نصائح وتفضيلات للاستثمار الأول
نصائح وتفضيلات للاستثمار الأول
سؤال للخبراء في جمهورنا إذا كان لديك 100,000
كيف تفضل أن تستثمرهم؟ في عقار واحد في مكان مثل تكساس على سبيل المثال أو عقارين في ولاية إنديانا؟ إذا كنت تستطيع أيضًا أن تشرح بالتفصيل ، فسأكون ممتنًا جدًا لذلك.
بالنسبة لأولئك في إسرائيل ، بداية يوم جميل ، وبالنسبة لأولئك في الولايات المتحدة ، ليلة سعيدة؟
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
- طاب مساؤك. لا أعتبر نفسي خبيرًا ، لكن بشكل عام ، بصرف النظر عن السداد الشهري بالطبع ، سأفحص الزيادات البيئية في الأسعار.
- شكرا على السؤال
- أعتقد أن كل هذا يتوقف على العائد الذي يمكنك الحصول عليه
- مرحبا جانا ،
العائدات التي ذكرتها تبدو عالية جدًا بالنسبة لي والسؤال عما إذا كان إجماليًا أم صافيًا! قبل ذلك ، أعتقد أن هناك بعض الأسئلة المهمة التي تحتاج إلى الإجابة عليها ، حتى تعرف اتجاه الاستثمار الذي تريد الذهاب إليه. ما المهم فهمه قبل القيام بالاستثمار؟
- ما هي احتياجاتك؟
- ما هو مستوى المخاطرة الذي أنت على استعداد لتحمله؟
- ماذا تتوقع؟
- ما هي ميزانيتك؟
- والمزيد ...
من المهم جدًا أن تفهم كل هذه الأشياء قبل أن تستثمر ، فنحن الإسرائيليون نبحث دائمًا عن رخيصة.
على الرغم من أن معظمنا يعرف الجملة -
الرخيص باهظ الثمن!
نحن نميل لشراء العقارات بثمن بخس. الحقيقة هي أنه من المغري للغاية شراء عقار مقابل 30-50 ألف دولار. لدينا جميعًا تقريبًا مثل هذا المبلغ للاستثمار. ستبدأ المشكلة بعد بضعة أشهر من الشراء. كما نعلم ، عادة ما تكون هناك علاقة مباشرة بين سعر العقار ومستوى بيئته. لذلك تذكر:
شراء عقار في الولايات المتحدة مقابل 30-50 ألف دولار يعني أنك ستشتري في منطقة ضعيفة اجتماعيًا واقتصاديًا.
لهذا السبب لا أوصي بفعل هذا !!!ماذا تعني؟
- هذه الجريمة هناك ربما تكون عالية
- أن التعليم هناك ربما سيكون منخفضًا
- من المحتمل أن يكون متوسط الراتب للمستأجرين المحتملين منخفضًا.
- انخفاض الإيجار ، وفي حالة حدوث عطل سيؤدي إلى خسارة عدة أشهر من الإيجار.
- والمزيد ...ولماذا هو ممتع بالنسبة لك؟
- يعني أن الإيجار في مثل هذه المناطق سيكون منخفضًا
- المستأجر سيكون عند مستوى منخفض
- وهناك فرصة معقولة أن تخسر بعضًا من أموالك مقابل الأضرار التي سيلحقها بك المستأجرون بعد مغادرة منزلك.فما نحن فاعلون ؟
- شراء برهن عقاري في الولايات المتحدة!
- معدلات الفائدة على الرهن العقاري هي 4.9-6.5٪ لمدة 20-25 سنة
- برأس مال قدره 50 ألف دولار يمكنك شراء عقار في منطقة جيدة تبلغ تكلفته حوالي 120-150 ألف دولار. وتدر دخلاً سلبياً يبلغ صافي حوالي 10٪.بالنجاح !
جلعاد عوز - تكساس من الواضح أنني سأستفيد حتى من عقار عالي الجودة
- الاتجاه هو هذا .. خاصيتان تنتجان تدفقًا أكثر استقرارًا (للكثيرين .. وبالطبع كل حظ على حدة) ...
الخطوة التالية هي مدى سرعة شراء عقار آخر في المنطقة ...
تخمين إيندي ..
في المستقبل سيكون من الأسهل بالنسبة لك الاستفادة منها جميعًا ضمن محفظة Luon ...
كل شيء وفقًا لقدرتك على توليد المال..إنه في منظور طويل الأجل وفقًا للتخطيط المالي ... بغض النظر .. الاحتياجات الواضحة والأهداف الحقيقية ، لست متأكدًا من أن امتلاك منزل هو الحل ، ولكن ربما يكون استثمارًا جماعيًا أو استثمار في الديون أو التنويع (التخطيط المالي هو رؤية الصورة كاملة وتكييف حل تايلور على الفور ... وليس على الرف) - سؤال جيد ، لكن الإجابة عادة ما تكون معك.
هناك مستثمرون يستثمرون 100 في عقار واحد يمنحهم مرات عديدة راحة البال بفضل بيئة أفضل ولكن عائد قوي.
وهناك مستثمرون يفضلون الاستثمار في عقارين في مناطق أقل جودة قليلاً ، ولكن مع عائد أعلى ، وحتى إذا حدث أن غادر المستأجر ، فلا يزال عقار واحد يجلب المال.
بالطبع ، من المهم مراعاة الموقع والزيادة في القيمة.
خلاصة القول هي الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات والمضي قدمًا من هناك.
أنا شخصياً سأختار عقارين في سن الخمسين. - معظم أعضاء المنتدى يحبون العقارات الرخيصة. هذا لا يعني أنها جيدة أو سيئة. النقطة المهمة هي أن الممتلكات الرخيصة تتطلب إدارة أكثر ثباتًا وأي إصلاح يكون مهمًا للغاية ويضر بالعائد ويمكن أن يسبب تثبيطًا للعزيمة.
لقد كنت في تكساس لمدة 6 سنوات وعندما بدأت كان لدي أيضًا 100A. واليوم لدي 5 عقارات تزيد قيمتها على 200 ألف لكل منها. تكساس هي الولاية التي تتمتع بأفضل معايير الاستثمار في الولايات المتحدة ، ومن المرجح أن تتمتع بالاستقرار وزيادة القيمة. سأحصل على 100 وأحصل على رهن عقاري وأشتري عقارًا جيدًا مقابل 200 مستقر يجلب لك عائدًا يتراوح بين 1600 و 1750 دولارًا. تعادل حقًا شقة عالية الجودة في منطقة مطلوبة بشدة في إسرائيل.
يحتاج المستثمر المبتدئ إلى منطقة مستقرة وليس عقارًا رخيصًا "حارًا".
بالنجاح - دانيال دهان
كلمة حب يمكن تفسيرها قليلا في رأيي ... - أريد أن أشرح من وجهة نظر ابنتي وأن سامحني إذا كان الاتصال سيكون صعبًا بعض الشيء.
هناك العديد من المعاملات وعندما أتيت إلى معاملة ما ، فإن ما يحدد بالنسبة لي هو المخاطرة / المكافأة وليس مكان وجود المعاملة لأن المعاملات يمكن إجراؤها في أي مكان.
أول شيء ننظر إليه هو نوع الصفقة. هناك معاملات شراء وعقد وهناك معاملات تقليب.
كل صفقة لها مخاطرها وسأتحدث عن كل شيء.
تحتوي الصفقة على 3 معلمات نلقي نظرة عليها ونفحصها
سعر البيع:
نبدأ مع شركات
عادة ما نأخذها من وسيط يعمل في المنطقة. يجب أن يعرف أيضًا المنطقة وقد سبق له البيع في تلك المنطقة. ومن الضروري التحقق من أنه باع وليس مجرد رقم.
نحن لا نرضى بواحد ، نتحقق بما لا يقل عن ثلاثة ، لكن عليك دائمًا أن تفهم أنهم لا يعرفون دائمًا ما هي قصة المنزل أيضًا.
لهذا السبب أفضل التحدث إلى الجيران ، لكنهم من أجل ذلك يأخذون شخصًا يمكنه فعل ذلك من أجلنا وهو عاقل.
عادةً ما أتحقق أيضًا وفقًا لطريقة فالسولار من أن المنازل التي يقدمها وسيط لا تتجاوز قيود المنطقة (الطرق الرئيسية والتقاطعات وخزانات المياه وما إلى ذلك). أحيانًا يكون عبور الطريق في الولايات المتحدة منطقة مختلفة!
افهم أيضًا أن جميع البيانات يجب أن تكون متساوية. إذا كان هناك مرآب لتصليح السيارات ، فنحن نقوم أيضًا بالتحميص ، وإذا كان هناك قبو ، فإننا نزرع أيضًا.
للتحقق من صفقة جيدة ، نحتاج إلى شخص محلي يعرف المنطقة جيدًا أو يمكنه التحدث إلى الجيران.
عليك أن تفهم أن المنزل في بعض الأحيان لديه قصة يجب عليك قبولها ، على سبيل المثال ، يقع بالقرب من محطة قطار والجميع يبحث عن المنطقة ، وهو أمر جيد ، أو على سبيل المثال ، هناك تجار مخدرات في الجوار ، وهو ليس جيدا.
لا يوجد في الكتاب المقدس أي إنسان يمكنه التحقق ، لذا فإنهم يأخذون البائع لغرض الحساب وينتقلون إلى الشيء التالي.
يجب أن تفهم في الكتاب المقدس أنه إذا لم تعمل مع فريقك ، فيجب عليك إجراء فحص. ولا يهم إذا كنت تشتري من تاجر جملة يبيع بالجملة في إسرائيل أو يشتري في الخارج. إنه أمر لا بد منه !!!!
يجب أن نجد أيضًا شخصًا يفهم التقرير وكيف يتم ذلك ، ومن الضروري ألا يكون المفتش على صلة بالبائع. !!!مستحيل !!!
يحتاج الجميع إلى فهم أن هناك رسوم وسيط تبلغ 6٪ من المعاملة في البيع وإدراجها في الحساب. معاملاتي في النهاية تأخذ هذا في الاعتبار. - سعر التجديد:
أول شيء هو المسؤول عن مستوى التجديد هو نفس الوسيط الذي وجدته في الخطوة السابقة. عليك أن تفهم أن التجديد في هرتسليا وديمونا مختلف ولا يستطيع سوى سمسار عقارات من هرتسليا معرفة كيفية التجديد في هرتسليا.
أي استثمار يتجاوز ما قاله الوسيط هو 90٪ لن يعود بالمال.
بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أنهم سوف يجددون بشكل أفضل ويبيعون بسعر أعلى: لن ينجح ذلك. إذا لم يكن المنزل في منطقة فاخرة ، سيرغب الناس في الحصول على قرض وسيطلب البنك مثمنًا. قدم المثمن توصية بناءً على الحجم ومبيعات المنازل المحيطة وليس بناءً على مستوى التجديد. يوجد ملعب هنا ولكنه لا يزيد عن نسبة قليلة في الكتاب ويدفع المشتري جزءًا نقدًا.
لن تحصل على سعر أفضل ولكن يمكنك البيع بشكل أسرع. وهذه ميزة فريدة في رأيي !!!
لذلك سنعود إلى التجديد نفسه:
هنا يوجد فصل أكبر بين ما سيتم القيام به ولماذا.
تجديد الإيجار أرخص بكثير وعليك التأكد من أن جميع المواد متينة للغاية ورخيصة
البيع قصة مختلفة وعليك أن تجد سمسار عقارات جيد يخبرك بما هو مطلوب في الحي.
الرقم التالي الذي تم إدخاله هنا هو حجم التجديد. على سبيل المثال ، مع تجديد 15000 ، فإن فرصة انزلاقه ويحتاج إلى مبلغ إضافي قدره 15000 أخرى تكون صغيرة نسبيًا مقارنة بالتجديد الذي يبلغ 50000
أنا أنظر إليه بكل بساطة. كل ما يمكن أن يصبح معقدًا هو أمر معقد حتمًا وعليك أن تأخذ ذلك في الاعتبار. من التجربة ، إذا كنت مستعدًا لكل شيء ، فستخرج من صفقة أفضل في النهاية.
هذا صحيح بالنسبة لي في الكتاب المقدس وأنا أقارن معاملتين ربح 30٪ 10000 أو معاملتين 50000 سأفضل واحدة من 10000 لأنني عندما أخطأت مع 10000 ما زلت في صفقة كبيرة في الربح وصغير في الخسارة. حتى واحد صغير يجب أن يعمل مرتين. للتحقق من ذلك في حالة وجود فريق كامل لدي ثقة في مجال صفقتين صغيرتين وفريق أقل ثقة في مجال معاملة واحدة أفضل تشغيلها بأمان.
تحتاج أيضًا إلى فهم أن تجديد الإيجار أسهل ، وفي القراءة وكنت مخطئًا ، سأستعيد المال على المدى الطويل.
إذا قمنا بإجراء تجديد صغير في منزل قديم ، فنحن بحاجة إلى فهم أن هناك تكلفة على طول الطريق ندفعها مقدمًا والإيجار. حتى في البيع ، سيأخذ المشتري مفتشًا وسننخفض من سعر البيع قريبًا من السعر الذي لم نفعله ، لكن السعر الذي نتخلى عنه سيظل أقل مما كان علينا استثماره في التجديد. ما زلت أفضل خفض السعر في النهاية مقارنة بالتجديد لأنه سيكلفني أقل.
يجب تضمين اعتبار آخر في معادلة الإيجار. عندما يختفي منزل لمدة تقل عن شهر ، ستفرض عليك شركة إدارة (من المهم جدًا ما هو عليه ، ولكن هذا وقت آخر) دفعات أعلى للإصلاحات. - سعر الشراء:
يعتمد كثيرًا على الأمرين السابقين ويعتمد على قصة المنزل إذا كان موجودًا.
يعتمد أيضًا على مستوى تحفيز الشخص البائع. يجب أن تعلم أيضًا أن السعر الذي أغلقته على الأرجح ليس هو السعر الذي اشتريت منه العقار في النهاية لأن كل فرصة يقومون بتخفيض السعر.
يتم فحص كل ما يتم بيعه عدة مرات ويتم تخفيض السعر إن أمكن.
سأعطي مثالي من واحدة من التقلبات الأخيرة. قدمنا عرضًا بقيمة 178 منزلًا يريدونه مقابل 200 منزل. يريد البائع المغادرة لأن المنطقة يمكن تقسيمها وترقية المنزل وبيعه مقابل 400. كانت الخطوة الأولى عندما تلقينا عروض من مقاولين ، أحدهما رخيص 130 والآخر باهظ الثمن 200. أظهرنا له عرضًا بقيمة 200 ويمكننا التحدث عن 168. بعد ذلك تلقينا خطابًا منها يفيد بعدم وجود بنية تحتية من جهة أخرى جانب من المنزل وقدمناه له. خفضناه إلى 150. بالطبع سنذهب لتجديد 130 شخصًا وبالطبع تحققنا من أن الاتصال بالبنية التحتية لشارع قريب سيكلفنا بضعة آلاف فقط ولكن ثقافة الأمريكيين مقبولة للقيام بمثل هذه الأشياء.
سأشتري عقارًا وفقًا لصيغة معينة:
سعر الشراء + سعر التجديد = السعر * المعامل
يختلف المعامل عن Flip Lerental. بالنسبة إلى Flip ، أعمل وفقًا للصيغة التالية:
سعر العقار للبيع: المعامل:
حتى 70000: 45٪
حتى 90000: 40٪
حتى 120000: 35٪
حتى 170000: 30٪
حتى 250000: 28٪
حتى 300000: 26٪
الإيجار هو نفس الشيء مقسومًا على 3 ، على سبيل المثال = 70000
45٪ / 3 = 15٪
عندما تضع كل الأشياء على الورق ، فإنك تصل إلى قرار مستنير يكون عادةً أقل اعتمادًا على المنطقة إذا كان ذلك قلبًا وأكثر اعتمادًا على بيانات المعاملة. وإذا كانت المنطقة هي نفس المنطقة ، فإن السعر الأعلى يكون أفضل.
فيما يتعلق بالتأجير ، نفكر فيما سيعطي المزيد من مكاسب رأس المال على مدى فترة زمنية أطول والدخول في المقارنة. عليك أن تفهم أن المنطقة ذات السعر المنخفض والتي ليست منطقة ترتفع لفترة طويلة من المحتمل أن تظل عالقة هناك مدى الحياة. تحتاج إلى معرفة السوق في هذه المجالات لفهمه وهو يختلف من شارع إلى شارع وليس فقط من بلد إلى آخر. - ترى أن ديما قد تعلمت شيئًا أو شيئين ... مدفع خارق
- يعرف صيانة الممتلكات. هناك الكثير ممن يقولون إن سعر صيانة عقار أرخص أعلى وأنا أتفق معهم جزئيًا. سأشرح لأن لدي أيضًا شركة إدارة. لنفترض أننا بحاجة إلى طلب شيء يصلح مكيف الهواء. يتم دفع 150 دولارًا مقابل طلبية وفيما يتعلق بسعر العقار الذي يأكله ، على سبيل المثال ، ربح 30 ٪. إنها أغلى من الأصول التي تكلف 10٪ فقط. لكن عقار رخيص تم تجديده جيدًا ولنقل لا يوجد مكيف وثلاجة جديدة بسيطة ولا يوجد انسداد لأن الأنابيب جديدة والمستأجر يدفع شيئًا؟ في هذا السياق ، يكون العقار الأرخص أكثر ربحية لأنه لا توجد شكاوى من المستأجرين ، لذا فإن ما يحدد الزائر هو مدى جودة شركة الإدارة وما هو وضعك. لقد رأيت عقارات باهظة الثمن تستهلك كل الأرباح ولدي عقارات رخيصة لا تتجاوز صيانتها 10٪ من الدخل. حتى عندما يغادر المستأجر ، فإن طلاء العقار يكلف الكثير في عقار باهظ الثمن. لذلك كل قراءة في حد ذاتها وشرط بسيط للغاية.
تمامًا كما لو كانت العقارات الأرخص ثمناً ، يجب أن تحقق نسبًا أكبر على الورق حتى تنجح. لا تشتري عقارات أقل من 55000 وتتطلب 14-15 ٪ لأولئك (55) قبل الصيانة الأقل تجديدًا كحد أقصى من مانالي.
بالنسبة لأولئك الذين يبلغ عددهم 150000 ، يتقاضى 11-12 ٪ ، وما إلى ذلك
كلما تم تجديد العقار والتأمين عليه ، قلت التكاليف. للتجديد يتم خصم 2-4٪ من الحد
كلما كانت شركة الإدارة أفضل ، كانت تكلفة امتلاكها أرخص ويمكنك أن تسأل عما يجب القيام به بحيث تكون التكلفة أقل.
هناك من يبيعون أنهم يفعلون كل شيء (على الأقل في إسرائيل) وأود أن أتحقق مما يدخل فيه.
كما أنني أنظر إلى النساء من وجهة نظر إبداعية.
على سبيل المثال ، اشتريت منزلاً يريد إدارته كمنزل للطلاب ولديّ مدخلين للاستوديو. لذلك قلت إنه يجب علينا عمل airbnb واتضح أنه يمكن أن يجلب 2-3 أضعاف الإيجار العادي على الرغم من أن أحد معارفه هو Keto - سأبدأ من هنا - منشور في المجموعة العقارية على الفيس بوك
- كم من الممتع أن انضممت إلى المجموعة ، أشكركم جميعًا على الإجابة وعلى مشاركة معرفتكم معي ؟؟
- ديمتري شليموفيتش ديمتري شكرًا لك على التفاصيل والوقت الذي استغرقته لتدوين رأيك حول الاستثمارات بالنسبة لي
- جوابي لك هو أنك تستثمر في رجل الأعمال أكثر من العقار (العقارات)! خاصة في مثل هذه العقارات الرخيصة (حتى 100 ألف) ، فإن أهمية جودة المطور (في الطموح أنه سيقدم أيضًا خدمة إدارية) عالية للغاية. ومن المهم أيضًا فهم ما هو الطلب على الإيجار في نفس المجال (بالنسبة لي ، هذا الرقم أكثر أهمية بكثير من الوضع الاجتماعي والاقتصادي / مستوى التعليم ، وما إلى ذلك)
- مسألة شخصية. لقد بدأت ببعض العقارات من 50 إلى 200 قبل ثلاث سنوات. لدي الكثير من المشاكل مع المستأجرين وكذلك الإصلاحات. قبل عام قررت تجربة عقار في منطقة دالاس بسعر 100. على الرغم من أن عائد المنازل في أتلانتا أفضل ، إلا أن مستوى المخاطرة بالنسبة لي مرتبط بما أتلقاه وكمية المشاكل الموجودة في المنازل في XNUMX لا تستحق العناء ولا تتناسب مع طبيعتي المقلقة ... ذلك هو سبب بيعي في أتلانتا وسأنتقل إلى دالاس
مسألة شخصية. لقد بدأت مع بعض العقارات لمدة 50 إلى 200 قبل ثلاث سنوات. لدي الكثير من المشاكل مع المستأجرين وكذلك الإصلاحات. قبل عام قررت تجربة عقار في منطقة دالاس بسعر 100 دولار. على الرغم من أن عائد المنازل في أتلانتا أفضل، إلا أن مستوى المخاطرة بالنسبة لي يتناسب مع ما أتلقاه وكمية المشاكل الموجودة في المنازل في XNUMX لا تستحق العناء ولا تناسب طبيعتي القلقة... ذلك ولهذا السبب أبيع في أتلانتا وسأنتقل إلى دالاس
جوابي لك هو أنك تستثمر في رجل الأعمال أكثر من العقار (العقارات)! خاصة في مثل هذه العقارات الرخيصة (حتى 100 ألف) ، تكون الأهمية بالنسبة لجودة المطور (بهدف أنه سيقدم أيضًا خدمة إدارية) عالية جدًا.
من المهم أيضًا فهم ماهية الطلب على الإيجار في تلك المنطقة (بالنسبة لي ، هذا الرقم أكثر أهمية بكثير من الوضع الاجتماعي والاقتصادي / مستوى التعليم ، وما إلى ذلك)
ديمتري شليموفيتش ديمتري شكرًا لك على التفاصيل والوقت الذي استغرقته لتدوين رأيك حول الاستثمارات بالنسبة لي
كم من الممتع أن انضممت إلى المجموعة ، أشكركم جميعًا على الإجابة وعلى مشاركة معرفتكم معي ؟؟
سأبدأ من هنا:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA/permalink/2225348327739357/
يعرف صيانة الممتلكات. هناك الكثير ممن يقولون إن سعر صيانة عقار أرخص أعلى وأنا أتفق معهم جزئيًا. سأشرح لأن لدي أيضًا شركة إدارة. لنفترض أننا بحاجة إلى طلب شيء يصلح مكيف الهواء. يتم دفع 150 دولارًا مقابل طلبية وفيما يتعلق بسعر العقار الذي يأكله ، على سبيل المثال ، ربح 30 ٪. إنها أغلى من الأصول التي تكلف 10٪ فقط. لكن عقار رخيص تم تجديده جيدًا ولنقل لا يوجد مكيف وثلاجة جديدة بسيطة ولا يوجد انسداد لأن الأنابيب جديدة والمستأجر يدفع شيئًا؟ في هذا السياق ، فإن العقار الأرخص يؤتي ثماره لأنه لا توجد شكاوى من المستأجرين.
لذا فإن ما يحدد الزائر هو مدى جودة إدارة الشركة ومستوى أدائك. لقد رأيت عقارات باهظة الثمن تأكل كل الربح ولدي عقارات رخيصة لا تتجاوز صيانتها 10% من الدخل. حتى عندما يغادر المستأجر، فإن طلاء العقار يكلف الكثير في عقار باهظ الثمن. لذلك كل قراءة في حد ذاتها وشرط بسيط جدا.
تمامًا كما لو كانت العقارات الأرخص ثمناً ، يجب أن تحقق نسبًا أكبر على الورق حتى تنجح. لا تشتري عقارات أقل من 55000 وتتطلب 14-15 ٪ لأولئك (55) قبل الصيانة الأقل تجديدًا كحد أقصى من مانالي.
بالنسبة لأولئك الذين يبلغ عددهم 150000 ، يتقاضى 11-12 ٪ ، وما إلى ذلك
كلما تم تجديد العقار والتأمين عليه ، قلت التكاليف. للتجديد يتم خصم 2-4٪ من الحد
كلما كانت شركة الإدارة أفضل ، كانت تكلفة امتلاكها أرخص ويمكنك أن تسأل عما يجب القيام به بحيث تكون التكلفة أقل.
هناك من يبيعون أنهم يفعلون كل شيء (على الأقل في إسرائيل) وأود أن أتحقق مما يدخل فيه.
كما أنني أنظر إلى النساء من وجهة نظر إبداعية.
على سبيل المثال ، اشتريت منزلاً يريد إدارته كمنزل للطلاب ولديّ مدخلين للاستوديو. لذلك قلت إنه يجب علينا عمل airbnb واتضح أنه يمكن أن يجلب 2-3 أضعاف الإيجار العادي على الرغم من أن أحد معارفه هو Keto
ترى أن ديما قد تعلمت شيئًا أو شيئين ... مدفع خارق
سعر الشراء:
يعتمد كثيرًا على الأمرين السابقين ويعتمد على قصة المنزل إذا كان موجودًا.
يعتمد أيضًا على مستوى تحفيز الشخص البائع. يجب أن تعلم أيضًا أن السعر الذي أغلقته على الأرجح ليس هو السعر الذي اشتريت منه العقار في النهاية لأن كل فرصة يقومون بتخفيض السعر.
يتم فحص كل ما يتم بيعه عدة مرات ويتم تخفيض السعر إن أمكن.
سأقدم المثال الخاص بي من إحدى التقلبات الأخيرة. لقد قدمنا عرضًا بقيمة 178 دولارًا للمنزل الذي أرادوه مقابل 200 دولار. يريد البائع المغادرة لأنه يمكن تقسيم المنطقة ويمكن ترقية المنزل وبيعه بـ 400. أول تخفيض كان عندما تلقينا عروضًا من اثنين من المقاولين، أحدهما رخيص 130 والآخر باهظ الثمن 200. عرضنا عليه عرضًا بقيمة 200 ويمكننا التحدث عن 168. بعد ذلك تلقينا خطابًا منها بعدم وجود بنية تحتية على الجانب الآخر جانب المنزل وقدمناه له. لقد خفضناها إلى 150. بالطبع سنذهب لتجديد 130 وبالطبع تأكدنا من أن الاتصال بالبنية التحتية لشارع مجاور لن يكلفنا سوى بضعة آلاف أخرى ولكن ثقافة الأمريكيين مقبولة للقيام بمثل هذه الأشياء.
سأشتري عقارًا وفقًا لصيغة معينة:
سعر الشراء + سعر التجديد = السعر * المعامل
يختلف المعامل عن Flip Lerental. بالنسبة إلى Flip ، أعمل وفقًا للصيغة التالية:
سعر العقار للبيع: المعامل:
حتى 70000: 45٪
حتى 90000: 40٪
حتى 120000: 35٪
حتى 170000: 30٪
حتى 250000: 28٪
حتى 300000: 26٪
الإيجار هو نفس الشيء مقسومًا على 3 ، على سبيل المثال = 70000
45٪ / 3 = 15٪
عندما تضع كل الأشياء على الورق ، فإنك تصل إلى قرار مستنير يكون عادةً أقل اعتمادًا على المنطقة إذا كان ذلك قلبًا وأكثر اعتمادًا على بيانات المعاملة. وإذا كانت المنطقة هي نفس المنطقة ، فإن السعر الأعلى يكون أفضل.
فيما يتعلق بالتأجير ، نفكر فيما سيعطي المزيد من مكاسب رأس المال على مدى فترة زمنية أطول والدخول في المقارنة. عليك أن تفهم أن المنطقة ذات السعر المنخفض والتي ليست منطقة ترتفع لفترة طويلة من المحتمل أن تظل عالقة هناك مدى الحياة. تحتاج إلى معرفة السوق في هذه المجالات لفهمه وهو يختلف من شارع إلى شارع وليس فقط من بلد إلى آخر.
سعر التجديد:
أول شيء هو المسؤول عن مستوى التجديد هو نفس الوسيط الذي وجدته في الخطوة السابقة. عليك أن تفهم أن التجديد في هرتسليا وديمونا مختلف ولا يستطيع سوى سمسار عقارات من هرتسليا معرفة كيفية التجديد في هرتسليا.
أي استثمار يتجاوز ما قاله الوسيط هو 90٪ لن يعود بالمال.
بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أنهم سوف يجددون بشكل أفضل ويبيعون بسعر أعلى: لن ينجح ذلك. إذا لم يكن المنزل في منطقة فاخرة ، سيرغب الناس في الحصول على قرض وسيطلب البنك مثمنًا. قدم المثمن توصية بناءً على الحجم ومبيعات المنازل المحيطة وليس بناءً على مستوى التجديد. يوجد ملعب هنا ولكنه لا يزيد عن نسبة قليلة في الكتاب ويدفع المشتري جزءًا نقدًا.
لن تحصل على سعر أفضل ولكن يمكنك البيع بشكل أسرع. وهذه ميزة فريدة في رأيي !!!
لذلك سنعود إلى التجديد نفسه:
هنا يوجد فصل أكبر بين ما سيتم القيام به ولماذا.
تجديد الإيجار أرخص بكثير وعليك التأكد من أن جميع المواد متينة للغاية ورخيصة
البيع قصة مختلفة وعليك أن تجد سمسار عقارات جيد يخبرك بما هو مطلوب في الحي.
الرقم التالي الذي تم إدخاله هنا هو حجم التجديد. على سبيل المثال ، مع تجديد 15000 ، فإن فرصة انزلاقه ويحتاج إلى مبلغ إضافي قدره 15000 أخرى تكون صغيرة نسبيًا مقارنة بالتجديد الذي يبلغ 50000
أنا أنظر إليه بكل بساطة. كل ما يمكن أن يصبح معقدًا هو أمر معقد حتمًا وعليك أن تأخذ ذلك في الاعتبار. من التجربة ، إذا كنت مستعدًا لكل شيء ، فستخرج من صفقة أفضل في النهاية.
هذا صحيح بالنسبة لي في الكتاب المقدس وأنا أقارن معاملتين ربح 30٪ 10000 أو معاملتين 50000 سأفضل واحدة من 10000 لأنني عندما أخطأت مع 10000 ما زلت في صفقة كبيرة في الربح وصغير في الخسارة. حتى واحد صغير يجب أن يعمل مرتين. للتحقق من ذلك في حالة وجود فريق كامل لدي ثقة في مجال صفقتين صغيرتين وفريق أقل ثقة في مجال معاملة واحدة أفضل تشغيلها بأمان.
تحتاج أيضًا إلى فهم أن تجديد الإيجار أسهل ، وفي القراءة وكنت مخطئًا ، سأستعيد المال على المدى الطويل.
إذا قمنا بإجراء تجديد صغير في منزل قديم ، فنحن بحاجة إلى فهم أن هناك تكلفة على طول الطريق ندفعها مقدمًا والإيجار. حتى في البيع ، سيأخذ المشتري مفتشًا وسننخفض من سعر البيع قريبًا من السعر الذي لم نفعله ، لكن السعر الذي نتخلى عنه سيظل أقل مما كان علينا استثماره في التجديد. ما زلت أفضل خفض السعر في النهاية مقارنة بالتجديد لأنه سيكلفني أقل.
يجب إدراج اعتبار آخر في معادلة الإيجار. عندما يختفي المنزل لمدة أقل من شهر، فإن شركة الإدارة (من المهم جدًا ما هو عليه، ولكن هذا وقت آخر) ستفرض عليك دفعات أعلى مقابل الإصلاحات.
أريد أن أشرح من وجهة نظر ابنتي وأن سامحني إذا كان الاتصال سيكون صعبًا بعض الشيء.
هناك العديد من المعاملات وعندما أتيت إلى معاملة ما ، فإن ما يحدد بالنسبة لي هو المخاطرة / المكافأة وليس مكان وجود المعاملة لأن المعاملات يمكن إجراؤها في أي مكان.
أول شيء ننظر إليه هو نوع الصفقة. هناك معاملات الشراء والاحتفاظ وهناك معاملات الوجه.
كل صفقة لها مخاطرها وسأتحدث عن كل شيء.
تحتوي الصفقة على 3 معلمات نلقي نظرة عليها ونفحصها
سعر البيع:
نبدأ مع شركات
عادة ما نأخذها من وسيط يعمل في المنطقة. يجب أن يعرف أيضًا المنطقة وقد سبق له البيع في تلك المنطقة. ومن الضروري التحقق من أنه باع وليس مجرد رقم.
نحن لا نكتفي بواحد، بل نتحقق مما لا يقل عن ثلاثة، ولكن عليك دائمًا أن تفهم أنهم لا يعرفون دائمًا قصة المنزل أيضًا.
لهذا السبب أفضل التحدث إلى الجيران ، لكنهم من أجل ذلك يأخذون شخصًا يمكنه فعل ذلك من أجلنا وهو عاقل.
عادة، أتحقق أيضًا وفقًا لطريقة Valsolar من أن المنازل التي يقدمها الوسيط لا تتجاوز القيود المفروضة على المنطقة (الطرق الرئيسية، التقاطعات، خزانات المياه، وما إلى ذلك). في بعض الأحيان يكون عبور الطريق في الولايات المتحدة منطقة مختلفة!
افهم أيضًا أن جميع البيانات يجب أن تكون متساوية. إذا كان هناك مرآب لتصليح السيارات ، فنحن نقوم أيضًا بالتحميص ، وإذا كان هناك قبو ، فإننا نزرع أيضًا.
للتحقق من صفقة جيدة ، نحتاج إلى شخص محلي يعرف المنطقة جيدًا أو يمكنه التحدث إلى الجيران.
عليك أن تفهم أن المنزل في بعض الأحيان له قصة عليك أن تتقبلها، على سبيل المثال يقع بالقرب من محطة قطار والجميع يبحث عن المنطقة، وهذا أمر جيد، أو على سبيل المثال، يوجد تجار مخدرات بالقرب منه، وهو أمر جيد. ليس جيدا.
لا يوجد في الكتاب المقدس أي إنسان يمكنه التحقق ، لذا فإنهم يأخذون البائع لغرض الحساب وينتقلون إلى الشيء التالي.
يجب أن تفهم في الكتاب المقدس أنه إذا لم تعمل مع فريقك ، فيجب عليك إجراء فحص. ولا يهم إذا كنت تشتري من تاجر جملة يبيع بالجملة في إسرائيل أو يشتري في الخارج. إنه أمر لا بد منه !!!!
يجب أن نجد أيضًا شخصًا يفهم التقرير وكيف يتم ذلك ، ومن الضروري ألا يكون المفتش على صلة بالبائع. !!!مستحيل !!!
يحتاج الجميع إلى فهم أن هناك رسوم وسيط تبلغ 6٪ من المعاملة في البيع وإدراجها في الحساب. معاملاتي في النهاية تأخذ هذا في الاعتبار.
دانيال دهان
كلمة حب يمكن تفسيرها قليلا في رأيي ...
معظم أعضاء المنتدى يحبون العقارات الرخيصة. هذا لا يعني أنها جيدة أو سيئة. النقطة المهمة هي أن الممتلكات الرخيصة تتطلب إدارة أكثر ثباتًا وأي إصلاح يكون مهمًا للغاية ويضر بالعائد ويمكن أن يسبب تثبيطًا للعزيمة.
لقد كنت في تكساس لمدة 6 سنوات وعندما بدأت كان لدي أيضًا 100A. واليوم لدي 5 عقارات تزيد قيمتها على 200 ألف لكل منها. تكساس هي الولاية التي تتمتع بأفضل معايير الاستثمار في الولايات المتحدة ، ومن المرجح أن تتمتع بالاستقرار وزيادة القيمة. سأحصل على 100 وأحصل على رهن عقاري وأشتري عقارًا جيدًا مقابل 200 مستقر يجلب لك عائدًا يتراوح بين 1600 و 1750 دولارًا. تعادل حقًا شقة عالية الجودة في منطقة مطلوبة بشدة في إسرائيل.
يحتاج المستثمر المبتدئ إلى منطقة مستقرة وليس عقارًا رخيصًا "حارًا".
بالنجاح
سؤال جيد ، لكن الإجابة عادة ما تكون معك.
هناك مستثمرون يستثمرون 100 في عقار واحد يمنحهم مرات عديدة راحة البال بفضل بيئة أفضل ولكن عائد قوي.
وهناك مستثمرون يفضلون الاستثمار في عقارين في مناطق أقل جودة قليلاً ، ولكن مع عائد أعلى ، وحتى إذا حدث أن غادر المستأجر ، فلا يزال عقار واحد يجلب المال.
بالطبع ، من المهم مراعاة الموقع والزيادة في القيمة.
خلاصة القول هي الحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات والمضي قدمًا من هناك.
أنا شخصياً سأختار عقارين في سن الخمسين.
الاتجاه هو هذا .. خاصيتان تنتجان تدفقًا أكثر استقرارًا (للكثيرين .. وبالطبع كل حظ على حدة) ...
الخطوة التالية هي مدى سرعة شراء عقار آخر في المنطقة ...
تخمين إيندي ..
في المستقبل سيكون من الأسهل بالنسبة لك الاستفادة منها جميعًا ضمن محفظة Luon ...
كل شيء حسب قدرتك على كسب المال ..
هذا من منظور بعيد المدى حسب التخطيط المالي ...
بغض النظر .. من الواضح أن الاحتياجات والأهداف الحقيقية ، لست متأكدًا من أن امتلاك منزل هو الحل ، ولكن ربما يكون استثمارًا جماعيًا أو استثمارًا في الديون أو التنويع (التخطيط المالي هو رؤية الصورة كاملة وتكييف حل تايلور على الفور ... وليس إيقافًا. القشرة)
تكساس من الواضح أنني سأستفيد حتى من عقار عالي الجودة
مرحبا جانا ،
المرتجعات التي ذكرتها تبدو عالية جدًا بالنسبة لي والسؤال هو ما إذا كان إجماليًا أم صافيًا!
قبل ذلك ، أعتقد أن هناك بعض الأسئلة المهمة التي تحتاج إلى الإجابة عليها ، حتى تعرف اتجاه الاستثمار الذي تريد أن تسلكه.
إذن ما هو المهم الذي يجب فهمه قبل القيام بالاستثمار؟
- ما هي احتياجاتك؟
- ما هو مستوى المخاطرة الذي أنت على استعداد لتحمله؟
- ماذا تتوقع؟
- ما هي ميزانيتك؟
- والمزيد ...
من المهم جدًا فهم كل هذه الأشياء قبل الاستثمار.
نحن الإسرائيليون نبحث دائمًا عن رخيصة.
على الرغم من أن معظمنا يعرف الجملة -
الرخيص باهظ الثمن!
نحن نميل لشراء العقارات بثمن بخس. الحقيقة هي أنه من المغري للغاية شراء عقار مقابل 30-50 ألف دولار. لدينا جميعًا تقريبًا مثل هذا المبلغ للاستثمار. ستبدأ المشكلة بعد بضعة أشهر من الشراء. كما نعلم ، عادة ما تكون هناك علاقة مباشرة بين سعر العقار ومستوى بيئته. لذلك تذكر:
شراء عقار في الولايات المتحدة مقابل 30-50 ألف دولار يعني أنك ستشتري في منطقة ضعيفة اجتماعيًا واقتصاديًا.
لهذا السبب لا أوصي بفعل هذا !!!
ماذا تعني؟
- هذه الجريمة هناك ربما تكون عالية
- أن التعليم هناك ربما سيكون منخفضًا
- من المحتمل أن يكون متوسط الراتب للمستأجرين المحتملين منخفضًا.
- انخفاض الإيجار ، وفي حالة حدوث عطل سيؤدي إلى خسارة عدة أشهر من الإيجار.
- والمزيد ...
ولماذا هو ممتع بالنسبة لك؟
- يعني أن الإيجار في مثل هذه المناطق سيكون منخفضًا
- المستأجر سيكون عند مستوى منخفض
- وهناك فرصة معقولة أن تخسر بعضًا من أموالك مقابل الأضرار التي سيلحقها بك المستأجرون بعد مغادرة منزلك.
فما نحن فاعلون ؟
- شراء برهن عقاري في الولايات المتحدة!
- معدلات الفائدة على الرهن العقاري هي 4.9-6.5٪ لمدة 20-25 سنة
- برأس مال قدره 50 ألف دولار يمكنك شراء عقار في منطقة جيدة تبلغ تكلفته حوالي 120-150 ألف دولار. وتدر دخلاً سلبياً يبلغ صافي حوالي 10٪.
بالنجاح !
جلعاد عوز
أعتقد أن كل هذا يتوقف على العائد الذي يمكنك الحصول عليه
شكرا على السؤال
طاب مساؤك. لا أعتبر نفسي خبيرًا ، لكن بشكل عام ، بصرف النظر عن السداد الشهري بالطبع ، سأفحص الزيادات البيئية في الأسعار.