مقال في جلوبز عن صندوق الاستثمار العقاري الأمريكي في هاريل ، الآن شركات الاستثمار التقليدية ...
כתבה בגלובס על קרן השקעות נדל”ן בארה”ב של חברת הראל, כיום חברות ההשקעות המסורתיות מוטות מאוד לכיווני השקעה אלטרנטיביים וביניהם שוק הנדל”ן האמריקאי.
رابط للنشر الأصلي في منتدى الولايات المتحدة العقاري على Facebook - يعمل على جهاز كمبيوتر سطح المكتب (لعرض المنشور يجب أن يكون الأعضاء موافقين على المنتدى):
http://bit.ly/2GJlW01
يمكن قراءة الردود الأصلية على المنشور في أسفل صفحة النشر الحالية على الموقع أو في رابط المنشور على Facebook وبالطبع فأنت مدعو للانضمام إلى المناقشة
להלן הברושור למשקיעים
הריביות בעליה, יזמי מולטי פמלי איכותיים מדווחים על מיעוט עסקאות- זה נעשה קשוח בשנה האחרונה. אני מאד מאד אוהב נכסי מולטי פמלי מניבים, וראיתי הרבה נסיונות גידור למיניהם בשוק: פתרונות ביטוחיים, פתרונות גידור מט”ח, אסטרטגיות של PUT וכו’ וכו’. הבעיה של גידור כזה שהוא עולה כסף, והרבה מאד, והופך את צפי התשואה ללא אטרקטיבי לעומת אופציות אחרות.. אני לא נגד-ממש לא, אני רק אומר לחברים כאן, תבינו את ההשקעה שמציעים לכם, ועד כמה שמרנית התוכנית העסקית לא רק בבצ”מ אלא גם בהערכות של עלויות המימון.
השקעה בנכסים מניבים עם Value Add זו לא המצאה של גופים גדולים. זה שיש שם משקיעים כשירים, גם זה לא צריך לתת למשקיע פרטי תחושה שהנכס חסין יותר מסיכוני נדל”ן מנכס אחר. הגוף המנהל יכול להיות ענק אבל השאלה האמיתי היא מה הנסיון שלו עם אקזיטים, וחשוב מזה מה היכולות שלו לפעול לגבי פרוייקטים שלא הולכים לפי ה BP.
בסוף כל אחד צריך להרגיש בנוח בפוזיציה שהוא נמצא בה לאחר ששיקלל את כל הפרטים המגולמים בהשקעה.
עופר אני מקבל לגמרי את מה שאתה אומר, בכל פוזיציה שנבחר להיות בא יהיו יתרונות וחסרונות.
אני גם מסתכל על זה שבהשקעה דרך קרנות גדולות כאלה כרוכות בעלויות תפעול גבוהות ביותר של כל האופרציה הזאת דבר שמתבטא בצורה ברורה בשורה התחתונה של הרווחיות.
עופר פלס
נתן לי את ההסבר..שכחתי..בגלל הסוג נכסים שהם מכוונים
ואני לא מסכים אתכם:
1. השקעה עם גוף מוסדי עם ממשל תאגידי יותר אמינה מיזמים פרטיים שרוב הזמן אתה לא בטוח לאיפה הכסף הולך.
2. הם יכולים להשיג מימון יותר טוב.
3. הם משקיעים ב D.D.
4. קצת צניעות לא תזיק לנו.
5. שקיפות הרבה יותר גדולה וכו
ואל תשכח שיותר קל להם לפנות למוסדי ולכשירים
לא בטוח שגם היית רוצה להיות שם
מה גם שכל השיח על הקרן פחות רלוונטי מאחר והיא פונה למוסדיים או למשקיעים עתירי הון, אני בינתיים עוד לא שם 🙂
עידו אני מסכים איתך שהערך המוסף שלהם אם בכלל קיים הוא נמוך.
מה שכן יכול להוות יתרון זה הגודל ואז המשקיע נהנה מפיזור רחב בהשקעה.
חוץ מזה ניתן להשיג אפקט דומה על ידי יזם פרטי שמגייס כספים ממספר משקיעים פרטיים ועובד באותה דרך, חד משמעית אפשרי וישים.
מה שנחמד לראות כמו שרשמתי זה שיש גופים גדולים עם הרבה כסף שמאמינים בשוק הנדל”ן האמריקאי מה שאמור לשמר רמת מחירים ואף לייצר עליית מחירים בטווח הבינוני ארוך.
לא הבנתי איך הגעת למסקנה הזאת שאין להם ערך נוסף
והם פונים לארהב בגלל גודל השוק..
פחות התחברתי לקרן..אין להם ערך יותר מכל משקיע / מארגן קבוצות יותר
קיבלתי פרוספקט שלהם בעקבות לקוחה שלי בתכנון הפיננסי שקיבלה…
התייעצתי עם מי מפמילי אופיס בנושא ואמר לי שבשיטה שלהם אין באמת ערך נוסף
בכיף, אני משתדל לעקוב אחרי הקרן של הראל בחודשים האחרונים דרך האתרים הכלכליים, לפי הכתבה וכתבות קודמות נראה שהתכנית שלהם זה לרכוש נכסים שלא בתפוסה מלאה ולפני שיפוץ, לשפץ ולחדש חוזי שכירות במחירים גבוהים יותר.
בגדול אחלה אסטרטגיית פעולה.
דבר נוסף וחשוב זה שהמשקיעים בקרן הם מוסדיים, קרנות השקעה ו “משקיעים מסווגים” בלבד. הקרן לא פתוחה למשקיעים פרטיים קטנים.
לפי חוק ניירות ערך “משקיע מסווג” הוא משקיע שעומד באחד התנאים הבאים:
1. משקיע שהשווי הכולל של כל הנכסים הנזילים שלו הוא לפחות 8 מליון ש”ח.
أو
2. משקיע שההכנסה בכל אחת מהשנתיים האחרונות היתה לפחות 1,200,000 ש”ח או שההכנסה של התא המשפחתי היא לפחות 1,800,000 ש”ח.
أو
3. משקיע שהשווי הכולל של הנכסים הנזילים שלו לפחות 5 מליון ש”ח וגם שההכנסה שלו בכל אחת מהשנתיים האחרונות לפחות 600,000 ש”ח או הכנסה של התא המשפחתי לפחות 900,000 ש”ח.
מה שכן יכול לעודד את המשקיעים הקטנים בכל הדבר הזה, זה שיש גופים גדולים עם הרבה כסף שנותנים אמון בשוק הנדל”ן האמריקאי, מה גם שלפי הכתבה הם גייסו יותר כסף משתכננו ולכן הם עתידים לפתוח קרן נוספת בקרוב.
תודה ליאור על הפרסום. נשמח לשמוע מה דעתך על הקרן.