الولايات المتحدة أو إسرائيل - أين يجب أن تستثمر؟

أسمع من كثير من الناس يقولون أنه من الأفضل شراء شقة في إسرائيل ، وانتظار ارتفاع السعر بمئات الآلاف مثل كل عام.
فلماذا من الأفضل حقًا الاستثمار في الولايات المتحدة؟

رابط إلى المشاركة الأصلية في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة

• شكرا روني. ماذا تعتقد؟ هل الأسعار في إسرائيل تستمر في الارتفاع؟
• معدل المواليد هنا هائل ، والمناطق تتقلص ، والناس يقدسون الرغبة في ممتلكاتهم الخاصة. في مثل هذه الحالة ، حتى لو ارتفع سعر الفائدة ، أفترض أن الطلب سيظل يفوق العرض وأن الأسعار ستستمر في الارتفاع في جزء كبير من المناطق.
• الأفضل في الولايات المتحدة لعدة أسباب:
  1. لا توجد ضريبة شراء.
  2. تشجيع الاستثمار ، على عكس إسرائيل ، حيث يتم تهريب المستثمرين.
  3. العائد العائد أعلى بكثير في الولايات المتحدة.
  4. عند شراء عقار في موقع جيد ، يمكنك الشراء بأقل من سعر السوق وتحقيق مكاسب رأسمالية. لا يوجد عرض كبير لمثل هذه الشقق في إسرائيل ، ويوجد.
• مع عتبة دخول منخفضة ، تكون العوائد أعلى جنبًا إلى جنب مع المخاطر
• بالنسبة لأي شخص ليس لديه شقة واحدة في إسرائيل ، أوصي أولاً وقبل كل شيء بالبدء في إسرائيل. من الاعتبارات الضريبية لشقة واحدة 0٪ على الجزء من القيمة حتى 1,696,750،18،5000 شيكل. إذا احتفظت بالشقة لمدة 450,000 شهرًا ، فلا توجد ضريبة تقدير على البيع ، كما أن الدخل الذي يصل إلى ما يقرب من 5 شيكل معفى أيضًا من الضرائب. لا تزال هناك مناطق في إسرائيل (في الأطراف) حيث يمكن الحصول على شقق مقابل حوالي 75 شيكل وبزيادة لطيفة في القيمة على مر السنين ومتوسط ​​عائد سنوي يبلغ XNUMX٪. يمكنك الاستفادة من حقوق الملكية المنخفضة نسبيًا بتمويل XNUMX٪ من البنك بسهولة تامة وتحقيق عائد جيد على حقوق الملكية بمرور الوقت. أعتقد على الأقل أنه إذا نفذت كل ما كتبته عن البلد ، فسيكون من الممكن السفر إلى الخارج.
• البناء على زيادة الأسعار هو المضاربة. إما أن يحدث أو لن يحدث. من الجيد تحليل الاتجاهات ولكن ليس كافيًا. يجب أن تكون الصفقة مربحة حتى بدون زيادة السعر. ارتفع السعر ، وهو أمر جيد. إنها مكافأة كاملة
• الجواب ما الذي يمنحك المزيد من الثقة في الاستثمار؟ إذا كنت تريد شراء العديد من المنازل التي ستعطيك إيجارًا من عدة مستأجرين أو عقار واحد يمكنك الذهاب إليه وزيارته كل شهر؟ هل تقوم بالبناء على الاستثمار من منظور مكاسب رأس المال أو التدفق النقدي؟
  من الجيد أن تستثمر في الرمال ومن الجيد أن تستثمر في إسرائيل .. كلٌ على طريقته.
• 1. عتبة الدخول للمعاملات أقل وفي بعض الحالات حتى بدون حقوق ملكية على الإطلاق
  2. هناك سجلات عامة تجعل من الممكن تحليل المعاملات وتقديم المزيد من العروض المخصصة للبائع
  3. لأن الولايات المتحدة تقدم أنواعًا وأساليب متنوعة لعمليات البيع والشراء غير الموجودة في إسرائيل
  4. لأنه يمكنك وضع عقار في عقد للمعاينة وعدم شرائه (في البلد يتطلب العقد منك شرائه)
  5. يوجد في الولايات المتحدة مفتشون لكل شيء ، وهناك أيضًا في إسرائيل ، ولكن من غير المقبول كثيرًا وأصعب بكثير تقييم أسس الممتلكات
  6. في الولايات المتحدة لديك عوائد عالية جدًا مقارنة بإسرائيل وسوق الإيجار لديه عدد قليل جدًا من المزايا.
  هذا لا يتعارض مع أنه يمكنك الاستثمار في البلد وكسب المال ، واستخدام الروافع من الدولة والاستفادة من المزايا الضريبية الموجودة في البلد.

  لا يوجد خير أو سيء - هناك حق حسب الوقت الذي تقضيه وما ترغب في تحقيقه في تلك الفترة الزمنية وبأي مبلغ من المال يأتي به ..

• هل تنصح بالبدء في إسرائيل؟
  وفقط بعد تراكم رأس المال والاستفادة من الرهون العقارية المعفاة من الضرائب / الأكبر ،
  الانتقال إلى الولايات المتحدة؟
• إذا وضعنا جانبًا للحظة التهمة النفسية المتمثلة في "العيش في منزلك في بلدك" وظللنا فقط في مناقشة الجدوى الاقتصادية ، فإن عبارة "ستكلف عدة مئات الآلاف" التي ذكرتها ، ليست بيان تمت صياغته بشكل واقعي اقتصاديًا ولكن بشروط اسمية. هذه هي الطريقة التي لا يمكنك بها قياس جدوى الاستثمار. لاستثمار مبالغ مختلفة من المال "بضع مئات الآلاف" تعطي عوائد مختلفة. لذلك دعنا ننتقل إلى الحديث عن النسبة المئوية السنوية لعائد الاستثمار.
  في إسرائيل ، كان هناك ارتفاع في الأسعار في السنوات الأخيرة (تباطأ قليلاً مؤخرًا) بمتوسط ​​6-8٪ سنويًا اعتمادًا على أي سنة وأي منطقة ولكن كمتوسط ​​هذا هو الرقم. وهذا هو الهدف الذي يستهدفه المستثمر الذي يسألك سؤاله.
  الدخل من الإيجارات (المتوسط ​​الوطني 2.75٪ عائد سنوي وما يصل إلى 5٪ في مناطق التطوير) مقارنة بإنفاق فوائد الرهن العقاري لا يسمح بتحقيق ربح كافٍ يستحق الدخول في اللعبة.
  لذا فإن الربح الكبير يكمن في التقدير.
  الآن سوف ندرس ارتفاع القيمة في الولايات المتحدة:
  إذا كان متوسط ​​الزيادة في القيمة في الولايات المتحدة مشابهًا لمتوسط ​​الزيادة في إسرائيل ، فسيظل من المجدي الاستثمار هناك لأنه في المناطق المناسبة يكون عائد الإيجار أعلى بمقدار 2-3 مرات مما هو عليه في إسرائيل.
  لكن موضوع قيمة النخبة هو موضوع السؤال ، لذا سنعود إلى ذلك.
  للحصول على معلومات عامة ، الولايات المتحدة ليست دولة واحدة. هناك مناطق مسطحة حيث لا ترتفع الأسعار ولا تنخفض (عادةً بسبب الهجرة التي تهدف إلى الصفر ولا يوجد ضغط من المشترين أو البائعين) ، ولكن هناك مناطق بها هجرة إيجابية بمتوسط ​​زيادة في القيمة تزيد عن 10٪ سنويًا (مثل مثل أتلانتا في السنوات الأخيرة). سأتحدث قليلاً عن سوق أتلانتا لأنني أعرف ذلك بشكل أفضل. يوجد فيه شعيرات مختلفة حيث تتمتع بعض الأحياء بزيادة في القيمة تتراوح من 15 إلى 20٪ سنويًا ، كما توجد أحياء بنسبة 40٪ سنويًا ، وحتى (انتظر بشدة) زيادة بنسبة 100٪ في القيمة في المناطق التي تم التركيز عليها التنمية العمرانية (مثل بعض الشوارع التي قفز سعرها مرتين في منطقة الطرف الغربي). لن تجد عوائد قيمة النخبة في إسرائيل.
  بالطبع ، من الجدير اكتشاف هذه المجالات الدقيقة التي تتطلب عملًا بحثيًا ومحادثات مع محترفين مهمين يعرفون السوق ويعرفون إلى أين يتجه ، وهذه هي القيمة التي يمكنك تقديمها.
  وكل هذا دون الحديث عن حقيقة أنه في الولايات المتحدة يمكنك العثور على عقار للبيع بسعر أقل بكثير من قيمته إذا كنت قد عملت بشكل صحيح ، مقارنةً بهذا في إسرائيل ، أرض "لا أحد يريد المواعدة" هنا "سيكون من الصعب وضع مثل هذه الصفقة.
  لذا ، دعنا نعود إلى أولئك الذين أخبروك عن سبب الشراء في الولايات المتحدة وأخبرهم أن هناك 4 آليات نمو ممتازة: الإيجار + الشراء تحت السوق + علاوة القيمة التفضيلية في مناطق معينة + ضرائب أكثر تفضيلًا (وهذا هو الجانب الاقتصادي فقط الإجابة دون مراعاة ما قاله الآخرون عن الملاءمة والشفافية وما إلى ذلك).
  בהצלחה.
• أوفيك بوز
• بالنسبة لـ 8٪ في الولايات المتحدة ، فأنت على حق. محاسب أمريكي ومحاسب إسرائيلي يقدم تقاريره إلى سلطات الضرائب هناك وهنا. دفع الضرائب. صداع شديد. عائد أفضل بنسبة 5٪ في إسرائيل وليس 8٪ هناك.
• بالمناسبة ، سؤالك عام جدا. ستدفع لك الشقة المستعملة على الفور ، لكن الزيادة في القيمة ستكون أبطأ. بينما شقة جديدة من مقاول حتى قبل التصريح ، على الرغم من أنها لن تدفع لك على الفور ولكن فقط بعد عام أو عامين ، فإن الزيادة في القيمة ستكون أسرع بكثير.
  السؤال هو ما مقدار الهواء الاقتصادي الذي يمكنك أن تأخذه.
• الوضع في إسرائيل هو أن متوسط ​​عدد رواتب شراء شقة هو الأعلى على الإطلاق ، حوالي 144 ، ناهيك عن متوسط ​​الرواتب. كذلك ، فإن سعر الفائدة لبنك إسرائيل ، الذي تُشتق منه أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، منخفض للغاية. هذان الأمران على الأرجح يقللان بشكل كبير من فرصة استمرار الأسعار في الارتفاع في إسرائيل
• أعتقد أن هذا سؤال يطرحه الكثير من الناس على أنفسهم ، وخاصة أولئك الذين هم في بداية الرحلة (مثلي).
  تمت الإجابة قبل عدد غير قليل من الإجابات الجيدة ، سأقول ما أعتقده كمبتدئ. بدءًا من عتبة الدخول - في حالتي هذا هو الاعتبار الرئيسي. يمكنني الحصول على رأس مال كافٍ لشراء عقار في الولايات المتحدة ، لكن سيتعين علي استعباد حياتي كلها لشراء شقة في إسرائيل - وهذه شقة واحدة. سوف "أضيع" سنوات عديدة لسداد الرهن العقاري وينتهي بي المطاف بالبقاء في عقار واحد ، بينما في الخارج سيكون لدي فرص لتجميع العديد من العقارات. حتى لو كانت قيمة الجميع في النهاية هي نفسها - أفضل توزيع بعض العقارات بدلاً من الرهان على مدينة أو مدينة أخرى في البلد.

  لكن،
  أنا أعيش في إسرائيل ولا أنوي المغادرة. يعتبر سوق الإسكان جزءًا رئيسيًا من إسرائيل ، وبالتالي فإن الزيادة في سوق الإسكان الإسرائيلي ستؤثر بشكل واضح على بقية أسعار المعيشة هنا. أدرك الخطر: زيادة تكلفة المعيشة ، والحل هو امتلاك عقار في إسرائيل قريب من تكلفة المعيشة.

  ولعل أهم شيء: من هم هؤلاء "هؤلاء الأشخاص" الذين يقولون لك إنه من الأفضل شراء شقة في إسرائيل لأن الأسعار سترتفع؟
  هل يشترون شققًا بأنفسهم بشكل جماعي أم يوصون بها للآخرين فقط؟
  هل يعرفون كيفية الاستناد إلى البيانات (البحث الديموغرافي لبعض المكاتب الحكومية ، خطة التنمية الحضرية)؟
  لا تفهموني خطأ ، فأنا مرتبط حقًا بالتعليقات السابقة. من * البيانات * التي استطعت أن أراها ، معدل النمو السكاني في إسرائيل مرتفع ، ومعدل البناء غير كافٍ - وبالتالي فإن الطلب سيستمر في الارتفاع ، ومن المحتمل أن تستمر الأسعار في الارتفاع. هل سيكون مئات الآلاف؟ هل سيكون كما في السنوات الأخيرة ، أو كما هو الحال في السوق قبل 10 سنوات (وفقًا لمؤشر أسعار المساكن - ليس تغييرًا كبيرًا)؟
  لقد أحدث سوق الإسكان ضجة كبيرة في السنوات الأخيرة في مختلف المقالات والردود ، لكن الخطاب يعتمد بشكل أساسي على المشاعر ، وليس على الحقائق والأرقام ، في رأيي

• سؤال على الفور ، قليلا عام جدا. هناك العديد من المعلمات التي تؤثر على الإجابة ، ما هي أهدافك (التدفق أو مكاسب رأس المال) ، وكم رأس المال لديك ، وما هي المخاطرة التي ترغب في تحملها ، وكم تريد العمل لتحقيق العائد الذي تبحث عنه ، يمكنني أن أعطيك مثالي ، منذ حوالي عام في منتصف الطريق قررت أن أدخل عالم العقارات بطريقة أكثر جدية. أعتقد أن الاستثمارات يجب أن تتوزع بين عدة قنوات ، أكثر خطورة وأقل خطورة ، في نهاية اليوم أريد أن أنام بسلام ، لا أعرف ما إذا كان ما كان مرة هو ما سيكون. إذا كان بإمكاني وضع المال في شيء يمنحني 15 في المائة سنويًا ولكنه يجعلني أنام بشكل أقل في الليل ، فأنا لم أفعل أي شيء حيال ذلك.

  قررت أنني أريد أن أبدأ بشيء قوي جدًا ، لن يتطلب مني الكثير من العمل لاحقًا ، والذي سيسمح لي بالاستثمار لاحقًا في المزيد من الأشياء التخمينية بهدوء. اشتريت شقة في إسرائيل في منطقة معقولة + قمت بتجديد خفيف وبدأت في تأجيرها. (30 في المائة تمويل ، والرهن العقاري اليوم هو حوالي 75 في المائة من الإيجار). هذا هو الأساس بالنسبة لي. بمجرد أن انتهيت من ذلك تقدمت للبحث عن القناة التالية. ما هو بالضبط هذا سؤال جيد ، إذا سألتني أعتقد أن الولايات المتحدة لديها إمكانات أكبر من إسرائيل ، إذا كان ذلك فقط بسبب تنوع الخيارات التي يمكن استخدامها لكسب المال ، سيخبرك شخص ما أنه ينقلب ، وآخر أقسم أنها إيجارات فقط ، وثالث سيخبرك فقط متعدد العائلات. أنا شخصيا اخترت الاستثمار في الرهون العقارية.
  مهما فعلت ، حظًا سعيدًا ولا تنسَ أن تتحقق من أي طريق تختار ما سيكون صافي العائد بعد الضريبة ، لأن اثنين في المائة أخرى في السنة لا يستحق أن تبدأ في حساب العم سام.