5 النبي إلى وكيل عقارات

بعد أن اشترينا العقار ، ننتقل إلى المرحلة التالية ، وهي التعامل اليومي للمستثمر البعيد مع عقار موجود في الخارج.

ليس هناك شك في أن امتلاك العقارات والسيطرة عليها من هذا البلد يمثل مهمة صعبة ، فنحن نواجه تحديات وعقبات ليست متأكدة من أن أحدهم أخبرنا بها في البداية ، خاصة إذا كنت قد اشتريت العقار من مندوب مبيعات هدفه فقط بيعك وعدم إخبارك بالمشاكل.

تتمثل بعض التحديات في كيفية العثور على خصائص عالية الجودة بأسعار جيدة ، وكيفية العثور على مستأجرين جيدين ، وكيفية تقليل الحوادث والتكاليف على طول الطريق ، وكيفية إدارة هذا الأمر برمته عندما نكون في إسرائيل على الإطلاق.

إذا كنت جديدًا في المجال وتريد فقط معرفة مكان شراء أول عقار في الولايات المتحدة الضخمة ، فإن نصيحتي لك ليست التركيز على العقار ولكن على من ستأخذه معك في هذه الرحلة ، وستساعدك الشركة أو المقرض في هذه العملية. يأتي الناس إليّ الذين اشتروا عقارات من تلقاء أنفسهم لأنهم لم يرغبوا في دفع ثمن الحراسة وهم الآن بحاجة إلى المساعدة. لا بأس بمحاولة القيام بالأشياء بمفردك ولكن فكر للحظة في الأمر الذي سيستغرقه منك. هل يمكنك ترك الوظيفة لبضعة أشهر لاختبار وإجراء أبحاث السوق في منطقة معينة ، أو الوصول إلى العقارات في غضون 24 ساعة من عرضها للبيع لتكون قادرة على أن تكون الأول. كم سيكلفك فندق لمدة 3 أشهر ، تأجير سيارات ، رحلات ذهاب وعودة إلى إسرائيل؟ من المعروف أن الإسرائيليين لا يحبون دفع أجر محترف ، فهناك من نجحوا وسقطوا في شركة إدارة جيدة وقام المقاول بعمل جيد وعلى العموم يعمل لصالحهم ، ولكن حتى وقوع الحادث الأول سيكون عليهم التعامل معه بمفردهم. أكبر خطأ هو الحصول على ثلاثة أيام لشراء عقار والعودة إلى البلاد.

فكر للحظة في اهتمام شركة إدارة بتأجير العقار الخاص بك بسرعة أو منحك الأولوية عندما يكون لديك منزل واحد ويكسبك 90 دولار شهريًا ، ما يهمهم لإبقائك كعميل. الآن أعتقد أنك تنضم إلى مجموعة من المستثمرين الذين لديهم أكثر من عقارات 100 في نفس شركة الإدارة وإذا كان منزل واحد من المجموعة فارغًا وغير مؤجر ، فيجب أن يكون مسؤولاً. شركة إدارة تقف على رأس المقاول ولا تتخلى عن أي شيء صغير لأن عليها بعد ذلك التعامل مع هذه الأعطال وتقديم تفسيرات.

هذه اللحظة التي يحدث فيها خطأ ما وليس لديك شخص يساعدك هي اللحظة الأكثر إحباطًا وفي هذه اللحظة أنت تفهم قوة المجموعة.

إذن ما هي الأشياء الخمسة التي يجب أن يعرفها المحلل المحترف؟

1. أحد الأشياء الأساسية التي يجب أن تكون مستثمراً في العقارات هو أن تحب المجال ، وأن تفعل أشياء بدافع العاطفة والحماس ، إذا لم تعجبك ما تفعله فلن تنجح. في الأزمة الأولى سوف تيأس.

قبل أن تبحث عن شركة إدارة أو مقاول ، يجب أن تعرف السوق الذي تعمل فيه. سيقوم المستثمرون العقاريون المحترفون بأداء واجباتهم ودراسة سوقهم بشكل جيد.

من هو السكان الذين يعيشون هنا؟
أين يعملون؟
ما هي المصادر الرئيسية للتوظيف؟
ما هو متوسط ​​راتبه؟
هل هناك جامعات وكليات؟
ما هو اتجاه سوق العقارات؟
كم من الوقت يقف منزل متوسط ​​للبيع في السوق؟
هل هناك زيادة سكانية في 20 في السنوات الأخيرة؟

والعديد من الأسئلة الأخرى التي ستساعدك في التعرف على السوق الذي تعمل فيه. بعد ذلك سنذهب إلى حل الأحياء ونعد لمحة عن عائلة متوسطة تعيش في الحي:
أين يعملون؟
ما هو راتبهم؟
ما هي السيارة التي تملكها العائلة؟
كم عدد الأطفال الذين لديهم أسرة متوسطة؟
ما هو متوسط ​​سعر منزل في الحي؟
ما هو متوسط ​​سعر الإيجار في الحي؟

بعد التحقق من بيانات الحي ، إذا كانت البيانات تبدو معقولة بالنسبة لك وكان متوسط ​​سعر المنزل يناسب ميزانيتك ، فيمكنك التركيز أكثر والبدء في البحث عن العقارات في الحي. إذا كان السعر مرتفعًا لك ، فقد لا يكون هذا الحي مناسبًا ويبحث عن حي آخر. عليك أن تجد الوادي وتطابق مستوى الحي مع ميزانيتك وتوقعاتك ، لذلك ستعرف مقدمًا المنزل الذي ستشتري منه ومن سيتم تعيينه.

3. يجب عليك إعداد استراتيجية استثمار. ما الذي سنقوم بشرائه وبأي ميزانية وعلى أي مستوى من المخاطر نريد أن نكون. على سبيل المثال ، إذا كان لديك 150,000 دولار ، يمكنك شراء منزل جديد في حي جيد سيتم تأجيره مقابل 1,500 دولار للمستأجرين الجيدين وعالي الجودة ، أو ثلاثة عقارات مقابل 50,000 دولار في حي أضعف ، سيتم تأجير كل منها مقابل 800 دولار. دخل 1,500 دولار في الشهر أو 2,400 دولار في الشهر ، أيهما ستختار؟ يكمن الجواب في قدرتك على التعامل مع القيود من ناحية ومستوى مرونتك العقلية - هل ستتمكن من النوم ليلاً عندما تعلم أن هناك 10,000 آلاف كيلومتر من هنا لديك منزل مع مستأجر لا يدفع؟

كلما أردنا شراء أرخص ، كلما ارتفع العائد على الورقة ، ولكن من أجل تحقيق هذه العوائد حقًا ، تحتاج إلى مجموعة كاملة من حولك تعمل بشكل صحيح وهذا يعني معرفة شراء منزل جيد بسعر رخيص ، وتجديده على مستوى جيد ، لمعرفة تصفية المستأجرين بدلاً من التسوية.

منزل حي جيد سيكلف 150,000 $ سيجعل متوسط ​​عائد 7.5٪. الفرق هو أنه في معظم الحالات ، سيكون للمستأجرين دخل جيد ومستقر ، ويمكننا النوم جيدًا في الليل مع العلم أننا نحرس العقار من ناحية أخرى ، من المحتمل جدًا أن تزداد قيمة هذه الممتلكات على مر السنين ، وبالتالي فإننا نربحها بالفعل مرتين.

ستوفر ثلاث عقارات رخيصة تبلغ قيمتها 50,000 $ متوسط ​​العائد 10-11٪. ضع في اعتبارك صيانة أكثر تكلفة نظرًا لأن العقارات أكبر سناً ، وحتى إذا لم يتم استئجار واحدة منها ، فسيظل لديك دخل من الاثنين الأخريين.

أنا شخصيا يجمع بين خصائص رخيصة جنبا إلى جنب مع بعض خصائص أكثر جودة لتحقيق التوازن. خلاصة القول هي أنه حتى لو اخترت شراء ثلاث عقارات رخيصة ، يجب أن تفهم ما تشتريه وما يمكن أن يحدث على طول الطريق وبالطبع الاستعداد باحتياطي يبلغ عدة آلاف من الدولارات جاهزة لكل سيناريو.

4. إنشاء فريق فائز.
بعد أن نعرف المنطقة ونقرر أي العقارات التي نريد شراءها ، نحتاج إلى شركاء على طول الطريق سيساعدوننا على النجاح. المستثمر العقاري الجيد هو الذي لديه فريق محترف ممتاز. يجب أن تعرف هؤلاء الشركاء جيدًا ويجب أن يستفيدوا من التعرف عليك ، وإلا فلن يكون لديهم أي اهتمام بكسب المال.
المقاول الذي لن يقوم بعمل جيد سوف يكلفك الكثير من المال على الطريق.
وسوف أعطيك مثالا صغيرا:
في أحد منزلي ، قمنا باستبدال الرصف من الأرضيات الخشبية إلى السيراميك. بدلاً من خدش وإزالة أرضية التصفيح ، قرر المقاول أن يلصق السيراميك بالخليط ، مما يوفر له الوقت والمال. تم العمل بسرعة دون معرفتي ولم تكن هناك طريقة لمعرفة متى كانت الأرضية بأكملها جاهزة. بعد ستة أشهر ، بدأ السكان يشكون من تحريك البلاط. بالطبع ، في هذه المرحلة لم يعد المقاول يرد على الهاتف ولم يكن هناك طريقة للحصول عليه. كان علينا صنع أرضيات جديدة بتكلفة عدة آلاف من الدولارات.

فكيف يتم اختيار المقاول على أي حال؟ أحد الأشياء المهمة هو أن يكون المقاول مرخصًا ومؤمنًا. لا تريد أن تكون في موقف يتعرض فيه أحد العمال للإصابة أثناء قيام المقاول بمقاضاتك. الشيء الثاني الذي يمكن أن يحدث هو أن المقاول قد اختفى في منتصف العمل ، وفي أفضل الأحوال ، بقيت المواد المشتراة في العقار وفقدت فقط المبلغ المدفوع مقدمًا للمقاول ، وفي أسوأ الحالات ، دفعت دفعة مقدمة كبيرة أو المبلغ بالكامل مقدمًا.

لذلك عند اختيار أحد المقاولين لا تختار الأرخص ولا تختار الأكثر زيارة ، ولكن المقاول الذي يبدو لك هو الأكثر موثوقية ، في بعض الأحيان لا يوجد خيار ويجب أن يتخذ قرارًا على أساس الشعور الغريزي ونأمل أن نختار المقاول المناسب ، فإن الوقت سوف يحدد. حاول الحصول على أكبر عدد ممكن من التوصيات من مدير الممتلكات الخاص بك أو المستثمرين الآخرين الذين عملوا معه بالفعل.

5. شركة الإدارة التي تعمل معها هي مفتاح النجاح. يمكن أن يؤدي اختيار شركة إدارة على الطرف الآخر إلى إحداث الفرق بين النجاح والسقوط ، حيث ستتعرف شركة الإدارة الجيدة على الحي وتقدم لك المشورة بشأن مكان الشراء والشراء ، وما هو مستوى التجديد الذي يجب القيام به في العقار ومن سيكون المستأجرون.
أحد الأشياء المهمة هو معرفة من سيكون المستأجرين وستعرف شركة الإدارة الجيدة كيفية تصفية المستأجرين واختيار الأفضل للممتلكات الخاصة بك. شركة الإدارة هذه أكثر بكثير من مجرد إرسال إصلاح كهربائي قصير. سوف يستغرق الأمر بعض الوقت للعثور على هذه الشركة الجيدة ، وفي بعض الأحيان سوف يكلفك الكثير من المال والإحباط ، ولكن بمجرد العثور عليها ، سوف تكون قادراً على الجلوس على الجانب الآخر فقط ورؤية دخلك يأتي في الوقت المحدد وارتفاع أصولك.

أحد أهم الأشياء التي عادة ما تهملها هو زيارة عقار واحد لعدة أشهر. يوصى عادة بالأداء مرتين في السنة ، وتحضيرا لفصل الشتاء ، تحقق من أنظمة التدفئة ، وأحواض الصرف المفتوحة ، وقبل الصيف ، يوصى بفحص مكيف الهواء واستبدال المرشح. في كل زيارة ، تأكد من أن المستأجرين يحتفظون بالعقار ، واطلب من شركة الإدارة التقاط صور للزيارة.

بمجرد إنشاء فريق فائز ، شركة إدارة جيدة ، اخترنا أحياء جيدة ومنازل عالية الجودة ، وليس هناك سبب لعدم نجاحها. الآن هدفنا هو شراء المزيد والمزيد وزيادة محفظتنا الاستثمارية ، حيث سيكون لديك صعودًا وهبوطًا على طول الطريق ، ولكن مع الفريق المناسب في صفك ، سيكون من السهل الصعود مرة أخرى.

الأصدقاء لقد كنت سعيدًا لكوني رائد أعمال هذا الأسبوع ، وآمل أن أكون قد قدمت لك ما يكفي من النصائح المهمة للنجاح في خلق مجموعة من الدخل السلبي.

أي شخص مهتم بجلسة استشارة شخصية - مجانًا بالطبع ، مدعو للاتصال بي.

سأكون سعيدًا بمرافقتك ومساعدتك في خلق مستقبل اقتصادي أفضل لك ولعائلتك.

ياريف الجولان - الاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة
؟؟

أنت مدعو لزيارة موقعي.

http://bit.ly/2D584sO

المكتب - 073-3744707

محمول - 052-3737510

حظا سعيدا في وقت لاحق.