العائد على حقوق الملكية - العائد على حقوق المساهمين

مرحبًا يا شباب ، الجولة الأولى من المشاركات بقيمة 3 من 3.
لذلك في المنشورتين السابقتين شرحت ما هو عائد الاستثمار ، وهو في الواقع عائد مستثمر (أو أي كيان آخر) على استثمارات جديدة بغض النظر عن الطريقة التي تم بها تمويل الاستثمار وقبل الضرائب ،
وشرحت ما هو العائد على الأصول ، وهو في الواقع العائد الذي حققه إجمالي أصول المستثمر بغض النظر عن طريقة تمويل الاستثمار وقبل الضرائب.
في هذا المنشور أريد أن أشرح النسبة المالية ROE
(العائد على حقوق الملكية)
أو بالعبرية العائد على رأس المال (حقوق الملكية).
ما يتم القيام به عادة هو المقارنة والتأكيد على الفرق بين عائد الاستثمار (عائد الاستثمار)
و ROE (العائد على حقوق الملكية).
أو
بين ROA (العائد على الأصول)
و ROE (العائد على حقوق الملكية).
في كلتا الحالتين يمكن فهم معنى ROE (العائد على حقوق الملكية) بالتساوي ، سأشرح الفرق بين ROI (العائد على الاستثمار) و ROE (العائد على حقوق الملكية).
تتمثل طريقة حساب العائد على حقوق الملكية في قسمة صافي الربح على حقوق الملكية.
صافي الربح هو صافي الربح ، أي الإيرادات مطروحًا منها جميع المصروفات (بما في ذلك مصاريف التمويل ودفع الضرائب على الدخل).
حقوق الملكية هي الأموال التي أحضرتها من المنزل عندما دخلت الاستثمار.
الغرض من نسبة العائد على حقوق الملكية هو قياس معدل نمو حقوق الملكية لدينا.
مثال على ذلك:
في المنشور الذي أوضحت فيه ما هو ROI (عائد الاستثمار) ، استخدمت المثال التالي:
لنفترض أن العقار الذي يكلف 100,000 دولار والممتلكات تولد دخل إيجار سنوي قدره 14,000 دولار ، ولنفترض أن شركة الإدارة تبلغ 1400 دولار في السنة ، والتأمين السنوي 1000 دولار ، والضرائب البلدية 2000 دولار ، سنحصل على دخل تشغيلي (EBIT) بقيمة 9600 دولار (2000 - 1000) - 1400 - 14000).
لذلك سيكون عائد الاستثمار 9600 (EBIT) مقسومًا على 100,000 (إجمالي الاستثمار) وسنحصل على عائد استثمار بنسبة 9.6٪.
وهذا يعني أن العقار يولد عائدًا على الاستثمار بنسبة 9.6٪.
لنفترض الآن حالتين لشراء العقار:

الموقف 1: التمويل برأس المال فقط (بمعنى أنني أحمل تكلفة الاستثمار بالكامل كأموال من المنزل).

وهذا يعني أنني استثمرت 100,000 دولار أمريكي وفي نهاية العام بقيت مع ربح تشغيلي قدره 9600 دولار أمريكي (EBIT) ، مما يعني الربح قبل خصم مصاريف التمويل وخصم مصاريف الضرائب. في هذه الحالة ، ستكون مصاريف التمويل صفراً لأنني أحضرت كل المال لشراء العقار من المنزل (لم أقرض من أي شخص) وبالتالي لا توجد مصاريف تمويل (فائدة) ، والتي سيتعين علينا دفع ضرائب عليها. ربحًا ، لنفترض أن معدل الضريبة هو 10٪ ، وبالتالي على ربح تشغيلي قدره 9600 دولارًا ، سندفع ضريبة قدرها 960 دولارًا أمريكيًا
(10٪ * 9600) بحيث يتبقى لنا صافي ربح قدره 8640 دولارًا (960 دولارًا - 9600 دولارًا) وبالتالي في هذه الحالة سيكون العائد على حقوق الملكية 8.64٪. طريقة الحساب هي: 8640 دولارًا (صافي الربح) مقسومًا على 100,000 دولار (عدالة).
أي أنه يمكن ملاحظة أن العائد على الاستثمار (ROI) هو 9.6٪ والعائد على حقوق الملكية (ROE) 8.64٪. يرجع الفرق بين العائدات إلى دفع الضرائب المأخوذة في الاعتبار عند حساب العائد على حقوق المساهمين مقارنةً بعائد الاستثمار حيث لا يتم أخذ دفع الضرائب في الاعتبار.

الموقف 2: ستكون طريقة التمويل 40,000 دولار من حقوق الملكية (أموال من المنزل) وقرض آخر بقيمة 60,000 دولار.

لنفترض أن الفائدة السنوية على القرض هي 3٪ لمدة 4 سنوات ويتم سداد القرض وفقًا لجدول تسوية المهلة (يبرز من يعرف هذا الاسم) ، معنى تسوية القرض وفقًا لتسوية السماح الجدول الزمني هو أنه سيتم إرجاع أصل القرض (60,000،4 دولار) دفعة واحدة في نهاية فترة القرض (XNUMX سنوات أخرى) حتى ذلك الحين ، سيتم دفع الفائدة فقط على القرض كل شهر.
ستصل مصاريف الفائدة السنوية إلى 1800 دولار (3٪ * 60,000 دولار) ، ودفع الفائدة الشهرية سيكون 150 دولارًا (1800 دولار مقسومًا على 12).
الآن دعنا نتحقق مما سيحدث في نهاية العام: سيكون عائد الاستثمار (ROI) 9.6٪ لأن الربح التشغيلي سيكون 9600 دولار مقسومًا على 100,000 دولار (استثمار). لأن ما يهم من أين حصلنا على المال ؟؟ من المتوقع أن يولد العقار 9.6٪ من الأموال التي استثمرناها فيه قبل مصاريف الفوائد وقبل الضرائب.
الآن احسب صافي الربح:
الربح التشغيلي (EBIT): 9600 دولار
بعد خصم مصاريف الفوائد على القرض: 1800 دولار
سوف نحصل على ربح قبل الضرائب: 7800 دولار
سنخصم المصاريف الضريبية (افترضنا 10٪ كما في الحالة 1): 780 دولارًا أمريكيًا = 10٪ * 7800 دولارًا أمريكيًا
سوف نحصل على صافي ربح: 7020 دولارًا = 780 دولارًا - 7800 دولارًا أمريكيًا
الآن احسب ROE (العائد على حقوق الملكية):
7020 دولارًا أمريكيًا (صافي الربح) مقسومًا على 40,000 ألف دولار أمريكي (حقوق الملكية التي جلبها المستثمر من المنزل) ونحصل على أن العائد على حقوق الملكية هو: 17.55٪ = العائد على حقوق الملكية.
يمكنك أن ترى أنه على الرغم من أن الاستثمار يمكن أن يولد 9.6٪ "فقط" بمساعدة الرافعة المالية (استخدام أموال ليست ملكنا) ، فقد تمكنا من زيادة رأس مالنا (أموالنا بشكل عام!) بنسبة 17.55٪.
الفجوة بين عائد الاستثمار والعائد على حقوق الملكية تسمى عائد الرافعة المالية ، أي: مقدار العائد الزائد الذي تمكنا من تحقيقه على رأس مالنا بالإضافة إلى عائد الاستثمار بمساعدة استخدام الرافعة المالية.
في مثالنا ، سيكون عائد الرافعة المالية 7.95٪ (9.6٪ - 17.55٪).
ما هو استنتاجنا؟
أنه بمساعدة الرافعة المالية الذكية ، من الممكن القيام باستثمار ممل إلى حد ما بمتوسط ​​عائد وتحقيق نمو كبير في أسهمنا. بالطبع ، الشرط لذلك هو أن يكون عائد الاستثمار أعلى من تكلفة الفائدة لأنه إن لم يكن الرافعة المالية التي أخذناها ستزيد من خسارتنا.
من المهم أن نلاحظ أن الرافعة المالية بشكل عام تضخم الوضع الحالي ، أي إذا حققنا ربحًا ، فإن الرافعة المالية ستزيد من أرباحنا ، وإذا خسرنا ، فإن الرافعة المالية ستزيد من خسائرنا.
في بعض الأحيان ، يمكن للهيئة التي تقرضنا المال مقابل استثمار أن تحدد القرض باختيار استثمارات ذات مخاطر أقل ، والتي تتميز عادةً أيضًا بعائد أقل ، ولكن في نهاية اليوم ، من الممكن أن يكون الاستثمار الذي يجسد سيصبح العائد المنخفض استثمارًا أكثر فائدة مقارنةً باستثمار آخر مع عائد متوقع أعلى لأن الاستثمار أقل خطورة. من المحتمل جدًا أن يوافق المقرض على منح المال بسعر فائدة أقل ، مما يترجم مباشرة إلى عائد على رأس المال (ROE).
خلاصة القول: العائد على الاستثمار (ROI) مهم للغاية ، لكن العائد على حقوق الملكية (ROE) يوضح لنا مدى نمو حقوق الملكية (بمعنى آخر ، الأموال التي جلبناها من المنزل).
لذلك ، في كل استثمار ، تحتاج إلى إلقاء نظرة على جميع البيانات والتركيز على كل بيانات وعواقبها.

آمل أن تكون قد أنتجت قيمة 🙂

رابط للنشر الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى):
http://bit.ly/2IjOIpR

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة