صفقة خارج السوق في Meriden ، كونيتيكت - شراء بسعر أقل من سعر السوق وفرصة للتحسين
صفقة خارج السوق في ميريدن ، كونيتيكت - شراء بسعر أقل من سعر السوق وفرصة للتحسين إلى 12 في المائة من صافي العائد
مرحبا اصدقاء
كما لاحظت على الأرجح ، فإن عدد الصفقات الجيدة صغير ويجب العثور عليه في الملقط.
الصفقة الحالية هي دوبلكس في مدينة نامية في ميريدين ، كونيتيكت.
في البريد الإلكتروني والموقع الإلكتروني ، نصف مزايا الاستثمار ومزايا المنطقة وإمكانيات الربح.
يلجأ الكثيرون إليك كل يوم للسؤال عما إذا كانت هناك أية صفقات جديدة للدخول فيها.
كما رأيت ، منذ الصفقة الأخيرة في أبريل ، والتي كانت في الحقيقة معاملة ممتازة أقل من سعر السوق ، لقد مر أكثر من شهرين ، ولم تكن هناك صفقات أعتقد أنها جيدة.
من دواعي سروري ، بعد العديد من عمليات البحث ، وجدت صفقة أعتقد أنها جيدة جدًا.
طبيعة المعاملة:
أول شيء كما تعلم في مجال العقارات - مشكلة شخص ما هي ميزة شخص آخر. يتم بيع العقار من قبل زوجين مطلقين (وليس نحن). حاولوا الإعلان عنها في السوق بسعر أعلى ، ودخلوا في عقد ، وأوقفوا الإعلان لكن العميل لم يتمكن من الحصول على قرض عقاري. نظرًا لإلحاح الزوجين للبيع والحصول على الأموال وتقسيم الأموال ، فإنهما لا يرغبان في إجراء هذه العملية مرة أخرى وهما على استعداد لعرض العقار بخصم لمعاملة نقدية سريعة.
إذن ما الذي نتحدث عنه هنا - شراء دوبلكس من وحدتين بسعر أقل من سعر السوق البالغ 2 ألف دولار. (لن يُسمح بهذا السعر إلا للقرارات السريعة في الأيام القادمة حيث لا يوجد لدينا عقد للعقار).
يتم تأجير الطابق الأول حاليًا بسعر 700 USD ، والطابق الثاني بسعر 650 USD. إجمالي 1350 دولار الإيجارات.
(نسبة 15.8 من إجمالي العائد)
التكلفة الإجمالية للعقار الذي تم تجديده مع رسوم الجملة ورسوم الإغلاق والمحامي والمبلغ المحجوز لإخلاء المستأجرين إذا لزم الأمر والتأمين والملكية والتفتيش ومرافقتنا طوال العملية حتى الشراء - 138,500،XNUMX دولار
الإيجار المقدر بعد التجديد - 2150 دولارًا أمريكيًا في الشهر - أي 18.6 بالمائة إجمالي!
قيمة العقار بعد التجديد حسب Compasses - 180 ألف دولار إلى 215 ألف دولار. (انظر مقارنة الأصول أدناه)
فرصة الربح الإجمالي بين 40 ألف إلى إجمالي 75 ألف دولار في المقطع! (قبل رسوم السمسرة ، ضرائب المبيعات ، إلخ).
العائد الصافي لهذا العقار في السنة هو 17 ألف دولار
NOI - 17,000 دولار
السيناريو الأسوأ:
الحد الأدنى للسعر الذي سيبيعه الوسيط للعقار سيكون بسعر 9.5 بالمائة - أي:
NOI / 9.5٪ معدل الحد الأقصى = 178K
صافي بعد البيع بأقل سعر: 165-170 ألف بعد مصاريف عمولة الوسيط ، مصاريف الإغلاق ، إلخ.
تعتبر الصفقة أيضًا أكثر تميزًا بالنسبة للحيازة على المدى الطويل - فاحتمال تحسين الممتلكات هو أنه في الطابق الأول هناك حاجة إلى تجديد مستحضرات التجميل فقط ، وفي الطابق الثاني سنبني غرفتين إضافيتين من شأنها زيادة الدخل بشكل كبير - مما سيجلب لنا حوالي 12 في المائة من صافي الإيجار.
تفاصيل انهيار تكاليف التجديد:
إذن كيف تتم الصفقة؟
بعد توقيع عقد معنا ، يتم تحويل الوديعة النقدية إلى محام يعمل كوديعة مبدئية للدخول في العقد مع البائع
نحن شرط العقد على تفتيش شامل للممتلكات - التفتيش
سنطلب من البائع 10 يومًا لتحديد ما إذا كنا نتحرك أم لا
إذا قررت عدم المتابعة ، فستعيد الوديعة مطروحًا منها تكلفة الاختبار
إذا قررنا متابعة المعاملة ، فستستمر في التقدم مع مرافقتنا
الموقع: ميريدين ، التي شهدت تطورا سريعا في السنوات الأخيرة
الميزة الكبيرة للمدينة هي موقعها - منذ حوالي عام تم افتتاح محطة قطار جديدة هناك تؤدي مباشرة إلى مانهاتن في غضون ساعتين تقريبًا!
كما افتتحت أيضًا حديقة مركزية جديدة (مثل حديقة مركزية صغيرة) تلقت تقييمات رائعة (يمكنك رؤية مراجعات Google في الصورة) - تقام العديد من المهرجانات في الحديقة ، وبجانبها حولت البلدية المباني التي تحتوي على إسكان للمحتاجين إلى شقق سكنية حديثة بها مسبح وصالات رياضية وحارس ، إلخ. على مستوى عال
حديقة ميريديان جرين الجديدة
كما ترون ، تعد محطة السكك الحديدية الجديدة جزءًا من تحسين المنطقة بأكملها وهي مجاورة لمريدين جرين بارك ومباني الشقة الجديدة في المنطقة
يحكي موقع المدينة عن الحديقة الجديدة وأنشطتها
تعتبر ميريدين رائدة في هندسة الفضاء الجوي وتشمل شركات في هذا المجال تعمل مع الجيش الأمريكي وتعيش في جملة أمور من بينها مهندسي طيران وعمال ذوي الياقات الزرقاء يعملون في هذه الشركات.
فيما يلي قائمة بشركات طيران 30 الرائدة الموجودة في Meriden
يقع فندق Meriden على بعد 22 دقيقة فقط بالسيارة من هارتفورد - عاصمة ولاية كونيتيكت ، وهي أيضًا عاصمة التأمين في الولايات المتحدة مع 17 شركة Fortune 500 بقيمة مجمعة لمئات المليارات وتوفر فرص عمل لسكان المنطقة.
تعرف على المزيد حول فوائد الاستثمار في ولاية كونيتيكت.
http://info.www.forumnadlanusa.com/multi
يمكن الوصول إلى هارتفورد ومانهاتن مباشرة بالقطار من المحطة الجديدة في Meriden.
افتتاح المحطة الجديدة يجعل مريدان في متناول المدن الرئيسية المحيطة - بدأت المحطة الجديدة العمل في يونيو 2018 - شاهد الإعلان التلفزيوني للمحطة الجديدة
الميزة العظيمة لميريدن على العديد من المدن الأخرى في ولاية كونيتيكت هي موقعها الممتاز على محور النقل مما يجعل من الممكن الوصول من هناك إلى مانهاتن في وقت قصير - في أقل من ساعتين:
موقع سياحي شهير في ميريديان - قلعة كريج
تقرير مقارن لهيئة أسواق المال (البوصلات):
15 شارع الفضة
خاصية متطابقة تقريبًا معروضة بدون تجديد بسعر 174,900 USD
https://www.zillow.com/homes/for_sale/57935238_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/
2. 19 Silver Street
تم بيع العقار بنفس المنطقة في أبريل الماضي بسعر 195,500 دولار عند عدم تجديده. دقائق 2 من الممتلكات
https://www.zillow.com/homes/for_sale/58916883_zpid/2-_baths/41.533302,-72.799439,41.529069,-72.807164_rect/16_zm/0_mmm/1_rs/1_fr/
3.
9 Summit Street - تم بيعه في مارس مقابل 185 دولار
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930052_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.536318,-72.797138,41.530246,-72.808671_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3tgwsY5ecn4r-nm9qeU4-kFutLnzXwUvgVO_mBBbOeb0a_tBC-LexOAik
4.
60 شارع أوك - بيعت مقابل 196 ألف دولار
https://gyazo.com/0d36f196a5e4ba91e6aa0aeeb482e9e4
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57934249_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.535162,-72.79681,41.52909,-72.808344_rect/16_zm/?fbclid=IwAR1qMgRe4vU6CWwtE6A2qIydk81eh4EqnCNNRf5sTxSiVe9xaqZ5-LwsUwI
5.
تم بيع 211 Elm St - عقار من 4 غرف فقط - مقابل 170،2018 دولار في نوفمبر XNUMX
https://www.zillow.com/homes/recently_sold/57930271_zpid/3-_beds/1-_baths/150000-_price/575-_mp/globalrelevanceex_sort/41.533997,-72.796773,41.527925,-72.808307_rect/16_zm/?fbclid=IwAR3wZ_lP8bCc85-hjGQU-DxV5bBgQxrL7ecjlSRiBGHFnex3ElxhhXPgg8o
يقع العقار في مدرسة تحتل المرتبة الثانية في كل مريدان - من تاريخ نشر العقار:
لا تفوت فرصتك للعيش في منطقة مدرسة Pulaski. Pulaski هي حاليًا ثاني أعلى مدرسة ابتدائية تصنيفًا في Meriden.
الوقت الذي يمكننا فيه التقدم في الصفقة محدود - السعر الذي سيتم عنده عرض العقار للبيع مرة أخرى في السوق الحرة في غضون عشرة أيام من قبل الوسيط هو 109 دون التجديد ، ورسوم الإغلاق ، وما إلى ذلك - يمكنك الاطلاع على سجل المبيعات أدناه
تاريخ مبيعات العقار:
يشتمل السعر على مرافقة كاملة حتى يتم امتلاك العقار بواسطتك وتحت إدارة الشركة (إذا كنت مهتمًا ، فيمكننا أيضًا الاهتمام بك لفتح شركة وما إلى ذلك بتكلفة مخفضة)
خيارات خطة العمل:
اليوم يحتوي العقار على اثنين من المستأجرين الذين يدفع كل منهم 650 دولار لشقة غرفة نوم 2
الخيار الأول: ترك العقار كما هو كإيجار الممتلكات
الخيار 2: يمكنك رفع قيمة الإيجار إلى 900 دولار في السوق للمستأجرين الحاليين ، أو أن تقرر طرد المستأجرين.
(من حيث المبدأ ، من الأفضل أن تترك المستأجر الذي يدفع بدلاً من إنفاقه لتجديد شقته بدولارات 7500 وبالتالي فمن الأفضل معرفة ما إذا كان يمكنك الحصول على مستأجرين للبناء من حيث إيجارهم الشهري المنخفض)
الخيار الثالث: تجديد العقار وحفظه كعقار مؤجر أو بيعه بربح (Flip)
تقييم النفقات وفقًا لخطة العمل رقم 3 الذي يتضمن التجديد:
$102,000
يشمل الشراء النقدي رسوم البيع بالجملة والمرافقة
$2,000
تكاليف الإغلاق المقدرة - المحامي ، تأمين الملكية ، التفتيش ، إلخ.
$1,500
المبلغ المحجوز في حالة إخلاء المستأجرين
$33,000
تشمل تكلفة التجديد المقدرة مساعدة التجديد
$138,500
مجموع
معلومات عن العقار من البلدية:
خاصية الصورة:
مخطط العقار:
حساب المصروفات الحالية والمصرفية:
يمكنك أن ترى أن المنطقة تعتبر نقطة ساخنة للاستثمار! بمتوسط سعر لكل دولار 167,100. وارتفعت المنطقة بنسبة 5 في المئة في العام الماضي
من الممكن أيضًا المرور في هذه المنطقة بدون سيارة - كل شيء قريب وهناك محطة قطار إلى مانهاتن!
وفقا لموقع السمسار ، يجب أن ترتفع قيمة العقار بنسبة 13 في المئة خلال العام المقبل:
أيضًا وفقًا للموقع ، تكون قيمة هذه الخاصية أقل في 35.64 نسبة الأصول المماثلة!
يبعد مكان الإقامة حوالي 10 دقيقة واحدة فقط سيراً على الأقدام عن قطار مانهاتن (حوالي ساعتين بالسيارة من مانهاتن):
جولة في خاصية 1:
https://www.youtube.com/watch?v=Qkeo8JlUoRE&feature=youtu.be
جولة في خاصية 2:
https://www.youtube.com/watch?v=rDLlvj_pLeA&feature=youtu.be
جولة في خاصية 3:
https://www.youtube.com/watch?v=EDQOwxwgT10&feature=youtu.be
جولة في خاصية 4:
https://www.youtube.com/watch?v=_FL1NDxqVBM&feature=youtu.be
جولة في خاصية 5:
https://www.youtube.com/watch?v=o-jYIVyvwmQ&feature=youtu.be
صور من الممتلكات:
دور اول - حمام:
https://gyazo.com/49344612523d887959ac542d8c8e5769
https://gyazo.com/409beb6f3b5c3077a7f88c54ce53f742
الدور الثاني - غرفة النوم الأولى:
https://gyazo.com/0d1464dc785b595736e5b48297b3bd55
الدور الثاني - غرفة النوم الثانية:
https://gyazo.com/8000330e593d87f8542f06361d445d6d
CMA - مؤشر مقارن للإيجارات (مربعات):
1.
سريرين - 1100 دولار
2/
أربعة أسرة - 1350 دولارًا
https://www.zillow.com/homes/for_sale/pmf,pf_pt/57935977_zpid/41.537092,-72.795014,41.528627,-72.810463_rect/15_zm/1_fr/
3.
سريرين - 975 دولار
4.
سريرين - 1400 دولار
5.
سريرين - 1200 دولار
تذكر أنني أعيش لمدة ساعة ونصف بالسيارة من العقار وهي ميزة كبيرة - يمكنني أن أكون حاضرًا في جميع الاختبارات ، وأن أكون جسديًا مع المحامي لاستعراض المستندات والتوقيع ، والعمل مباشرة مع شركة الإدارة ، والحصول على عدة عروض أسعار بدلاً من شركات البناء على سبيل المثال إذا كنت بحاجة إلى استبدال السقف والقيام الجولة موجودة في المبنى معهم - وهو أمر مستحيل بالنسبة للمستثمرين الذين يعيشون في إسرائيل.
أفق الاستثمار:
هذا الاستثمار مناسب لأي شخص يمكنه أن يستثمر مبلغًا لا يمثل أمواله الأخيرة وبأفق مدته سنتان لأولئك الذين يتطلعون إلى الاحتفاظ بالعقار أو بيع جزء منه بعد ستة أشهر.
إذا لم تكن لديك خبرة في مجال العقارات ولا تفهم أن العقار مع المستأجرين هو وظيفة بدوام كامل وليس دخلًا سلبيًا حقًا ، وأنه من الضروري في بعض الأحيان التعامل مع إخلاء المستأجرين وإصلاح العقار والذهاب إلى المحكمة أحيانًا وما إلى ذلك - ربما لا يكون هذا الاستثمار مناسبًا لك على الرغم من أنني سأكون الشخص الذي أعمل مع العوامل المختلفة التي يجب الاهتمام بها على أي حال ، فإننا نستثمر في المبنى معًا - وسأفضل بالتأكيد الأشخاص ذوي الخبرة حتى نتمكن من اتخاذ قرارات مهمة معًا والنجاح معًا. يفضل بالتأكيد شركاء الطريق الذين يفهمون ماهية العقارات ولن يطلبوا المغادرة بعد عام أو عامين.
الخروج من الاستثمار:
إذا طُلب منك الخروج من الاستثمار ، فستحتاج إلى العثور على مستثمر بديل سيدخل مكانك وهذا مقبول لأعضاء المجموعة الاستثمارية. إذا كانت هناك أتعاب المحاماة والتكاليف الأخرى لنقل الاسم إلى المستثمر الجديد ، فهذه نفقات ستحتاج إلى تمويلها بنفسك.
ما يوفره منتدى العقارات الأمريكي برئاسة ليور لوستيج للصفقة:
(بعض المعلمات ملائمة فقط عندما يكون المنتدى جزءًا من الإدارة المشتركة للمعاملة حتى بعد الإغلاق)
1. تحليل السوق الشامل لجميع أصول السوق وإيجاد أفضل الصفقات
2. خيارات لتمويل المعاملات المستقبلية بشروط التمويل الأمريكية مع التزام ليور الشخصي تجاه البنك بسداد القرض - إذا لم يتم سداد القرض ، يرى البنك أن ليور هو الدائن الأساسي ويمكنه الاستيلاء على أصوله وبسبب هذا فإن ليور ملتزم بصفقة قوية وآمنة.
3. المفاوضات حول سعر الصفقة
4. صراع مع البلدية لتخفيض الضرائب على الممتلكات
5. تأسيس شركة جديدة والعمل مع المحامين والوسطاء وشركات الإدارة للتحقق من بيانات المعاملات - مدفوعات المستأجرين ، إخلاء المستأجرين ، حالة الملكية ، حالة التخطيط ، المطابقة بين دفع الضرائب والتقارير المقدمة.
6. التفتيش المادي للمبنى قبل إرسال مفتش - يعيش Lior Lustig على بعد ساعة ونصف بالسيارة من ولاية كونيتيكت وسيقدم فيديو للمكان أثناء الجولة وأثناء التفتيش
7. اختراعات في الموقع وقت طلب مفتش ، مثمن ، مقاولين ، شركات إدارة ، إلخ.
8. العمل بانتظام مع شركات الإدارة والإحالة المرجعية إلى عدد الموردين في كل إصلاح ، على سبيل المثال عند استبدال سقف ، وجلب عدد من الموردين والإحالة المرجعية إلى مقترحات مختلفة للإصلاح. العمل أيضًا مع برنامج إدارة الأصول المستقل الخاص بنا والذي سيسمح لنا بعدم الاعتماد على شركة إدارة معينة. يتيح البرنامج التواصل المباشر مع المستأجرين ، وتتبع الإيرادات والمصروفات ، وما إلى ذلك - سيدير ليور البرنامج بشكل مستمر مع المستأجرين والمقاولين بالتوازي مع شركة الإدارة.
9. العمل المستمر على تبسيط وتحسين النفقات - نظرًا للنشاط المستقبلي الواسع لشراء عدد كبير من المباني ، يمكننا طلب تخفيض تكلفة الإدارة والإصلاحات ، وإعادة استخدام المواد المشتراة في شقق إضافية ، إلخ.
10. العمل على رفع قيمة العقارات - على سبيل المثال في العقارات متعددة العائلات - تحسين العقار لزيادة الإيجار وبالتالي زيادة قيمته لإعادة التمويل أو البيع ، والقيام بأنشطة مختلفة على العقارات لزيادة الدخل منها مثل اللوحات الإعلانية ، واستئجار المستودعات ، والغسالات والمشروبات ، واستئجار المساحات المشتركة في العقار للمستأجرين للمناسبات ، إلخ. . التفكير خارج الصندوق كما هو موضح في محاضرة Lior Lustig حول العالم متعدد العائلات.
11. العمل مع المحاسب الأمريكي لإنتاج الإقرارات الضريبية للمستثمرين - K1.
12. إدارة الحسابات المصرفية للأصول بشكل مستمر - سيتم منح المستثمرين الشفافية الكاملة للحسابات المصرفية لمعرفة النفقات الواردة والصادرة.
إذا كنت مهتمًا بمزيد من التفاصيل ، فيرجى إرسال بريد إلكتروني معاد إلى هذا البريد الإلكتروني بالنقر فوق الزر الأزرق في الأسفل - ولكن من الأفضل أن تنشر أسئلتك في منتدى معاملات كونيتيكت ، وهو جزء من "ساحة الاستثمار" على موقع المنتدى على الويب:
https://www.forumnadlanusa.com/groups/connecticut/forum/topic/
قم بالتسجيل في الموقع باستخدام حساب Facebook الخاص بك ، وانقر فوق منتدى Connecticut ، واطلب الانضمام وسنؤكد ذلك لك. المنتدى مخصص للمعاملات ذات الصلة بولاية كونيتيكت. "ساحة الاستثمار" على الموقع هي شكل جديد وتجريبي ، لذلك إذا واجهت أي مشاكل ، فلا تتردد في الاتصال بي.
اهلا وسهلا بكم ايضا لترتيب محادثة معي لمزيد من المعلومات على هذا الرابط
سوف يدخل المستثمرون الذين ينقلون رسوم الجدية أولاً.
سيتم إعطاء العنوان الدقيق للعقار بعد التوقيع على وثيقة السرية ونقل رسوم الجدية.
بالمناسبة - إذا كنت تعرف مستثمرًا مهتمًا بالانضمام إلى المعاملات متعددة العائلات في ولاية كونيتيكت ، فنحن نرحب بك لإرسال الصفحة المقصودة له / لها:
https://info.www.forumnadlanusa.com/multi
يظهر 🙂
ليئور لوستيج
مدير ومؤسس منتدى العقارات الأمريكي
-------------------------------------
نُشر هذا العقار في منتدى العقارات على موقع منتدى العقارات
لعرض التفاصيل الكاملة للعقار يرجى الضغط على الرابط المرفق
-------------------------------------
يتم نشر خصائص الموقع الشهيرة أيضًا في منتدى موقع Facebook ويتم إرسالها إلى القائمة البريدية للمنتدى
للإعلان عن العقارات ، يمكنك إدخال موقع العقار وإنشاء ملف تعريف وإدارة أصولك:
https://properties.www.forumnadlanusa.com
هل ترغب في الحصول على جميع تحديثات المنتدى على بريدك الإلكتروني مرة واحدة في الأسبوع؟ سجل الآن لقائمتنا البريدية:
https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/
رابط إلى منتدانا الرئيسي:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA
رابط المنتدى:
www.ForumNadlanUSA.com
أنت مدعو للنقر على الرابط للوصول إلى صفحة الممتلكات ، وطرح أسئلة حول الخاصية في النموذج على صفحة الخصائص للموقع ، أو هنا في المنتدى
בהצלחה!
مرحبًا أيها الأصدقاء ، كما لاحظت على الأرجح ، فإن حجم الصفقات الجيدة صغير ويجب العثور عليه باستخدام الملقط. الصفقة الحالية هي لدوبلكس في تطوير مدينة ميريدان.
ردود