كيف نتغلب على الخوف من الاستثمار الأول؟

كثير من الناس الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات بشكل عام، لا يفعلون ذلك، ولن يفعلوا ذلك بسبب الخوف.

الخوف من الفشل هو خوف يصيب بالشلل.

من أين يأتي هذا الخوف؟ ينبع هذا الخوف في المقام الأول من التعليم الذي تلقيناه في المنزل. إذا لم يتحدثوا في المنزل عن المال، وقيل لنا باستمرار أننا بحاجة إلى الدراسة حتى نتمكن من الحصول على مهنة محترمة، حتى نتمكن بسهولة من العثور على وظيفة فيها ويمكننا إعالة عائلتنا.

بالإضافة إلى ذلك، أخبرونا أيضًا أنه إذا عملنا بجد وأثبتنا أنفسنا، فيمكننا الاحتفاظ بهذه الوظيفة ولن يطردونا. أذكر هذا لآلاف الأكاديميين الذين يتم فصلهم كل عام من مختلف فروع التكنولوجيا العالية ولم يعودوا قادرين على العثور على وظيفة في مجالهم ويضطرون إلى التحول إلى شيء آخر.
وقيل لنا أيضًا أن الاستثمار أمر خطير، ولذلك فمن الأفضل لنا أن نحتفظ بأموالنا في البنك - حيث يكون ذلك أكثر أمانًا.

سأخبرك أكثر من ذلك، سيكون البنك الذي تتعامل معه سعيدًا أيضًا بترك أموالك في البنك في خطة الادخار عندما يمنحك 0.5٪ عليها. ولكن من ناحية أخرى، إذا تجاوزت ودخلت إلى المنطقة الحمراء، فسوف يتقاضى منك 12-13٪ مقابل هذا التجاوز.

هذه هي الطريقة التي يجني بها البنك الأموال، فهو يمنح القروض بأسعار فائدة مرتفعة، وعندما يضطر إلى دفع المال الذي يفترض أنه اقترضه من عملاء البنك، فإنه يدفع أقل سعر فائدة.

والشيء الآخر الذي يأتي منه الخوف هو نقص المعرفة.

الناس لا يعرفون ماذا يفعلون بالمال. وهذا هو السبب في أنه بمجرد أن يكون لدينا بعض المال، فإننا ننفقه على الفور على أشياء غير ضرورية، والتي قد تبدو ضرورية للغاية بالنسبة لهم في تلك اللحظة، ولكن هذا المال يضيع.

أريدك أن تفكر للحظة في مواقف حدثت لك في حياتك، عندما صدرت خطة ادخارية أو تم فتح صندوق تدريب، وحصلت على مبلغ كبير جداً من المال بين يديك، في كم من الوقت صرفته؟ إذا كنت مثل معظم الناس، فمن المحتمل أن يكون ذلك قريبًا جدًا.

فكر الآن في مدى صعوبة إنفاق 500 شيكل على شيء ما. ستحاول المساومة على السعر قدر الإمكان لتوفير 20 شيكل. فكر للحظة في المدة التي ستستغرقها لتقرر مقدار الإكرامية التي ستقدمها للنادلة التي خدمتك في المطعم، 20 أو 30 شيكل.

المبالغ الصغيرة تزعجنا حقًا، ولكن من ناحية أخرى، فإننا نتخذ قراراتنا بشأن 100,000 شيكل في بضع ثوانٍ.

إذن كيف تتعامل مع الخوف؟

أول شيء علينا فعله هو أن ننسى كل ما تعلمناه في الطفولة ونعلم أن هناك أشخاصًا يكسبون الكثير من المال في المعاملات العقارية ولم يولدوا أثرياء.
والشيء الثاني هو التعلم والفهم وطرح الأسئلة. أي شيء تراه، حتى أصغر شيء لا تفهمه، اسأل. اطلب أن تفهم، لأن الاستثمار فعليًا بدون معرفة يشبه عبور الطريق وعيناك مغمضتين.

بالطبع، شيء آخر هو أنك تريد النجاح، ولكي تنجح عليك أن تتصرف وتنفذ. حتى لو ارتكبت أخطاء على طول الطريق، يمكنك دائمًا التعلم من تلك الأخطاء وإصلاحها لاحقًا.

هناك الكثير من الأشخاص الذين درسوا في دورات وورش عمل عقارية، وقرأوا الكثير من الكتب حول هذا الموضوع، وأخذوا آلاف الشواقل في الدورات ويحفظون كل النظرية عن ظهر قلب، لكنهم لم يتغلبوا أبدًا على الخوف وقفزوا في الماء. النجاح لن يأتي في دورة أو من خلال قراءة كتاب. سوف يتحقق النجاح إذا فعلوا شيئًا بما تعلموه.

لكي نتمكن من التغلب على مخاوفنا حقًا، سيتعين علينا أن نفكر مقدمًا في كل ما يمكن أن يحدث لنا أثناء الاستثمار، إذا فكرنا مسبقًا في كل شيء وأي شيء يمكن أن يحدث لنا على طول الطريق يمكننا إعداد الأدوات التي يمكننا من خلالها يمكننا التعامل مع أي شيء ويمكننا منع حدوث هذا الشيء مسبقًا.

ما هي بعض الأشياء التي نخاف منها عند شراء عقار ولنرى كيف سنتعامل معها:
ليس لدي أي فكرة عن مكان الشراء.
لقد اشتريت عقارًا بسعر باهظ الثمن.
كيف يمكنني معرفة الحالة المادية للعقار؟
كيف يمكنني معرفة ما إذا كان العقار خاليًا من الامتيازات أو الديون؟
ماذا نفعل مع المستأجر الذي لا يدفع؟
كيف أعرف أن المنزل مسجل باسمي؟
ماذا سيحدث إذا لم أجد مستأجراً؟
ماذا سيحدث لو انخفضت الأسعار؟
ماذا لو تعرضت للدغة في الطريق؟

لنبدأ بالمرور عليهم!

ليس لدي أي فكرة حيث لشراء؟

يشير الوضع الأول إلى إيجاد المنطقة المناسبة للاستثمار. تحتوي الولايات المتحدة الأمريكية العظيمة على العديد من الأسواق المتنوعة. إنه أمر كبير جدًا ويحاول العديد من المستثمرين العثور على السوق المناسب للاستثمار فيه ولا يعرفون أبدًا ما إذا كانوا في المنطقة المناسبة في الوقت المناسب، فأين يمكنك شراء العقارات في الولايات المتحدة.
إن أبحاث السوق هي أول وأهم شيء يجب علينا القيام به قبل أن نقرر الاستثمار في مجال معين.

إن الولايات المتحدة بلد ضخم بالفعل وتحتوي على العديد من الأسواق، ولكن لا تزال هناك أسواق أكثر برودة ودفئًا، لذا، كمشترين، نرغب في العثور على سوق حيث سيكون لدينا المزيد من القدرة على المساومة مع البائعين، سوق حيث يمكنك بسهولة خفض الأسعار والشراء أرخص من الأسعار التي يطلبها البائعون، ويسمى هذا السوق بسوق المشتري. نحن كبائعين نريد سوقا تباع فيه العقارات بسرعة وبأسعار جيدة وحتى أعلى من الأسعار المعلنة، سوق يكون فيه عدد المشترين أكبر من عدد البائعين، مثل هذا السوق يسمى سوق البائع.

وفقا للاختبارات التي أجريتها مؤخرا، يمكن القول بكل تأكيد أن الأسواق الأكثر سخونة اليوم في الولايات المتحدة الأمريكية هي دول الحزام الشمسي في الغرب والأسواق الأكثر هدوءا اليوم هي في شرق وشمال الولايات المتحدة.

لقد اشتريت عقارًا بسعر باهظ الثمن!

أما الموقف الثاني فيتحدث عن الثمن الذي ندفعه في الصفقة، وكيف نعرف أننا لم ندفع ثمنا باهظا. وبطبيعة الحال، إذا دفعنا ثمناً باهظاً، فهذا يعني أننا لم نقم بإجراء تحليل مناسب للسوق. في تحليل السوق، سنركز على السوق على المستوى الجزئي، وسنتحقق من بيانات الحي، والمستوى الاجتماعي والاقتصادي للسكان، ومستوى المدارس، وقرب العقار من أماكن الترفيه والمناطق التجارية.

بالإضافة إلى ذلك، سوف نقوم بفحص المبيعات في الأشهر الثلاثة الماضية وحتى في الأشهر الستة الماضية ضمن دائرة نصف قطرها يصل إلى 2 كم من العقار. سوف نتحقق أيضًا من عدد العقارات المعروضة للبيع اليوم مقارنة بالسعر الذي نشتري به العقار.

سيمنعنا مثل هذا الفحص من دفع ثمن باهظ الثمن، ولكن إذا دفعنا ثمنًا باهظًا بعض الشيء ولكن تحليل الجدوى أظهر لنا عائدًا يزيد عن 10٪ على رأس المال المستثمر، فسنبدأ في الاستمتاع بالدخل الحالي وبمرور الوقت سنستعيد -دراسة جدوى البيع.

كيف يمكنني معرفة الحالة المادية للعقار؟

تعتبر الحالة المادية للعقار نقطة حرجة، حتى لو كان العقار يبدو جميلاً في الصور، فلا يزال هناك خوف من وجود مشكلة في الأساسات أو من تسرب السقف.
تعد مشكلة الأساسات أمرًا بالغ الأهمية ويمكن أن يكلفنا الكثير من المال لإصلاحها. حتى لو سافرنا إلى الولايات المتحدة بأنفسنا لرؤية العقار، فلن نتمكن من معرفة ما إذا كانت هناك مشكلة في الأساسات.
ولهذا السبب من المهم جدًا عند كل عملية شراء عقار، دعوة متخصص - خبير في عمليات فحص المنازل. يسمى هذا التفتيش - تفتيش المنزل. إذا كان لديك مقاول معتمد تثق به، فسيكون قادرًا على توفير تكلفة الفحص. المفتش أو المفتش المترجم إلى العبرية سيعطينا رأيًا حول العقار، ويصدر لنا تقريرًا مفصلاً عن العيوب والحالة العامة للعقار.

حتى لو كان المنزل مصنوعًا من الخشب ويأكله النمل الأبيض، فيمكن التحقق من ذلك من خلال التفتيش الذي يقوم به المفتش.
تقرير المفتش سيكشف لنا النواقص في جميع مكوناته الرئيسية والثانوية، بالإضافة إلى أنه يمكننا أن نطلب من المفتش أن يلتقط لنا صور للعقار من الداخل والخارج، صور للشارع.

الصور التي سيلتقطها المفتش ليست صورًا عادية سنتلقاها من بائع العقار الذي لن يعرض لنا سوى الصور الجميلة والناجحة التي التقطها، ولكنها صور ستركز على العيوب وتساعدنا على رؤية الحالة الحقيقية للعقار. الملكية.

كيف أعرف إذا كان العقار خاليا من الامتيازات أو الديون:

يعد التحقق مما إذا كان العقار خاليًا من أعباء الديون أو حبس الرهن أمرًا مهمًا للغاية في أي عملية شراء عقار استثماري في الولايات المتحدة، ولكن هذا أمر روتيني بالنسبة للمحامي ذي الخبرة والمتخصص في العقارات. يُطلق على الاختبار اسم فحص العنوان الأولي.
يتم إجراء الفحص من قبل شركة الملكية وبعد إغلاق الصفقة سنتلقى تأمينًا يسمى تأمين الملكية.
يكلفنا هذا الفحص والتأمين حوالي 400 دولار وسيحمينا في أي حال من وجود أي ديون قضائية أو حبس الرهن التاريخي على العقار.

ماذا نفعل مع المستأجر الذي لا يدفع؟

المستأجر الذي لا يدفع هو كابوس كل مطور عقاري في إسرائيل، القوانين في إسرائيل لطيفة جدًا مع المستأجر والطريقة الوحيدة لطرده من العقار هي التقدم إلى المحكمة، وهو إجراء طويل ومرهق يمكن أن يستغرق عامًا كاملاً حيث يعيش المستأجر في ممتلكاتنا ولا يدفع.

في الولايات المتحدة الأمر مختلف تمامًا، فالقوانين صارمة جدًا وفي معظم البلدان تفضل مالك العقار وليس المستأجرين. سيتلقى المستأجر الذي لا يدفع إشعارًا يسمى - إشعار بعد 7 أيام، لتنبيه المستأجر بعدم الدفع. في هذه المرحلة يتم إضافة غرامة تتراوح من 10 إلى 15% من الإيجار الشهري وتسمى رسوم التأخير. إذا لم يقم المستأجر بدفع الدين بحلول اليوم الخامس عشر من الشهر، فسيتم إرسال خطاب آخر يمنح المستأجر تحذيرًا نهائيًا وخيار الدفع خلال 15 أيام أو إخلاء العقار على الفور.

إذا لم يدفع المستأجر بعد، فسيتم التوجه إلى المحكمة للحصول على أمر إخلاء من العقار، وعادة ما يتم عقد جلسة استماع بشأن هذه المسألة في غضون 10 أيام ويتم منح المستأجر مرة أخرى بضعة أيام للسماح له بدفع الإيجار بالإضافة إلى النفقات الإضافية كتعويض لمالك العقار والعودة إلى مسار النشاط الطبيعي مع مالك العقار. بعد مرور عدد الأيام المنصوص عليها في جلسة الاستماع وما زال المستأجر لم يدفع المبلغ، يمكن الاتصال بالعمدة المحلي لغرض إخلاء المستأجر، عندما يمكن أن يستغرق الإجراء الكامل لإخلاء المستأجر بالكامل حوالي شهر ونصف إلى شهرين.

كيف أعرف أن المنزل مسجل باسمي؟

وعلى النقيض من إسرائيل، حيث تتركز جميع الرسوم على عقارات الطابو في مكان مركزي واحد، فإن كل منطقة في الولايات المتحدة مسؤولة عن تسجيل الرسوم على العقارات في منطقتها. بعد الإغلاق ونقل الملكية، سيقوم المحامي أو شركة الملكية بنقل المستندات إلى تسجيل المنطقة وبعد بضعة أيام سنتمكن من رؤية التسجيل على موقع المنطقة.

ماذا يحدث إذا لم أجد مستأجراً؟

الدلالة الأخرى التي يمكن أن تشكل عائقًا أمام المستثمر هي فكرة أننا سنشتري عقارًا ولكن لن نتمكن من تأجيره.

ونعود مرة أخرى إلى النقطة التي بدأنا منها، وهي تحليل السوق الذي قمنا به قبل شراء العقار. إن فحص السكان، ومستوى الدخل، ومستوى التعليم، ومستوى الجريمة، كل هذا سيكشف لنا ما هو مستوى المنطقة وما إذا كان هناك طلب على الإيجار في هذه المنطقة.

مسألة الإيجار هي العنصر الأهم، لأنه إذا لم يتم تأجير العقار فلن نحصل على أي دخل.
كل حساباتنا وكل التحليلات التي قمنا بها مبنية على الدخل من العقار، وإذا لم يكن هناك دخل فكيف سنربح؟

في هذه المرحلة، اسمحوا لي أن أطمئنكم، أن الولايات المتحدة الأمريكية هي دولة مستأجرة، وكل منزل ثان هو منزل مستأجر لأن هذه هي عقلية الأمريكيين، ومتوسط ​​وقت إشغال العقار يتراوح بين شهر وشهرين، واحتمالية ذلك عدم القدرة على استئجار الممتلكات الخاصة بك بعد شهرين هو أمر ضئيل للغاية، بطبيعة الحال، حيث يتعين على مالك العقار القيام بعدة إجراءات للتأكد من أن العقار سيتم تأجيره بالفعل.

أحد الإجراءات هو اختيار شركة إدارة ناجحة ستقوم بالإعلان عن العقار وعرضه للإيجار، يمكنك أيضًا أن تطلب من شركة الإدارة أن ترسل لك روابط لمواقع الويب التي يتم الإعلان عن العقار فيها حتى تتمكن من التحقق من أنه تم بالفعل المعلن عنها.

في كل عملية شراء عقار، من المهم إشراك شركة الإدارة بالفعل في العملية المبكرة للشراء، حتى لو لم يكن العقار ملكًا لك بعد، فستكون شركة الإدارة الجيدة قادرة على تحذيرك مسبقًا إذا كانت هناك مشكلة معينة في الإيجار عقار في منطقتك.

ماذا سيحدث لو انخفضت الأسعار؟

شهد سوق العقارات في الولايات المتحدة صعودا وهبوطا على مر السنين، فالأزمة الحادة التي استمرت من عام 2008 إلى عام 2013 أصبحت وراءنا ولا شك أننا حاليا في اتجاه تصاعدي معتدل سيستمر حتى الأزمة القادمة ، لا يزال من الممكن في بعض الأماكن شراء العقارات بسعر أقل بكثير من أسعار البناء، ومع مرور الوقت سنشهد أيضًا زيادة في أسعار الإيجارات.

الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل الأجل، فهو عمل مبني على الدخل والنفقات وهدفنا هو التدفق النقدي بغض النظر عن اتجاه السوق الذي يمكن أن يرتفع وينخفض ​​في السنوات القادمة، والحقيقة هي أنه ينبغي أن يكون لا يثير اهتمامنا كثيرًا، إذا انخفض السوق، فسوف نستمر في استلام إيجارنا الشهري وإذا كان السوق في ارتفاع، فستزيد قيمة ممتلكاتنا - لكن لاحظ أن هذا على الورق فقط وفي اليوم فقط قمت ببيع العقار عندها فقط ستعرف ما إذا كنت قد حققت ربحًا بالفعل أم لا، إذا لم يكن هناك ربح يمكنك دائمًا الاستمرار في استئجار العقار.

ماذا لو تعرضت للدغة في الطريق؟

لقد خسر العديد من الأشخاص أموالاً كثيرة في استثماراتهم العقارية، بعد أن اشتروا عقارات من شركات مشكوك فيها وفي أماكن لم نكن لنقترب منها حتى. وإذا سألتهم، من وجهة نظرهم، فإن الاستثمار في العقارات أمر خطير للغاية.

لكن 95% ممن خسروا أموالهم في العقارات خسروا لأنهم لم يدققوا بشكل صحيح في الصفقة المعروضة عليهم وصدقوا شركة التسويق.

لذلك، قبل أن تخطئ وتشتري عقارًا دون التحقق، لمجرد أنك شاهدت عرضًا جميلاً أو أعجبت بالمكتب الرائع للشركة التي ترغب في الشراء منها - توقف وفكر مرة أخرى!
يوصى بالتشاور والحصول على رأي آخر حول الصفقة.

تذكر دائمًا أن كل استثمار يبدأ بالفكر وينتهي بالعمل، في مرحلة ما عليك أن تتوقف عن التفكير وتأخذ الخطوة الأولى وتقفز في الماء، وستكون القفزة الثانية أسهل وكذلك القفزة التي تليها. الخوف من غير المتوقع يصيبنا بالشلل أحيانًا ويمنعنا من التصرف، الطريقة الوحيدة التي ستجعلنا نتغلب على هذا الخوف هي تقليل المخاطر من خلال المعرفة المسبقة للتغلب على أي عقبة قد تظهر على طول الطريق.