نشر 4 / 4 مرحبًا أيها الأصدقاء ، لقد حان الوقت لتقديم نفسي. اسمي ياريف جولان وأنا رائد أعمال ...

تاريخ النشر الأصلي على منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook:
2019-02-01T01:50:06+0000

مشاركة 4 / 4

مرحباً أيها الأصدقاء ، حان الوقت لتقديم نفسي اسمي ياريف جولان وأنا رجل أعمال ومستثمر في مجال العقارات. من 2005 إلى 2011 استثمرت في العقارات في إسرائيل ، بعد أن أدركت أن السوق في إسرائيل قد استنفد نفسه وأن الأسعار لا تبرر ذلك ، وخاصة صعوبة الحصول على صفقات جيدة ، قررت فحص سوق العقارات في الولايات المتحدة. لم تكن البداية سهلة على الإطلاق وواجهت بعض الصعوبات والمطبات والسقوط في عدد غير قليل من الصفقات وأيضًا الإحباطات التجارية المشكوك فيها والتي بدت في البداية مهارات بريئة.

بعد عامين صعبين للغاية ، تمكنت من إنشاء فريق رائع لنفسي حتى يومنا هذا. أنا سعيد وفخور بنفسي لأنني لم أنهار وأنني تمكنت من التغلب على الصعوبات المالية الهائلة والخسائر التي كانت دروسًا كبيرة لي في الحياة. لقد صنعت لنفسي نظامًا يعمل معي في جاكسونفيل فلوريدا وكليفلاند أوهايو.

أنا شخصياً أمتلك عقارات في ممفيس وسانت لويس وجاكسونفيل وكليفلاند ، ومنذ عام 2013 أقرض المستثمرين وحتى الآن قمت بالفعل بتنفيذ أكثر من 200 صفقة في السوق الأمريكية. بعد ارتفاع الأسعار في السنوات الأخيرة في جاكسونفيل ، قررت التركيز أكثر على سوق كليفلاند.
تخصصي في أصول التكلفة لـ 50,000-100,000 USD.

نحن جميعًا في طيار آلي تقريبًا ، لدينا وسطاء يعرفون بالضبط ما الذي نبحث عنه وننقل الصفقات إلينا قبل تسويقهم إلى السوق ، ومندوبي المبيعات الذين يقومون بنقل المعاملات إلينا يوميًا ، والمصلحون الذين يرافقوننا من الصفقة إلى التعامل ، والأشخاص الميدانيين ، وشركات الإدارة ، والمخبرين ، وكل ما يلزم لضمان المستثمر سيكون لدينا النهائي الحصول على صفقة جيدة. بالطبع ، تم استبعاد أي أصل لا يفي بمعاييري على الفور. لديّ عدد من الخطوط الحمراء التي لن نحلها في أي صفقة ، سواء كان موقع العقار في مناطق نعرفها جيدًا مع انخفاض معدل الجريمة ، أو خاصية بها مشكلة خطيرة في المؤسسات أو في الطابق السفلي والممتلكات التي تم إصلاحها.

في رأيي ، الهدف الرئيسي لأي مستثمر هو شراء عقار بسعر أقل من سعر السوق. هناك العديد من الأدوات للتحقق من قيمة الأصل وأحدها هو تقرير مقارنة المبيعات يسمى CMA.

CMA (تحليل السوق المقارن)
هو تحليل مقارن لأسعار السوق ، يتم إجراؤه للعقار ، ويهدف إلى تحديد القيمة السوقية لعقار للبيع أو الإيجار عادةً ما يتم تنفيذ CMA بواسطة وسيط ، بناءً على بيانات الأصول الموازية التي تمت فيها المعاملات في الفترة القريبة من تاريخ تنفيذها. ضع في اعتبارك أن تقرير CMA صالح سيحتوي على الأقل على 3 عقارات مماثلة تم بيعها في الأشهر الستة الماضية بالإضافة إلى ما لا يقل عن 3 عقارات مماثلة معروضة للبيع حتى نصف قطر 0.5 ميل من العقار.

بالإضافة إلى تقرير هيئة أسواق المال ، يجب فحص البيانات البيئية الإضافية التي لن تظهر في أي تقرير من تقارير هيئة أسواق المال. هل العقار على طريق رئيسي؟ هل يوجد موقف سيارات داخلي أو خارجي؟ هل توجد أعمدة كهرباء عالية بالقرب من العقار؟ هل الشكل الخارجي للممتلكات جذاب؟ هل العقار يقع عند مدخل الحي خارج الطريق الرئيسي أم أنه يقع في منطقة أبعد؟ هل العقار مميز أو مشابه للعقارات الأخرى في الحي؟

كل من هذه الأسئلة سوف ترفع أو تخفض قيمة العقار وتحدد ما إذا كان الأصل مطلوبًا أم لا وما إذا كانت حقًا صفقة.

يجب أن تفاجأ بسماع أن معظم عروضنا تأتي من البائعين الذين سئموا ببساطة من التعامل مع الممتلكات وإهمالها ، مع مرور الوقت هناك تسربات من السقف والأرضيات الرطبة في الطابق السفلي ، الأرضية هزاز ومالك العقار سئم منه ويريد التخلص من العقار في أقرب وقت ممكن ، ونحن نسعده بكل سرور.

الهدف الثاني للمستثمر هو الهدوء الصناعي ، وهو أن الدخل سوف يدخل البنك كل شهر ولن نضطر للتعامل معه بشكل كبير ولا نريد أي مخاوف. هذا هو المكان الذي تبدأ فيه المشكلة ، ومن المعروف أن المستثمر يرغب في رؤية خطة عمل ذات عائد مرتفع من ناحية ، ومن ناحية أخرى ، يدفع أقل مبلغ ممكن مقابل هذا العقار. من الواضح للجميع أنه كلما ارتفع السعر ، سنجد أنفسنا في حي أفضل مع مستوى أعلى من السكان ، ومن المحتمل أن تكون لدينا مشاكل أقل مع المستأجرين الذين لا يدفعون في هذه الأحياء ، على الرغم من أنه يمكن أن يحدث هنا أيضًا. نحاول تحقيق التوازن ولكن لا نساوم على جودة العقار والجوار.

التجديد هو عنصر حاسم في المعادلة ، وسوف تستثمر في تجديد الممتلكات. التجديد الجيد سيوفر لنا الكثير من الحوادث في المستقبل. يجب التأكد من أن الأنظمة المهمة في العقار طبيعية ونتحدث عن السقف والسباكة والكهرباء والطابق السفلي والمؤسسات وأنظمة التدفئة والتبريد. هذه هي الأشياء الرئيسية التي يتم فحصها أولاً لأن هذه هي أيضًا التكاليف الباهظة. بعد مراجعة الأنظمة المهمة ، سننتقل إلى مستحضرات التجميل. المطبخ والحمام هما أهم الغرف في المنزل. عادة ما تكون الشخص الذي يقرر موضوع المنزل هو المرأة وإذا كانت تحب المطبخ والحمام ، فسنكون قادرين على استئجار المنزل بسرعة كبيرة. نصيحة أخرى - حتى في بيع المنزل ستركز على المطبخ والحمامات.

بالإضافة إلى الصفقات المعتادة ، إلى جانب شريك أمريكي ، نقوم بتنفيذ مشاريع بناء 2 المرموقة في Town Home و 3 Singles في Cleveland Ohio ، والتي أضفنا إليها عددًا من المستثمرين. هذه المشاريع جارية بالفعل وسيبدأ البناء قريبًا. سأكون سعيدًا للتوسع فيها كجزء من رجل أعمال هذا الأسبوع الشهر المقبل.

في غضون ذلك ، فأنت مدعو لزيارة موقعي -http://bit.ly/2D584sO
الموقع مليء بالمقالات والمعلومات ، ويمكنك أيضًا الاشتراك والحصول على دليل الاستثمار العقاري الذي كتبته.

بالتوفيق للجميع.

رابط إلى المنشور الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على كمبيوتر سطح المكتب:
http://bit.ly/2D582RI

يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة