النهج المهني لصيانة الأصول هو الصحيح
النهج المهني لصيانة الأصول هو الصحيح
لا توجد تعليقات لهذا المنصب
بقلم نير بيفاني
الملكية.
خلال سنوات الاستثمار في عشرات العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية وفي عدة دول مختلفة، وجدنا أن أحد الأسباب الرئيسية لفشل المستثمرين الإسرائيليين المحنكين، بما في ذلك فشل الشركات العقارية في الاستثمار، يعود إلى عدم وجود الاهتمام الكافي بأهمية صيانة المباني. من أمثلة المباني التي لا تتم صيانتها، السقف الذي تضرر أثناء الطقس العاصف أو حتى حالات الرطوبة وزيادة تغلغل المياه التي تدفقت عبر الطابق السفلي ومن خلال أساسات المبنى التي تطورت على مر السنين وتسببت في أضرار تراكمية تصل إلى عشرات آلاف الدولارات. الأضرار من هذا النوع هي أمثلة شائعة لنتيجة يكون سببها الرئيسي هو عدم اهتمام مالك العقار بأهمية الصيانة المهنية للعقار. ولذلك فإن هذه المقالة ضرورية لكل مستثمر. في رأينا، ربما تكون هذه إحدى أهم القضايا إن لم تكن الأهم على الإطلاق بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون عقارات مستأجرة على المدى المتوسط. في هذه المقالة، سنتناول بالتفصيل النهج الاحترافي لصيانة الأصول في مفهوم إدارة العمليات، باستخدام طريقة شاملة.
عقد الممتلكات يتطلب الصيانة
من أهم المبادئ الأساسية في الاحتفاظ بالأصل المادي لفترة طويلة، مسألة الصيانة. أي أن حيازة الممتلكات تتطلب الصيانة. من الممكن شراء عقار رائع بسعر ممتاز وتجد نتيجة فشل الاستثمار بعد فترة زمنية متوسطة إلى طويلة بسبب عدم التفكير مسبقاً في الإجابة المناسبة على الأسئلة التالية:
هل يستحق شراء عقار أم لا نظرا لتدخل الصيانة المطلوبة فورا وبعد ذلك؟ هل هذا العقار يناسبك كمستثمر في ظل تحديات الصيانة؟ إذا كانت لديك المهارات، فهل لا يزال هذا تحديًا للصيانة وتهتم بإدارته؟ هل الاستثمار مجدي بعد تقييمات النفقات الرأسمالية في خطة الصيانة؟ ما هي نقاط تدخل الصيانة الاستباقية التي يجب مراعاتها في العقار؟ ما الذي يجب مراعاته في خطة الصيانة السلبية وكيفية التخطيط لها بشكل صحيح؟ كيف يتم تنفيذ خطة صيانة للعقار حتى قبل قرار الشراء؟ كيف يتم تنفيذ خطة الصيانة بشكل فعال خلال سنوات الصيانة في العقار؟
في هذا المقال سنوضح أهمية جميع الأسئلة المذكورة أعلاه وسنناقش الأخطاء الشائعة للمستثمرين في سياق الصيانة. بالإضافة إلى ذلك، سنقوم بإدراج الإجراءات الممكنة لإدارة الصيانة المثلى. وللقيام بذلك سنقسم الإجابة على الأسئلة إلى قسمين:
اعرف الاستثمار، اعرف نفسك
تعرف على الاستثمار
على افتراض أنك قمت بإجراء العناية الواجبة الشاملة على الهيكل (انظر هنا مقالة ودرس فيديو حول هذا الموضوع)، لديك جميع النتائج المتعلقة بالعيوب الجسدية.
في هذه المرحلة، من الضروري إجراء تقييمات بناءً على النتائج. على سبيل المثال، ما هي النتائج التي تساهم في تسارع تآكل الممتلكات؟ في هذا التقييم، يمكنك أن تجد، على سبيل المثال، أن التآكل ناتج عن الرطوبة و/أو زيادة الرطوبة في الطابق السفلي. ومن الأخطاء الشائعة الاكتفاء بدهان DRY LOCK للسرداب والمعالجة الموضعية لتلك اللحظة فقط في النقاط التي وجدت فيها الرطوبة والبلل. ومع ذلك، فإن المسار الصحيح للعمل هو تقييم الأسباب الجذرية لهذه النتيجة. بمعنى آخر، لا يكفي مجرد معالجة الرطوبة والرطوبة الموجودة، بل فهم السبب الجذري لتكوينها في المقام الأول وتقييم الاستجابة المناسبة لعلاج المشكلة من الجذر. في النهاية، سنقوم بجمع كافة النتائج بهذه الطريقة وبالتالي بناء خطة استجابة للتعامل مع العقار والتي يمكن تقسيمها إلى أنشطة للاستجابة الفورية، وأنشطة للمراقبة المستمرة والصيانة لاحقًا، أو بدلاً من ذلك نقرر أنه لا توجد حاجة إلى استجابة.
ستكون الخطوة التالية هي حساب التكلفة المطلوبة لعلاج كل قسم. بافتراض أنك قمت بهذا العمل بطريقة احترافية، فسيكون لديك خطة تجديد بين يديك حتى قبل الشراء للرد الفوري بعد إغلاق الشراء. بالإضافة إلى ذلك، سيكون لديك أيضًا خطة رأسمالية تتضمن توقعات للاستثمارات المستقبلية المطلوبة في العقار. هذه هي الطريقة الوحيدة لبناء خطة عمل صحيحة لفحص جدوى الاستثمار على المستوى العددي. ومن الأخطاء الشائعة في هذا السياق شراء عقار "أقل من سعر السوق بنسبة 30%". شراء هذا النوع من العقارات هو إجمالي الاستثمار بعد النظر في خطة تجديد احترافية وإعداد خطة رأسمالية مناسبة (استثمارات رأس المال المستقبلية)، كما يوضح عمليًا أن العقار تم تسعيره بهذه الطريقة لسبب محدد. يؤدي عدم فهم ذلك إلى اتخاذ قرارات استثمارية خاطئة، وللأسف، في الممارسة العملية، هذه إخفاقات ليست ملكًا للمستثمرين المبتدئين فحسب، بل أيضًا للمستثمرين ذوي الخبرة ورواد الأعمال. ليس هذا فحسب، بل إن شركات التسويق العقاري تفشل أيضاً في هذا النوع من الاستثمار لعدم اهتمامها أو قدرتها على تنفيذ هذه الخطط.
اعرف نفسك
بافتراض أنك قمت بأداء الجزء الأول من الاختبار بشكل صحيح، فقد وصلت إلى موضع معرفة الاستثمار. الآن، يمكنك تحقيق التوازن الصحيح واتخاذ قرار استثماري مستنير بشأن جدوى الاستثمار على المستوى العددي. ومع ذلك، من المهم أن تقول أنه حتى لو كنت قد فعلت ذلك من قبل، فأنت في منتصف الطريق فقط. من المهم أن تفهم نفسك كمستثمر. بخلاف ذلك، مقابل كل استثمار تقوم به بنجاح، هناك أيضًا احتمال مماثل للفشل في الاستثمار!
لا يمكننا إدراج هذا الموضوع ضمن نطاق هذه المقالة، ولكن من المهم أن تعرف أنه على المستوى الأساسي، كمستثمر، يجب أن يكون لديك وسائل وموارد تتجاوز الوسائل المالية، مثل: المعرفة والمهارات والعلاقات مع المهنيين. والوقت والطاقة للإدارة السليمة.
ولكي تفهم هذا الأمر بشكل أفضل، سنوضح أهميته بمثال. في كل عام، خلال فصل الربيع، نقوم بإجراء صيانة استباقية للعقارات التي قمنا بتأجيلها لهذه الفترة من العام. تتم الصيانة بمساعدة تنفيذ خطط التجديد أو خطط الصيانة. نحن نقوم بذلك ولا ننتظر اتصالاً من المستأجر الموجود في العقار أو بلاغًا من شركة الإدارة عن عطل وصل إلى أبعاد خطيرة. علاوة على ذلك، نقوم بتنفيذ برامج الصيانة المؤجلة والاستثمارات الرأسمالية لأننا ندرك أنه على المدى المتوسط والطويل، يوفر لنا هذا النهج تكاليف الصيانة التي قد تنتج عن نهج الصيانة السلبي فقط للرد فقط عندما تكون هناك مشكلة، أو السماء. لا سمح، أزمة الصيانة.
بدأت هذه المقالة بدراسة حالة عن زيادة الرطوبة أو الرطوبة التي تم اكتشافها في الطابق السفلي من العقار حتى قبل الشراء ومع ذلك قررنا شراء العقار. ومن أجل معالجة هذه المشكلة، سوف نقوم بالإجراءات اللازمة في أسرع وقت ممكن، مثل معالجة المزاريب وتصريف المياه والثلوج بعيداً عن المبنى. علاوة على ذلك، سنهتم بالفتحات والشقوق المجاورة للهيكل والتي يمكن من خلالها زيادة تغلغل الرطوبة. ولتوضيح ذلك يمكنك أن ترى في الصورة المرفقة الفتحات التي تم فتحها بين الممر المؤدي إلى موقف السيارات وجدار المبنى والتي تتطلب رعاية استباقية. يوضح هذا الإجراء أهمية الإجراء الاستباقي للمستثمر لصالح الصيانة الوقائية للأصول ويمكن أن يفسر الفرق بين المستثمرين الذين ينجحون باستمرار في استثماراتهم في عدد كبير من الأصول أو عند النظر إلى الأداء على المدى المتوسط والطويل.
وعلى مر السنين، أصيبوا بخيبة أمل عندما اكتشفوا أن السبب الرئيسي لعدم إجراء الصيانة الوقائية المهنية المناسبة لا يتعلق بالتكاليف المالية، على غرار المثال الذي ذكرناه، وهو عملية صيانة وقائية رخيصة نسبيًا. ولذلك فإن السؤال الذي يطرح نفسه لماذا لا يتم إجراء عمليات صيانة مهمة من هذا النوع؟ على مر السنين، وكجزء من عمل مدير الموقع هذا كمدير لمنتدى أورانج، التقينا بالعديد من المستثمرين والعديد من الأسباب التي سمعناها من أصحاب العقارات، مثل:
"لم أكن على علم بالمشكلة" "كنت على علم بالمشكلة ولكن لم أفهم الحاجة إلى هذا العلاج" "فهمت الحاجة ولكن لم أفهم أهمية الأمر" "فهمت أنه كان ضروريًا لاحقًا لكنني نسيت الأمر" \ "لم يكن لدي الوقت لعلاجه" \ "لم يعودوا إليّ حينها، اعتقدت أنه لم يعد مهمًا." "لم يكن لدي أشخاص يعتنون بها" \ "لم أجد من يقوم بذلك بسعر جيد".
كل هذه الإجابات تعبر عن فجوات على مستوى المستثمر، مثل: المعرفة، المهارات، العلاقات مع المهنيين، الوقت والطاقة للإدارة السليمة. لذلك، من المهم أن تعرف نفسك كمستثمر. بخلاف ذلك، مقابل كل استثمار ناجح تقوم به، لديك نفس احتمالية الفشل!
لا يوجد سوى 3 مسارات عمل ممكنة للتعامل مع هذه المشكلة.
لا تستثمر فيما لا تفهمه. استثمر في نفسك وتعلم كيفية النمو وتطوير الموارد والقدرات المطلوبة. استخدم محترفًا سيغلق هذه الفجوات لك.
لتلخيص،
وسوف ننتهي بملاحظة شخصية. الاستثمار في العقارات ليس معقدا. إنها قناة استثمارية تعتبر قوية حول العالم وتجذب المستثمرين على مستوى الأسرة في كل مكان. الميزة الكبيرة للأصل العقاري في نظر الكثيرين، تنبع من حقيقة أنه أصل مادي، ولكن بسبب هذه الميزة على وجه التحديد وعلى عكس الأصول الافتراضية، فإن الأصل المادي هو الأصل الذي من المهم الحفاظ عليه. شخصياً، نحن نحب العقارات ونرى في البنية المادية نظاماً رائعاً! إن الشغف والرغبة في فهم النظام الذي تستثمر فيه أفضل أموالك والالتزام بالحفاظ على قيمة ممتلكاتك سيقودك إلى النهج الصحيح في شراء العقارات والحفاظ عليها.
حظا سعيدا مع الاستثمارات الخاصة بك!
