Depot ، واستشار ، وطلب ، ولم يستسلم وأصبح مدفعًا في التجديدات! من فهم متعمق لكل جزء من التجديد إلى الأسعار والمواد.
وهكذا قمنا ببناء نظام دقيق يعمل مرارًا وتكرارًا ويمكّننا من إجراء عدد كبير من معاملات التحسين في وقت واحد.
إذن ما هي استنتاجات النظام والتحقق
خلال فترة DD (العناية الواجبة للمعاملة) يتم التحقق مما يلي:
1. تقييم قيمة المنزل للبيع (ARV) بعد التجديد على مستوى عالٍ وفقًا للخصائص المباعة في السوق وفقًا لمعايير واضحة جدًا أنشأناها باستخدام COMPS والحصول على Opinion Of Value من مختلف وسطاء 5.
2. ستقوم الاقتباسات من مقاولي 4 بالتحقق من أسعار التجديد التي قمنا بتقييمها خلال اختباراتنا.
وبالتالي تحديث سعر الشراء لدينا.
3. بعد التأكد مما سبق إرسال مُثمن ومفتش لمزيد من التحقق (أول إنفاق أموال على المعاملة).
بعد DD
1. وضع خطة عمل مفصلة لجمع الأموال مع المقرض الذي يعمل معنا والمستثمرين من القطاع الخاص.
2. إعداد وتعليم المقاول لبدء العمل في يوم المقاصة.
3. إغلاق جميع وسائل تمويل المعاملة
4. توظيف الوسيط الذي سيكون مسؤولاً عن بيع المنزل ومرافقة المشروع.
5. وضع خطة عمل لمدير المشروع لدينا في مجال المراقبة المستمرة والإبلاغ عن المشروع.
6. إعداد قائمة مواد شاملة للصفقة ، بما في ذلك جميع المواد اللازمة للتشطيب (تتراوح بين الطلاء ، والأدوات الصحية ، والسيراميك ، وما إلى ذلك).
وانطلقوا ....
المرحلة 2 هي مرحلة التحكم:
بنيت الرقابة من 4 مع وظائف مختلفة:
1. سمسار عقارات ذاهب لبيع المنزل. وظيفته الرئيسية هي معرفة المنزل ، ومعرفة ما فعلناه بالضبط وعلى أي مستوى. لذلك سوف يسوق المشروع بشكل أفضل في نهايته.
2. مدير مشروعنا. يعمل مع المقاولين ، ويتأكد من أن كل مرحلة تتم بشكل صحيح ، والتحقق من جودة العمل والتحديثات الأسبوعية.
3. المخبر بالنيابة عنا هو المسؤول عن الموافقة على كل مرحلة والموافقة على الدفعة التالية للمقاول
4. المقاول. المسؤول عن التحديث والاتصال مرتين في الأسبوع.
من هنا جميع المسؤولين لديهم أهداف وخطة عمل.
من المهم أن تتذكر أن البيع بسرعة وبالسعر المناسب ينبغي أن يعطي منتجًا جيدًا أفضل من الآخرين للتفكير قليلاً في الصندوق.
(في الصور ، منزل انتهينا منه وباعناه خلال عطلة نهاية أسبوع واحدة مقابل 5 آلاف فوق السعر الذي طلبناه).
نحن في الطريق لبناء جناح رئيسي في جميع المنازل مع دش ومرحاض.
مرحبًا Yoav ، شكرًا على المشاركة والتفاصيل. تبدو رائعة!
أنا مهتم بالبدء في التعامل مع التقلبات أولاً وقبل كل شيء في إسرائيل ثم الانتقال إلى الخارج أيضًا. لدي خبرة في مختلف المبادرات العقارية وأنا محامي عقاري بالتدريب ، لذلك لدي معرفة عامة في مجال الاستثمارات والمبادرات العقارية.
أريد أن أبدأ في التركيز على التقلبات وأود أن أسأل ما هي الكتب / البودكاست / المواد عبر الإنترنت التي يمكنك التوصية بها لتعلم المعرفة النظرية للتقلبات بشكل صحيح؟ بشكل عام ، في الوقت الحالي ، لا يوجد تفضيل محدد للولايات المتحدة ، ولكن حول العملية نفسها والطريقة الصحيحة للقيام بذلك.
سأكون ممتنًا أيضًا لتوصيات الآخرين إذا كان هناك أي شيء ، شكرًا! يوآف بنحاس
Almog Hemo
رأي القيمة
هل تطلب من أصحاب العقارات تقدير سعر المنزل مقابل رسوم؟
يبدو أنك أتقنت الطريقة إلى مستوى احترافي فائق ... أنا مهتم بالفعل بعدد التقلبات التي قمت بها من قبل (قبل مغادرة Nadav ، أو أنه غادر بالفعل ولكنه ما زال في طور الدراسة) وإذا كان هناك أكثر من مرة أو اثنتين ، فهل انتهى الأمر جيدًا (حتى لو كان في Fox. ..) أم كانت هناك أيضا شلالات .... ☹️؟
على أي حال ، أحسنت ، هل يمكنك نزع القبعة؟
تبدأ من مقدار الاستثمار في كل قلب؟ كم نسبة العائد؟ كم من الوقت يستغرق في المتوسط؟ ما المجالات التي تركز عليها؟
أدير يوناسي
كورين آشر
كيف تجد 4 مقاولين في كل مرة يوافقون على العودة إلى المنزل لتقديم عرض أسعار؟ هل هم نفس المقاولين؟ أحد أصعب الأشياء التي وجدتها ، على الأقل في المنطقة التي أعمل فيها ، هو إحضار المقاولين إلى المنزل لتقديم عرض ، حتى بالمال ...
.
مبهر جدا!
ساغي تريبل بوعز صباغ
ما هي العوائد التي تحققها وما هو النموذج مع المستثمرين؟
إيلاد ألون
تل سعدون نعوم ناحوم